鴻坤集團旗下的物業公司申請上市一波三折。
近日，燁星集團再度遞交IPO申請，並通過港交所上市聆訊，預計3月13日上市。這是繼2019年7月遞表失效後，燁星集團再度IPO申請。燁星集團原名為北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司(簡稱「鴻坤物業」)，是鴻坤集團旗下物業公司。
早在2018年8月，鴻坤集團旗下的物業公司就曾在新三板掛牌，但在其上市不足5月之時就匆匆摘牌。通過招股書得知，新三板終止掛牌的原因基於公司的業務發展戰略，以及其有意透過在聯交所增加與國際投資者及市場的接觸。
2月28日，燁星集團發布公告稱，全球發售項下的發售股份數目為1億股股份(視乎超額配股權而定)，其中公開發售初步提呈1000萬股股份，及根據配售初步提呈9000萬股股份。每股最高發售價為1.58港元及預期每股最低發售價為1.25港元。
另據智通財經顯示，截至3月5日，燁星集團已錄得159.57億元孖展(「孖展」，是香港對槓桿式交易制度的稱呼，又稱保證金交易)，超購逾1008倍。
對於鴻坤集團為何拆分物業服務獨立上市？背後的原因是什麼？新三板摘牌，轉投港股上市將如何作為？上市成功後，獲得的投資收益將運用在哪方面？等相關問題，《商學院》記者致函致電鴻坤物業(燁星集團)，對方表示以暫時不對外發布信息。
再次申請上市
燁星集團前身鴻坤物業起家北京，招股書顯示，鴻坤物業目前主要有三類業務：物業管理服務、物業開發商相關服務、增值服務。其中，物業管理服務業務(住宅+非住宅物業)收益佔比超60%，是收入的主要來源。
鴻坤物業於2018年8月1日在新三板掛牌，僅僅4個月後便於2018年12月19日從新三板摘牌。通過招股書得知，新三板終止掛牌的原因基於公司的業務發展戰略，以及其有意透過在聯交所增加與國際投資者及市場的接觸。
終止掛牌之前，鴻坤物業有3000萬股已發行股份，與新三板掛牌後的已發行股份數目相同。在新三板掛牌期間，公司股份並無買賣也無進行集資。因此，在新三板掛牌期間無市值。
2019年7月30日，鴻坤物業更名為燁星集團，並在港交所首次披露了招股說明書。
首次遞表失效後，燁星集團在2020年1月31日再度遞表，並通過港交所上市聆訊，預期於3月13日掛牌上市。截止到3月5日，公開發售部分已獲超額認購1000倍以上。
克而瑞高級研究員湯曉晨告訴《商學院》記者，燁星集團遞表失效不代表申請上市失敗，失效原因主要是進程中時間有變或者資料更新不及時。
一般而言，港股IPO申請進程在3-6個月時間，按照港交所規定，企業未在6個月內完成上市的，需要重新提交申請。
對於燁星集團認購倍數高的現象，湯曉晨認為還是市場打新太過瘋狂，並不能反映公司價值，真正上市還是可能破發的。
打新是個人參與還未上市的新股申購，一般投資圈會認為新股必賺，所以對熱門的板塊和股票，券商也會鼓動散戶去參與新股申購，因為個人散戶多，並不是專業投資者，所以有時候打新比較盲目瘋狂。這就會造成認購倍數非常高的情況。
現在關注物業板塊的人突然變多了，因為疫情的影響，加上社區封閉等因素，物業要負擔起幫助居民採購生活物資、提供線上醫療服務甚至要對接聯繫大型醫院等，物管人員搶佔了「最後一公裡」乃至「最後50米」，成了離住戶最近的人。讓原本只是社區「小透明」的物業管理，一下子搶佔了C位優勢。
突擊分紅
招股書顯示，截至2019年8月31日，燁星集團期末現金及現金等面值為0.21億元，較期初的9275萬元下降了7136.3萬元。在此期間，公司向股東派發股息3550萬元，燁星集團當期淨利潤只有2063.1萬元，而派發股息是淨利潤的1.72倍。
湯曉晨告訴《商學院》記者，政策上對上市前分紅並沒有限制，突擊分紅相當於把利潤裝自己口袋了，這對家族企業來講案例不少，大股東賺錢了，但沒有投入業務發展，肯定對業務發展不好。
在張波看來，燁星集團分紅多少本身並不一定和淨利潤的變動相關，往往會出現集中分紅或長期贏利但不分紅的現象。因此，綜合來看這次分紅本身和更多是出對於老股東權益的保障。
燁星集團由由盛達豐和凱宏策略分別持股79.26%和20.74%。鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪持有盛達豐有98.62%的股份，即將上市的燁星以實控人趙偉豪為核心。
湯曉晨在接受《商學院》記者採訪時表示，目前投資者對物業板塊的關注度較高，物業板塊的上市仍在起步期，對物業公司來講，提早上市能夠獲得更高的關注度，獲得較高的溢價。當前物業管理行業正處在跑馬圈地階段，對鴻坤物業這樣的中小型物業公司而言，可以通過上市獲得品牌和資源的擴展，以加速物業板塊的發展，佔據一定的先機。
