單元
一、銷售動態
公園1872鳥瞰示意圖(上圖)▲
樓盤名稱:招商越秀公園1872
預計銷售:高層16,17,20#共162套
戶型情況:114,117,137,139,162㎡
戶型均價:144平以下40400元/㎡,162㎡左右41400元/㎡
裝修標準:3500元/㎡
預售時間:3月13日
登記時間:3月16日-3月18日
補交時間:3月19日
登記形式:線上登記
驗資證明:100萬
無房傾斜:20%
交付時間:三期2021年12月
公眾號登記二維碼
二、2年前價格,倒掛約1萬
公園1872交付實景(上圖)▲
明星板塊艮北新城的核心區,綠城楊柳郡新房去年已經售空,僅剩下招商1872等。
楊柳郡近期的貝殼網的二手成交價:
今年1月7日,89.7方成交價在約5.24萬/方;
去年12月12日,96.3方的成交價在約4.74萬/方。
距離艮北核心配套更近一些的公園1872,同比倒掛約7千-1.2萬/方,一套省下100多萬。
公園1872的一期業主們看到楊柳郡的動作,躍躍欲試,已在網上論壇掛牌,價格約4.5-4.8萬。
比公園1872本期的4.04萬/方,二手市場預期上升了約4-7千左右。
公園1872交付實景(上圖)▲
細心觀察,今年有些純新盤,限價有小幅上漲。
而公園1872自從2018年9月首開以來,被老老實實的按在了4.04萬/方;這次加推竟然還是2年前的價格!
小雞跑盤艮北多次,看著艮北在長大,一個個重磅規劃都在建兌現,李寧公園,採荷實驗,市一醫院等。
配套落地成熟,按市場規律,絕不可能還是2年前價格;感謝限價,1872還能以4.04萬價格出售,對改善來說非常超值,足夠誠心。
艮北新城不斷有其他新盤冒出來,苦於1872體量太大,而且在更核心,同樣4.04萬/㎡的限價,總是沒有1872的紅盤效應。
杭甬高速抬升後,城東新城與艮北新城共享東站及商業,核心區的1872卻比城東新城的盤要實惠約7千/方。
三、樓王16號樓的162方
本期加推三期中有仍然有上車艮北的大紅大紫的114方,117方初步改善戶型,同時這次也拿出了公園1872鎮園之寶:
樓王16號樓的162方頂配戶型。
市中心寸土寸金,都是高樓林立;倘若有這樣的畫面,站在陽臺,正面開闊:公園,山,河,是非常稀有。
公園1872的樓王16號樓,南側對面是李寧體育公園;用地約5.7萬方,比公園1872三期的佔地還大。
李寧體育公園建築面積約6.9萬方,2021年開園;室內包含圖書閱覽、小劇場、青少年/老年人活動中心;遊泳館、籃球館、攀巖館、排球及羽毛球等,支持20餘種體育運動。
李寧體育公園示意圖(上圖)▲
162方戶型南面就是這樣的公園,約有500米的無遮擋視野,極度開闊;但是卻又退居小區內,安靜自得。
162方戶型位於樓盤中軸,南北通透對外,可以同時享受到南側花園,視野面積近5千方;北側的中央花園,視野面積近9千方。
城東及艮北,價格體系是改善定位,但絕大多數戶型面積都在140以下,並不能滿足更高要求的深度改善。
在艮北新城,除了公園1872外,其他樓盤140方以上的戶型被設置為洋房或者疊墅,價格在4.8萬左右,比公園1872的162方戶型單價貴約7千。
現代年輕人,很多喜歡大平層,162方戶型的實力夠牛;小雞建模評測中,獲得了4.3分的高分。
由於是2年前設計的戶型,162方實際得房率約89%,實際套內約143.5方,這個得房率也足夠秒殺新面積規則下新盤的得房率。
這麼高得房率的大戶型,在杭州以後的新盤中,肯定是找不到。
70%的房間都達到了豪華標準,單個客廳21.8方,餐廳16.6方,主臥25.8方,廚房8.9方等等,都全面超過140級別的改善戶型。
對於城東升級深度改善的朋友,樓王16號樓的162方戶型,性價比高,得房率高,舒適豪華,又能享受稀缺的超大開闊的公園視野。
四、地鐵上蓋,採荷實驗
公園1872區位圖(上圖)▲
