中國的改革始於農業、農村、農民。「三農」的核心是土地。土地見證了中華五千年的勃興，每一次發生在土地上的變革，都是中華民族的一件大事。
30年前，一次被稱為「大包幹」的「壯烈之舉」在中國南方的一個小村莊悄然發生，一場旨在「把土地的使用權還給農民」的變革由此從中國的農村興起。
在30年後的新時代、新起點，我國農村正在發生新的變革。
2008年10月12日，中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，《決定》指出，要健全嚴格規範的農村土地管理制度，加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。
「保留承包權，轉讓使用權」被稱為此次土地流轉制度的核心。其實，在我國的廣大農村，在現有的土地制度框架下，土地使用權的流轉早已開始了不同程度、不同形式的探索和實踐。
這種始自農民經營中實際需要的自發、自主行為，其初衷大都是為了穩定、增加收入，或是為了讓因勞動力外出打工而閒置的土地不至於落荒，但客觀上卻提高了土地產出率、資源利用率和勞動生產率，為農業規模化、產業化、現代化經營，及以工帶農、以城帶鄉的發展格局提供了有利條件。
10月12日《決定》通過以後，本刊記者分赴被譽為「國家糧倉」的黑龍江、城市化進程迅速的天津、傳統農業大省河南、西部大省甘肅、「大包幹」的起源地安徽、改革開放前沿廣東等地，實地調查和採訪六省市的農村土地流轉現狀。
黑龍江：合作社主持土地流轉
以土地合作社模式進行規模經營正成為黑龍江各級涉農部門和廣大農村幹部熱議的話題，以多種形式的土地流轉加入合作社在黑龍江被越來越多的農民所接受……
是什麼讓農民對合作社趨之若鶩？用哈爾濱大用農作物種植專業合作社農民自編的一句順口溜來說：「土地入社心喜歡，每畝多收200元，社裡安排有活幹，當年收入翻兩番。」
2003年3月15日，哈爾濱市呼蘭縣(現呼蘭區)大用農機合作社(大用農作物種植專業合作社前身)組建，是黑龍江省首批試點組建的農機合作社，合作社創辦之初就遇到了一個大難題：小地塊大機械，無法發揮優勢。「農民每戶土地只有幾條壟，大型機械無法連片作業，農機作業空負荷運轉過多，作業成本高，入不抵出，土地經營規模小，運行機制不靈活，使農機合作社無法正常運轉。」哈爾濱大用農作物種植專業合作社理事長林永明對《中國經濟周刊》表示。
如何發展聯合體的大農業，適應市場經濟形勢下的現代農業要求，成為當初合作社面臨的主要問題。
2005年，大用農機合作社從156戶農民手中租來五大塊各300畝連片土地，實施農機化作業。「租賃承包土地，看似簡單，但當初農民顧慮較多，一怕土地交上去再收不回來，二怕合同不能兌現吃虧。合作社挨家挨戶做工作，由合作社與農戶籤訂承包土地合同，每畝400元，年終兌現，一包五年，合作社統一機械化耕種。通過反租倒包，實現土地向合作社集聚，合作社終於走出低谷，打開了局面。」林永明說。
2006年，大用農機合作社土地規模經營面積達5000畝，種植綠色玉米，其中承包農民土地3000畝，實行訂單農業2000畝。訂單農業由合作社統一供種、供肥、機耕，農民自己管理、超產歸己，合作社定價收購。「在糧食收購價位上訂單農戶有三種選擇，一是按當地市場收購價上浮20%；二是每斤收購價0.65元；三是為了緩解合作社倉儲和資金矛盾，由農戶代社保管玉米到來年五一，合作社收乾糧每斤0.84元。」林永明說。
大用鎮佟家村村民郭洪亮為《中國經濟周刊》算了這樣一筆帳：這些年玉米秋糧上市價沒超過0.50元，訂單戶收購價0.65元，畝產1200斤，畝增收180元，再加上訂單戶的種子、化肥、機耕費都由合作社先墊付，不用貸款，每畝就少支付貸款利息17.3元，這樣每畝合計增收197.3元。
農民看到了實惠，2007年，合作社吸引了周邊4個鄉鎮9個村575戶農民1.5萬畝土地實行規模化經營。
「經過幾年的發展，大用農機合作社日益壯大，僅與農機化相關的固定資產就達810萬元，入社農民累計增收1323萬元，年人均收入比過去增加一倍多。」林永明告訴《中國經濟周刊》。
2007年6月11日，在原來大用農機合作社的基礎上，來自哈爾濱市呼蘭區大用鎮、蓮花鎮、康金鎮三鎮八村的121戶428名農民，共同組建了以綠色雜糧生產為主的哈爾濱大用農作物種植專業合作社，入社土地2046畝，註冊資本528萬元，實行利益共享，風險共擔。
