「孤城」溫州：樓市無人接盤
溫州，中國樓市曾經的投資風向標，房價曾經最為堅挺，並一度接近上海、北京、深圳等一線城市。但在最近全國70多個大中城市普漲的情況下，溫州卻連續25個月單邊下滑，成為唯一下跌的「孤城」。
什麼因素導致溫州樓市「冰與火」瞬間切換的市場境界？溫州樓市還具備中國樓市走勢的風向標意義嗎？溫州樓市斷供這一現象是否將在全國蔓延？近日，中國證券報記者再赴溫州進行實地調查。
法院進駐淘寶變「掌柜」
最近，溫州鹿城區法院將司法拍賣搬上了淘寶網，做起「掌柜」，專拍賣房產和名車。
29日上午9時許，溫州鹿城區人民法院資產處置拍賣正在淘寶進行，一處標的為「溫州鹿城區九州大廈1幢415室」的房產，還有50分鐘就結束拍賣，市場評估價為144.3萬元，起拍價為95萬元，上午9時已經有12人報名，加價幅度1萬元，競價周期1天，延時周期5分鐘/次，拍賣競價前淘寶系統將凍結競買人支付寶帳戶內的資金作為應繳的保證金，拍賣結束後未能競得者凍結的保證金自動解凍，凍結期間不計利息。最終出價26次，最後成交價為124萬元。
和該房產同時拍賣的還有20起，即將拍賣的有39起，溫州鹿城區法院已經結束的拍賣157起，72起因「零出價」而流拍。
「法院的服務比一般的房產中介還專業，但因為是法院拍賣，房產被法院查封，部分視頻中的房屋內一片狼藉。」溫州當地一中介人員稱。
鹿城區法院提醒，標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。
不僅溫州鹿城區人民法院在淘寶進行司法拍賣，溫州市中級人民法院以及溫州轄區內其他區縣的法院也在網上進行司法拍賣。
中國證券報記者發現，已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產是錦玉園4幢2003室，該房產為綠城集團開發，421平方米，也是「二進宮」拍賣，市場評估價2240.5萬元，起拍價為1523萬元，報名人數4名，但圍觀人數達1359人，保證金150萬元。累計出價206次，被競買號為「R2057」的買家以1886萬元成交，折合單價為4.48萬元/平方米。
「這房產的價格和最高峰時相比，縮水一半。」當地中介人員稱，拍賣成交價比市場稍低一些。
2006年末，綠城集團以33億元一舉摘取溫州天盛地塊，在甌江畔開始了「世界級都市綜合體」的造夢之旅。2010年，綠城鹿城廣場錦玉園一期價格從2008年首次開盤時的4.38萬元/平方米一路攀升到7萬至10萬元/平方米，將溫州房價推向高潮。
這種拍賣的方式還是吸引了部分剛性需求。溫州當地開發商說，司法拍賣房給剛需購房者增加了一個新的購房途徑，即使會遇到問題，也有司法途徑給自己維權。「網上司法拍賣與傳統拍賣行拍賣相比，擁有操作簡單、零佣金等優勢，且拍賣房還不存在限購的問題。」
「司法拍賣房源相對市場價格還是有不少折價優勢的。」據溫州鹿城區法院介紹，拍賣房的評估是以市場價為基準，但所取的是相對保守的市場價格區間內的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價，即在評估價的基礎上有降價的幅度。
此外，一次、二次流拍後，起拍價都還有20%以內的降價空間。這也是很多有經驗的競拍者在第一次拍賣時會選擇觀望，到第二次、第三次拍賣才會出手。
溫州樓市或繼續下跌
25日，中國證券報記者到綠城廣場的錦玉園樓盤現場探訪，除了零星開業的咖啡館和名品店外，一樓很多商鋪尚未租出。錦玉園對面就是甌江，江面的冷風吹來，綠城廣場佇立的幾座大樓顯得格外荒涼。
中國證券報記者在幾家房產中介了解到，2012年年初以來，溫州房價就開始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過50%。21世紀不動產的經紀人告訴中國證券報記者，現在綠城錦玉園中面積超過400平方米的房產，售價在4.5萬元/平方米，145平方米左右的房產，價格大約4.2萬元/平方米，因業主需要現金，如有意購買價格還可以面談。
不僅綠城集團，溫州最大的房地產商中梁置業，其開發的眾多項目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹灣、香緹錦園、國賓1號等也出現不同程度的降價。