杭州三期地鐵建設,地鐵盤也越來越多;但像1872這樣的,地鐵地下直通+商業綜合體0距離,卻很少。
公園1872住宅地下一層與花園城的地下一層直通,步行約100多米穿過花園城可走到1號線七堡站D口乘車,不需要上下折騰,避免風吹日曬。
七堡站是已經運營多年,待交付後,2站到杭州東站,6站到武林廣場,7站到西湖邊,公共出行非常方便。
採荷實驗學校示意圖(上圖)▲
去年7月29號,江幹區排行第一的採荷實驗中學(民辦初中),艮北校區開工建設,預計2021年建成。
新校區比目前的採荷實驗中學老校區規模要大,約6萬多方,離公園1872約300米。
公園1872的東側馬路對面就是江幹區教育局直屬的彭雅幼兒園(12班),彭雅小學(36班);2016年已經開學,硬體設施與師資較好。
公園1872北側的花園城示意圖(上圖)▲
三期北側是公園1872的二期花園城購物中心(在建),約7.6萬方,體量接近西湖銀泰;花園城已籤約盒馬鮮生,幸福藍海IMAX國際影院等,2021年開業。
去年拿地落地,約20萬方的市一醫院新總部,就在公園1872的東南側約700米;市一醫院是三甲醫院,綜合實力僅次於浙一浙二等浙大系醫院。
採荷實驗、李寧體育、花園城和公園1872三期住宅交付都是2021年,交付即可享受艮北核心的配套,同時免去了周邊施工的粉塵噪聲幹擾。
在艮北新盤中,離這些配套最近的是1872,離哪個都近,均好性好;客觀得講,從地鐵,學校,商業角度看,1872要好過大多城東新城的新盤。
五、板塊價值
公園1872周邊規劃示意(上圖)▲
小雞把杭州所有的控規整合,並數據化,其中建模到艮北,發現艮北兩側聚集了大量的商業(紅色地塊),離1872都比較近。
西側約1公裡處是城東新城十字天幕商業的起點;南側約800米是錢江新城2期商業長廊,約1公裡則是五堡CBD。
小雞還統計了公園1872周邊5公裡範圍的商業產業用地面積,達到約877.9萬方,規模較大。
有商業,有產業,有人口,就給1872的價值發展夯實了的基礎。
註:產業商業面積越大代表了未來就業越多,就業多則就近居住的需求就越旺。
江河匯意向效果(上圖)▲
今年3月3日,連堡豐城工程全面復工,錢江新城二期繼續澎湃到來。
連堡豐城,是在9號線4站地下建一座城,把御道站、五堡站、六堡站、七堡老街站相連,規模約40萬方,全長約3.8公裡,主體工程2020年下半年完工。
連堡豐城其中五堡CBD約60萬方,離1872僅約1公裡。
去年新鴻基132.6億拿的江河匯項目,其中住宅限價約69800元/方,直線距離公園1872約3公裡。
連堡豐城+新鴻基江河匯對錢江新城二期的巨頭效果,相當於華潤萬象匯,日月同輝對錢江新城的拉升作用。
錢江新城帶動了南星,而錢江新城2.0的開動,與艮北組合發展,對1872也是看的見的利好。
六、艮北的帶頭大哥
公園1872周邊實景(上圖)▲
跑盤現場,周邊城市道路乾淨,北側的七堡站現狀,讓人感受艮北整體的成熟的城區味。
公園1872的三期部分樓棟已經結頂。
南側河流及李寧體育公園的室內場館部分,施工也接近結頂,都在一步步變成現實。
公園1872交付實景(上圖)▲
公園1872立面是由天然石材幹掛+玻璃組成,大面積玻璃窗讓室內有更好的採光與視野,實用同時美觀。
也是艮北第一個石材幹掛新盤,石材立面是改善高端盤的直觀標準,據說某盤開始打算用塗料,看到公園1872三期還用石材,只能硬上。
3.1米的層高,比普通住宅2.9米高20公分,層高3.1米及以上也只有御品,壹號院這樣的豪宅才配。
當然最重要的不是數字,而是空間體驗的提升,3.1米沒有2.9米那樣的壓抑感,舒適更多。
七:選房評測
冬至日照動態評測(上圖)▲
春秋日照動態評測(上圖)▲
選房建議:
第一選擇:綠色部分的戶室,8小時全天日照
第二選擇:黃色部分的戶室,6-7小時日照
第三選擇:橙色部分的戶室,4-5小時日照
