導讀：
疫情來襲成為部分地方政府試圖為樓市鬆綁的藉口，順勢者多，逆行者少，但也不乏一些撞上槍口，慘遭一輪遊的城市。今年的小陽春似乎格外的冷，樓市也格外的迷。
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廣州與海南，兩種不同的態度
3月16日，廣州白雲人力資源和社會保障局發布人才新政。
新政規定：在白雲區連續工作滿一年，具備中級或以上專業技術職稱，或具有大專及以上學歷，或在白雲區註冊企業擔任中高級管理職務，即可在白雲區江高、人和、太和、鍾落潭四鎮範圍之內享受廣州市同等戶籍待遇。
3月7日，海南省印發：關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知。
通知主要有三點：
第一、本地居民限購第三套房。
第二，試點安居型商品住房。
第三、實行現房銷售制度。
這裡敲一下小黑板，小編注意到一個非常有意思的措辭：
各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，因地制宜、綜合施策，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。
責任下沉到了縣一級，可見真的很嚴格。
不過，最重磅的炸彈，還是屬海南全省落地現房銷售。現房銷售其實不是新鮮事，此前全國其他一些城市都有過嘗試，但鮮有推行下去。海南的規定可認為是全國首個省級現房銷售的政策。
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「順勢者」廣州
1、接連試探，闖關成功
3月3日，疫情稍有緩解，廣州就出臺了公寓限購放鬆政策，商業、辦公項目不再限定銷售對象，可以賣給個人。
這個政策和去年12月的三城連發比起來要謹慎的多，而且以《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若干措施》為主標題，可謂政治正確。
這樣一個不溫不火的政策，卻意外遭遇一日遊，當晚就被緊急撤回，廣州市政府熱線人員稱：相關政策的細則要重新制定。
就在大家都認為廣州公寓限購放鬆被叫停，後續會消停一陣子的時候，沒想到13天後，廣州直接宣布白雲放鬆限購。
照此分析，3月3日的公寓放鬆一日遊大概率不是被中央叫停，而是細則確實有漏洞，需要重新制定。
按照這個趨勢，不出意外的話，廣州最後一個近郊區番禺很快也會放鬆限購，只剩下四個中心城區越秀、天河、荔灣和海珠，放鬆也只是時間問題，廣州全面放鬆限購很可能等不了太久了。
廣州在四個一線城市中，限購放鬆力度之大，速度之快，讓人有些大跌眼鏡。
2、廣州的步子為什麼敢邁這麼大？
一是因為廣州近幾年在一線城市有些掉隊，近在咫尺的深圳發展迅猛，不可避免地對廣州造成虹吸，廣州在四個一線城市中房價最低，甚至略低於強二線的杭州，對廣州來說，要想快速吸引資金和人才，沒有比放鬆限購更快的辦法了。
另一方面，近兩年深圳發展迅速，去年又得到了先行示範區這個超級大禮包，廣州從嶺南老大的位置跌落，自然急於趕超。廣州又是廣東省首府，代表著廣東省的最高利益，中央基於平衡的考慮，既然給不了廣州大禮包，只能在政策上提高容忍度了。
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「逆行者」海南
1、壯士再斷腕
事實上，2018年以來,海南調控政策層層加碼。
2018年1月，海南省長表示未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴，決不讓海南變成房地產加工廠。
同年4月，海南祭出全域限購的最強調控，海口、三亞、瓊海最為嚴苛，非本省戶籍家庭購房，至少一名家庭成員在省內社保滿5年。非本省戶籍購房，商貸首付比例不得低於70%。並且，居民家庭或者企事業單位所購住房限售5年。
此番海南全域限購政策再升級，限購對象擴容至本省戶籍和常住居民家庭，其在海南省限購2套住房。鑑於海南省主打旅遊地產，置業客群主要來自於外省市，升級限購更多是對購房者心理預期的影響。
鑑於安居型商品房兼具保障房的性質，在一定程度上可以吸引更多高素質人才前來就業生活，助推海南自由貿易港建設更好、更快發展。
對於購房者而言，現房銷售意味著所見即所得，在一定程度上規避了偷工減料、貨不對板甚至項目爛尾的風險，最大程度保障購房者權益。對於房企而言，現房銷售將大幅延長項目開發周期，難免將加劇房企資金周轉壓力，那些一貫高槓桿、高負債經營的房企更將備受煎熬。
