企業拆遷前期，會遇到哪些法律問題及風險如何防範？

關於企業拆遷政企糾紛相關的法律問題，北京楹庭律師事務所 孟雷律師為您解答。根據本人多年企業拆遷相關的一些工作經驗，對於企業在拆遷的過程當中，遇到的一些法律上的問題，以及風險的防範，給大家做一個交流。

現在，隨著全國城市的發展，土地資源的緊缺，顯然，拆遷人成為城市發展的必經之路，遇上企業的徵收，企業的拆遷，對於企業來說，顯然是一件大事情。關係到企業的長遠的情況，關係到企業遇到重大事項的決定。

給大家做一個解答，對於相關的企業主，以及遇到這樣類似的企業的徵收來說，如何做好這個工作，相關的一些注意事項，風險的前期的一些防範。了解這些內容是非常重要的。

我現在主要分幾個階段說明，因為遇到企業徵收之後，從目前實踐經驗來看，主要分為幾個階段，包括企業的徵收拆遷，前期階段，中期階段，包括後期的一些階段。這個過程當中，可能遇到的相關的法律上的問題，實踐中遇到的事情，如何去面對和處置的問題。

先說一下，在企業拆遷之前，前期階段的一些注意事項。當企業遇到徵收拆遷之後，往往先是聽說，包括一些政府的一些工作人員，從鎮政府街道包括到縣政府以及等等相關的部門一些人員，都會上門說企業要進行拆遷。

在這些人員當中，當然也會發現有很多人，他也不是一兩個人來解釋這個問題。首先，當聽到企業遇到拆遷或者徵收之後，剛開始，前期要保持冷靜。我們在這個階段需要注意哪些事項？首先，對遇到拆遷的，要進行辨別，注意相關的分析。拆遷到底是什麼時間拆遷，是否真實的拆遷？對於目前的情況來說，是不是非常的緊迫？這些問題，都要做前期的判斷。

主要的問題，我們首先要審查徵收拆遷，審查從法律上來說，如何確定徵收？確定才能徵收，何時徵收？要審查書面的一些公告，包括通知。在實踐的過程當中，往往會遇到政府的一些工作人員送達各種各樣的相關的通知、公告相關的文書。對於這些文書，一定要進行初步的辨別。

在這個過程當中，政府往往是通過行政機關，通過街道或者是村其他的一些執法部門等等相關的一些其他的行政機關的主體，給你下達文書。

面對這些文書，對於企業主來說，可能就非常的盲目，不知道如何去辦。在實踐過程當中，首先要辨別這些文書，哪個文件是有效的，哪個文書對我們是有多大的拘束力和影響力。

在實踐過程當中，前段時間遇到山西企業冷庫的一個諮詢，有幾千米的一個冷庫，給他下達了一個騰退的通知公告。他自己就直接把東西搬走了。這樣的一個處置的方式應當說是一個錯誤的。

因為政府下了一個告知徵收的公告或者騰退的一個公告，這個公告的行為，可能對企業主在企業法律上沒有很強的一個拘束力和強制的效力。

如果你遇到這種情況，就把這個財產進行搬遷，甚至企業進行停產，甚至進行關停。遇到這些情況，將來的損失可能不一定得到主張。遇到這類情況，一定要辨別相關哪個是有效的，哪些是無效的一些通知和公告。一定要辨別，在法律上前期的階段，當然主要的公告是一個徵收決定，之後再詳細地給大家講徵收決定的問題。

要注意這些通知公告，前期階段，還要注意相關證據的一些保全工作，對自己的廠房、設備初步的保全，跟相關的工作人員要進行溝通，包括確認。有時候在前期階段還會做一些調查，房屋包括企業的廠房的一些土地的調查確認。

企業的一些資料，自己的資料的收集，包括國有土地使用證，房屋產權證等等相關的進行收集。保全這些資料。其中，有關於丈量房屋的一個注意事項，提醒一下，在丈量廠房的時候要各持一份不要籤一個空白的給人家，也不要籤完之後，這些徵收的機關的人員，他拿走，咱們沒有保全下來。這時候丈量房屋的土地的面積的登記和確認，丈量，一要審查丈量的面積是否吻合，房屋是什麼結構，磚混結構，彩鋼結構，等等各種的結構，寫清楚面積要畫相關的圖紙草圖，丈量長寬多少，最終所有匯總之後，是否與實際情況一致。如果不一致的，可以提出進行修改。關於不對的地方進行修改質證，之後雙方籤字按手印，籤字或者蓋章。讓對方的政府機關蓋章或者必要的時候籤字，各持一份，將來會作為證據來使用。這個也是非常重要的。

