小寶房姐地產觀
最近，房姐關注了2件事。
第一，前灘尚峰名邸因為約1273%的超高認籌率毫無懸念成為了今年認籌率之最，意料之中。
第二，上海軌交23號線規劃站點公布，閔行片區的許多kfs和中介「高潮」了，紛紛打出了「如果前灘代表著上海的2020，閔行吳涇有可能代表著上海2030！」這樣的廣告語，自嗨自樂！
示意圖（來源於網絡）
excuse me? 前灘什麼時候「被代表」成上海的2020了？那你把大虹橋置於何地？吳涇又哪裡來的自信代表著上海的2030？
總有一些kfs喜歡逆天改命強行拔高地段價值。甚至還有的拿「吳涇奧運預留用地」這種捕風捉影的事大做文章。
房姐記得上一個按這種套路強行炒作的靜安某地王盤首開慘澹。今天又有了我們的主角——蘭香湖壹號。
蘭香湖壹號11月24日認籌結束，132套房子認籌比約10.6%，最後11月28日開盤進行不公開搖號直接按順序選房，只賣了8套。
網上房地產官網截圖
在今年入市的項目中，無論是均價8萬+，或是總價1500萬+的角度來看，蘭香湖壹號的開盤結果均創下了今年的「歷史新低」！
1
30天必須全款付清，不能貸款？
首先普及一下，蘭香湖壹號位於閔行紫竹高新區內，是紫竹半島的一部分，後續還會有蘭香湖二號、三號上市，壹號產品為高層大平層。
項目效果圖
據官方要求，該項目付款條件苛刻，認籌金309萬，選房當天要付清首付款，30天全款付清，且只接受分期，不能貸款。
項目官方微信公眾號內容截圖
項目驗資看房要求愣是讓房姐看出了一種「前灘的feel」：愛買不買，咱不愁賣~
不能貸款？那買這個樓盤的購房者是有多牛！先不說購房者手上有沒有2000萬左右的流動資金，就算有，市場上能選擇的好樓盤可太多了，何必選擇距離市區約22km的吳涇？市中心的2000萬大平層不香了嗎？
好了，結果首開慘澹，項目官方倒是挺會給自己找臺階下的：我們付款方式要求嚴格，大多數客戶不滿足。
那同價位的融創徐匯濱江壹號暗地裡也要求全款，客戶怎麼都滿足條件了呢？呵呵，小東西真有你的哦~
要是一直保持這麼高傲的姿態，房姐心裡還挺佩服項目的硬氣，結果一轉頭，房姐就看到朋友圈裡一些中介朋友發了一波項目的廣告，還可以私下帶看。
典型的又當又立...
2
產品錯位 客戶不買帳
蘭香湖壹號不同於紫竹半島前期的剛需定位，而是一個徹底的改善類產品，一共兩個戶型：西邊套230平、東邊套270平，都是大平層，均價8.02萬/㎡，總價約1600萬-2300萬。
距離市區約22km公裡，還不是別墅，這樣的均價、總價確實夠「震撼」。開發商也知道沒點噱頭一定不好賣，所以去年就達到了預售條件但就是不開盤。
蘭香湖壹號前期實景圖
直到2018年蘭香湖開始動工，今年才竣工引水，項目像是終於看到點希望了，就急匆匆入市，打起了「郊區人工湖景+觀湖大平層」的概念。
不過願意為這個人工湖買單的客戶並不多。
第一，吳涇這個版塊支撐得了8萬多的價格嗎？
以同區域去年入市的萬科青藤公園和紫晶南園為例。2個盤的均價都在5萬不到，距離蘭香湖壹號直線距離在2km內。
項目價格示意圖
再看蘭香湖壹號附近近3個月的二手房掛牌價格來看，吳涇二手房掛牌均價僅約3.8萬/㎡，是蘭香湖均價的一半都不到！
數據來源於鏈家二手房
板塊內的紫竹半島花園可以說是吳涇「天花板」的存在，二手房價格已經達到8萬+了~
數據來源於安居客二手房
這在外環外特別還是目前發育還不是很完善的吳涇板塊內來說是一個很高很高的價格了！紫竹半島屬於一個「奇葩」的存在。
房姐講句公道話，蘭香湖壹號項目自身是豪宅屬性定位，加上是紫竹半島的高端升級版，賣8萬多也是有一定底氣的。
