來源：金融街見聞
來源 | 房地產洞察（ID：fdc920）
作者 | 房姐
今天（12月27日），中國社科院財經戰略研究院發布了《中國住房市場發展月度分析報告（2019年12月）》。
該《報告》由社科院住房大數據團隊在11月緯房指數（可理解為「房價指數」）監測的基礎上，以大數據的挖掘作為主要分析手段，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究完成。
截圖源自：社科院住房大數據官網
《報告》提到：反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年11月，核心城市房價比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。
這也是2019年8月以來，核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房價的波動性顯著降低。
01
「小陽春」難以再現
《報告》顯示：二手房成交量繼年初的那一輪「小陽春」之後繼續回落，跌至近三年來的平均值附近。2019年11月，10大重點城市二手住房成交量指數為138.39，比10月下降了8.62%，較今年3月249.61的最高點相比已經大跌了73.14%。
並且還給出「隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低，2020年初房地產市場「小陽春」現象或難以再度出現。」的市場預測。
圖片源自：社科院《中國住房市場發展月度分析報告（2019年12月）》
細分來看，一線房價走勢分化愈發嚴重，四個一線城市中，也就只有深圳房價一路上揚，上海已經出現連續半年的橫盤走勢。而北京和廣州則是持續著年初以來的一路下行。
至於其他的非一線城市房價漲跌分化較大，整體實現了穩中有降。
如：二線城市青島和濟南以及三四線城市淄博和肇慶等城市，近一年房價年跌幅高達近十個百分點。
準一線城市的蘇州年漲幅超過20%；二線城市的南通和寧波年漲幅均超過12%；三線城市的唐山和南陽的年漲幅也高達20%，小城臨沂的年漲幅更是高達32%。
從一些重點城市來看，長沙、重慶、天津、武漢、石家莊、貴陽、鄭州、福州等城市，近一年來的房價呈現出穩中略降的小幅下跌走勢。
房地產泡沫擴張得到抑制，短期房價漲勢初步得到控制。
02
深圳再漲，北京在跌
本次《報告》的最大亮點是，北京和深圳走出的剪刀差。
這也是中國房地產市場的兩個風向標城市：一個上漲，一個下跌，一個千年首都，一個四十年漁村。
仔細看來，11月北京的房價指數97.98，也就是相對於2018年1月，房價下降了2.12個百分點，相反的深圳108.75的房價指數相對於2018年1月，房價上漲了8.75%。
過去的半年數據看，北京的房價指數下跌了4.61%，深圳上漲了4.93%，二者相差9.54個百分點；
從近一年數據來看，北京的房價指數下跌了3.37%，深圳上漲了9.06%，二者相差12.43個百分點。
圖片源自：社科院《中國住房市場發展月度分析報告（2019年12月）》
若是從極值（最大差距）來看：
北京的房價指數相比於2018年9月108.00的最高位，出現了9.28%的下跌。
深圳的房價指數相比於2019年1月99.66的最低點，出現了9.12%的上漲。
一南一北，一漲一跌，一正一負，差距就是這樣被拉開了。
從近兩年的數據來看，北京和深圳的差距是在2019年的下半年被逐步拉開的。
如果我們將時間軸再來長一些來看，2019年11月深圳房價創出歷史新高，北京則進入2017年以來的新低。與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。
從過去的十年來看，深圳的房價基本可以劃三個階段來看：
2010年到2015年大漲，五年間房價實現了100%的漲幅；
2015年到2016年上半年暴漲，一年多的時間實現了超過90%的漲幅；
2016年上半年到2019年年末慢漲，接近四年的時間漲幅接近20%。
圖片源自：社科院《中國住房市場發展月度分析報告（2019年12月）》
至於深圳還能不能漲，不可否認，2019年的「大灣區」和「示範區」的相繼落地，對深圳這座城市的未來而言，2020年只是一個起點。「大灣區」和「示範區」的初步規劃就是深圳這座城市發展的又一大引擎。
2010年深圳迎來特區成立30周年的「特區擴容」大禮包（寶安區和龍崗區劃入特區的範圍，特區面積擴大至當時的五倍；也就是現在的，寶安、光明，龍華、龍崗、坪山和大鵬）。2020年深圳迎來特區成立40周年，在下一個大禮包沒有砸下之前，深圳樓市的機會遠大於風險。
短期內（至少2020年的上半年吧）還是以上漲為主。
但長期看來，即便他是深圳，也不可能讓你的房價一路高歌猛進。
畢竟從我國近幾十年的房地產市場的發展走勢來看，深圳一直有著領跑的驅動作用。
若不及時剎車加以控制，恐怕「穩房價」又成了下一輪樓市調控的重點了。
最後，對於購房者《報告》也給出了相對應的應對建議：
1、絕大多數城市的房價將趨向於穩中有降的市場走勢；
2、不排除部分城市因市場波動，推動房價的藉機上漲；
3、對於這部分房價上漲的城市，應及時遏制，以達到穩房價的最終目標。
對於地方的決策者《報告》也給出了如下指導舉措：
1、有庫存的先清庫存，同時嚴控城市更新，避免短期內的供需矛盾；
2、用低價房供應來達到穩房價預期，避免因房價上漲引發再次的瘋搶；
3、進一步推進租購房同權，逐步建立租購併舉的市場體系。
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