這是水熊君第637篇原創文章
疫情對經濟的衝擊，已導致百業蕭條。
歐美和中東，也已經開始動蕩不安。
很多人又在盼望，國家再次拿起樓市這個「夜壺」刺激經濟。
但我想告訴各位，按現在的情況來看，不可能！
樓市，不會被繼續刺激，所有關於樓市的政策，哪怕有，更多的也是維穩的出發點，而不是重新刺激。
我們先來看2月份的一手房成交數據。
今年2月份，全國百強房企實現銷售金額3243.3億，環比降低43.8%，同比降低37.9%。
如果我們看二手房的成交數據，更糟糕。
1~2月二手房成交量同比下降同比下降55%，其中，廊坊、合肥、重慶、武漢、天津、煙臺成交量同比降幅超過60%。
這樣的成交數據，就是腰斬了！
房企的日子，在疫情之下，確實是雪上加霜！
疫情重創的不僅僅是樓市，還有各行各業。
所以很多人認為當下沒有更好的投資渠道，還是習慣性想把錢往樓市砸。
同時，這些人還認為國家會重新提振樓市！
因為這麼多年來，在我們的經濟發展中，樓市確實佔了太大的比重。
而且地方財政也嚴重依賴樓市這臺印鈔機。
我們也看到疫情以來，不少地方在試探性地給樓市「鬆綁」。
但，事實是很打臉的，國家並沒有想重新刺激樓市。
我們來看樓市相關的監管政策就知道了。
根據新聞的報導，疫情以來，2月21日先做出較大試探行為的是河南駐馬店。
河南省駐馬店市發布《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，出臺穩樓市政策。
該意見提出用「公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調為20%，二套房貸款首付比例仍執行30%不變」。
但是，僅僅過了一周，當地政府就被省政府約談。
到了3月3日，廣州也想試探國家的樓市政策底線。
廣州出臺了《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若干措施》。
措施裡面的「促進房地產市場平穩健康發展」指出，要優化商服類項目建設和銷售管理，取消了在2017年3月30日開始的公寓限購政策。
並要求廣州市住房城鄉建設局、規劃和自然資源局要牽頭，優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
然而，廣州的政策才過了一天，就被撤回了。當時官方回應「相關細節會有所調整」。
到了3月4日，央行重申：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。這是疫情爆發以來，央行等部門第三次明確表態。
看清楚了沒有，哪怕你樓市再怎麼蕭條，也別指望國家會鬆綁樓市！
其實這樣的定調，從2018年下半年以來，就我的觀察，從來沒有出現任何根本性的改變！
所以我們看到，哪怕2019年全年，倒閉了數百家中小房企，國家也不允許刺激樓市！
真正理解樓市這臺印鈔機運作真相的人就知道，樓市是不可能再被刺激的。
幾百萬億人民幣估值的樓市，泡沫風險已經成為懸在中國經濟頭上的達摩克利斯之劍！
也因為樓市的擠出效應，嚴重拖垮了大量實業。
如果再去刺激樓市，真的就是在主動點燃炸藥包了。
那還談什麼防範系統性金融風險？
所以，哪怕地方財政再怎麼難，再怎麼試探，國家層面都一直堅持「房住不炒」的定調。
所以，國家一邊繼續嚴控有些地方對樓市做出試探性鬆綁行為，一邊鼓勵支持地方繼續出臺更嚴厲的調控政策。
比如海南，3月7日的樓市新規，其中有一條竟然是：新房必須採用現房銷售制度。
有些人可能還不知道，新房如果只能銷售現房不能預售的話，意味著什麼嗎？
意味著房企的資金流會被再次收緊！
這對於對現金流極為饑渴的房地產行業來說，無異于晴天霹靂！
一直以來，我們國內的房企都可以採取預售方式銷售新房。
而預售制度，可以讓房企在房子還沒建好的時候，就開始收錢，這樣可以讓房企快速回籠資金。
回籠的資金可以讓房企補血或者繼續加槓桿買地，然後又建房子，這就是房地產行業的高周轉模式。
現在，這種模式沒法再繼續玩下去了，至少在海南已經成為事實！
