在「房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融」的經典框架基礎上，我們從「基本面+市場面」兩個層面分27個指標研究2019年中國336個地級行政單位發展潛力（不含三沙），具體以基本面研判城市中長期發展潛力，以市場面輔助擇時。
基本面：2019年中國城市發展潛力排名1.深北上廣居榜首，區域中心城市及長三角珠三角表現突出，東北整體落後根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，將全國337個地級及以上單位劃分為一二三四城市，其中三沙市因公開數據缺失較多而不在本文榜單範圍內。一線城市為北上廣深4個，2018年GDP在2萬億元以上；二線城市為除一線城市外的直轄市、多數省會城市、計劃單列市以及GDP大於7000億元且城鎮居民人均可支配收入大於4萬元的少數發達地級市共35個；三線城市為少數弱小省會城市和GDP在2000億元以上的其他地級單位共85個；四線城市為GDP在2000億元以下的其餘地級單位共213個。
2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區有32座城市進入前50名，東北地區有超八成城市位於200名之後。
百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的約62%。深圳佔據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。
二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分布在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海西城市群、山東半島城市群各2個。
分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市佔比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，佔本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。需注意，各指標經標準化處理後合成的發展潛力指數僅具備序數意義。
2.人口現狀：人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起從區域層面看，當前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。當前人口回流明顯的是安徽、四川、廣西、河南、貴州等省，安徽常住人口年均增量從2000-2010年的-33萬回升至2010-2015年的37萬，再增至2015-2018年的60萬，四川從-56萬回升至32萬，再增至46萬。廣東、浙江等省常住人口增長一度受人口回流而明顯放緩，但2015-2018年人口重新明顯集聚，當前年均增量分別為166、66萬。江蘇則從2000-2010年的54萬降至2010-2015年的22萬，2015-2018年為25萬、無明顯起色，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經濟發展差異，2016年開始兩地經濟總量逐漸拉大。
從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。1982-2017年，一線、二線城市人口年均增速均顯著高於全國平均水平，且一線城市增速更高，表明人口長期淨流入、且向一線城市集聚更多。其中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一線城市人口年均增速分別為3.9%、3.4%、1.5%，二線城市分別為1.9%、1.8%、1%，表明2011年以來一二線城市人口流入放緩但仍保持集聚，放緩的原因包括京滬控人、人口老化農民工回流等。
上述三個時期，三四線合計人口年均增速分別為0.63%、0.29%、0.44%，而全國人口平均增速為1.04%、0.57%、0.52%，表明2011年以來人口雖有回流但仍在持續淨流出。其中，2001-2010年、2011-2017年三線城市人口年均增速分別為0.50%、0.44%，基本持平於全國0.57%、0.52%的人口增速；四線城市人口年均增速均為0.14%、0.38%，明顯低於全國平均水平。
從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長明顯放緩。
過去二十年，城市的人口集聚格局發生深刻變化。2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五個城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津，分別年均增加66、61、37、34、31萬。2010-2015年，常住人口年均增量最大的前五個城市為天津、北京、上海、深圳、鄭州，分別年均增加50、42、22、20、18萬。2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五個城市為深圳、廣州、杭州、長沙、西安，分別年均增加55、47、26、24、23萬；成都、鄭州、重慶（主城）常住人口年均增加也超過15萬，而傳統的人口集聚大市北京、上海、天津、蘇州、無錫年均增加不足5萬，北京2017-2018年持續兩年負增長、天津2017年一度負增長。
從戶籍情況看，主要大城市外來人口眾多、人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進有望釋放部分住房需求。中央要求，除北京、上海少數超大城市外，其他城市均需放開放寬落戶限制。當前常住人口與戶籍人口之差大於500萬人的有上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津6座城市，在200-500萬人的有蘇州、佛山、武漢、鄭州、寧波5座城市，在100-200萬人的有15座城市，50-100萬人的有18座城市。
上述44城或為直轄市、省會城市、計劃單列市，或為長三角、珠三角、海峽西岸地區發達城市。近年在戶籍制度改革和「搶人大戰」的背景下，部分大城市戶籍人口增長迅猛。2018年西安、成都、武漢、廣州戶籍人口分別較上年增加86.6、40.8、30.1、29.8萬人，主要以戶籍遷入的機械增長為主。
3.人口潛力：人隨產業走，一二線產業基礎及潛力突出一二線城市以25.5%的人口創造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大。當前一線城市以5.2%的人口創造了全國12.3%的GDP，二線城市以20.3%的人口創造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經濟份額基本持平、分別為33.9%、34.0%，四線城市的人口份額明顯低於經濟份額、分別為39.7%、24.5%（因統計問題，地區GDP合計與全國存在差異）。