據了解，2007年，大用合作社綠色雜糧種植面積1.5萬畝，糧食產量達9000噸，新增產值3240萬元，創利稅129萬元，拉動當地農民人均增收1800元。2008年，合作社實現土地規模經營2.5萬畝，帶動農戶930餘戶，其中合作社自主經營5000畝，訂單農業發展到2萬畝。
「合作社的發展壯大承接了政府的部分服務職能，在提高農民增收的同時，也維護了社會的穩定。只要農民增收了，社會效益提高了，我們會大力支持。」 大用鎮黨委書記於科及鎮人大主席任寶銘對《中國經濟周刊》表示。任寶銘介紹說，合作社從種、產、收組織實施了糧食生產；合作社多元化發展、多種經營，可實現離田「下崗」的農民有業可就。
「合作社發展空間巨大，擺在我們面前的困難也很多，最主要的問題是資金短缺，2008年合作社土地規模經營2.5萬畝，佔用資金1230萬元。隨著種植面積的增加，資金年缺口在300萬元以上，建議相關部門對農民專業合作社加大政策性扶植力度，稅務、工商、環保、銀行、農業綜合開放等部門應給與立項、貸款、稅收減免等方面的支持。」談到面臨的困難，林永明對《中國經濟周刊》坦言。
除了農民自發組織合作社進行土地流轉經營，一些外地龍頭企業也參與到了黑土地的開發中來，他們利用技術、資金等優勢，採取農民以土地入股的方式建起了新型的企業—農戶合作社。
「農民靠種地發家，這在以前是想都不敢想的事……」談起以土地入股加入合作社，黑龍江省五常市民樂朝鮮族鄉太平屯村民郭喜榮一臉笑容，他告訴記者，他家自有土地僅6畝，幾年前轉包本屯6戶村民土地，年初以5.2垧(公頃)土地入股加入「美裕有機農業農民專業合作社」(下稱「美裕合作社」)種植有機水稻，合作社以每垧地3萬元價格收購水稻，除去生產成本，每垧地純收入近1.8萬元。「往年沒有加入合作社，不但稻子銷路不好，而且還賣不上價，一垧地也就收入5000元左右，有時年景不好，一年到頭白忙活。加入合作社統一種植有機水稻，每垧地增收近1.3萬元。」
2006年12月，中良美裕有機穀物製品(北京)有限公司(下稱「美裕公司」)在五常市民樂鄉設立了水稻加工廠，採取公司加稻農的合作模式。在美裕公司的專業指導和加盟農戶的積極協作下，目前「美裕大米」在市場出現了供不應求的局面，為滿足其他沒有加盟農戶的願望，進一步擴大農民土地流轉規模及公司經營規模，2008年初，美裕公司與222戶農民籤約一萬畝土地進行了規模化生產，並牽頭與五常市民樂鄉太平屯和翻身屯全體農民組建了五常市美裕合作社。
「我們在美譽基地農戶相對集中的民樂鄉太平屯、翻身屯做試點，摸索土地規模流轉和新農村建設的模式，建立合作社，把農民組織起來，讓土地資源和勞力資源發揮最大的功效，產生最大的效益。在實施過程中，公司和鄉政府密切配合，向村民宣傳《農民專業合作社法》，並通過幾次村民大會，統一了認識，農戶完全同意建立合作社。」中良美裕公司副董事長張立群表示，農民積極參加合作社是出於對中良美裕公司的信任。通過整合，村民把宅基地和房屋作為資產投資入股，由公司統一規劃並先期出資，建設符合社會主義新農村建設要求的，集上下水、休閒娛樂等多項功能為一體的別墅小區——美裕新村，預計今年年末，合作社農民就能住上新房。
說起農民以土地流轉，與中良美裕公司成立合作社土地「三權」的分配時，五常市委辦公室主任何廣銘用「一權分離，兩權集中」給予概括，他表示，在美裕合作社中，農民以地入股佔70%的股權，年終按股份的大小分紅，農民的土地使用權沒有分離並且享有土地的收益權，土地由合作社統一經營，這樣，只有經營權從農民單獨經營中分離出來。
何廣銘表示，近年來，農業產業化逐步推動了農業生產從粗放型向集約型的轉變，並且成為農民增收、企業增效的重要途徑。象中良美裕公司的發展壯大，解決了在市場經濟條件下，政府部門「包」不了，單家獨戶「辦」不了的事情，改變了稻農單打獨鬥進入市場勢單力薄的弱勢地位，促進了農業產業化經營與大市場的有效對接。
農民以地入股加入合作社是否有顧慮呢？太平屯村民郭喜榮對《中國經濟周刊》說：「入合作社等於上了保險，以後我們農民老有所養的問題解決了，還顧慮什麼呀？」