第四選擇:磚紅色部分的戶室,3個小時日照
16號樓南向冬至日日照也接近8小時,正因為朝向原因,夏天反而曬的更少。
20#春夏秋冬的日照可進入
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公園1872鳥瞰示意圖(上圖)▲
戶型分布:
20號樓:139,137,137,139方
17號樓:117,114,114,117方
16號樓:139,162,162,139方
以上都是2單元,每單元2梯2戶,舒適度比普通的2梯4戶要好
註:戶型從西往東設置
162方戶型點評:
優勢:
89%的得房率,同比接下去的新盤大戶型,得房率算比較高
總開間約12.4米,客廳面寬就達到4.85米
4室2廳2衛,70%的空間達到豪華標準
南北通透,通風採光效果較好
南向約8.4米超大陽臺,可以欣賞南側開闊的公園河流
入戶就是玄關照壁
劣勢:無
117/114方戶型點評:
優勢:
117,114方戶型格局幾乎相同,這樣讓中間套與邊套居住體驗一樣
3室2廳2衛,滿足2孩的需求
3間朝南,南北通透,採光與通風較佳
客廳餐廳一體,空間大氣
客廳與陽臺相鄰,方便晾曬休閒
入戶就是玄關照壁,入戶儀式感較佳
劣勢:無
註:以上數據來自小雞選房小程序
137,139戶型評測
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八、優劣綜述
公園1872交付實景(上圖)▲
優勢:
1、錢江新城2.0啟動建設,連堡豐城的規劃有利於艮北,尤其是有利於1公裡的公園1872
2、與周邊二手房價格有倒掛,約1萬/方;一期交付已經有掛牌上漲了約4-7千/方
3、樓王戶型162方,同比深度改善具有性價比,同時享受的內外資源最優,114,117方戶型,依然是艮北上車的價
4、地下一層直通地鐵1號線七堡站
5、公園1872位於艮北核心,是到重磅教育,醫療,商業等配套最近新盤,且與三期住宅交付同年,都在2021年
6、0距離花園城綜合體,馬路對面李寧公園和彭雅小學幼兒園,300米採荷實驗,700米市一醫院總部
7、2200方的泳池健身等設施的會所
不足:
朝向約43度
小雞意見:
公園1872的144方戶型,保持2年價格不上漲,維持在4.04萬,很難得了。
2年過去,艮北規劃上重磅配套,都一一開工建設,李寧公園,採荷實驗,市一醫院也擴容調整,規劃變成現實。
說白了,現在買更放心,不用擔心掛在牆上不落地,而且交付時間大多在2021年,1872三期交付後,同步享受這些配套。
162方戶型是艮北的王牌深度改善,是公園1872的樓王戶型,只有28套,非常稀缺。
114方/117方,單價3.44萬起,仍然會成為艮北的流量網紅。
公園1872城市區位(上圖)▲
項目具體信息:
樓盤板塊:江幹區艮北新城
樓盤位置:杭州市江幹區新塘路與三官塘路交叉口
容 積 率:2.15
綠 化 率:35%
用地面積:108400㎡
總 面 積:233060㎡
總 戶 數:1268
總車位數:1607
車位之比:1:1.3
車位價格:待定
人車分流:是
住宅層高:3.1米
樓 面 價:25787+約25%的商業自持
物 業 費:4.6元/㎡*月(含能耗費)
外 立 面:幹掛石材+玻璃幕牆+鋁板
開 發 商:杭州星日房地產開發有限公司
物業公司:招商局物業管理有限公司
交付時間:三期交付2021年12月
- End -
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每個在杭州奮鬥的人
終會有個心愛的房子
一個和 TA 溫暖的家
為家而生,百年堅持
——小雞
部分圖片來自網絡
本文版權歸「小雞評房」
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