火 勺樓市灼見
12月11日，瀋陽第二場土拍依舊沒有掀起太大「波瀾」，三宗地塊總計吸金21.8億元。看點最足的當屬中海首進蘇家屯區，拿下「蕙蘭五街東鳳果路北」地塊。
12月份接連的兩場土拍，似乎都沒能讓人特別興奮，這與月初之時瀋陽接連發布土拍公告的「狂歡態勢」形成了對比。兩場土拍的「冷靜」理由也頗為單一：首場遭遇流拍，二場便有地塊延遲拍賣；出讓土地面積小，後續仍有地塊釋放，開發商或許還在等待機會。諸如此類，火勺不再過多闡述了。
事實上，在沈八條之後，市場趨於冷靜是再正常不過的「態度」，也是市場回歸理性的開始。而土地作為一級市場，平穩供地、平穩輸出不失為「審時度勢」的明智之舉。而作為開發商，往往站在市場的前沿，無論是對區域的判斷，城市發展走向，都有更深一層的選擇，謹慎恰是對市場的最大尊重。
本文火勺不再對會展板塊做過多的分析，發展上升期的熱門板塊無需多言，變化就擺在那兒，未來思路已經很清晰。反倒是「看點」不足的皇姑兩宗土地，火勺認為，這裡面或許藏著2021年樓市走勢，或許能幫購房者更清楚地了解瀋陽樓市的變化。
三大看點
1． 兩宗地均屬主城區稀缺土地
兩宗地塊的共同點是：均屬皇姑區核心位置，且臨近主要交通道路。其中，煙廠宿舍地塊西側緊鄰黃河大街，北側臨近寧山路，都是皇姑區主幹道之一；巴山路地塊地處瀋陽天地南側，且臨近北站北出口。兩宗地塊交通上都非常便利，是名副其實的瀋陽核心區位。
單這一點，就非常難得了。
據樓市灼見統計，截至目前，含這兩宗地塊在內瀋陽一環內僅五宗居住用地成功出讓，未來若想居住在主城，恐怕真的只有二手房選擇了。由此，主城土地稀缺性凸顯，城心價值也日益彰顯，這是城市發展到一定階段的必然結果。
2． 未來一環內住宅的「特有屬性」
隨著城市不斷向外擴張，也讓人們看到了城市中心的價值。因此，人們也對一環內的住宅產品如何，格外關注。
從此次成交的兩宗地塊看，配套都相當成熟，既有老城心的傳統早市、北行商圈，又有金廊的瀋陽天地商務區、北站CBD等等。此次土地出讓，兩大新項目建成，將進一步拉近北站、瀋陽天地、北行三大商圈，形成新的商貿三角帶，更加凝聚了皇姑整體商務勢能。
而作為一環內的住宅，「傳統熱鬧+新興商務」的建築和生活圈層將由此矗立，這也將形成瀋陽主城區住宅的「特有屬性」。
3． 是否誕生又一高品質「學區圈」
眾所周知，皇姑區是瀋陽的教育大區，並且是瀋陽少數具有「雙優質學區」的區域，包括老牌區域的「岐山一+43中」組合、「珠江五+虹橋」組合以及新晉學區圈首府未來城的「寧山路+43中」組合。
此次兩宗地塊也都被「包圍」在重點學區之內，其中煙廠宿舍地塊臨近岐山一校，未來是否劃入該校或是其他名校不得而知。但此次土拍，兩宗地塊均有「競地塊外教育設施」的要求，因此最終會建設什麼樣的教育設施還是讓人備受期待的。
除此之外，在此次「十四五」的新藍圖中，皇姑區相關領導表示，在教育規劃上將做一些布局，包括5所左右中學、6所左右小學，而在師資問題上也在進行招聘，整體教師隊伍將有進一步提升。
三大疑問
此次皇姑區兩宗地塊的成交，不僅預示了皇姑區未來發展走勢，更讓我們預見2021年瀋陽樓市發展方向，由此也能解答購房者的三大疑問。
其一，房子在哪？
通過數據分析，按環線匯總，2020年1~10月瀋陽成交居住用地主要集中在：
1.三環至四環，28宗土地，出讓面積263.92萬平，交易總價204.66億元；
2.二環至三環，12宗土地，出讓面積118.95萬平，交易總價151.79億元；
3.一環至二環，7宗土地，出讓面積60.79萬平，交易總價90.35億元；
4.一環內，僅3宗土地，出讓面積2.72萬平，交易總價10.56億元。
從區域上看，出讓土地最多的是瀋北、鐵西經開，而隨著未來項目逐漸落成，可以看出瀋陽未來的購房主力區域將在這裡。
其二，房價如何？
從國內一線城市的房價表現上，可以看出主城的價值。如北京五環內已經突破6萬+，上海中心城區高端住宅在15萬+，城市發展的脈絡大體不會改變，瀋陽的高房價區域也集中在青年大街金廊沿線。而每每率先衝破房價天花板的，也都在這心中心區域。
那麼2021年瀋陽房價會有怎樣的變化？首先「大漲大跌」不會再出現，平穩小幅上漲將是主要態勢；其次，中心城區由於地價高、配建要求多等因素加之稀缺屬性，預計新房價格還會略漲。
第三，最值得關注的一些熱門板塊，其產品將被多重因素拉動而緩慢上升。這些因素包括：由於拿地較晚，地價較高，配建要求高，成本較高；市場對房子品質高求越來越高，包括精裝、園區等建設成本較高；周邊配套逐步完善，開始享受規劃紅利，區域房價整體借勢再度升高等等。
其三，如何買房？
核心關鍵還是要根據自身需求。首先，剛需購房者。從板塊角度出發，選擇那些交通便利的區域，即便目前其他配套尚未完善，但可藉助交通便利實現一些生活便利；從區域上看，選擇那些價格窪地區域，如瀋北、大東，以目前均價看並不算高，但隨著城市進一步發展，當下的價格都是比較實惠的；最後，如果想選擇熱門板塊的剛需，只能捨棄一些需求，如面積尺度、樓層、位置等等。
其次，改善購房者。改善型購房者可選擇自己熱衷的熱門板塊，因為板塊處於上升期，房子除了居住舒適，還會有很強的保值功能；其次，要有與時俱進的戶型、精裝標準等等，至少可以抗住未來5~15年的更新換代；最後，要看規劃，包括交通、商業、學區等，這些都將成為未來房子的附加值。
一場土拍，或許說明不了這麼多問題，但總歸能讓我們看到城市的變化。12月，還將有多宗土地釋放，樓市灼見也將持續關注！