這會導致很多房企資金投入的回報周期被大大拉長，特別對於資金鍊緊張的中小房企來說，會非常容易被踢出局。
那其他地方，會不會出臺類似的政策呢？
以上是基於事實的分析，我認為樓市不會被重新刺激。
其實基於邏輯的分析，更簡單。
疫情再嚴重，我們看到其實全國復工復產的比例並不大。
這樣已經顯然造成了全國經濟的停擺，這誰都知道。
所以試想一下，既然都寧願付出沉重的經濟代價，也不願放開防控，又怎麼會在乎房企一時半會的存亡？
我們再看，哪怕要刺激經濟，而各地上報立項的25萬億固定投資項目，幾乎都是政府主導的基建項目。
你看到裡面有什麼房地產投資項目嗎？有講到對樓市的刺激嗎？
還有，實際上今年房企還有龐大的債務到期，依然處於亞歷山大的償還周期，但房企在國內的融資渠道，依然處於被卡死的狀態。
大家知道房企有多少的債務是今年要償還的嗎？答案是5000億元！
克而瑞數據顯示，2020年95家房企年內到期債券超過5000億元，同比上漲45%，高峰期分別為3月、7月和10月。其中，3月份房企到期債券總量達到330億元以上。
種種跡象都表明，國家不可能對樓市鬆綁！
所以，我再次提醒，每個現在蠢蠢欲動，還想把錢砸在樓市的人，要認清現在整個樓市的形勢，特別是監管依然沒有放鬆。
如果現在想要買房子的人，我有幾點建議供參考：
（1）、所謂剛需人群，買來住的，實在認為需要一套房子，必須要買的，請大家在考慮自己內心強烈的願望的同時，也別忽略自己的長期現金流。
我這個觀點，三年前到現在維持不變，一直強調長期現金流是否足夠穩健，因為我們的房貸是二三十年的事情。
而很多人只是想著自己能不能湊夠首付，卻從來沒有想過自己未來的收入是不是足夠穩定。
我曾經講過非常多次，你要試想，如果自己的家庭收入減少了一半，是不是還能撐起這個房貸而不造成生活質量的嚴重影響？
講這些話的時候，是三年前，兩年前也講過，去年也講過，現在疫情疊加的影響下，這個問題就變得更現實了。
如果你認為自己有能力，那就要為自己的行為負責了。
如此高位買房子，無論以後房貸利率怎麼變化，等於你自己願意承受未來的任何風險，怨不得誰，願賭服輸！
（2）、如果是純粹買來投資的人，要考慮清楚三件事：一是房子的溢價空間，二是房子的市場需求；三是房子是否能順利套現。
如果是房子的溢價空間，我個人認為不大，三四五線城市短期看只會跌，長期看哪怕是一線城市和強二線城市，也是維持高位，只會在高位的基礎上上下小幅波動，不可能再大漲。
如果是房子的市場需求，我認為不能僅僅考慮「大家都想買房子」這么正確的廢話。
誰不想有房子？
但問題是，買房子除了主觀意願，還要考慮人家是不是有錢買，而且市場上的房子是不是真的還不夠？
但房子不夠是扯淡的，而有錢買這件事，就變得更不靠譜了。
失業人員得多少？哪怕不失業的，也都在收緊自己的現金流，不會輕易掏錢買房子。
至於是否能夠順利套現，要考慮市場需求，也要考慮房貸政策。
市場需求，我上面分析了，哪怕有，還是有人願意買，但你要同時考慮樓市政策。
這裡面的政策，我指的是限售政策以及房貸政策。
限售政策就不用講了，就是房子多少年之後才能賣，你要考慮你投資了房子之後，除了能夠保證房貸正常交，還要考慮在目前僅有的限售政策之內，你剩下的錢，是不是可以維持你日常其他開支。
至於房貸政策，也是一個不確定的東西，因為哪怕是年前買房子的人，大把人到現在其實都沒真正實現銀行的貸款到位，沒批下來。
雖然房貸沒有停止，但被拖長了時間，這也會影響到很多人的買房意願。
但有很多人會這樣問：那錢拿在手上，是會貶值的！
其實如果這樣想的話，可以嘗試這樣思考：那如果你投資的房子賣不出去，哪怕賣也賣不出好價錢，只能爛在那裡的話，這個時候你會不會覺得錢哪怕是貶值了，但錢還是在自己手裡，手頭還是有現金流，是不是也好過你擁有一堆鋼筋混凝土結構呢？
以上僅供參考，每個人都要正視如今的經濟形勢。
海外疫情還在升級，已經開始影響到全球的經濟和政治形勢了，未來一切都變得更為兇險。
如果你不懂歷史，現在還不了解歷史，很快也會成為歷史的。
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