2、海南已大幅降低經濟對房地產的依賴
自2018年實行全域限購政策以來，海南房地產市場顯著轉冷，2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，其中投資購房比重較高的三亞市商品房銷售面積、金額分別同比銳減51%和49%。應該說，房地產市場調控成效顯著，似乎沒有進一步收緊政策的必要。
海南已然大幅降低經濟對房地產的依賴，房地產投資佔GDP的比重連續兩年回落，從2017年46%降至2019年24.8%。與此同時，服務類消費發展方心未艾，對經濟增長的貢獻率達75%，經濟增長正由主要依靠投資拉動轉向主要依靠消費拉動。
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小結
1、樓市調控走向分化
2月以來全國大多數城市針對房地產的政策微調顯得更為友好，這也意味著各城市的房地產調控正在走向分化。
3月6日，山東省住房和城鄉建設廳對外發布《關於統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》，要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。
《意見》明確表示，2020年6月30日前，已領取施工許可證的房地產開發項目，因疫情影響施工建設的，在完成基礎工程前提下，適度降低申請商品房預售許可的建設進度條件。已領取商品房預售許可證的項目，視情增加1-2個商品房預售監管資金撥付節點，並適度降低各撥付節點監管資金留存比例，但一般不低於《山東省商品房預售資金監管辦法》規定的留存比例10個百分點。
而近期類似的房地產「維穩」政策並不少。據不完全統計顯示，僅2月份就有超過70個城市出臺了不同程度的房地產政策。其中，內容涵蓋放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。
但值得注意的是近期卻有幾個城市發布的樓市新政接連被錘，其中包括：
駐馬店的降首付、提升公積金額度新政被約談；
湖州銀行的降低首付新政三小時闢謠；
寶雞的降首付、上調公積金額度連夜被廢；
深圳建行的變相首付三成政策三天後撤銷。
由此我們可以看出，樓市調控政策並不是出來就可以實行的，調控正在走向兩極化。
2、不是任何艱難時期，都會出現樓市大鬆綁。「房住不炒」、「因城施策」基調不變。
時代不同，經濟周期不同，樓市所處的風險閾點不同，樓市調控的鬆綁紅線同樣會大相逕庭。
從「打補丁」的駐馬店到海南的全面收緊，再到廣州的人才新政，通過這些政策的對比，我們會發現，中央對放鬆限購的容忍度很高，但對降低首付的容忍度卻很低。
翻譯成大白話就是，允許救市，也可以想辦法多賣房子，但前提是不能明目張胆降首付，不能增加銀行的債務風險，這是一條政策紅線，不能碰。
駐馬店、寶雞、湖州都是不知好歹地動了這條紅線，又都是份量不重的三四線城市，不錘你錘誰？
同樣也說明監管層始終保持對房地產政策調整的高度關注，地方房地產調控政策並非全面放鬆。
有業內人士認為，在當前「房住不炒」的定位與「因城施策」的基調下，地方出臺對於需求端的過度刺激政策，對市場心理影響較大，容易引起市場炒作，難免被叫停。實際上，這也給地方敲響了警鐘。在未來調整政策時需要更加慎重，防止在疫情期間出現放鬆調控的現象。
另外，從最近央行方面的多次表態看，仍要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
近日，住建部部長王蒙徽在人民日報上發表的《推動住房和城鄉建設事業高質量發展》一文中強調，堅持「穩」字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，堅決防範化解房地產市場風險。要長期堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，建立和完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等房地產調控體制機制，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產市場平穩運行。
END
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