從經濟——人口比值來看，2017年一、二、三、四線城市分別為2.4、1.7、1.0、0.6；從剔除工業因素的第三產業-人口比值看，2017年一、二、三、四線城市分別為3.2、1.7、0.8、0.5。
從經濟增速看，2015-2017年，一線、二線、三線、四線城市年均經濟增速分別為7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四線經濟規模基數小、但增速仍然乏力。
從區域看，近幾年經濟增速比較低的地區是遼寧、山西等數據擠水分地區及東北、西部等偏遠地區，經濟增速多在6%以下；而中部不少地區經濟增速在8%-10%之間，西南部分地區更是在10%以上。
總體上看，未來人口將繼續向大都市圈和區域中心城市集聚，三四線城市全域人口未來將繼續大幅流出。
在產業創新方面，一二線城市頭部效應明顯，京滬深佔據絕對高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。產業創新的城市差異比經濟實力更加明顯，這主要因為創新需要高度集聚才更有效率。從反映龍頭企業的A+H股上市公司數來看，北京佔全國的比重達10.7%，京滬深合計佔比高達27.5%，一二線城市合計佔69.9%。從發明專利授權量來看，北京由於佔盡產學研資源優勢而獨佔全國的14.4%，京滬深合計佔26.8%，一二線城市佔比達到75.5%。產業創新排名相對靠前的三線城市主要是紹興、常州、台州、嘉興、珠海等長三角、珠三角城市。
在公共資源方面，一二線城市優質教育、醫療資源密集，城市軌道交通提升城市運行效率。公共資源是產業發展的配套，優質公共資源對人口有著明顯吸引力。
從教育看，直轄市和省會城市多擁有區域內最優質的中小學和高等教育資源，擁有的985/211大學數合計佔全國的81%，擁有的在校大學生數量合計佔全國的58%；其中，京津滬的一本升學率位居全國前三。
從醫療資源看，一線、二線、三線、四線城市每千人口執業（助理）醫師數分別為3.2、3.1、2.2、1.9，並且醫療資源的質量差異巨大，全國最優質的醫療資源主要集中在一二線城市。
從城市軌道交通看，根據各城市地鐵公司官網及發改委最新批覆，至2019年3月全國已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有35個，加上已批覆未開通的城市則增至45個。二線城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、煙臺尚未開通城市軌道交通，三線城市目前僅溫州開通。已批覆未開通地鐵的城市除太原、呼和浩特、南通3座二線城市外，還包含包頭、徐州、常州、紹興、金華、蕪湖、洛陽等7座三線城市。
4.購買能力：一二線城市絕對購買能力較高，相對購買能力較低一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達11.5、6.6萬元，遠高於其他城市。絕對購買能力不僅是可支配收入，還應包括人均儲蓄存款，儘管當前「存款搬家」現象明顯，但仍能反映相關情況。
從城鄉居民人均儲蓄存款看，2017年一線、二線城市分別為11.5、6.6萬元，三線、四線城市分別為4.1、3.2萬元。從城鎮居民可支配收入看，2017年一線、二線城市分別為6.4、4.5萬元，三線、四線城市分別為3.6、3.1萬元。此外，包頭、鄂爾多斯、呼和浩特等部分資源型城市人均儲蓄存款及可支配收入也較高。
2017年，一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年；但一線城市因土地供給不足，房價並非由中位數收入人群決定，而是由高收入人群決定。其中，北京、上海、深圳的房價收入比分別為26.5、22、21.4年；二三線城市中三亞、廈門、福州房價收入比也很高，分別為31.2、24.2、21.5年。
5.住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財政依賴度較高一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區有過剩風險、套戶比超過1.1。我們在2018年11月報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺？》估算了2017年各省級、地級單位城鎮住宅套戶比。
分地區看，2017年東部、中部、西部地區包括學生及其宿舍的城鎮套戶比分別為0.99、1.05、1.03，東北地區為1.13；東部、中部、西部地區不含學生及其宿舍的套戶比分別為1.02、1.09、1.08，東北地區為1.17。分線看，2017年一線、二線、三四線城市套戶比（含學生及其宿舍）分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。
東部、中部土地財政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市分別為64%、50%，高於一線、四線城市。分區域看，東部、中部近三年土地財政依賴度（土地出讓收入/地方一般公共預算收入）分別為57%、51.7%，高於西部、東北的31.6%、19.4%。這是由於西部、東北需求相對偏弱，房地產拉動經濟的能力有限。
分線看，二、三線城市近三年土地財政依賴度分別為64.2%、49.5%，高於一線城市的42.2%和四線城市的35%。其中，上海、深圳土地財政依賴度分別為25%、26%，而北京、廣州達50%、68%。在全國336個地級單位（不含三沙）中，有16座城市土地財政依賴度大於100%，佔比4.8%；有31座城市在70%-100%之間，佔比9.2%；有98座城市在40%-70%之間，佔比29.2%；有191座城市在40%以下，佔比56.8%。
市場面：2019年百強城市何時布局最佳？1.榜單概覽：發展潛力100強分3檔在基本面分析基礎上，我們結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。市場面由庫存去化周期、需求透支率、房價周期、地價房價比4項指標組成。
2.量價趨勢：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖房價趨穩前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風險。比如，一個城市過去3-5年的銷售增速均在20%以下，在基本面改變不大的情況下，某年銷售增速突然飆升，比如達到50%及以上，這種城市在短期存在需求透支風險，從數據看主要是部分受棚改貨幣化刺激的三四線城市。
