大半個月前，中冶錦繡瓏灣以5.2萬/平的核價震驚城東南，而昨天，保利雲上再以4.75萬/平的價格，讓南京樓市跌破眼鏡，同屬城東南南京主城板塊，倆大新盤怎麼批出近5千/平的價差？甚至保利雲上一些戶型僅4.4、4.5萬/平……
昨日晚間保利雲上銷許已領，戶型面積約75平起，銷許均價約4.75萬/平，首付5成，驗資200萬。今天開始報名。
對於這個項目購房人也是很糾結，不少人問貓姐值不值得買？有人說：4.75萬/平，價格跌預期，買！有人卻擔心戶型朝向採光，再加上樓下底商，六、七百萬買這樣一個非純粹住宅盤的項目值不值？
今天貓姐也跟大家一起來分析分析，正好趕在開盤前給大家參考！
保利雲上4.75萬/平價格怎麼看？南部新城機場跑道4.5萬/平不香麼？
我們首先對比下11月中旬入市的中冶錦繡瓏灣，中冶錦繡瓏灣整體均價約5.2萬元/㎡，首付8成，驗資400萬。
（中冶錦繡瓏灣效果圖）
查詢拿地信息，中冶錦繡瓏灣樓面價32544元/㎡，銷許均價5.2萬/㎡，需現房銷售，房價與地價差是19456元/㎡。
而保利雲上為商住混合用地，樓面價約24327元/㎡，銷許均價47500元/㎡，房價與地價差是23173元/㎡。
也就是說，雖然保利雲上價格比中冶錦繡瓏灣低約4500元/平，但房價與地價比較看，利潤空間卻比中冶要高出約4千/平。不過保利雲上為商業綜合體，在商業打造上投入成本要高一些。但中冶是現房項目，前期投入也不低~
所以從開發商的角度看，保利雲上4.75萬/平的批價應該是滿意的，有的賺~而從購房人的角度看，4.75萬/平買城東南，似乎也很香？那為什麼還要糾結呢？
或許是因為城東南即將有重磅項目要出！南部新城C位區域機場跑道即將出貨，金陵華夏中心住宅部分——文淵府即將上新，預計12月初公開售樓處，最快12月中下旬開盤入市！另外金地商置也已公布案名為「大城雅境」，最快本月公開售樓處和樣板間，明年1月首開，兩盤的的住宅放風價都在4.5萬/平。
（金陵華夏中心設計意向圖圖）
南部新城C位機場跑道4.5萬/平VS老城東4.75萬選哪個？似乎南部新城未來房價更有潛力！
糾結：低總價小戶型採光不佳，商住一體樓改善合不合適？
第二個讓購房人糾結的是，保利雲上的戶型朝向問題，由於是商住樓，底下2層為商業，上面為住宅，這種布局比較像公寓樓。而公寓樓與住宅樓最大的區別是戶型朝向不一。置業顧問也直言：我們項目與普通住宅樓是有蠻大差別的。
據了解，保利雲上一共有30多個戶型，非常複雜，從79平到276平不等，朝向也不一。
比如這次首開的地塊樓棟整體呈「凹」字形，戶型分為東西朝向和南北朝向的。據置業顧問，基本上98平以上戶型是南北朝向，但小面積朝向都是朝東的。
所以考慮74、87、98平等小戶型、低總價的購房人面臨的問題是：採光可能會受到影響。
這讓貓姐想到了此前河西青奧村，由於是公寓樓設計，不少小戶型採光也有問題，最終在選房時，貓姐發現人才基本上把採光不好的小戶型都挑剩下來，後期雖然也慢慢賣掉了，但去化還是比較難的。另外還要考慮的是，這樣的小戶型後期在二手市場轉手也會比較困難。
而對於選擇大戶型的改善客戶而言，雲上也有讓他們糾結的點：項目樓下是商業，樓上是住宅，並且整體規模不大，算不上是完整的社區，因此居住起來沒有改善小區的氛圍，環境更類似於酒店式公寓。
目前裝修標準也已經曝光，銷許顯示精裝標準為3200元/平，配置來看比較一般，非豪宅配置。具體有：
中央空調為日立或同等品牌，地暖為菲斯曼或同等品牌；
客餐廳、臥室牆面為乳膠漆，不帶牆紙；
廚房灶具、油煙機為方太或同等品牌；
櫥櫃、衛浴櫃為志邦或同等品牌；
廚盆、廚盆龍頭、臺盆龍頭、淋浴花灑為摩恩或同等品牌；
牆磚、地磚為蒙娜麗莎或同等品牌……
南京又一個TOD項目，但是豪宅的屬性有點弱
保利雲上在早前，由於地段在月牙湖附近，一直廣被傳閱為南京城東又一豪宅，但後期又打出TOD概念，何為TOD？TOD是一種以公共運輸為導向的開發模式，是指以公共運輸站點為中心，5-10 分鐘步行路程為半徑，形成以滿足工作、商業、居住、休閒，教育等於一體的區域中心。
保利雲上，是一個地鐵上蓋項目，位於地鐵5號線、8號線交匯的小天堂站之上，未來交通確實方便。另外樓下2層為商業，吃喝玩樂確實不愁。
但這是否是一個理想的改善豪宅選擇呢？似乎有點不好回答。
一般豪宅的理念，要麼追求環境，如山居別墅，要麼是城市核心大平層。那麼TOD可以是豪宅嗎？
放眼全國各大城市，很少有著名的TOD豪宅項目，如成都昌公堰站TOD的保利天空之城泊院，精裝均價20176元/㎡，杭州五常站上蓋TOD的地鐵萬科·未來天空之城，均價37645元/㎡，再如南京馬群TOD的中垠紫金觀邸，目前鏈家網顯示二手市場價格在33190元/平，均談不上豪宅，優勢在於出行、生活方便。
南京雲上所處地段雖是主城，但並不算非常核心的位置，最高樓層18層，豪宅的味道差了一點。不過從項目的造型看，層層退臺，宛如梯田的設計也很有「空中花園」的感覺。
另外整體戶型配比，從75-278平的跨度，業主群體也不是很純粹，所以貓姐覺得保利雲上，豪宅的屬性差了一點，但是TOD新概念+梯田式外立面+雙地鐵+4.75萬/平，輕奢的味道是可以的！
文淵府、大城雅境、鐘山峰景，城東南今年還有不少機會
保利雲上讓人糾結，因為它確實有購房人心動的地方，例如：
1、75平、80平、90平，這可能是上車城東南最低的門檻，金陵華夏中心最小戶型121平，鐘山峰景最小戶型118平，在城東南豪宅片區，低於100平的選擇確實難得，如果不介意採光，可以上車！
2、 地鐵上蓋，位於地鐵5號線、8號線交匯的小天堂站之上，交通便利，適合白領上班，即使自己不住，後期出租應該不愁。
3、自帶商業，央企保利打造，年輕人很容易動心。
據置業顧問，即使小戶型採光有欠缺，但非人才或無房基本買不到，可見低總價還是很搶手的！
但從投資的角度，貓姐更推薦南部新城機場跑道，兩大新盤華夏金陵中心「文淵府」、金地商置「大城雅境」即將入市，不妨去看看。另外城東南後面還有鐘山峰景等改善新盤要入市，購房人也都可以再看看，再做選擇。