根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條的規定：「房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。」
由此可見，是否辦理房產證並不是應否繳納房產稅的必要前提，房產用於生產經營，就應按有關規定繳納房產稅。
關於新建的房屋如何徵稅，財政部和稅務總局下發過《關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號），該文件第十九條規定：
納稅人自建的房屋，自建成之次月起徵收房產稅。
納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起徵收房產稅。
納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定徵收房產稅。
從上規定可以看出，新建房屋自用是從建成或者辦理驗收手續之次月起徵收房產稅，這明確了時間問題，但是如還未進行竣工決算，帳面價值沒有最終確定，那麼計稅依據該如何確定呢？繳多了或者繳少了如何處理呢？從目前的政策上來看，各地執行確實有差異。下面來看幾個代表性的地方規定。
一、新建免稅型
《深圳經濟特區房產稅實施辦法》(一九八七年五月四日市政府發布) 第九條規定：納稅單位新建或購置的新建房屋(不包括違章建造的房屋)，自建成或購置之次月起免納房產稅三年。
需要注意的是「購置的新建房屋」是指納稅人在一級市場（如房地產開發商）購買的新建房屋。如從二級市場轉讓購買的房屋，不論前業主有否使用，均不屬於「購置的新建房屋」的範圍。
如果購買的房屋是房地產開發商已使用過的，開發商已享受房產稅免稅優惠，那麼購買方購買的這部分房產不得重複免稅。
二、多退少補型
《甘肅省房產稅暫行條例實施細則》《2020年8月甘肅省人民政府令第154號修訂》第七條規定：新建或購買的房屋應於建成或購買後三十日內辦理納稅申報登記。如新建房屋竣工決算未作出，應按預算申報納稅，待工程決算作出後，再行結算稅款，多退少補。
如果是補稅，要不要徵收滯納金？一般來說，不應該有滯納金，具體還是應該跟主管稅局確認。
三、不退不補性
1、《遼寧省房產稅實施細則》第四條規定：工程尚未決算已經投入使用的新建房產，依照基建計劃價值減除30％後的餘值計稅；沒有基建計劃價值的，由房產所在地稅務機關核定。工程決算後，依照入帳的價值計稅：已按計劃價值或核定價值徵納稅款的不再退補。
2、《天津市實施〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》第七條規定：單位的新建房屋，自建成驗收的次月份起徵稅。未經驗收而提前使用的房屋，應自使用的次月份起徵稅。新建房屋的造價尚未作出決算的，可先按基建計劃價值或實際支出建造價值，一次減除30%後的餘值計徵，入帳後再按本細則第四條的規定辦理。已按基建計劃價或其他計稅價值徵稅的差額部分，不再退補。
這兩個地區的規定不僅很明確具有實操性，還避免了滯納金的問題。
新建自用房屋如何交房產稅，除了上述有明確規定的之外，其他地區還得看當地的具體規定，跟主管稅局確認具體的徵管問題。
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2020房地產建築企業彙算清繳帳務調整與稅務風險自查補救暨城市更新與三舊改造稅務規劃專題班
深圳 1月21-23日（3天）
報名諮詢：010-81596840 佟天成
■ 培訓對象
各房地產建築企業的總裁、總經理、財務總監、財務經理、財務部、法務、運營管理、拆遷管理、戰略投資等部門及註冊會計師、稅務師和企業納稅經辦人員。
第一專題：房地產建築企業彙算清繳帳務調整與稅務風險自查補救
■ 專題背景——「2021年1月21 - 22日2天由許老師擔綱主講」