在過往的業績中，燁星集團幾乎所有的營收都來自於鴻坤集團開發的物業項目，根據招股書顯示，2016年-2018年以及2019年前八個月從鴻坤集團開發的物業獲得物業管理服務的大部分收益，分別佔來自物業管理服務總收益的100.0%、100.0%、約98.4%及98.5%。
財務數據顯示，2016-2018年，燁星集團分別實現營收約1.17億元、1.92億元、2.51億元；增長率分別為64.42%、31.12%。而在淨利潤方面，2016年-2018年分別為1755萬元、3557萬元、3722萬元，同比增幅分別為102.67%、4.42%。2019年前8個月營收約為1.75億元，淨利潤為2063.1萬元，淨利潤同比下降22%。
湯曉晨指出，一般來講，營收利潤都保持增長是最好的，鴻坤物業本身體量較小，個別因素的變動對利潤的最終呈現影響比較大，經營情況不是很穩定。鴻坤物業之前的高增長跟鴻坤地產的非主業務的發展有關，所以前期其實增速較高也不是很持續的。
多年前鴻坤集團就喊出了千億目標，但其規模發展一直沒能實現提速，根據克而瑞《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》鴻坤集團累計權益銷售金額162.5億元，排名121。鴻坤集團如果「掉隊」，對於高度依賴母公司的燁星集團來說，未來長期業績不確定性也會增大。
湯曉晨稱：「資本市場在給予物業公司估值時非常看重物業服務企業的增長確定性，因此量級較小的物業公司必須表現出自身持續的增長能力才能被投資者看好。」她認為這類企業發展其實更依賴企業管理層的業務開拓能力，如通過上市後獲得的資金和資源，提高自身業績的增速以獲得投資者青睞，除了規模增長能力的加強，還可挖掘增值服務的發展潛力，以增強投資者的信心。
同策諮詢研究部總監張宏偉向《商學院》記者分析道， 體量較小的物業公司，可以聚焦重點區域，提高在優勢地區裡面的市場佔有率；此外，物業管理還是一個輕資產類的服務，要提高服務質量和突出自身品牌特點。
拆分物業上市背後？
2019年以來，地產拆分物業板塊上市成熱潮，碧桂園、雅居樂、中海、保利、新城、濱江、奧園等旗下物業服務公司先後登陸港交所。
2020年更延續拆分物業上市的熱潮，除了鴻坤集團旗下燁星集團，正榮服務、金融街服務、宋都物業等5家物業公司提交了赴港上市申請；同時，卓越物業、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業管理企業也被傳出有上市計劃。
這些房地產旗下物業服務企業為何紛紛走上獨立掛牌上市？背後又有哪些啟示 ？
湯曉晨認為獨立上市的大背景實際上是物業管理作為一個行業獨立發展，開始走向成熟期。過去物業管理是開發板塊的售後環節，依賴開發商補貼，並沒有顯示出自身的獨立價值。而行業逐步成熟的過程中，物業服務本身的走向市場化，其經營特點和業務模式又具有良好的穩定性，在後開發時代，物業服務的可延展空間巨大，因此，將物業板塊獨立分拆上市，能夠更好的促進物業板塊的價值發揮，培育後開發時代的另一個增長極。
在張宏偉看來，通過拆分物業獨立上市，開拓企業的融資聚到。通過這兩年調控以來，房地產企業整個資金面需求壓力較大，建立一個新的融資平臺來緩決資金壓力，也有利於企業通過資本市場力量快速地規模化。
現階段房地產市場將逐步進入存量房時代，購房者(社區居民)的需求將轉向品質或增值服務的提升，這意味著物業管理服務將成為存量房領域重點布局的市場，並且也有利於企業提升企業利潤率、規避市場風險。
一般而言母公司選擇分拆上市的具體動機可能不盡相同，但最直接和基礎的目的便是為了獲得融資，以實現股東的利益的增加。在分拆上市對母子公司的融資能力都有提升，對母公司而言，分拆上市能為其獲取子公司的資產溢價，而對子公司而言，分拆上市搭建了自行融資的平臺、獲得了融資權利。
對此，湯曉晨表示物業管理行業本身的特性導致其對融資的剛性需求並不大，目前上市物業服務企業的融資額度大的在幾十億元，小的僅有幾個億元，這部分資金更多的會被用來支持自身的規模拓展。如通過收併購整合小型物業公司，或通過投入到內部的數位化建設，提升社區服務的技術水平，開發增值服務收入，降低人工成本。藉助物業服務企業自身的融資來直接支撐房地產開發環節無論從絕對的資金量和合法性上都存在難度。但物業板塊的獨立上市對公司的控股股東自身來講，確實可以實現財務的擴張。
（文章來源：商學院）