哈爾濱市委政研室副主任張同義向《中國經濟周刊》表示，以土地流轉成立專業合作經濟組織，代表了現代農業發展方向，也是傳統農業地區改變落後面貌的根本途徑，在鄉村級自然資源、地理區位、產業基礎無從改變的前提下，促進農民增收的一條根本途徑，就在於盤活自身的資源，傳統的一家一戶承包經營的規模小、科技含量低等弊端明顯，只有樹立規模意識，才能推動產業化發展，增加農業自身效益，這樣農民自身擁有的土地資源必將以各種形式加速流轉。
河南：土地經營權「第一拍」落槌
9月11日，河南省沁陽市完成了中國農村土地承包經營權的「第一拍」。
《中國經濟周刊》在沁陽市採訪中了解到，該市農村土地流轉涉及12個鄉鎮(辦事處)162個村8500農戶，流轉面積累計達29963畝，佔全市耕地的7.13%。當天，涉及該市11個鄉(鎮)、17個行政村的2200畝土地承包經營權交易成功。
張小隨成為「名人」和他第一個「吃螃蟹」有關。
「拍賣的時候，有五六個人競爭，我划算在450斤(每畝成交價)以下我就種，結果加到420斤的時候就沒人跟了，就順利的拍了下來。」10月17日，張小隨向《中國經濟周刊》笑言。
9月11日，這位沁陽市太行辦事處秘澗村的農民積極參與該村39.06畝集體預留土地8年土地經營權的拍賣並最終獲勝，隨之被媒體譽為「第一拍」。
到十月中旬，張小隨種下的小麥已是滿眼翠綠。「這地我已經澆了兩天兩夜了……」談及耕作，張小隨雖然略顯疲憊，但依然笑容滿面。
在沁陽市，像張小隨一樣「心情不錯」的農民還有很多。
「去年9月，在廣泛徵求意見、村民自願的基礎上，俺村就對農戶土地承包經營權進行了流轉——變一家一戶的單幹為村集體經濟組織『沁陽市維德生態農業有限公司(下稱『維德公司』)集約化經營。」沁陽市西萬村委會副主任田柏樹告訴《中國經濟周刊》。
「才7天時間，全村2097戶農民就在《土地流轉表決表》上簽了字，同意將土地收歸集體組織規模經營。」談及當年的改革，西萬村黨總支書記、村委會主任董小柱至今仍覺得有些「意外」，「當時政策還沒有明確規定，我有點擔心，但結果是95%以上的村民同意。」
「俺村今年8月份成立了『沁陽市金盛和農業專業合作社』，由5個農民組成，每人出資5萬元，一共25萬元。」沁陽市西向四街村委會主任靳軍接受《中國經濟周刊》採訪時，則披露出當地另一種經營組織模式，「全村1200畝土地，現在流轉到合作社856畝，承包期是十年。」
「事實上，從2002年開始，我們市的西萬村、水南關村、紫陵村就先後探索出了對外承租、農地入股等不同形式的土地流轉模式。」沁陽市農業局農經站站長鄭建東告訴《中國經濟周刊》，在沁陽市的土地流轉中，西萬村為「整村流轉」，其規模目前為全市最大。
而在當地人眼裡，現在發生的這一切似乎都是「水到渠成」。
「俺村常住人口一萬多人，耕地2000畝，人均不足三分地，地塊分散，根本沒法進行機械化耕作。再加上西萬村地處晉煤外運的咽喉要道，經商條件便利，已經很少有人願意從事農業生產……」董小柱坦言。
願意種地的人則有著自己的打算。
「中央對農業的發展很重視，我感覺搞農業生產將來會有前途的。而且土地多了，搞規模化種植也能提高效益。」談及競拍的初衷，張小隨表示。
承包經營林地的沁陽市西萬村二組農民常小聯則乾脆為記者算了一筆帳，「俺家以前分了5塊地，一共才1畝。地塊小，看不到效益，耕種也很不方便。現在我給村裡交了4.5萬元承包金，包了這30畝地。每畝林地種了65棵速生楊，8年後成材，按每棵200元算，每畝地可以收入一萬三千元，平均每年收入1600元，是原來種地收入的3倍。這還不包括前3年樹小時在田間套種糧食的收入。」
「土地流轉後，維德公司聘請了山東省農科院對全村的現有土地進行了重新規劃，將村北旱地規劃為生態林區；將村南規劃為高效農業園區和糧食種植區。進行結構調整，發展高效農業。」沁陽市西萬村黨總支書記、村委會主任董小柱告訴《中國經濟周刊》，維德公司通過平整荒坡、荒溝，如今又新增土地1150畝，而小麥總產量也比2007年增加31萬斤，平均畝產新增100斤。
「在村南高效農業區，俺村還要建40畝的生態湖、1000平方米的高標準溫室、450米長的葡萄長廊、200畝的發展果園、栽33760棵櫻桃、葡萄、黑李等果樹……」展望未來，西萬村村委會副主任田柏樹透露。
他們的行動，得到了沁陽官方的力挺。
「沁陽市積極建設農村土地流轉三級服務平臺，大膽推進農村土地經營權公開拍賣，就是為了保障土地流轉的高效、公平、公正、公開，維護國家、集體、農民三方面的利益。」沁陽市市長陳敬如向《中國經濟周刊》坦言，沁陽市的農村土地流轉，剛開始時大部分為農民之間的自發性流轉。「由於不規範，也給穩定社會與農業生產帶來了一定的隱患」。
