[摘要] 12月1日，《中國住房大數據分析報告（2020）--城市房價預警與房企品牌價值測度》（以下簡稱「報告」）在由華夏時報主辦的「新秩序·新生活·新未來--2020年（第四屆）華夏房地產投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典」上首發。報告顯示，2020年，房地產市場已經告別了「只漲不跌」，進入了大分化時代。
12月1日，《中國住房大數據分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》（以下簡稱「報告」）在由華夏時報主辦的「新秩序·新生活·新未來——2020年（第四屆）華夏房地產投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典」上首發。報告顯示，2020年，房地產市場已經告別了「只漲不跌」，進入了大分化時代。在2019年10月份-2020年10月份，有9個城市的房價年度跌幅超過5％。同時，有城市的房價已經較歷史最高點跌去了近50％。但也有4個城市的房價出現了異常上漲的情況。
另一方面，房地產始終走不出「維權怪圈」，樓盤質量頻出問題。報告認為，產品品質才是企業品牌核心的所在。同時，報告從住房消費者的市場評價出發，基於存量房市場交易大數據，測量了各大房地產企業品牌的真實價值，並評選出了2020年房地產企業品牌價值TOP50。
部分城市房價出現下跌
報告顯示，在因城施策的政策背景下，個別城市房地產市場的差異化將成為常態。同時，新冠疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的來臨。
報告認為，市場差異化有利於避免房地產市場發生系統性風險。在大分化時代，單純的宏觀分析工具則難以有效判斷區域房地產市場走勢，防範局部市場出現房價大漲大跌將成為重點。
緯房指數監測到的數據顯示，部分城市2020年度房價出現了一定程度的下跌。2019年10月份-2020年10月份，9個城市房價年度跌幅在5％以上，最高年度跌幅為9％。其中包括1個二線城市、8個三四線城市。
報告認為，房價在一定範圍內波動是市場常態，多數下跌城市的房價變動仍然處於穩中有降的範圍。若以各個城市的歷史房價最高點為參考值，那麼，從歷史房價最高點到2020年10月份，有20個城市的房價距最高點房價的調整幅度在10％以上。其中，9個城市的房價距最高點房價的調整幅度在15％以上。
值得關注的是，報告顯示，有1個環京城市房價距離最高點接近腰斬，另有1個京津冀城市、1個山東半島城市的房價距離最高點的跌幅超過兩成。但由於上述城市在房價下跌前都曾有過快速上漲，其房價下跌的幅度處於理性回歸範圍。
「房價穩定是市場的一個目標，但是房價出現變動也是一個常態。整體來看，2019年10月份-2020年10月份，有4個城市的房價存在異常的下跌態勢。」中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華如此表示。
報告認為，房價下跌的原因較為複雜，不單單只是受到了疫情的影響。以京津冀城市為例，在2017年上半年就對房地產市場調控進行了加碼。而三四線城市則已經是告別了貨幣化棚改的熱潮。受到調控和貨幣化棚改退潮兩大因素的影響，相關城市的房價已經在疫情前就出現了階段性見頂。
4個城市房價出現異常上漲
受到疫情的衝擊，部分城市的房價出現了下跌的同時，也有一部分城市的房價出現了快速上漲。緯房指數監測到的數據顯示，2019年10月份-2020年10月份，9個城市房價年度漲幅在10％以上，其中包括1個一線城市，3個二線城市，5個三四線城市。分區域來看，包含2個大灣區城市，1個京津冀城市，3個長三角城市，1個西北城市，3個蘇北城市。
報告認為，上述城市中的部分城市自2016年以來出現了第二波上漲，但也有一些城市仍然是屬於第一波上漲的餘波或者補漲。「據不完全統計，可能有30個城市的房價已經超過了2018年1月份以來的高點，其中包括1個一線城市，5個二線城市，和24個三四線城市。」鄒琳華說。
至於房價出現上漲的原因，報告認為，其既有可能有宏觀大環境的因素，也有可能有城市自身供給不足的原因，還有可能則是城市的經濟基本面出現了重大利好。那麼，房價上漲同樣存在異常情況。人工智慧預警預報模型發現，有4個城市的房價偏離了正常房價7％以上，最高的則偏離達到了20％，房價存在異常上漲的情況。
「針對房價出現異常上漲的城市，後續要加以更多的關注，必要的時候要採取一些合理的措施。」鄒琳華如此認為。
產品品質為企業品牌核心
一直以來，房地產市場中的「維權事件」不斷，且多數維權事件是集中在房屋質量方面。報告認為，此前，關於房地產企業品牌價值的測評研究多從生產者的視角出發，往往多注重企業規模而不注重企業產品品質。這使得部分地產企業從戰略上偏重於擴大銷售規模或持有土地規模，而不注重產品品質的改進。因此，房地產領域成為了消費者權益糾紛的高發領域。
報告認為，實際上，包含物業和售後服務在內的產品品質才是企業品牌的核心所在。報告從住房消費者市場評價出發，基於存量房市場交易大數據，以存量房的品牌溢價率為基本指標，測度了個各大房地產企業品牌在存量房市場的真實價值。
報告結果顯示，目前，仁恆置地集團有限公司、正榮地產集團有限公司、宋都置業投資股份有限公司等50個房地產企業分別位居消費者視角的企業品牌價值TOP50。在存量房市場上，品牌價值TOP10房企的平均品牌溢價率為15.8％，其遠遠高於一般房企的品牌價值。
值得關注的是，報告顯示，在存量房市場上，在近3年的137個房地產百強企業中，有28個百強房企存在品牌負溢價，其表明部分百強房企產品品質和消費者市場認可度甚至要低於小房地產企業的一般水平，還具有較大的品質改進空間。
據了解，12月1日，由華夏時報主辦，中國社科院、中國人民大學國發院、住房大數據聯合實驗室、華夏地產專家顧問團、緯房指數研究小組進行學術支持的「新秩序·新生活·新未來——2020年（第四屆）華夏房地產投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典」在北京舉行。會上，眾多一線財經專家學者匯聚一堂，以財經視角權威解讀房地產在新時代的走向，深度解析房地產與資本市場的關係，用一場思想的碰撞引領企業準確把握時局，亦為行業及購房人提供客觀參考。
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