2021年升學買學區房？慎重！先來看成都學區房現狀分析

2020年小升初翻篇，輪到2021年的家長焦灼了。

手裡有點餘錢的家長最近都在躁動，：「想來想去還是想讀公辦，省心省錢一步到位。但是這麼多區，哪些區好一些？」

買學區房，錦江青羊，中小學強區，牛娃多，價格高；金牛梯度大，好高中比好小學多；今年「殺」出來的天府新區高新區，也是學區房競爭黑馬……

但我在這裡還要勸家長一句：慎重！不信，我們依次來看看各個區的學區情況！

錦江區

錦江區小學、初中整體為成都一流，高中與金牛並列第一。錦江區1、2片區小學的小升初有5成左右概率搖號進入成都優質初中。

錦江區升高中時，有很多名額指標到校進入本區5所高中，指標到校名額有多少，公立普高會拿出近5成名額給各個中學指標到校，這部分學生絕大部分不用參加中考進入本區高中。

2020年錦江區有區內指標到校名額的5所學校是：川師附中、鹽道街中學、田家炳中學、成都十七中、成都三中。

▲家長分享的區內指標到校分數段。

參考成績分數標準為：初三零診20%+初三一診40%+初三二診40%

指標到校名額佔比可以側面反映出一個問題，就是優質初中之所以優質，不僅僅是升重點高中的比例高，還因為它給了學生更多的機會進入重點高中。

而其他參加中考的學生不僅要面對全成都的學生競爭，而且只能爭奪公辦高中剩下的5成名額。

再者，都在傳19年七中育才學校（學道分校）第一屆搖號生中考成績非常好，92%上重點線，這個實力會比三小聯中弱？

學道分校是5+4，錦江123片的家長很多都會在5年級搖號試一下學道分校吧！

2020年七中育才學道分校招生計劃：

計劃人數：248人

報名時間：6月29日9：00截止到7月1日16:00

報名方式：在成都市七中育才學校學道分校微信公眾號查看入學公告掃碼進行網上報名。

招生範圍：

1. 戶籍在錦江區2019年小學畢業生初中入學劃片範圍的一、二、三片小學服務範圍內的五年級學生。

（即以下幾所↓）

2. 戶籍為錦江區，卻不在錦一二三片內，但學籍在錦江區2019年小學畢業生初中入學劃片範圍的一、二、三片小學服務範圍內的五年級學生。

3. 居住地在錦江區2019年小學畢業生初中入學劃片範圍的一、二、三片小學服務範圍內，並且在錦江區一二三片內小學就讀的、符合成都市隨遷子女接受義務教育條件的五年級學生。

所以，錦江區小學和初中整體都很優質，實在也談不上學區房。而且根據7月數據，錦江區二手房均價已經20111 元/m²，甚至有小區已經超過4萬/㎡。

錦二片區是家長首選的學區。總的來說優勢是地段好，配套好，學校歷史文化積澱深厚，交通方便。但缺點就是舊！居住、生活環境肯定差一些。

青羊區

至於青羊區，小學初中成都頂尖，尤其青羊二片區。但是區屬幾個高中不出眾，青羊區的家長們都懂。

造成青羊區指標到校成為雞肋都不如，孩子只能硬拼中考。（有些家長會說，怎麼4中9中沒有算在青羊區高中之列？那是市屬學校，並不是區屬學校）

家長最關注的學區是青二和青五，青二地段好，配套好，學校歷史文化積澱深厚，交通方便，但缺點就是舊！青五，配套逐漸完善，居住環境好，學校硬體配套一流，但缺點是房價高，學校爆倉，教學及出口稍差。

▲2020年青羊區小升初劃片範圍部分截圖

高新區

2020年石室天府和七中初中的小小搖號名額縮水，大部分招生名額去了哪裡？直接分給了高新5片，高5的家長都「開心瘋了」。

▲2020年高新區小搖號劃片範圍。

高新南區小學初中高中一直向上的勢頭，政府高度重視和支持教育發展，七中初中目前是最好的初中，但今年加入的石室天府錦城湖，對口小學蒙彼利埃小學，還有銀都紫藤初中，對口小學師範銀都紫藤小學，以後的實力都不可小覷。

明年是否還有新優質學校加入，除了5區，還會不會有其他學區多校劃片，說不準。學區房還真說不準！

高新區高中尤其上升的迅猛，玉林中學、中和中學、電子科大實驗中學、石室天府中學、高新實驗等，就目前看，高中在成都也是往前三的水準數上衝了。

高新區和天府新區的房價，五年前也就幾千一平，短短幾年翻了三四番，高新區已經成為成都房價漲幅和均價的NO.1。比如，泡天對口樓盤因為身處金融城，房價已經上天了，適合財力真·雄厚的人群。