記者在採訪中也感受到，在整個土地流轉過程中，沁陽官方的科學引導並不鮮見。
西萬村制定的《西萬村調整土地、扭轉經營方式的實施意見》或可「借一斑窺全豹」：調整土地的原則定為「積極穩妥、農戶自願」。凡願意脫離種地，將承包責任田交給村裡經營的農戶，每年按標準供應口糧；願意繼續種地，不願把承包田交給村裡的農戶，仍按人均耕地承包一份責任田。
不過，沁陽市的土地流轉在行進之中，也面臨著諸多挑戰。
「土地流轉以後，發展高效農業，精耕細作，達到高產高效，這是土地流轉的意義所在。如果只搞粗放的規模化，意義不大。」河南省社科院工業經濟研究所副所長、國家社科基金「土地流轉」課題組組長樊萬選向《中國經濟周刊》坦言。
而對於未來能否通過規模化經營提高收益，張小隨亦有些迷茫，「今年只種了冬小麥，本想在麥地裡套種冬瓜、紅薯或其他經濟作物，但自己沒有技術，現在只能走一步看一步了。」
「俺合作社面臨的困難主要是資金不足，東方紅20四輪拖拉機需要六臺，每臺大概1.3萬元，現在俺的錢只能買兩臺，機械化耕作不能保證。」沁陽市金盛和農業專業合作社法人代表靳應棋坦陳，「目前合作社融資渠道比較單一，大部分資金是向親戚借的，貸款的利息太高。」
對此，樊萬選認為，「現階段，政府能否對專業合作社在財政補貼、金融支持、減免稅費等方面給予支持非常關鍵，否則現代農業很難發展起來。」
曾專門跑到北京大學進修一年的西萬村黨總支書記、村委會主任董小柱對於農業產業化的重要性亦深有感觸，「農村經濟要發展，不能僅僅依靠粗放的規模化種植，還要根據農村的特點，搞農產品深加工，發展循環農業經濟，走農業產業化的道路。利用好自身的農業資源，自己養活自己，要學會自己造血，不能光靠輸血。」
《中國經濟周刊》在採訪中發現，土地流轉的各方也正在努力地扮演好自己的角色。
沁陽市西向四街村在土地流轉以後，相關人員專門聘請了河南農業大學教授崔黨群為指導，進行規模化經營，不僅建成了「千畝高產示範區」，還與沁陽市種子公司聯建了「種子培訓基地」。
而在沁陽市農業局等部門的積極組織下，該市也成立了60多個農機合作社，專門為農業生產大戶提供一條龍服務，解決機械化耕作不能保證的難題。
安徽小崗村：土地流轉不是「重返大集體」
三十年前，安徽小崗村的18位村民冒死在「大包幹」協議上按下紅手印，揭開了中國農村改革的序幕。在沉寂了近30年後，小崗村以「土地流轉」再次引起了世人的關注。
聯產承包責任制讓當年的小崗村一舉跨越了溫飽線，但隨後小崗村的發展逐漸減速。上世紀90年代，和其他農村一樣，小崗村的一些年輕人開始走出去到城裡打工，一些農田閒置了下來，為了避免土地荒蕪，有些農戶就把農田讓給別人種。隨著農民外出打工的機會增多，他們的見識也越來越廣。經過和其他省份富裕的村子比較，小崗村人逐漸意識到要想富裕，僅僅靠自家的幾畝地「單打獨鬥」太難了。
2001年，張家港長江村幫助小崗村發展葡萄種植，準備在村裡搞一個葡萄示範園。按照規劃，葡萄園需要用地80畝，涉及到17戶的土地。村裡就把這17戶人召集來，商量是否該把土地租出去發展葡萄種植，增加收入。按照協議，如果把土地租給葡萄種植園，租期是20年，每年2月份付給農民土地流轉費，每畝500元/年。大家算了一筆帳：如果自己在地裡種莊稼，每畝地每年收入也就差不多400、500元；如果遇上氣候不好，收入更低；如果把土地租出去，每年不管天氣好壞，都能保證有500元的收入，旱澇保收。
小崗村的「土地流轉」由此拉開了序幕。在土地流轉中，外來大學生、種田能手和村裡的種田大戶成為了土地流轉的「新主人」。
2006年5月，王中華等幾名大學生來到小崗村，嘗試種植大棚雙孢菇，率先開始了大學生在小崗的創業。他們在當地政府的支持下，租用當地村民的土地，建起9個雙孢菇生產大棚。剛開始村民們對蘑菇大棚種植並不看好，而且對這幾個年輕人搞農業種植並不信任。但到第一季菇收下來，幾個年輕人的雙孢菇大棚平均收益就達近萬元。這讓村民們看到了希望，原本那些持懷疑和觀望態度的村民，也紛紛要求加入。
今年6月，《中國經濟周刊》記者到小崗村採訪時，遇到了在小崗村創業的大學生村民尹小二。尹小二告訴記者，他和女友在小崗村租用了當地農民的土地，建了兩個雙孢菇種植大棚，去年一年，他們的蘑菇種植收入就近2萬塊錢。目前，已有30多名大學生來到小崗創業，帶動村民發展雙孢菇300餘棚150多畝。小崗村的土地流轉用途越來越多樣化。
