今年，高科榮境、中垠紫金觀邸、華新城等「福利」盤陸續收官，限價的新房庫存岌岌可危，而純新盤喊漲的呼聲卻是越來越高。近日，碧瑤花園三期、大地伊麗雅特灣等經年老盤可能也要「翻翻身」了，其中不乏有土地年限已「縮水」十年以上的樓盤。
01
百家湖老盤大漲1.2萬/㎡+，有盤4個月卻只賣了一套
這兩年來，漲價的樓盤不僅有高地價的項目，也有土地年限嚴重縮水的老盤，漲幅也有高、有低。不過，即便是漲價後的老盤，套利空間仍舊不小，這也導致了限價盤關注度居高不下的情形。
今年1月14日，馬群的中垠紫金觀邸收官均價27825元/㎡，吸引了超2800組買房人報名，當天售罄！對比2018年11月的毛坯均價（26500元/㎡），「漲價」約1325元/㎡。據悉，鏈家新近成交的二手房，均價約3.2-3.5萬/㎡。
（截圖來源鏈家）
同年1月2日，九龍湖的新城玖瓏湖收官均價31500元/㎡，中籤率僅0.66%，當天售罄！對比2015年7月的均價（26800元/㎡），「漲價」約4700元/㎡。當時，新城玖瓏湖高層房源二手房已經賣到3.5-3.6萬/㎡。
（截圖來源鏈家）
2019年12月14日，江寧百家湖的駿景華庭收官均價27450元/㎡，中籤率5.1%，已售罄。對比2015年8月的折後毛坯均價（1.5萬/㎡），「漲價」約12450元/㎡。如今，駿景華庭已是北小分校學區房，其二手房價成交價也漲至3-3.3萬/㎡。
（截圖來源鏈家）
當然，也有的樓盤跑贏了時間，卻輸給市場。由於土地縮水、戶型設計不合理、產品落後等原因，個別「漲價」老盤去化慘澹，甚至3個多月只賣了1套。即便是駿景華庭、中垠紫金觀邸等樓盤，也在開盤當天不可避免的出現了棄號。
1月3日，江浦樓盤北江錦城領取最後一棟61號樓銷許，毛坯均價28000元/㎡。相較於2017年10月30日領取38號銷許價24300元/㎡，「漲價」約3700元/㎡。截至發稿前，61號樓僅成交了1套房源。
（截圖來源南京網上房地產）
與周邊在售樓盤橫向比較一下，中海原山精裝均價約2.7萬/㎡，中交錦蘭薈毛坯收官均價2.1-2.2萬/㎡。北江錦城的洋房已賣到了區域精裝價，比同板塊的毛坯房貴了6000+元/㎡。而且不同於前文中的漲價老盤，北江錦城一二手房並不存在套利空間。鏈家數據顯示，項目二手房均價約22742元/㎡。
（截圖來源鏈家）
02
河西、城北、橋北等一批老盤待上市
伴隨著LPR下降，買房的信號漸次加強。目前，南京樓市分化愈發嚴重，真正讓買房人瘋狂的還是套利的限價老盤。接下來，南京還有一批老盤待上市。
前期均價3.5萬/㎡+
代表樓盤：碧瑤花園三期、復地御鐘山等
位於河西中部的碧瑤花園三期上一次開盤是在2013年3月，當時均價2.4萬/㎡。項目將打造4棟9-18F住宅，共計228套房源，戶型建面約100-200㎡。
（碧瑤花園效果圖）
鏈家數據顯示，目前碧瑤花園一、二期均價在4.9-5.3萬/㎡左右，部分房源掛牌價達到了5.7萬/㎡。值得注意的是，項目自2003年拿地至今，土地縮水了17年。
（截圖來源鏈家）
位於馬群的復地御鐘山於2016年6月加推二期最後一批房源，戶型建面約220㎡，均價38000元/㎡。據悉，項目有望今年年底加推三期房源，戶型建面約170-220㎡，約300套精裝房源。鏈家數據顯示，目前復地御鐘山二期均價約52638元/㎡。
（截圖來源鏈家）
前期均價3萬/㎡以下
代表樓盤：大地伊麗雅特灣、龍湖春江紫宸、龍湖春江酈城、金象朗詩紅樹林等
位於邁皋橋的大地伊麗雅特灣剩餘27號樓未加推，目前該樓棟正在施工。項目上一次開盤是在2018年10月11日，均價27000元/㎡，此次開盤較前期已是上漲約42%。
鏈家數據顯示，大地伊麗雅特4月新近成交的一套建面約83㎡兩房，均價已至32748元/㎡。相較於3月底成交的同面積段房源，一星期左右漲了近2375元/㎡。
（截圖來源鏈家）
位於橋北的金象朗詩紅樹林預計4、5月加推6號樓，共264套，戶型建築面積89、119、129㎡，精裝交付。項目上一次開盤是在2019年5月18日，前期均價28915元/㎡。鏈家數據顯示，目前金象朗詩紅樹林小區掛牌均價約35361元/㎡。
（截圖來源鏈家）
位於鼓樓濱江的龍湖春江紫宸剩餘1棟住宅未售，作為龍湖在南京首個江景住宅，其目前仍被不少本地地緣改善所關注。項目上一次開盤2017年3月29日，當時均價約28376-29053元/㎡。鏈家數據顯示，目前龍湖春江紫宸小區均價已至41248元/㎡。
（龍湖春江紫宸效果圖）
（截圖來源鏈家）
此外，龍湖在江寧小龍灣板塊的另一家樓盤—龍湖春江酈城也剩餘1棟住宅——D6號樓待加推，戶型建面約115㎡，共計80套左右，精裝交付。據項目銷售透露，如果限價未鬆動的話，均價在3萬/㎡左右。
項目上一次開盤是在2018年3月25日，均價2.7-3.1萬/㎡。目前老售樓處已拆除，新售樓處在龍湖天街斜對面的招商中心。鏈家數據顯示，項目小區均價已靠近4萬/㎡。
（截圖來源鏈家）
目前來看，除了個別房價傳導效應較強的樓盤，不少老盤還是成功漲價的。所以剩餘的限價盤放開限價的可能性也是存在。但是目前的樓市分化相當嚴重，「捂盤待漲」的樓盤即便是大幅跳漲，套利空間消失，房子必然不會瘋搶，甚至會面臨滯銷的局面。當然，如果漲幅有限，勢必又將是一場場「沒有硝煙的混戰」。
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