本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報導
佳源國際旗下佳源服務控股有限公司（1153.HK，以下簡稱「佳源服務」）近期成功登陸港交所。但上市後，其股價及市值表現欠佳。面對多個強勁對手的同時，本身還存在較為依賴母公司旗下物業、第三方拓展難度較大等問題。對此，佳源服務強調要堅守住宅服務大本營、決心提升體系外的第三方佔比等。佳源服務控股有限公司執行董事及投資發展中心總經理牟立園表示：「目前物業市場的行業集中度現在並不高，在過往15年於不同地域運營的基礎之上，相信我們會發揮後發優勢。」
七成收入來自母公司
12月9日，佳源服務成功在港交所上市。開盤報價3.92港元，較招股價漲1.55%。但相比同日上市即大漲近40%的萬象生活，其股價表現有些遜色，之後數日股價均處於微跌狀態。12月18日13：30，截至《華夏時報》記者發稿，佳源服務為3.870港元/股，較午間收盤價小幅上漲0.26%。
公開資料顯示，佳源服務隸屬於佳源國際（02768.HK）。IPO前，佳源國際持有佳源服務100%股權，IPO後持股75%。公司於今年6月26日首次遞交招股書，11月24日通過港交所聆訊，擬發行1.5億股股份。
據招股書，截至今年6月末，公司在管面積約2760萬平方米，合約面積約4030萬平方米，共154個在管項目。2017-2019年，公司在管物業總建築面積分別為1400萬平方米、1920萬平方米、2610萬平方米，複合年增長率為36.5%。據中指研究院的統計，佳源服務在2020年中國物業服務百強企業中排名第35位，屬中遊之列。
與之相對應的是，公司的收入水平規模不大，但增速頗為可觀：2017年-2019年，收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，複合年增長率為47.2%；截至今年6月30日止六個月，公司收入為2.8億元，同比增長33.0%。
三大主營業務中，物業管理服務收入現為主要營收來源：2017年-2020年上半年，該項收入分別為1.69億元、2.59億元、3.66億元以及2.37億元；分別佔公司總營收的80.8%、78.2%、80.4%以及84.4%。
另外兩大主營業務——非業主增值服務及社區增值服務的漲幅則比較有限：以2019年為例，佳源服務的非業主增值服務和社區增值服務的毛利率分別為25.6%、35.1%。而根據平安證券的統計數據，2019年上市物管公司的增值服務毛利率均值為41.5%，非業主增值和社區增值的均值分別為53.3%和33.4%。
從招股書來看，佳源服務的成本控制卓有成效，但毛利率還有較大進步空間。於2017年、2018年及2019年，佳源服務的毛利分別為4578萬元、7889萬元及1.08億元，複合年增長率為54.1％，對應的毛利率分別為21.8％、23.8％和24.9％，低於行業平均水平（平安證券：2017-2019年毛利率均值30.9%）。
截至今年上半年，佳源服務的整體毛利率攀升至30.6％，超過行業平均毛利率28.69%（克而瑞物管數據）。招股書解釋說，毛利率增加主要歸因於物業管理費增長，至2020年上半年的每月每平方米1.43元；同時由於業務擴張帶來的規模效應以及自動化帶來效率提升。
在聆訊後新聞發布會上，佳源服務管理層透露，近年公司著力於提升自身的營運效率，提高企業競爭力，人員成本佔收入比一直努力控制在55%左右；同時公司實施了具有成本效益的措施，採用自動化工具和標準化程序，將行政費用保持在5%-6%之間。董事會主席集團總裁兼執行董事朱宏戈也表示：「核心競爭力是每個企業長久發展的關鍵，佳源服務的核心競爭力就在於自身質量管控和成本的節約化。」