通過加快小崗雙孢菇生產園區、優質葡萄示範園、高效生態農業示範園以及生豬繁養場和龍蝦養殖場等「三園兩場」建設，小崗村的現代農業得到了迅速的發展。目前，小崗村已發展葡萄種植近600畝。記者在採訪中了解到，當年的「大包幹」帶頭人嚴俊昌的兒子嚴德友現在通過土地流轉，租用村裡的土地200畝，開展葡萄規模種植，現在每畝平均純收入達3000元。
小崗村的土地流轉，曾經一度遭到了村裡的部分人的反對，有人認為這是在走回頭路，社會上甚至還出現了小崗村要「重返大集體」的說法。但是，通過「三園兩場」的建設以及土地流轉，小崗村近幾年來的人均收入得到了極大的提高，由2003年的人均年收入2300塊錢提高到了2007年的人均6000元。
小崗村村委會副主任關友江告訴《中國經濟周刊》，對於農民來說，土地出租出去，15年、20年以後，土地最後還是農民的，不會有什麼影響。出租以後，對於農民來說，不管年景好壞，都有錢賺。例如種植葡萄園，把土地出租以後，農民可以收到租金，如果去葡萄園打工，還可以收到一份工錢，這樣，農民就會有兩份收入。
「我們爭取在沿海或者在其他地方招商到我們這兒辦工廠，解決勞動力的問題，由村裡出地、出錢蓋廠房，他們出設備，一起辦企業。」小崗村黨委副書記史學亮說。
小崗村黨委書記沈浩告訴《中國經濟周刊》，目前小崗村共有土地1800畝，其中600多畝實現了土地流轉，這其中有200畝的葡萄園，150多畝雙孢菇，還有170畝苗圃，120多畝蔬菜，下一步小崗村將繼續結合產業結構調整，引導土地流轉。
「首先要把土地整理好，例如水電、道路都要搞好，改善土地的生產條件，提高土地的綜合生產能力，在這個基礎上，我們招商引資，引進龍頭企業走進小崗村。在產業方面將重點發展雙孢菇和高效優質的現代農業。」沈浩告訴《中國經濟周刊》。
除了土地流轉，下一步，小崗村還要積極引導農民走合作的道路。沈浩向記者介紹，如果村裡某塊土地比較好，適合種植，但是涉及到若干個農戶，那麼村裡鼓勵這些農戶合作起來，統一播種、統一管理，統一收割，統一銷售，這樣一方面可以降低勞動力成本，另一方面也可以提高農產品的質量和產量。
「這是最現實的一種方法，也是最具廣泛意義的。」沈浩說。
天津：「宅基地換房」助推小城鎮建設
「宅基地換房」——這是天津首創的新詞組。
從2005年下半年開始，天津市圍繞破解農村城鎮化及小城鎮建設中土地和資金雙重約束的難題，在廣泛徵求農民意願和大量調研基礎上，推出以「宅基地換房」加快小城鎮建設的辦法。
所謂「宅基地換房」辦法，就是按照承包責任制不變，可耕種土地不減，尊重農民自願的原則，高水平規劃建設富有特色和生態宜居的新型小城鎮。農民自願以其宅基地，按照規定的置換標準換取小城鎮的一套住房。新的小城鎮，除了農民的住宅區外，還規劃出一塊商務區或經濟功能區，用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮建設資金和增加就業崗位。原來的宅基地統一組織復耕，實現耕地佔補平衡，總量不減，質量不降。
據天津市發改委相關負責人介紹，小城鎮建設需要大量資金，依靠政府財力、農民自身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通過「宅基地換房」，讓土地流動起來，使資源資本化。
自2005年開始，天津市政府分兩批批准在東麗區華明鎮、津南區小站鎮、武清區大良鎮、西青區張家窩鎮、北辰區雙街鎮、漢沽區茶澱鎮等共「十二鎮五村」運用「宅基地換房」辦法，開展示範小城鎮建設，涉及行政村129個、6.9萬戶、17.7萬農民。目前已累計完成投資130億元，開工建設農民住宅585萬平方米，土地整理復墾220公頃，去年底已有5萬農民住進新的小城鎮，今年累計將有10萬農民遷入新居。
因為靠近機場和東麗湖旅遊區，距市區僅10公裡路程，東麗區華明鎮成為天津試點首選。已建成的東麗區華明街道(即華明鎮，因「宅基地換房」政策的實施，現已改為華明街道)先後已接待了16個國家、總共26個城市的觀摩團的參觀。
華明街道工委書記張長河向《中國經濟周刊》介紹說，華明示範鎮項目自2006年4月開始規劃建設，目前已建成建築面積156萬平方米，3.6萬多村民已喜遷示範鎮新居。
