中國寧波網記者 廖業強 傅鍾中
近日，在中國寧波網民生e點通群眾留言板上，關於一樓業主圍建「私家花園」的風波再起！這次輪到了江北區萬象華府二期。
因銷售時的宣傳，以及購房合同中的「無償專用」，底層業主紛紛在收房後開始裝修自己門口的「花園」。但是，這一行為卻被綜合行政執法部門定性為「圈佔綠地行為」。底層業主很冤：錯只在業主這邊嗎？如此「誘人犯法」的宣傳與合同，真的可以嗎？
NO.1 「私家花園」風波再起
萬象華府二期居民正在毀綠搭建。（引自網友「wanxiang003」帖文）
萬象華府二期一處綠地已被剷除，工人正在平整土地。（廖業強攝）
萬象華府二期這戶居民家正在安裝欄杆。（廖業強攝）
你家平地，我家打樁，他家圍欄……各種噪聲，此起彼伏。交付已一年多的江北區萬象華府二期綠地上一派繁忙景象，讓人以為這是開發商或物業正在對綠地進行改造。
但10月27日，網友「wanxiang003」通過中國寧波網民生e點通群眾留言板發帖反映，該小區一樓居民改變院子綠地使用性質，侵犯其他業主的權利。
這位網友在帖文中質疑：小區綠地屬於全體業主所有，對於這樣嚴重的毀綠行為，物業和綜合行政執法部門為什麼不制止？
11月3日，江北區甬江街道回覆：屬地綜合行政執法中隊看到萬象華府二期部分居民在一樓綠化搭建圍欄，已責令當事居民在一周內整改，否則將依法進行立案處罰。
11月5日，記者在現場看到，雖然綜合行政執法部門已經下發了整改通知，但似乎一點也不影響底層業主在門口的綠地上施工，不少工人依然在底層業主房前、屋後的綠地上平整土地、鋸木料、搭圍欄。
據了解，萬象華府二期於去年10月以全裝修交付。目前，小區入住率已達到50%。但萬象華府二期物業工作人員告訴記者，目前小區還未成立業委會，各樓層業主也未就毀綠建圍欄一事形成共識。底層業主硬化、圈佔綠地的行為確實侵害了其他業主的權益。他們已規勸當事業主停止毀綠、違建，並向甬江街道及屬地綜合行政執法中隊反映了此事。
江北區綜合行政執法局在接受記者採訪時再次表示，業主整改期於11月9日截止，若當事業主沒有整改，他們將依法處理。
NO.2 「誘人違法」的購房合同
萬象華府二期一位業主提供的購房合同截圖。
「合同中明明寫著我們一樓住戶擁有底層綠地的獨立使用和專用權，憑什麼說我們圈佔？」接到了綜合行政執法部門的整改通知後，萬象華府二期的底層業主向記者出示了他們的部分購房合同。
記者在合同中看到了這樣的一條：「買受人所購商品房為底層房屋且附帶有可獨立使用的底層綠地的，全體買受人均同意由購買底層房屋的買受人在合理範圍對該部分底層綠地無償專用。底層房屋買受人的專用區域由出賣人在房屋交付前根據實際情況予以劃定，使用面積以實際交付為準……」
可是，江北區綜合行政執法局卻駁回了底層業主的「申訴」，明確表示底層業主的行為屬圈佔綠地行為，並將嚴格按照《浙江省城市綠化管理辦法》相關條款進行立案調查。
「居住區底層綠地是由規劃部門確定的，居住區附屬綠地，屬於城市綠地，歸全體業主共有，不可單獨分割；如改變使用性質，需報規劃部門審批。違法佔用或改變綠地使用性質以及臨時佔用綠化用地超過批准時間的，應由縣級以上行政主管部門責令退還、恢復原狀；造成損失的，處以所佔綠化用地面積的綠化補償費的1至3倍罰款。」江北區綜合行政執法局相關負責人表示。
記者看到，購房合同中的確有條款對如何使用綠地的「合理範圍」進行過約定：