房地產行業開發周期長，涉及的稅種最多，涉稅業務最複雜，特別是預售與完工階段，完工交付後確認增值稅納稅義務開具發票，並結轉收入和成本，清算土地增值稅。另一方面，會計制度與稅法存在諸多差異，在會計處理方面，按會計制度進行核算；在納稅方面，必須按稅法規定進行調整，稍有疏漏就會產生涉稅風險，導致稅務處罰。
建築企業在營改增後，掛靠經營、總分包、農民工工資代發、社保移交等一系列問題，加上增值稅納稅義務與會計收入、所得稅收入確認的差異，導致風險增大。
隨著社會保險移交稅務部門徵收，稅務部門通過大數據比對企業工資總額，個稅申報數據及社保繳費基數，未按規定繳納社保的風險隨時爆發。新形勢下，企業務必規範調整用工模式和職工薪酬結構，以防控風險。
國家稅務總局發布2020年12月政府採購意向公告，正式官宣金稅四期的到來！從金稅四期的採購信息來看，很明顯發出了一個訊號 —「系統升級，加強監控」，加強在技術層面上的監控，加強稅局的統籌監管能力。那麼，金稅四期將重點監控哪些方面，企業又該如何應對呢？
另一方面，年終對當年涉稅事項和帳務處理不規範之處進行全面自查調整，確保帳務處理正確，將稅務風險通過自查消除，防止不必要的稅務預警。
因此，在彙算清繳期間前，將當年的錯漏帳項進行調整，對涉稅事項進行全面自查補救，是每個企業財務人員必須認真對待的工作。
■ 主講專家
許老師：國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產與建築等相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業與建築業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業與建築企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防範與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建築安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用於企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。並當場解答企業棘手財稅問題，因而受到各地學員的認同和熱烈追捧。
■ 主講內容
開篇語：當前徵管形勢與企業面臨的稅收風險
1、社保及非稅收入移交稅務部門徵收
2、金稅三期發票系統升級與票表稅比對
3、國地稅合併全面清理徵管盲區
4、稅收黑名單與多部門聯合懲戒
5、稽查雙隨機與一案雙查
6、重大違法案件信息公布
7、嚴厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為
一：帳務調整與納稅調整
1、帳項錯漏—帳務調整
⑴ 少計漏計收入的補記
⑵ 不得抵扣的進項稅轉出
⑶ 土地增值稅預交錯誤調整
⑷ 土地使用稅計算錯誤調整
⑸ 印花稅漏計補報
⑹ 個人所得稅扣繳錯誤補正
⑺ 是否未按規定預交稅款
⑻ 漏計與多計費用補正
⑼ 增值稅科目設置與運用常見差錯
2、帳務調整方法
⑴ 補充登記
⑵ 紅字衝銷
⑶ 以前年度損益事項調整
⑷ 當年損益事項調整
⑸ 不影響損益的事項
⑹ 期間費用與成本核算範圍
3、會計與稅法差異—納稅調整（調表不調帳）
⑴ 永久性差異
⑵ 暫時性差異
二：稅收徵管與預交稅款
1、預交稅款少申報如何定性2、季度預交申報可否彌補虧損
3、稽查查增所得可否彌補虧損
4、預計毛利預交時不允許調減
5、關聯交易與反避稅調整
6、稅負過低預警要求補稅合法嗎
7、車位銷售讓交房產稅合法嗎
8、開發產品轉自用需視同銷售嗎
9、市政配套費應當交契稅嗎
10、權責發生制與以票管稅之爭
⑴ 計提但未到支付期的費用可否稅前扣除
⑵ 如何掌握應當取得但未取得合法憑證
⑶ 合法憑證的取得時間即增值稅納稅義務時間
⑷ 如何準確把握「實際發生」
11、紅線外支出可以稅前扣除嗎