《華夏時報》記者注意到，與多數房企拆分的物業一樣，佳源服務對關聯方依賴度偏高。招股書顯示，佳源服務七成收入來自佳源地產。數據顯示，於2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，來自佳源地產品牌開發的物業收入分別約佔其物業管理服務總收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。
與此同時，佳源服務通過收併購和投標逐步打開其他城市，但目前其在管面積約84.5%位於長三角，其於該區域的營收佔比也較高。2017年-2020年上半年，佔比分別為95.52%、93.28%、94.03%和82.5%。儘管公司在北方地區、中南地區及西部地區均有布局，但分布到各個城市的項目只有個位數。對此，佳源服務也在招股書中直言，「公司的經營在很大程度上依賴長江三角洲地區的以下發展因素，其中大部分因素並非其所能控制」。
截至2020年6月30日，佳源服務的合約總建築面積約為4030萬平方米，在管總建築面積約2760萬平方米，其中第三方佔比31.2%，來自佳源品牌的佔比68.8%。在招股書中，佳源服務也坦言第三方擴張面臨的困難，第三方物業開發商開發的物業投標在2017、2018、2019年的有關中標率分別為61.5%、38.2%、38.3%，迅速降低的最主要原因就是投標競爭日趨激烈，越來越多房企重視物業板塊。
計劃收購不超過10個潛在第三方目標
進入12月，物管行業一掃11月的短暫頹勢。僅在12月，除了佳源服務、萬象生活、恆大物業的成功上市，迪馬股份旗下物業公司「東原澄方」、越秀地產旗下「越秀生活」、遠洋服務等也在排隊上市，物業股賽道愈發擁擠。
身處其中，作為中型物企的佳源服務無疑頗具壓力。而為提升競爭力，佳源服務也謀定了相應的對策與規劃。
至於上市後的發展目標，佳源服務表示，將尋求選擇性投資以及收購機會以進一步發展戰略聯盟，豐富自身產品；投資於智能化運營及內部管理系統以提升服務質量及客戶體驗以及用作部分運營資金。
相比其他物業公司大力布局的非住宅物業如商業、寫字樓、城市服務的打法，佳源服務選擇集中精力專注住宅領域。執行董事及投資發展中心總經理牟立園指出，「我們還會堅守住宅服務大本營，住宅是我們現在管理的基礎，在非住宅和公建業務布局上也會選一些中高端業態」。其同時樂觀認為，中國目前物業市場是非常大的，行業集中度現在並不高，「佳源服務會依託於過往15年在不同地域運營的基礎來進一步更好的發展」。
加緊降低對關聯方依賴度的同時，近年佳源服務相繼收購了重慶中農、杭州民安、湖南華冠和嘉興星洲等第三方物業公司。此次上市，佳源服務預計將70%的資金用於收併購或是成立合營企業，計劃收購不超過10個潛在目標，積極減少中標率降低的影響。聆訊後新聞發布會上，牟立園透露，關於未來第三方佔比的水平將會逐步地調整結構，目前公司30%以上已經是市場化承接項目，未來每年將有一個穩步的提升。「未來兩年，體系外的第三方的佔比，要超越佳源地產的佔比」。
對於在增值服務增長規模上相對有限的問題，招股書中透露，將考慮在上市後將固定投入8%的資源用於擴大增值服務領域，通過吸取別人的經驗發揮後發優勢。牟立園稱，前期佳源服務做過洗衣服務、餐飲服務等相關服務內容的增值服務，目前也已鎖定了「到家服務」等。
對於增值服務的規模增長，牟立園表示：「管理層非常有信心，基於過往服務行業的理解，會把增值服務和基礎服務進行打通，同時我們也會藉助國內優秀的供應鏈資源，包括嚴選商家資源，來共同營造更好的增值服務模型，也相信我們會發揮後發優勢。」
知名地產分析師嚴躍進向《華夏時報》記者表示，身處競爭激烈的物管賽道，上市物企必須要擴大規模、做好宣傳。不過，如果能找準發展方向，規模不大的物業公司仍可能會有「小而美」、「中而美」的機會。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