因為在實踐過程當中，對於企業主來說，他不知道，就籤完之後，自己沒有留一份，將來可能會產生不利。所以，這個要調查確認的時候，一式兩份。對自己的相關的一些產權情況要了解，分清自己的是國有土地還是集體土地。還要學習一些相關的法律法規，包括地方的一些補償的相關的規定。當然，對於企業主來說，可能不是這方面的專業，但是最基本法律上的規定還要了解一些。

因為了解一些相關的法律規定之後，對於以後的談判，溝通都有很重要的作用。也會給自己的談判，增加一定的籌碼。對於一些基本的法律法規，大概的還是要知道的。

在這裡順便說一下，如何去查詢相關的法律法規，包括有自己的法務，每個企業都有自己的法律顧問。雖然他也是法律人員，但是他不一定是非常專業，他去查一些法律法規，也不一定能查的很準確，

這裡我提醒一下，企業的徵收，目前的法律體系，分為兩大塊，一個是集體土地上房屋的徵收，一個是國有土地房屋的徵收。

對於企業主來說，先審查自己的房產證，土地證是國有還是集體的。因為有的大部分，現在很多都是通過出讓有合法的土地使用證，包括產權證。有的是當時集體土地租來的，租的或者是辦理的集體土地的建設用地的證書，所以，分清自己土地企業廠房，土地的性質之後，查詢相關的法律法規。兩條線，包括國有土地由590號令，國有土地房屋徵收的，拆遷的補償條例相關的規定。

集體土地的廠房以及企業的拆遷，是適用《土地管理法》相關的法律法規規定，包括補償方面應當查詢地方的包括各個省，各個市都有相關補償的一些辦法。補償的一些實施辦法規定，可以詳細地查詢，都有相關的規定。將來的補償安置方案也是會參照這些地方性的規定。

查詢到的這些補償的規定是一個法律法規，規章或者是規範性文件。在補償方面，最終依據還要審查一個補償方案。一定要審查補償方案，這個才是他們最終確定合法補償的依據。

本人在辦理案件的過程當中，也經常會遇到很多企業提供了相關的一些，我的補償時地方政府這麼規定的，那麼規定的。其實，那個規範性文件，也是參考的依據。最終還是以補償方案確定的為準。

如果說規範性文件，有的對他有利的補償方案沒有寫到的，它也是不符合地方的規定。將來，可以看出這個補償方案的證據意見階段。或者在以後的法律程序當中都可以提出來。

總之在拆遷徵收的前端階段，要學習相關的法律法規規定，詳細地解讀相關的補償方案，對自己的補償要有大概的一個了解。因為，在前期的階段，有各種各樣機關的人員，去進行談判。在談判之前還要注意，一定要核查他們的身份，按照國有土地的現在的補償條例，包括集體土地的《管理法》相關的一些徵收的規定。法定的徵收機關是市縣級人民政府來進行徵收。

實施單位可能是下面的街道辦或者房屋徵收管理辦公室，總之，要核查相關人員的身份，做好溝通的談判工作，對自己的補償有個了解，對自己的補償能補多少，大概的一個了解。在補償方面要注意，徵收補償的一個範圍，包括公告，要確定咱們的廠房到底是不是在徵收範圍之內。在徵收公告當中，它會包括徵收範圍，詳細地記載範圍，包括會畫一張詳細的相關的一些圖紙在上面。

會明確相關的徵收的範圍。一定要明確咱們的位置是否在徵收範圍之內。因為在實踐過程當中，大量的存在行政機關公布的執行範圍。也會對徵收範圍經過多次的修改，所以，經常會發現大量的這樣的案例。審查之後，企業廠房拆遷的位置根本不在這個範圍之內。

確認徵收範圍，這個主要是大致的拆遷前期階段的一些問題。本法律知識並不代表最終法律建議。如有同類問題請聯繫律師具體諮詢。

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