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該怎麼買房？
不論投資客還是剛需，不少讀者總會在我們後臺留言一些問題。
諸如「想買套城西集士港這邊的二手房，現在是入手好時機嗎」、「想買個小三房總價200萬左右哪裡好」、「對於剛有一歲娃的家庭，選擇XX社區怎麼樣」等等。
這些問題看似簡單，卻又無法一概而論。畢竟，寧波房地產市場已經過了普漲普跌的時代。
有的小區翻倍漲，有的只是微漲；有的一天就賣出去，有的一年都無人問津；買什麼樣的二手房相對更划算，它不像購置期房那麼簡單，相對比較考驗購房者的智慧。
針對大家的問題，我們通過5類小區近年的漲幅情況，為大家探尋一條置業購房的基本邏輯。
※因寧波二手房成交價官方數據缺失，我們依據安居客掛牌價及貝殼找房成交房源均價，統計時間2017年12月-2020年3月，僅供參考，不作為投資建議。
02
寧波5類小區漲幅情況
老舊小區
基本上90年代的老舊小區都集中在寧波市中心，有地段配套優勢，缺點就是樓房老舊，停車不方便，物業管理鬆散等。平均漲幅在40%-60%，屬於跟著市場普漲。
作為未來社區試點之一的划船社區，也是從去年開始猛漲，一度炒到4W+，不過也是有價無市。據貝殼網成交信息顯示，最近一次成交在19年6月，成交單價2.4W。
另一個漲幅較高的賀丞小區，有拆遷的政策紅利，情況與划船社區雷同，有價無市。
一定房齡的商品房
作為寧波當年地標豪宅的中央花園，如今在二手房市場是真正的一臉尷尬。
筒子樓設計，南北不通，戶型有78、130、161三種，高層的公攤面積大，雖然漲幅有50%，但周邊白衣、永壽這些老破小已經上3W了。
同樣的，江北核心區的日湖花園和外灘花園，也是主打大戶型，掛牌房源大多集中在130-180平，要價2.5W-2.6W的都有，且成交寥寥。
世茂世界灣作為當年北侖中心區最熱門的商品房樓盤，雖然掛牌價在2.6W，但實際成交的幾套均價都在2.2W-2.4W。
上個月成交的一套160平大面積房源，成交周期長達1年半，降價20萬才脫手。
優質學區房
海曙、鄞州、鎮海學區集中的板塊每逢3、4月都會迎來二手房置業潮，市重點優質中小學在那裡，你不要自然有人搶著要。
以宋詔橋雙學區為例，70平左右的，當前均價在3.1W-3.5W。40-50平面積段的，2017年大約1.9W，現在上個月剛成交的均價是3.8W，3年時間價格翻了一番。
江東老城區有得天獨厚的區位優勢，加上四眼、鄞州第二實驗、七中等優質學校的加持，周邊房價一直很堅挺。
海曙老牌名校也比較多，集中在月湖、鼓樓、望春片區。今年3月公民同招後，有小道消息稱寧波外國語學校將遷回效實白楊地段，周邊小區漲聲一片，一度炒到6W+。
在老三區，江北的學區概念相對弱一些，漲幅沒有海曙、鄞州來得多，惠貞書院小學部、江北實驗作為兩個比較熱門的學校，周邊小區房價漲幅都在30%左右。
鎮海是整個寧波的教育強區，板塊本身房價起步底，再加上鎮海新城發展的利好，因此這兩年上漲明顯，學區房更是漲得兇猛。駱駝、莊市學區不錯的小區漲幅基本在60%-70%。
新建安置房
樣本選取的小區都是在15、16年交付的安置房，漲幅均在50%以上。
後孫安置小區五江灣成為海曙外國語學校學區房後，行情一路看漲，同樣有學區加持，位於鎮海新城的駱城華苑，漲幅更是達到了86%。
五江灣與駱城華苑的漲幅說明，在安置房與商品房同質的未來，安置房的投資價值並不弱。
此外18年交付的位於東部新城的明湖花園四期，19年交付的雲水灣、雙橋明苑等一批最新安置房，均有5千-6千每平的上漲。
當然安置房普遍存在物業管理較差、人車不分流、入住人群雜亂及產權糾紛等問題，因此如果要投資，還是要多方考量。
新建商品房
17年開賣的新建商品房中，像中梁壹號院、碧桂園碧玥府、中旅城這些1字頭的樓盤，漲幅會比較明顯。
其中梁壹號院、中旅城有80-90的小戶型，剛需首選，因此就算有營業稅，依然不影響成交。在近期成交的房源中，中旅城一期80平戶型成交均價達到2.6W，直接掛牌價成交，掛出4天就脫手了。
同樣是高價位的萬象華府二期，掛牌價達到4W，房源大部分130平以上，總價450-600萬，這個價格一般購房者可能吃不消。
03
從漲幅規律看買房邏輯
基於以上房源樣本，除去划船、賀丞待拆遷小區這類特例後，作出一個漲幅排行——
從樣本調查的平均漲幅規律看，近年漲幅最快的時間段，大都集中在2017年中旬-2018年上旬期間，這個時段與寧波「大拆大整」去庫存密不可分。
18年下旬開始漲幅波動較為平穩。從中，我們可見一些基本的買房邏輯：
1、同樣是老舊小區，擁有學區性質的房源，漲幅要高於沒有學區性質的。比如，同為明樓街道的民安小區和中興社區，有鄞州第二實驗加持的中興社區漲幅均價就比民安小區來得多。
2、同樣是學區房源，像宋小、宋中以及孫文英、15中這樣優質雙學區房源的溢價和漲幅要高於單優質學區以及普通學區房源。
3、新建安置房，特別是地段不錯，還有學區加持的安置房漲幅明顯。新交付商品房中，剛需、小面積戶型的平均漲幅要大於大戶型房源。
所以，如果你注重孩子教育的，應優先選擇具有優質學區房源和居住條件的戶型，然後依次考慮具有學區性質的新交付商品房小區，新建安置房、老舊小區。
至於具有一定房齡的大戶型商品房，還是謹慎為好。
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