「原華明鎮12個村共有宅基地12071畝，總人口4.5萬，新建小城鎮需佔地8427畝，其中規劃農民安置住宅佔地3476畝；宅基地復耕後不僅可以實現耕地佔補平衡，還可騰出土地3644畝。華明鎮用於農民還遷住宅和公共設施的建設資金約37億元，可出讓的商業開發用地預留了4000多畝，土地出讓收益預計達到40億元，可以實現小城鎮建設的資金平衡。」張長河說。
通過「宅基地換房」，使農民的家庭財產大幅度增加。農戶平均現有宅基地和房屋估價四五萬元，到華明街道可置換一套80多平方米的住宅，價值超過55萬元。
孔大爺一家4口人，人均宅基地0.3畝，換得華明街道一套86多平米的住房，他們一家是去年12月底入住新居的。
「我們對政府的宅基地換房這個舉措很滿意。有房還有錢，多好的事情啊！我們當然希望土地集約化，因為這樣一來的話，那些願意種地的，會種地的高手就可以多種一些地，而那些不願意種地或者種不好地的人就可以把地給別人種，這樣自己也可以騰出手來做點別的事情，可以有別的收入來改善生活，這樣不是兩全齊美麼？」孔大爺對《中國經濟周刊》說。
據介紹，「宅基地換房」後，耕地沒有減少，土地承包關係沒有改變，農民可以繼續從事農業生產。此外，華明街道依託鄰近的空港物流加工區和具有自身傳統特色的運輸物流服務區，通過合理規劃，預留出了發展空間，增加了農民就業機會，實現了可持續發展。
當地政府還從社會保障入手，多渠道解決還遷村民的就業問題，通過增加農民的「薪金」、「養老金」、「租金」、「股金」，使農民真正安居、樂業、有保障。政府將土地增值收益用於還遷農民的社會保險，還遷農民達到規定的年齡(男60周歲、女55周歲)，可以享受到每月400至500元不等的社會保障金。據天津市統計局城調隊調查統計，還遷農民滿意度達到了95.3%。
天津市委副秘書長兼財經辦主任吳敬華告訴《中國經濟周刊》，天津「宅基地換房」示範鎮的建設始終秉承科學發展，始終堅持「為民」和「創新」。
天津示範小城鎮建設得到了天津市委、市政府的高度重視。黃興國市長先後60餘次親臨華明鎮指導工作；市委、市政府下發的《關於推進城鄉一體化發展戰略加快社會主義新農村建設實施意見》提出，推廣示範小城鎮建設試點的經驗，按照統一規劃、政策引導、尊重群眾、市場運作的原則，採取以宅基地換房等多種形式，分層次地穩步推進，引導農民向新城、中心鎮、一般鎮和中心村集中。
按照天津市城市總體規劃，今後全市要建設11個新城、30個中心鎮、70個一般鎮。
甘肅：「雞肋」土地亟待激活
「二畝良田一頭牛，老婆孩子熱炕頭」，這曾經被喻為農民的一種理想生活。然而，隨著時代的演進，在西部大省甘肅，這個「理想」正在逐漸失去人心。
據記者調查發現，現在在甘肅的一些地區，曾經被「熱戀」的土地也飽受「冷落」，隨著農村大量農民的湧入城市，有的土地被無償或收取少量的糧食出租給別人耕種，有的土地甚至已被荒置。
種還是不種？每至秋收忙完後，這個問題劉成都會仔細的盤算一遍。
但劉成也只是盤算一下，每年土地照種不誤。劉成的舉動每每會遭到好心鄰裡的勸阻，「你種地划不來吧！」
其實劉成也認為「划不來」，但對土地的感情使得他難以捨棄，2000年後，劉成就在甘肅省天水市務工，主要承接一些房屋拆遷和搬家之類的活計，每月收入在千元以上。農忙時節，他才回家照看莊稼。家中主要的開銷基本依靠在市裡的勞務收入為主。
在劉成所在的天水市秦州區汪川鎮閆集村，土地在人們的生活中的比重已逐漸縮小。與上世紀七八十年代熱火朝天的開荒、一門心思的種地不同，現在更多人開始離開土地，在外務工賺錢。「以前看誰種地是能手，現在看誰賺錢是能手。」更多的村民認為，想賺錢就得離開土地。其實，在甘肅的大部分地區，勞務產業已是當地村民收入的主要來源。
然而，對世代耕種土地為生的農民來說，在他們質樸的道德觀念裡，「棄地而去」是一種「罪過」，離開土地的農民也不願讓自己的土地荒棄。按以往的慣例，把地讓別人耕種可換取一定的糧食，但隨著越來越多的農民進城，閒地越來越多，這顯然已不可取。把地讓別人無償耕種的人已為數不少，於是也出現了一些大量無償種別人的地的人，劉軍便是其中一位。他告訴記者，他今年多種了近10畝土地。「年齡大了出不去，要不才不種哩。」
與種地相比，農村人更願意外出打工，在這種潮流之下，土地讓給別人耕種者顯得更有能力。當記者問及劉軍種地的收益時，劉軍含糊地告訴記者，多種的10畝地也就能收入2000元左右。