12、增值稅應納稅額與預交稅款抵減
13、涉稅自查報告
⑴ 企業基本情況
⑵ 開發項目情況
⑶ 當年稅款交納情況
⑷ 接受納稅檢查、評估情況
⑸ 自查結果與稅負過低原因
⑹ 其它說明事項
三：彙算清繳申報前的重點工作
1、合法憑證自查與補開
2、計提應提費用與成本歸集
⑴ 房地產企業完工年度允許預提的三類成本
⑵ 實際發生未取得發票的成本如何處理
⑶ 計提但未到支付日期的租金、利息可否稅前扣除
⑷ 合法憑證入帳時效
3、結帳時點與跨期費用的處理
⑴ 跨年度成本
⑵ 跨年度的費用
4、做好彙算清繳準備
5、不同開發階段彙算清繳思路與方法
四：年度申報重點帳戶與報表注意事項
1、利潤表利潤總額與申報表項目
2、毛利率指標
3、主營收入與財務費用相關聯
4、主營成本與開發產品關聯
5、貨幣資金貸方餘額與現金大額收支
6、其它應收款（股東借款，關聯無息借貸）
7、固定資產折舊與無形資產攤銷
8、開發成本計提與分攤方法
9、預收帳款與稅款預交
10、完工條件與收入結轉
11、實收資本與資本公積
12、未分配利潤與本年利潤
13、應付帳款與其它應付款
14、增值稅報表銷售額與所得稅收入差異
15、增值稅明細帳與報表比對
16、工資總額、個稅申報與社保基數
五：合法憑證自查
1、合法憑證種類與審核要點
2、不合規憑證的換開與補開
3、無法取得合法憑證的處理方法
4、發票與交易、合同比對
5、票據付款方向與支付方式
6、當年票據入帳時效
7、未完工年度的成本發票不合規是否應調增
8、跨期費用的追補扣除
9、進項稅抵扣與轉出
10、發票的開具時間與適用稅率
11、增值稅發票付款方向不一致一定是虛開發票嗎？
⑴ 掛靠業務
⑵ 建築企業內部共享資質
⑶ 委託第三方收款
⑷ 總分公司代付款
12、如何界定虛開發票與風險防範
六：職工薪酬與個人所得稅
1、工資與福利
2、工資與勞務
3、社會保險
4、津貼補貼與獎勵
5、個人所得稅法修正案
6、解除合同補償
7、私車公用的涉稅問題
七：預售與完工年度毛利調整
1、未完工收入預計毛利調整
2、完工收入預計毛利調整
3、完工後續支出的調整
4、完工條件及重要性
5、完工年度成本分配與結轉
6、成本真實發生的證據與虛增成本的查處
7、銷售開發產品與發票開具
8、不同類別產品成本分攤方法
⑴ 佔地面積法
⑵ 建築面積法
⑶ 層高係數法
⑷ 直接成本與共同成本、間接成本
八：稅前扣除項目
1、佣金與代理費
2、廣告宣傳費
3、業務招待費
4、利息支出與統借統還
5、資產損失
6、罰款與違約金
7、贊助支出與公益捐贈
8、教育經費
九：收入確認
1、股息紅利與轉讓所得
2、包銷、買斷、超基價分成收入
3、分期收款銷售
4、政府補償與獎勵
5、完工產品轉自用
6、促銷方式中的稅收
7、所得稅收入與增值稅收入差異
8、租賃收入、利息收入
9、違約金與價外費用
10、售價過低與正當理由
11、一般計稅三稅計稅依據差異
十：特殊業務涉稅處理
1、混合銷售與兼營
2、甲供與大包
3、拆遷還建
4、合作開發業務
5、車位的稅務處理
6、公共配套設施
7、股權重組與合併分立
8、異地項目開發主體變更
9、股權收購中的涉稅與法律風險
10、售後回租
11、掛靠經營風險防控
12、總分包與差額徵稅
第二課題：城市更新與三舊改造稅務規劃
■ 專題背景——「2021年1月23日1天由李明俊老師擔綱主講」
2020年4月以來，粵港澳大灣區的房價直接飆升，土地公開招拍掛市場競爭呈現白熱化，通過城市更新和三舊改造獲取土地已成為越來越多開發商拿地的主要手段。而城市更新中涉稅非常複雜，被拆遷戶的胃口越來越高，項目利潤越來越薄。事實上，房地產城市更新項目投資能否成功的關鍵，很大程度上取決於稅務籌劃工作做得夠不夠好！
2019廣東省和深圳市土增稅清算規程分別發布後，土增稅清算政策發生了什麼樣的變化？
深圳、廣州、東莞、佛山、惠州城市更新政策和稅收徵管發生了哪些變化？
拆遷補償費是三舊改造稅籌中的重點，籌劃有何訣竅和注意事項？