天府新區

現在新區所謂的學區水分還挺大，中小學處於存量學校「蝶變」中。還有一些就是新學校，還沒有出口，就被成為稱為學區房，實在有些過頭了。但是隨著人口不斷入駐，適齡兒童增加，未來十年二十年成為優質成都學區也很有可能。幾年前買新區的真的有投資眼光，現在新區房價已經過高了。

結合學區來看，因為初中目前還一般所以匹配這個房價可能真的不如讀私立比較實在。所以喜歡新區的特別在乎教育的，可以選擇不是學區房屋+私立讀書。

金牛區

金牛區小學初中在成都範圍僅次於錦江、青羊，算是成都中偏上水平。但是他的高中與錦江並列第一，不僅質量高，而且數量多。

初升高指標到校很有優勢。因為金牛小學初中並不突出，只是高中很厲害。對於幼升小、小升初家長來說知之甚少，很多買房中介也不會跟你說金牛區的學區有多牛，真的是年少不懂學區房，看懂已是不惑年。

在成都是否需要買學區房，分情況，買房是個大事，切莫衝動！

第一類，傾儘自己所有資產，只能買一個學區老破小。

這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。不然，如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是挺大的。

第二類，單純為了投資而買學區房。這種就更不建議了。

成都學區房目前有明顯利空趨勢，與趨勢做對抗，有點划不來。

第三類，有自住房，想買一個學區老破小，單純為了孩子上學用。

這一類比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房有了利空，對自己的影響也不會太大。

第四類，想要一步到位，買一個大一點的學區房，比如90多平米300多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。

這一類情況也不太建議，面積稍大的房產，由於總價越來越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。不瞞大家說，現在老破大的流動性越來越差了，未來肯定還會更差。所以大家如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。

第五類，還沒有孩子或者還沒有結婚。

這些人考慮學區房有點太早了，現在學區的政策變動風險這麼大，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。

以下精選問答內容選自家長的提問：

Q

提問：請教一下，我還有2年退休，坐標成都，現在美好家園小區面積134，4樓無電梯1套自住，在青城山養老房1套，準備退休後自住。

1、準備給兒子再買一套學區房，孩子明年可以有房票，預計首付60-70，兩房，以後孩子自己還款，地點尚未確定，想聽你的建議；

2、給孩子買房後，想賣掉美好家園的房子，再全款在孩子房同小區買一個面積小點兒的兩房，方便以後相互照顧，這個思路是否正確？還是繼續保留美好家園的房子自住？

A

1、60-70萬的預算在成都買不了什麼好的學區房，投資角度不建議買學區，學區房是個任人打扮的小姑娘，一紙文件就可以讓黃金變雞肋。自用可以買，長持需謹慎。

2、為了方便相互照顧，只要條件允許，這個思路是可以的。

3、美好家園的房子可以賣掉，面積大，又無電梯，房齡越老，升值空間越小，賣的時候也難出手。

Q

提問：根據成都市的整體發展，幫我分析一下雙流臨港路棠湖外國語學校（私立，涵蓋幼兒園、小學、初中、高中）周邊未來5年～10年房市發展趨勢，比如大成郡或翰林上島樓盤。尤其是大成郡。謝謝。

A

回答：成都目前的發展趨勢是東進，南拓，西優。雙流我們不推薦投資，主要在航線下面，未來發展有限，還有你說的這個臨港路棠湖外國語學校，因為它屬於私立，所以它根本不能讓大成郡和翰林上島的房價有大幅度的提升，也你能算是學區房。

這個學校唯一的好處就是能讓附件的房子出租率更高。

Q

提問:我單身小女生一枚, 一直住在成都西邊，上班在高新南。現在糾結是買套一還是套二 (首套房) ,主要是自住，總預算80至100萬;最近看房子看的有點惜。蜀漢路上千和馨城和外光華的光華杏林怎麼樣?感覺完全沒得環境。能否推薦下蜀漢路或外光華、外金沙的樓盤?或者只要地鐵附近(三環內外)就行，推薦哪些樓盤呀?另外蜀漢路兩側爬樓梯的老學區房有價值麼?會有接盤的麼?

A

回答：這個區域,還有和你的預算結合，沒有很好的筍盤。老學區房目前不建議你一個小女生去接盤。買個小兩居就行。最近不少人把學區房作為投資方向。眾所周知，學區房之所以高於普通房子，是溢價包含了學票價值在裡面。房子會升值，學票價值卻可由學區政策的變動、走後門等的影響而貶值或消失，今天是名校，不代表十年後還是名校。

如果我們投資房子，有學區作為附加價值是加分項，不應本末倒置、主次不分，一味去追求附加價值的最大化。但如孩子長大，有上學需要，可入，純學區投資不建議。