中國證券報記者採訪發現，臨近年底，開發商降價意願明顯上升。隨著庫存壓力持續增大，降價的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開發商，部分樓盤已經扛起了降價大旗。前幾年房價表現並不遜於溫州市區的永嘉、甌北等地，如今新開盤的樓盤單價也已跌破萬元。
繼去年溫州泰宇花苑樓盤老闆跑路之後，今年下半年溫州平陽縣再現「爛尾樓」事件。一個名為「海林軒」的項目因開發商欠下巨額債務、資金鍊斷裂等問題，導致項目進展緩慢。其中一期原定於2009年12月31日前交付，被曝已經爛尾三年，而該項目的二期、三期進展基本停滯。
29日，溫州平陽縣政府做出《關於同意調整鰲江鎮海林軒商住樓項目的批覆》，項目業主由溫州立城房地產開發有限公司和溫州柳成集團變更為溫州豐達房地產開發有限公司。
業內人士稱，在銷售放緩，流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定範圍內發生，那些財務狀況不太健康的企業尤其容易倒下。
「去年民間信貸危機之後，或者跑路了，或者沒錢還。」溫州當地一位法官表示，債權人存在恐慌心理，急於收回自己的債權，溫州各地法院甚至出現了「輪候查封」現象，最多的一處房產被查封了7次。
國家統計局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經是溫州房價連續第25個月下跌。溫州市長陳金彪坦言，溫州樓市價格確實連續下跌，但均價依然排在全國第8位。
溫州樓市價格下跌，導致土地市場的降溫。目前溫州住宅地價環比、同比處於「負增長」狀態。業內人士認為，溫州地價變動，至少打破了「作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌」神話。
此外，2013年溫州市區擬供應住宅用地922畝，而過去五年溫州市區年均出讓商品住房建設用地僅417.118畝，土地量的加大，也在一定程度增加樓市供應，稀釋房價。
高槓桿後遺症
而來自溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。
溫州當地某商業銀行人士透露，溫州房價曾經上漲過快，最主要的一個因素就是槓桿放得太高。這一風險帶來的後遺症正在顯現。
前幾年溫州樓市最火爆時，一套單價3萬元/平方米，面積200平方米的房產，市場價600萬，按照80%的估值、最高抵押貸款比例七成計算，最多能得到336萬元的貸款。由於溫州獨特的信用體系，購房者還能去擔保公司等其他金融機構進行二次抵押，再次貸出100多萬元的貸款。但當房價下跌時，可能出現的情況就是房屋時值低於貸款總額的情況，這時候就可能出現斷貸的情況。
「這就是次貸。」溫州大學房地產研究所高級研究員陳鴻直言，過去最瘋狂的時候，溫州民間借貸70%至80%的資金都進入房地產。美國次貸危機後商品房斷供的報導不斷見諸媒體，如今這一現象正在溫州上演。
溫州銀監分局的數據顯示，截至10月24日，溫州已發生「棄房」的共有580戶，而由借款人資金鍊斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款餘額約為23.74億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%；由擔保鏈風險傳導原因形成不良的房屋貸款餘額約為7.28億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的14.15%。
天浩置業中介人士稱，一手期房和拍賣房源集中上市，對二手市場影響巨大。近兩月二手市場交易冷淡，有些房產中介的經紀人已裁員近半。他們對年底市場不看好，覺得房價將繼續微跌，交易進入下行軌道。
銀行界人士稱，隨著年末到來，信貸還款日期接近、企業年底結帳、資金嚴重短缺等因素，會繼續給溫州二手房價下跌帶來壓力。現在市場已經不存在「炒房一族」，高價房無人接盤，瘋狂搶購潮已經永遠不可能出現，所以溫州房價進入下行通道，也在意料中。
對於溫州房價的下滑趨勢是否會傳導到上海、杭州等大城市，溫州二十一世紀不動產運營總監黃慧華認為這種可能性並不大。「溫州的情況有其特殊性，主要是2011年起開始爆發的信貸危機，讓一大批本地的豪宅買家資金鍊出現問題，被迫進行拋售。上海高檔住宅購買者的群體與溫州並不一樣，出現類似下滑的可能性不大。」(本報記者 周文天 溫州報導)