單抬頭和雙抬頭稅收上有何差異，開發商報批時如何選擇？
作為中國房地產財稅諮詢培訓的領導者，近年來我司為多家企業提供過財稅諮詢服務，積累了數百個舊改稅務籌劃案例。現在我們願幫助您找到最佳舊改稅務解決方案。依法納稅是本能，合理節稅是學問！我司整合了廣東舊改最頂尖的稅務高手，為您分享實操乾貨。
■ 專題收益
一、掌握項目論證和評判的主要要素；
二、掌握拆遷階段稅務處理能力；
三、掌握舊改稅務籌劃主要的解決方案和技術策略；
四、掌握舊改項目拓展風險分析與應對。
■ 主講專家
李明俊：知名房地產財稅專家,房地產財稅諮詢網創始人,智慧源（深圳）管理顧問股份公司董事長兼首席講師，中國房地產商學院聯盟「十大名師」，全聯房地產商會智慧財稅分會創造副會長兼秘書長，廣東省三舊改造協會專家組成員。北大、清華、浙大、上海交大、中大、廈大等眾多高校房地產董事長班特聘教授，曾就職於中海集團財務部，是國內為數不多具房地產標杆公司工作背景又僅專注於房地產公司稅務諮詢的實戰派專家。公開出版有《房地產稅務掘金》、《節流-金融危機下企業稅收成本控制》、《合法節稅》、《房產新政下地產公司納稅籌劃》、《土地增值稅新政與應對策略》、《非財務人員的財務管理》等系列產品；最新熱銷書籍有《企業領導者如何「稅」得香》、《納稅有竅門》。曾接受過培訓或諮詢服務的典型客戶有萬科集團、中海地產、招商地產、中交地產、雅居樂集團、碧桂園、遠洋地產、正榮集團、中洲地產、綠地集團、綠城集團、恆大地產、海航地產、魯能置業、魯商置業、佳兆業集團、中冶置業、五礦地產、首創集團、龍光地產、深圳地鐵、海亮地產、萊蒙鵬源等單位。
■ 主講內容
第一節：城市更新與舊城改造稅務規劃
1、三舊改造與城市更新的基本概念
2、拆遷補償費的主要內容
3、政策性搬遷與商業性搬遷的定義
4、廣東省三舊改造稅收指引
5、廣東省土地增值稅清算管理規程
6、深圳市土地增值稅清算管理規程
第二節：舊城改造與城市更新稅收實務大討論
1、城市更新、徵地返還、土地整備與整村統籌有何差異？徵稅時有何區別？
2、被拆遷戶取得的拆遷補償費，增值稅、所得稅如何徵收？自然人與法人有何區別？
3、開發商支付給被拆遷戶的補償款憑收據能否入帳？如何理解「合法有效憑據」？支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否進開發成本抵稅？
4、開發商給被拆遷戶的「回遷房」要視同銷售交稅嗎？如何徵收？
5、賠償有何標準？超標準補償給釘子戶的部分，能否計入拆遷成本？如何合理合法加大拆遷成本？
6、雙抬頭時，支付給村委的房屋能否計入項目成本？
7、雙抬頭模式下，村裡取得的房屋二次轉賣時，成本價為0嗎？
8、給被拆遷戶的房產稅備案價應該寫成本價還是市場價？
9、復建地塊的建造成本能否計入融資地塊成本？
10、如何判定政策性搬遷非商業性搬遷？政策性搬遷收入有何稅收優惠？
11、企業政策性搬遷被徵用的資產，其換入資產的計稅成本如何確定？
12、商品房證、集體房產證、違章建築被拆遷後徵收標準相同嗎？
13、配建的政府保障性住房如何徵稅？
14、轉讓（城中村）集體土地使用權，承受方是否繳納契稅？
15、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置，稅收如何計算？
16、村委出地開發商出資合作建房，建成自用或轉讓，如何計算土增稅？
17、村委出地，開發商出資，不同合作方式有什麼稅負差異？以村委的名義立項，還是以開發商名義立項？
18、實物補償和現金補償納稅有何差異？如何選擇？
第三節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。
本次課程單次收費：人民幣4980元/人，如果學習機會較多建議辦理會員形式參加更為划算。
■ 諮詢熱線
010-81596840 佟天成老師
手機/微信：15230818990
雙擊了解》2020年各類會員服務說明