房子交易了，稅費繳納了，現在突然來了一筆退稅款，到底該歸誰？備受關注的「六稅兩費」減免政策上月正式落地，根據規定，如果納稅人在今年1月1日至3月7日期間，在房產交易過程中按照原規定繳納了地方稅費，多繳的稅款可以辦理退稅。但是在實際的房產交易中，合同上註明「稅費由買方承擔」的情況屢見不鮮。下家承擔了稅款，退稅卻到了上家的帳戶裡，這是否合理？
500萬元房產退稅近1.2萬元
市民毛先生今年年初出售了自己的一套房產。近日，他接到稅務部門的電話，稱有一筆房產交易的退稅款，將要打到自己的帳戶上。「沒想到房子都過戶了，還能收到這樣一筆福利。」
記者獲悉，這筆退稅款主要得益於本市對「六稅兩費」的減半徵收優惠政策。按照國家統一部署，上海在規定的權限內決定減免部分地方稅費。其中，從2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規模納稅人一律按50％的幅度減免資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加等「六稅兩費」。
市稅務部門表示，個人符合增值稅小規模納稅人徵稅條件的，可以適用減徵相關地方稅費政策。
因此，個人出售房屋享受了增值稅附加的優惠。在涉及到自然人的二手住宅交易中，增值稅內含有的城建稅，教育費附加，地方教育附加等都將減免。具體來看，個人出售房屋增值稅附加由原來的11％下調為6％。原來，納稅人需要繳納的增值稅及附加稅率為5％（增值稅率）＋5％×11％（附加稅率）＝5.55％；現在稅率則變為5％（增值稅率）＋5％×6％（附加稅率）＝5.3％。
記者了解到，改革以後，增值稅及附加的納稅規則是：個人出售不滿2年普通住宅，增值稅及附加＝房屋成交價／1.05×5.3％；個人出售滿2年普通住宅，無增值稅及附加。個人出售不滿2年非普通住宅的，增值稅及附加＝房屋成交價／1.05×5.3％；出售滿2年的非普通住宅，按照（房屋成交價-上手房屋購入價）／1.05×5.3％徵收。且上述均由上家，即業主方承擔。以一套價值500萬元、不滿兩年的房產為例，納稅人可以享受到的退稅款為（500÷1.05）×5.55％-（500÷1.05）×5.3％＝1.19萬元。也就是說，在今年1月1日至3月7日期間，交易一套500萬元的二手住房，大約可以獲得退稅款近1.2萬元。
按規應退稅至「上家」帳戶
稅務部門指出，對於增值稅小規模納稅人減徵地方稅費政策，實行納稅人自行申報享受方式，不需額外提交申請資料。納稅人在政策發布前已按原規定繳納了地方稅費，凡按新的規定屬於多繳的稅款，均可以辦理退稅。稅務部門將主動發起退稅流程，退還多繳的稅款。近日，稅務部門主動發起了退稅，並逐一確認納稅人銀行帳號。之前已經發生二手房交易的納稅人相繼收到了稅務部門的退稅電話。有數據顯示，新規出臺前，全市已有約10萬自然人按原標準繳納了相關稅費。
稅務部門表示，根據規定，從納稅主體來說，上家是納稅人，權利和義務都由納稅主體來承擔。退稅時，退稅款也將相應退至納稅人名下的銀行帳號內。
此外，如果個人房產交易中涉及多個產權人，則需要自然人籤訂一份個人承諾書。稅務部門將根據他們協商的結果，把稅款退到相應的產權人帳戶上。
現實交易中繳納稅費多為「下家」
然而，實際操作中，這筆錢的歸屬卻產生了爭議。
毛先生坦言，在房產交易的合同中，雙方明確，由買方支付所有的稅費。「那麼這筆錢，我是不是應該要退給下家呢？」雖然可以獲得一筆退稅，卻讓他犯了難。經過和家人的商量，最後他決定拿到退稅款後主動聯繫下家，將這部分稅款轉給對方。
一家房產公司中介告訴記者，如果買賣雙方在交易時選擇稅費各付，顯然不會存在目前的問題。但在大多數房屋交易中，上家要求的是「到手價」。也就是說，包括交易過程中產生的所有中介費用、稅費等均由下家來承擔。這也是房產交易中比較普遍的情況。
記者了解到，納稅人（上家）獲得退稅，必須要拿著本人身份證和銀行卡到稅務局辦理，退稅款也是打在上家的帳戶裡，整個過程中並不需要提供繳稅證明。雖然繳納稅款時，稅款是下家支付的，但整個退稅過程，完全不需要下家參與。
有購房者表示，這個退稅款理所當然應該是退給下家的，因為稅款是下家繳納的。但最終的結果，卻是需要上家和下家進行協商。
國家的稅收優惠政策，在落實執行過程中還需要明確民事法律關係。
遇到這個問題，最好是雙方在退稅之前進行友好協商。「這筆錢退下來，業主什麼時間內轉多少給客戶，這更多還涉及民事雙方約定的行為。」
稅款理應退還給實際負稅方
交易稅單上都是上家的名字，按照法律法規來說，退稅也只認上家的名字。但實際操作中，所有的稅費又是下家來承擔的，國家的稅費補貼理應打給下家。
此前，也有行業內的人士表示，這筆退稅款應該上下家各一半。「因為之前的整個房產交易包括繳稅過程都結束了。現在國家有了新的減稅政策，這筆額外的收益是基於買賣雙方達成交易才產生的，因此，應該一人一半。」
不過採訪中，更多的專家還是認為，該筆退稅應該最終給實際繳納稅費的負稅方。上海交通大學財稅法研究中心副主任王樺宇指出，「根據稅法規定和徵管制度，稅務機關按照誰是申報人、誰是納稅人，最終退稅給誰，這個操作是沒有問題的。現在，當事人應該按照合同約定進行協商。既然全部稅費由下家負擔，那麼稅款退回也應該由實際負稅人來享受。上家應該直接將退稅款支付給下家，比較合理。」
上海善法律師事務所律師秦裕斌表示，退稅款的最終歸屬應該要看合同約定。「如果合同約定的價款中含有稅費，稅務機關將稅費退給納稅義務人（多數情況下是上家）後，根據合同原來的約定，如果該部分稅款是由下家支付的，那麼納稅義務人應當將所收取的退稅款還給下家。從法律上講，對於納稅義務人來說，國家已經不要求他繳納這部分稅款了，而他獲得該筆退稅款又沒有其他法律依據，故相對上家屬於不當得利，下家可以要求退還。」
來源：
勞動報
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