首先，買受人對露臺、底層綠地等專有或者共有部分的的大小、形狀、面積等以實際交付時的現狀為準，買受人使用時應遵守法律、法規和臨時管理規約的相關規定，不得妨礙正常物業管理，同時必須為物業公共維修提供方便。
其次，買受人使用底層綠地時不得影響花園作為防火避難使用，在花園綠化建設中，應遵照物業服務公司的管理規定進行花園綠化，不得改變花園的用途或隔離方式，不得損壞或移動花園內外設置或預埋的公共設施，不得對花園地面進行硬化處理，也不得在花園內搭建建築物、構築物。
最後，與上述花園毗連的公共區域綠化，買受人不得進行破壞或改變其原貌。對於已進行部分綠化的歸買受人專用的花園，其中種植的植物買受人亦不得隨意破壞和調整位置。買受人使用露臺、底層綠地時，不得搭建建築物、構築物。
這樣的合同合法嗎？記者專門諮詢了江北區市場監管局和江北區住建局，但結果非常遺憾。江北區住建部門表示，他們只是合同的備案部門，無法判定合同條款是否合法。目前，記者已將備案合同全文遞交了江北區市場監管局，該局暫未對合同的合法性進行回復。
NO.3 還有更誘人的宣傳
截圖自郡城花苑樓盤宣傳視頻。
萬象華府式的「私家花園」風波其實早有發生，去年3月，記者曾對鄞州區郡城花苑小區存在的相同問題進行過曝光（詳情請見：《小區「私家花園」：究竟誰之責 鄞州區郡城花苑現「綠地之爭」》）。
郡城花苑的業主們說，之所以會出現一層業主集體佔綠毀綠的問題，與開發商在售賣房子時候的宣傳有關。開發商在售賣房子的時候宣傳，一樓每戶後門口的綠地可以供這戶業主專用。不少業主為了這塊「專用綠地」，花了高於二層數十萬的價格，買下了底層住宅。不少人認為，多出來的價款就是「私家花園」的專屬擁有費。
在郡城花苑的宣傳中，我們看到了這樣的語句：「一層最大約80㎡，滿園花語香濃，閒坐庭前看四季流轉……每個私家花園都是為懂生活的你而造，它優雅、私密而安靜……」。當然，樓盤的宣傳視頻中也有相關的畫面。
江北區萬象華府二期的業主也告訴記者，開發商在銷售房屋時，也進行過相關宣傳，稱一層業主可以專用門口的綠地。在開發商出示給他們的一份規劃圖中，明確劃定了歸屬每戶一層住戶的專用綠地，還標註了綠地的面積。記者還了解到，底層住宅的價格比同幢二層同戶型住宅的價格高出三十到四十萬元。
NO.4 加強源頭管理迫在眉睫
從去年3月鄞州區格蘭郡庭小區，到去年8月的江山萬裡一期，再到現在的江北區萬象華府二期，在群眾留言板上，由此類問題引起的投訴和糾紛不在少數。
「同樣的問題，為何讓它多次發生？相關部門不應該從源頭進行管理嗎？監管上的漏洞，不該讓購房者埋單。」華潤萬象華府二期的業主表示，相關部門應加強監管，對「贈送私家花園」類的宣傳行為進行嚴查，同時對備案合同進行嚴格審查，嚴禁出現誘導購房者佔綠毀綠的條款。
好在，記者了解到，已有類似的宣傳被市場監管部門重罰。據媒體報導，慈谿市梁建置業有限責任公司在銷售「君宸府」過程中，利用「德信中梁君宸府」微信公眾號及各類宣傳圖冊單頁等對外發布廣告，宣傳含有「專屬底層私家花園」「獨享庭院幽靜，植物王國還是兒童天地，隨心打造」等與實際花園性質不一致的虛假內容。慈谿市市場監督管理局表示，這家房企的上述行為，屬於《廣告法》第二十八條所指的發布虛假廣告的違法行為。2020年7月，該局作出行政處罰，責令當事人停止發布廣告，消除影響，罰款40萬元。
萬象華府二期的購房合同是否存在問題？相關部門又該如何加強源頭監管，將問題消滅在源頭？記者將繼續關注。
【來源：中國寧波網】
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