但是，有一個很重要的點大家不能忽略。項目所依靠的紫竹高新區屬於脫離市區獨立發展的一個內生型區域，內生型區域的特點是主力客群來自本地，有點像奉賢南橋、嘉定南翔那邊，很多都是本地的客群。
對於市區客戶來講，蘭香湖壹號定價高低區別不大。簡單直白點說就是：如果我家住市中心，我管你郊區的房子是賣100萬還是1000萬！100萬我不會去買，1000萬更加不會去了！
示意圖（來源於網絡）
蘭香湖壹號就深陷這樣的「有價無市」的慘澹。總價高達1600-2400萬的售價已經不是普通中產可以覬覦的，脫離了市區又沒有足夠的客群基數。而且能買得起2000多萬房子的人，本身可能就對你周邊的產業、學區沒啥興趣了，更關注的是地段、品牌、圈層等。
講真，手握2000多萬，當下都能去買中海建國裡、星河灣3期這些本身就自帶豪宅基因的盤了。
此外，房姐對於項目還有個不太能理解的賣點是緊鄰世界一流國際教育園區。emmm... 離交大、華師大近和你蘭香湖壹號有半毛錢關係嗎？住交大邊上≠你就是交大的學生，ok？
第二點，蘭香湖的規劃很美好，實現起來會半死不活。
蘭香湖規劃了大量文娛場所，包括商業街、濱水步道、賽艇俱樂部等，大有復刻美蘭湖之感。
規劃示意圖
但縱觀美蘭湖規劃完成率並不理想。美蘭湖規劃的酒店已經荒廢、商業最近又進入整改期、奧特萊斯早已撤走。區域內很多別墅區的空置率很高，好多改造成了轟趴館。
美蘭湖獨棟別墅淪為轟趴館（來源於大眾點評）
美蘭湖失敗的原因是這裡通過眾多高端配套塑造了一個低密度住區，但這又導致了該片區人口少，購買力不足，商業配套只能關門大吉。
蘭香湖也處於類似的境地，雖說依靠著紫竹產業區，但這些產業園工作日繁忙休息日就不見了人影，消費力很難留存。蘭香湖的各類公建配套能夠存活，還是需要依靠當地居民，但是蘭香湖周邊1km範圍內僅紫竹半島、蘭香湖壹號這2個小區，人群極為有限。一旦蘭香湖配套沒有達成預期，蘭香湖壹號即使銷售一空入住率也極難保證。
而且僅憑一個蘭香湖也吸引不了市區的購房者。這也是蘭香湖壹號入市沒能激起大水花的原因之一。這人啊，還是別高估自己的好。
3
湖景房突然不香了
項目圍繞蘭香湖而建，除了蘭香湖壹號湖景大平層，未來還有蘭香湖2號、3號等低密別墅產品。
實景圖
看到有別墅，大平層突然就不香了。畢竟私密性、空間實用性來說，別墅都更勝一籌。莫非這次沒買的客戶都在等著後面的別墅嗎？
實景圖
蘭香湖壹號有6棟樓，本次推出的是#1、#2、#3棟樓，都是沿湖而立，由於建造位置的關係，好幾棟樓都是橫向垂直於蘭香湖的，不是那種面向湖面的布局，所以其實有幾棟樓的外邊套湖景視野都是有局限的。除了#5、#6樓，這2棟樓橫向大角度面對整個湖面，位置更佳！
如果只能看到一小撮湖景，那買這個樓盤的意義是啥呢？？？
實景圖
kfs也是很有心計，樣板間做在位置相對不錯的#4號樓，視野相對來說不錯，給了部分購房者錯覺。這就好比你網上買件衣服，模特是林志玲，看了眼很心動，買回去自己一穿結果是賈玲。這可不能怪kfs啊，效果以實際到手為準懂不懂。
樓棟的底層和頂層外立面採用幹掛石材，作為2000萬級的產品中段主體標準層選用真石漆就有些過分了。因為真石漆時間長了很容易脫落，還可能引起外牆滲漏。
實景圖
從美觀的角度來說，整棟樓梯呈現淺白色，個人欣賞不了，覺得有點土。
周邊尚處於開發之中，遠眺出去儘是奉賢的農田。
4
總結
綜合來說，市區客戶夠不到，當地客戶基數小，學區房客戶買不動，kfs是想賣給誰？現在入手，以後又能賣給誰？蘭香湖壹號，輸給的不止是價格。
蘭香湖規劃雖好，落地還是存在相當難度。
在年底新盤集中入市的階段，購房者更需要沉下心來，握緊手中珍貴的房票理性思考。