從房價周期看，前期經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力。從歷史經驗看，過去不少城市的房價存在三年左右的小周期，漲一段調整一段，小周期的背後是房地產調控、地方對土地財政的依賴、需求釋放與透支等因素。京津冀、長三角、珠三角部分城市及一些省會城市房價已連續低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市場逐漸趨穩。此類城市在一線城市中有北上廣深，二線城市中有天津、南京、無錫、蘇州、杭州、濟南、鄭州、武漢、東莞等，三線城市中有廊坊、溫州、嘉興、珠海、惠州、中山等。而部分前期主要受棚改貨幣化刺激導致房價大漲、同時缺乏基本面支撐的三四線城市存在一定調整風險。
3.庫存去化：西部地區、四線城市總體庫存風險較高從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市庫存去化周期從2018年下半年以來有一定上升。
從廣義庫存看，西部地區、四線城市庫存偏高，2017年土地消化周期分別為2.5、2.1年。
4.拿地成本：地價房價比總體回落，少數城市仍較高近期土地成交有所回暖。2018年百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為6.1%、12.5%、18.1%，均較2017年的21.9%、38.3%、45.3%明顯下滑。不過，從最近半年數據看，土地成交有所回暖，2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續4個月上行、三四線城市連續5個月上行。
地價房價比總體回落，但少數城市地價成本仍較高。2018年一、二、三、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外，二、三、四線城市分別下降7、5、2個百分點（由於地級層面的新房價格數據不全，在此以二手房價格分析，由此估計的地價房價比可能偏低）。儘管各線城市地價房價比總體上差距不大，但具體城市之間差異巨大。此外，當前部分城市推行的「限房價、競地價」土地出讓模式有效地平抑了新房價格，但在供給不足的情況下容易引起新房搶購。
擁抱城市群，把握大趨勢以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。根據基本面排名，2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，其中處於24個千萬級大都市圈的有54個。
在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中遊、成渝等5個城市群。2014年《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年》及「十三五」規劃要求建設長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、哈長、遼中南、中原、長江中遊、成渝、關中平原、北部灣、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等19個城市群。其中，長三角、珠三角、京津冀三大城市群是其中最成熟的三個，以全國5%的土地面積集聚了23.3%的人口，創造了39.3%的GDP，成為帶動中國經濟高質量發展和參與國際經濟合作與競爭的主要平臺，目前均已經上升為國家戰略。在三大城市群外，以成都、重慶、武漢為核心的成渝、長江中遊城市群最具發展潛力，兩大城市群以5.2%的土地面積集聚了15.5%的人口，創造了15.6%的GDP。其次則是山東半島、海峽西岸、中原、關中平原、哈長、遼中南等城市群。預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的約80%將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝、中原、山東半島等七大城市群（參見恆大研究院2018年7月報告《中國人口大遷移》）。
在都市圈層面，24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。鑑於當前多數城市群發育不成熟，且部分核心城市生產要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設的突破口和抓手。2019年2月，國家發改委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，這是中國第一份以「都市圈」為主題的中央文件,要求以大城市及周邊地區同城化為方向推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共享等，包括以軌道交通等為基礎打造1小時通勤圈。根據有關城市群規劃及相關地方規劃，當前中國有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個2000萬人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈泉漳等14個1000萬-2000萬人大都市圈。24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創造約54%的GDP。從發展潛力看，上海、北京、深莞惠、廣佛肇都市圈居前，之後則是蘇錫常、天津、南京、長株潭、杭州、重慶等都市圈。需要注意的是，部分都市圈範圍有重合，比如上海都市圈與杭州都市圈、蘇錫常都市圈均有重合。
在24個大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關注:第一類是東部地區經濟實力比較突出的三四線城市，多數位於城市群內，如溫州、珠海、中山、徐州、海口、金華、唐山、泰州、保定、威海等。珠海、中山是珠江口西岸中心城市，珠中江都市圈2017年末人口達958.7萬，有望成為下一個千萬級大都市圈。溫州、威海均為經濟發達的沿海工貿城市；唐山、保定分別位於京津冀協同發展空間布局「三軸」中的「京唐秦」、「京保石」產業發展帶上。該類城市中唯一不在19大城市群的是淮海經濟區中心城市徐州。
第二類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的中西部地方性中心城市，如洛陽、包頭、銀川、鄂爾多斯、嶽陽、綿陽、衡陽、安陽、廣安、遂寧、柳州、南陽等，也多數位於城市群內。其中，銀川為省會城市，洛陽、包頭、鄂爾多斯、嶽陽、衡陽、柳州、南陽分別為所在省份的省域副中心城市。此外，宜昌、常德、遵義、襄陽、贛州等地方性中心城市目前不在發展潛力百強城市之列，但從長遠看仍具備一定發展潛質。
（本文刊發時有刪節，完整版詳見微信公號：澤平宏觀，澎湃新聞經授權刊發。實習生薑文鏹、顧才鑫、徐灝等對本文有貢獻）(本文來自澎湃新聞，更多原創資訊請下載「澎湃新聞」APP)