「以房養老」，這個概念大家可能都聽過。國家試點的正規「以房養老」項目一般指的是「老年人住房反向抵押養老保險」，並只授權保險公司提供相關的產品。這種「以房養老」模式，簡單說來就是老年人把自己的房產抵押給保險公司，但繼續享有房屋的居住權等權利，並可以定期從保險公司領取養老金，待老人身故後，保險公司可以處置抵押的房產。不過此類形式的業務，目前開展上屬於起步階段，但「以房養老」這個概念，卻成了許多騙子招搖撞騙的幌子。
「以房養老」各種操作迷惑性很強
村裡有個騙子王二，想騙一筆錢。於是他找到了王老太，讓王老太把她自己的房子抵押給李四，借一筆錢，然後把借來的錢給王二，他每個月給王老太利息。最後，王老太抵押了房子，錢也給了王二。王二沒幾天跑路了，李四來要帳，要收了王老太的房子。這個看起來荒誕的故事，就是2019年暴雷的「中安民生」案例的極簡要素概括。現實中，「王二」的各種操作迷惑性更強。
1． 「以房養老」變「押房借款」。中安民生會安排受騙老人，以房產為抵押，向第三方的機構或個人借款(下稱「貸款人」)。借款的過程中，中安民生的工作人員，甚至會教老人一套說辭，謊稱老人自己借款是用於經營用途。老人的房子抵押給了貸款人之後，中安民生如果不還錢，房產就有可能被貸款人收走。
2.中安民生的人會控制住老人的借款帳戶，把貸款人打來的錢直接轉給中安民生控制人的帳戶，購買中安民生的「理財產品」。此時，受騙老人通過抵押房子借來的現金，也被轉入了騙子的帳戶，實際上受騙老人已經「房財兩空」了。
3.最後，中安民生會假惺惺地和受騙老人籤署「投資理財」協議，承諾借款利息會幫老人墊付，每個月還給老人6%左右的「收益」，老人每月坐著等領錢就行了。當然，這些都是建立在「龐氏騙局」上的空頭承諾，等到中安民生找不到新的資金來維持騙局，就徹底跑路了。
中原信託來幫大家更好地識別騙局的本質
由於騙子精心編織了各種光環，騙取了老人的信任，又通過複雜的借貸關係、合同文本，將騙局的線索埋藏在老人的知識盲點之後，造就了這種「你抵押房子，借錢給我」的荒誕騙局。對於這種騙局，對於缺乏專業知識的投資者來說，識別起來可謂困難重重。但是我們還是可以總結幾個這個例子中違反常理的重點，來幫助大家更好地識別騙局的本質。
疑點一：項目收益偏離常理
這個案例中，受騙老人收到的收益並不高，只有6%左右，看似是一個可以實現的合理收益。但老人抵押房產貸款的資金，借款利息是年化24%左右，這部分成本騙子公司也是承諾承擔的。這樣加起來，騙子的項目需要有30%以上的收益才可以保證利息和老人的收益都可以兌現，這在真實的市場中是很難實現的。
疑點二：既然是「以房養老」，為什麼不要房子？
通過我們之前舉例的正規以房養老項目可以看出，真正的以房養老，是金融機構先支付老人定期的資金，並在未來獲得老人房子的所有權，之後通過處置房產獲利。但是騙子承諾的項目，一不要房子，二還要給老人提供投資收益，這種操作非常反常。為什麼騙子並不想要老人的房子，而是讓老人通過抵押房產貸款的方式，把房子變成現金呢？因為騙子如果拿到房子這種不動產，帶也帶不走，變現也不方便，不好實現他們捲款跑路的目的，只有把現款騙到手，才好脫身。投資者如果面對以房養老的項目，一定要看看對方最後是不是要獲得房子的產權，以及在何種情況下才能取得產權。一定要抓住這個核心，不能讓對方把房子輕易變現，不然對方的承諾將很難保障。
疑點三：如果是合理合法的項目，為何要欺騙貸款人
這個案例中，騙子要求老人在抵押房產時，提供虛假的借款理由，如借錢是用於經營企業、購買材料、用於消費等。如果項目合法，業務合規，為何這些公司要處心積慮地教老人說謊話呢？因為這些虛假的借款目的，不僅是欺騙他人，也為老人被騙後依法維權帶來了許多障礙，法律很可能會支持貸款人收走老人抵押的房產。
一般銀行的房產抵押貸款，也是只能用於經營或消費的，不能用於投資，用貸來的錢去購買理財，屬於違約，貸款人是可以提前終止借款協議的。
當然，這些疑點可以幫助我們提高警惕，但騙子的手法總是層出不窮，最好的辦法還是找正規的金融機構，找信得過的專業人士作為諮詢顧問。不能因為合同文本複雜，自己不懂就不再深究其內容了。涉及大額資金，一定要看清合同，找人研究透條款，不給騙子留機會。
最後，新出臺的《中華人民共和國民法典》，新設立了「居住權」作為一項特殊的物權。未來房屋的所有權和居住權可以相分離，更加有利於真正的「以房養老」模式的實施。未來老人一定要牢牢把握住房屋的「居住權」，不讓「老無所依」的悲劇再上演。②