文/重慶樓
最近幾天在復盤，剛剛過去的這個小陽春，重慶房價到底漲了多少？
新房我不關心也不擔心漲幅了，肯定是漲了。
〡重慶二手房價6個月漲了0.2%
很在意的二手房，到底漲了多少呢？
看了看大家比較信任的冰山指數（數據來源於某知名中介）：
半半年來，重慶房價幾乎走成了一條直線，一看數據：
漲了0.2%！
半年。
0.2%怎麼說呢？50萬的房子賺了1000塊，夠吃幾頓燒烤了。
上面說的是掛牌價，其實重慶二手房的成交價是漲了的，因為即使平均掛牌價不漲，但議價空間減少了，成交價大概漲了3個多點。可以安慰一下自己，雖然掛牌沒漲，但是成交漲了，二手的底被抬高了。
但往往一個小區掛牌最低的成交，成交的房源也少，看起來價格波動大。掛牌價格才反映了整體市場情緒。
重慶整體上漲0.2%，基本持平。那麼應該有些區域漲，有些區域跌。
猜猜看，是哪裡跌了，哪裡漲了？
我比較了一下核心區和郊區的價格，這兩天復盤，我才被驚到了：怎麼跟想像中的不一樣呀？
〡核心區次新房價大部分下跌
郊區沒有老破，拿核心區的老破去比較沒有意義，我們就拿核心區的次新去跟郊區的次新比較。
我選的樓盤都是有代表意義的大樓盤，一個樓盤大約要3000套房以上，掛牌100套以上，這樣才有足夠的樣本，讓均價不受單個房源的影響。
首先出場的是紫御江山。
紫御江山是網紅盤，代表江北嘴。
紫御江山紫峰 ，半年每平怒漲了200塊錢，幅度1.2%。
另一個組團紫御江山御灣，半年下跌200塊錢，正好抵消。
融景城和春森彼岸，曾經的當紅明星。
房價表現，一條直線，稍跌。
華潤中央公園（這個不在中央公園，在江北）和保利香雪，江北著名次新大盤，成交很活躍。
半年來，價格走低，降幅在100元左右。
來到重慶市中心大坪，萬科錦程，時代天街邊上，一號線出口，超級次新大盤，房價表現穩住不跌而已。
華潤二十四城，又一個商圈房，南區次新代表作品。
房價波瀾不驚。
其他的，比如南岸的和黃御峰就不列舉了，又是一個投資標杆，每平跌了100塊。
以上的小區都是在傳統的核心區，成熟到不能再成熟，全是少有的次新大盤，房價表現不盡如人意。
〡郊區次新房價格在上漲！
郊區的次新小區表現得如何呢？
萬達文旅城，在售409套，半年上漲1100元，大約11%。相當不錯。
中央公園泰山七號，每平漲了500塊。
金茂國際生態新城，每平漲500，成交價漲1000.
禮嘉華僑城因為學區房沒了，鬧得挺兇，但不妨礙房價每平米又漲400.
〡核心區老房房價大部分下跌
核心區老房在太多了，僅僅舉一個例子，上品十六。
重慶很出名的樓盤，也不算老舊，傳說有風水問題，有4800套房，目前在售150套。
風水並不妨礙它是重慶成交最活躍的樓盤，光鏈家都有485套成交記錄，成交火到什麼程度？鏈家每天一套成交。
但成交火，價格還是小跌。
重慶這是怎麼了？這個小陽春，郊區漲，核心區跌。
〡重慶房價更平均了
這樣一來，重慶房價變得更平了。
小陽春之前，截取了某家的二手房房價地圖。
2019年3月
最高的是江北，江北區是江景房、商圈房、二手房的最密集的區域，房價一萬六，現在回到一萬五了。
2019年7月
同樣是一萬五的是渝中和渝北。幾個區的房價差別不過3000塊，重慶沒有房價高地，就沒有像其他城市那種幾倍等級差。
〡核心區房價不漲，郊區漲的原因
核心區房價不動，郊區房價在追趕，重慶越來越平，我覺得有以下原因：
新區土拍利好不斷，核心區寂靜無聲
新區一直在拍地，拍地就有新聞，新區的曝光率太高了，拍一塊樓面價上萬的土地閱讀量都幾十萬，新區的二手房有對照有預期；反觀舉例的核心區，有一年沒有拍地了，一方面你可以說它土地稀缺，另一方面也可以說，在土拍上失去了話題，沒有辦法持續曝光。比如同樣是新區，今年龍興怎麼就沒有聲音了？龍興今年沒拍地。
外地投資者大幅萎縮，本地人喜歡開荒
一年來，外地購房者萎縮三分之二，重慶樓市已經是一個本地人為主的市場。兩江四岸、核心區，這是外地人推崇的。外地人一走，接盤俠少了，房價就有點疲軟；而本地人買房是不怕遠的；
本地人喜新厭舊，新房癌嚴重
喜新厭舊不單是只喜歡買新房，對於新區的次新的喜愛超過對老區次新的喜愛。一般老區的次新周圍還是老破，也給劃歸為喜新厭舊的「舊」了。
本地人容易被規劃和開發商引導
開發商當然不會引導買二手房，但哪裡有貨，就炒火哪裡。新區房子最多，新房賣得好，區域火熱，二手房也被帶火了。新規劃總是好過建成區，人們的想像總是好過現實。雖然，有時被忽悠，但我們就是相信。
現在你會發現，重慶購房者是對開發商極其友好的，雖然有維權，但那是在付款之後；重慶樓市對外地開發商具有極大的吸引力。
對今年這種奇特的現象該怎麼看呢？
只是說明重慶人在買房這件事情上極具冒險精神。
大學城房價曾經的腰斬並沒有阻止重慶人向外開拓的熱情，相反，外地投資者更注重安全性。
建設中的中央公園
郊區人影都見不到，租房沒人，商業沒有，全是塔吊，一切都在紙上。他們相信，即使郊區漲了，更體現了核心區的投資價值。
剛看了幾篇文章，大家都說，千萬要警惕郊區（新區）房價的風險。
重慶市場的表現估計讓他們覺得比較奇葩。在房價這件事情上，重慶往往有點特立獨行。
本地人的口味跟外地人處於兩個世界，鮮有交集。
你認為誰對誰錯？
市場沒錯。
或許是我錯了。
題目起錯了。因為重慶只有"新區"，根本沒有"郊區"
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