「反正稅費取消了，能多收入一點算一點。」雖然今年多種了10畝地，劉軍還是認為這是「無奈之舉」。劉軍表示「如果有合適的機會，我也不會種地。」
受自然條件限制，西北部分地區，長期以來土地收益很低。面對貧瘠的土地，農民「食之無味，棄之可惜」，離開土地進城打工，顯然收益比種地高出很多。
甘肅省勞動和社會保障廳有關數據表明，2007年甘肅省勞務輸轉規模達到587.16萬人次，勞務收入達到200.11億元。其實，在2000年之後，西部部分地區政府和農民就已開始傾心勞務產業，隨著大量農民外出務工，土地逐漸已不再是西部農民唯一的「重心」。
從「熱戀」到「遺棄」，土地到底發生了怎樣的轉變？
汪川鎮政府的一位工作人員認為，農民種地困難太多，而相關配套服務薄弱，不少地方都存在著機耕、排灌、技術等方面的困難，再加上各級服務不規範，一家一戶難以形成有效的耕種方式，使農民種地困難更大。
長期以來，農民習慣了過去的耕作模式，雖然近兩年來，國家大力號召調整農業種植結構，但農民對「該種什麼，種什麼賺錢」依然心中沒底，特別是對近兩年來部分農副產品積壓現象產生了畏懼感，不少農民開始擔心種田風險太大。
同時，在甘肅省部分縣市農村，大部分青壯年勞動力外出，使村莊出現了「空心化」和農民老齡化的現象。他們走後，留在家中的老人便成為了農業生產的主角，因此便形成了惡性循環，「農業比較效益低——種田沒有積極性——土地粗放經營——土地拋荒——比較效益更低」，土地粗放經營造成了土地資源的大量浪費。同時，由於農村留守老人文化水平低，思想保守，沒有技術，普遍缺乏市場競爭意識和結構效益意識，他們所種的農作物市場價格低，除了生產成本所剩無幾，自然失去了生產積極性。另外由於留守老人年老體弱，既要管孩子，又要管生產，種田只能以化肥為主，因此又導致了「土壤板結——地力下降——化肥需求成癖」的現象。
如何改變現實，激活已日漸沉寂的土地？
2008年8月，甘肅省首家農村土地流轉合作社——寧縣民生農民專業合作社成立。省農牧廳有關人士對記者表示，目前甘肅省土地流轉有轉讓、轉包、租賃等形式，寧縣農民以具有法人資格的農民專業合作社，規範了土地流轉市場，引導土地流轉生金，將一家一戶的分散經營轉變為現代農業的規模化、標準化、專業化經營，是土地流轉方式的有益探索。
寧縣民生農民專業合作社成立之後，就被各界寄予厚望。「沒有規模就沒有效益，通過土地流轉，將一些農地交給種植能手或者企業經營，不僅避免了資源浪費，還增加了農民收入，而且可以通過龍頭企業的示範帶動，培育新的支柱產業，帶動當地經濟的發展。」
蘭州市農辦主任李向軍對媒體表示，土地流轉的基礎是公平自願，旨在通過經濟組織、能人帶動並培育產業，旨在助推農業、農村發展和農民增收。「只有土地流轉更加合理、合法化以後，一些大戶、組織、企業才能長期租賃(或其他方式)，才敢於大量投入，帶動產業發展。土地流轉合理合法化以後，還有利於招商引資，有利於永久性產業的培育。同時，在中央政策的指導下，將更加合理、合法，而此舉將進一步激活農村經濟體制，更有助於農民增收。」
廣東：土地流轉早已「市場化」
三十年來，得益於改革開放之風，廣東經濟迅猛發展，國內外企業爭相在珠三角投資辦廠，珠三角的土地需求空前火爆，村集體和農民也開始謀求土地的「新價值」。
據記者調查了解，1990年以來,珠三角有些地方的農民就已經將土地出租給他人創辦企業。當時的模式是：由村裡成立的集體經濟組織出面申請用地辦企業,在得到地方政府的合法許可後,集體經濟組織再與用地方籤訂土地使用權租賃、轉讓合同。
華南農業大學經濟管理學院院長羅必良教授此前的一項調查顯示,早在2001年，廣東農村的土地流轉發生面積就已經達到255萬畝，佔全省耕地面積的7.93%，涉及農戶105.05萬戶，佔農戶總數的9.22%。
但這種自發的土地流轉行為因為沒有法制層面上的保護, 很容易導致糾紛。廣東省政府經過調查研究，決定出臺新政策將其納入法制化軌道。
2005年10月1日起,廣東在全國率先在全省範圍出臺《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法(草案)》,規定廣東省農民手中的農村集體建設用地可與國有建設用地一樣,按「同地、同價、同權」的原則,通過招標、拍賣、掛牌等方式進行交易。
這意味著農村土地使用權流轉進入了市場化的階段，開創了全國農村土地政策的先河。
在新政策引導下，廣東土地流轉走上快車道。據廣東農業廳的統計資料顯示，截至2007年12月底，廣東省農村土地承包經營權流轉面積422萬畝(比2003年增加約100萬畝)，佔農村家庭承包面積的14.4%。其中，農戶自發流轉的面積146萬畝，佔34.6%；經農戶同意並委託集體統一流轉面積276萬畝，佔65.4%；土地流轉涉及農戶202萬戶，佔家庭承包戶的18.2%。
目前，廣東農村土地流轉涵蓋了土地入股、出租、轉包、轉讓及互換等基本形式。其中，土地入股佔據最大比例，流轉面積為151萬畝，佔流轉總面積的35.9%；而出租則成為土地流轉中比較常見的形式，佔流轉總面積的29.5%。
目前，在廣東經濟發達的珠三角城市佛山、中山等地的一些村莊,土地流轉獲得的收益已成為農民收入的一項重要來源。
在珠三角城市佛山，以土地入股組建股份合作組織成為土地流轉形式的藍本。目前佛山全市除了高明區外的四區全部已經完成農村股份合作制改革，已建立的農村股份合作經濟組織達到2957個，設置股權750萬份，其中土地股份數609萬份，入股土地面積102萬畝，土地入股面積佔土地流轉面積的97.73%。 佛山市農業局有關人士表示，2007年該市農村人均股份分紅1528元。
在佛山市順德區陳村鎮仙湧村，一座佔地一萬多平方米的村公園顯示出這裡的富足。村民朱阿伯告訴記者，作為傳統的魚米之鄉，仙湧村在上世紀90年代就不種稻穀了，開始種植經濟作物和花卉，一些村民把土地租給別人經營花卉農場，村委也蓋了些廠房出租。現在，仙湧村家家蓋起了樓房，60%的家庭買了汽車。
在中山市板芙鎮裡溪村村民眼裡，國家新出臺的土地流轉政策「並不新鮮」，因為裡溪村早已進行了這種嘗試。
在裡溪村第一村民小組，組長蔡少安介紹,該組目前共有330名成員,70%的成員都有房子出租,單是這一項每月就有約2000元的收入。如果家裡還有兩個勞動力外出打工,每人月薪1000元,則一個家庭每月就有近4000元的收入。此外,全組還有一家「村集體生產隊工廠」,如今外租給一家臺資燈飾廠,租金每年約為34萬元,每人每年能分1000餘元,等於其他靠出租耕地來分紅的小組成員收入的兩倍有餘。
另外，當地政府徵用該小組的土地，也為村民帶來一筆不菲的收入。1992年,板芙鎮政府看中了第一小組臨近馬路的一帶土地,首期用6000元/畝的費用向該小組徵用了180畝土地,用於招商引資。第二期又徵用了150畝,費用提高到21000元/畝。
與珠三角中心區佛山、中山等地不同，在粵北山區的連山縣，土地流轉是另外一個樣子。近年來，該縣一些農民進行土地流轉、改種經濟效益好的農作物,以實現土地增值；一些因土地流轉帶來的農村剩餘勞動力,也得以出外務工尋找賺錢機會。
連山縣農民胡彩勝今年種機稻賺了7萬塊錢，成為當地農民的羨慕對象。胡彩勝是連山壯族瑤族自治縣吉田鎮石頭塘村民，外出當過兵、做過保安。隨著這幾年中央的三農政策越來越好, 他回到家鄉重新搞農業。
去年,胡彩勝回家租了10畝地,加上自己的兩畝地,種起了有機稻。嘗到了甜頭後，今年胡彩勝決定增加種植面積，今年初他和村子籤訂了租賃210畝地的合同,每畝每年租金100元,一籤5年。如今收割已完成,210畝地為他帶來7萬多元的增收,這在當地是筆不小的數目。
隨著土地流轉的加快、土地增值的實現,村民的生活也慢慢改變了。石頭塘村副村長虞天普介紹,村子共有780多人,土地出租300畝,今年有30多人在外打工,100多人在外做小生意,建起水泥樓房的農戶增加到了70%。
在粵北地區的英德市，土地流轉的速度也在不斷加快。據該市農業局統計,該市培育豐產林的土地流轉面積從2006年開始以每年超過10萬畝的速度遞增,今年更增加了12萬畝；水果種植面積也以每年2—3萬畝的速度增加。英德市土地流轉中的「非糧化」趨勢日益明顯,茶、桑、筍、果、豐產林等經濟作物的種植逐漸成為主流,有些原本種糧食的土地也被用於發展養殖業、生態農業、觀光農業等。
在英德市黃花鎮白石前村白石前村，450畝耕地流轉了300畝,其中租給外地商人種馬蹄筍200畝；出租給專業戶種桑、種甘蔗100畝。許多農民連分到的糧油自給地也願意出租經營,不但可收租金,又做臨時工,加上每戶均解放2名勞動力外出打工或到珠三角種菜,該村戶均年純收入可達兩三萬元。全村126戶人家已有121戶住上新樓。