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鄭州市場持續風雨飄搖!
圖片來源於網絡
上周末北龍湖碧源榮府腰斬降價至2.68萬/㎡。
作為整個鄭州房價標杆北龍湖的跳樓式降價對於鄭州市場就是一股涼意從天靈蓋上襲來。
繼綠地城99XX元/㎡,顛覆整個鄭州四環內的價格梯度之後,鄭州市場的降價宛如雪坡大面積塌陷。
綠博、南龍湖、滎陽、洞林湖、平原新區遠郊市場已經崩塌,二七、管南、常西湖等代表區域特價、工抵房,降價互相踩踏。
而在鄭州如此之多板塊區域中,金水北一直是一個相對穩定的市場。
金水區一直是鄭州房地產的動能核心,交易量非常龐大。
2020年8月鄭州新房、二手房銷售數據
2020年8月鄭房指數中無論是新房銷售、還是二手房銷售,金水區的交易量是最大的。
其中整個金水區的新房市場上主要集中在金水北,隨著前幾年城中村改造集中爆發,金水北項目最多也最集中。熱門項目有美盛教育港灣、瀚宇天悅城、華瑞紫金嘉苑、保利海德公園、瀚海思念城、碧桂園天麓、泰山譽景等等,基本都是流量盤。
如今金水北,這個鄭州最穩定的市場板塊迎來超級轉折!
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這兩天和昌優地放了大招,推出3#樓毛坯房,與貝殼聯合啟動大規模分銷,號稱直降4000元/㎡,降價近25%,聲勢浩大。
貝殼&和昌
作為2020年金水北剛入市的明星項目,和昌優地今年上半年入市之時姿態非常高。
項目區位
和昌優地位於索凌路與三全路交會處南200米路東,地塊素質非常高,容積率3.39,地塊方正,而且是淨地開發,沒有安置房,與普羅旺世連片,居住環境比較純粹。綠化率40%,規劃8棟高層住宅(7棟30多層高層和1棟18層小高層)、1棟幼兒園和一棟獨棟商業。
金水北項目多為城改用地,容積率普遍非常高,戶型都很一般,容積率近5的一大把。
項目規劃圖
和昌優地的容積率、地塊條件、以及圍合式超大中央花園的規劃,項目天然有做改善的素質,項目的戶型也非常不錯。
最熱銷的143㎡四房戶型
所以項目的整體定位是一個像萬科江山府一樣的偏改善項目。
2020年6月21日和昌優地首開,推出5#、7#共396套房源,精裝修18000-20000元/㎡,單論價格而言,在金水北市場已處於高位,其中143㎡銷售最為火爆。
2020年9月12日加推2# 66套 143㎡房源。
第一波改善性為主客戶淘盡之後,和昌優地陷入了尷尬的銷售境地。
1、價格相對偏高,剛需客戶走不動量;
2、和昌的其他項目的維權事件,一部分改善客戶不買帳;
3、和昌資金鍊緊張,回款要求迫切,北四環北和昌水岸花城(原和昌林與城)11000元/㎡降價至9000+。
和昌優地
和昌優地的第一個銷售策略是增加學區。
和昌優地籤約了600個河南省實驗中學思達外國語小學學位(小區大約1500戶業主),進行學位綁定贈送,一部分可通過活動促銷獲得,一部分可以購買大面積獲得。
目前2#、5#、7# 89㎡小面積不再贈送學位。
從和昌優地新的銷售動作入市,結果倒推來看,銷售並不理想。
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於是直降4000元/㎡的大動作來了。
和昌&貝殼
此次推出的3#位於項目西南角,2T4連廊設計,2個單元,南側是北京華聯超市和銀河路小學。
戶型面積區間89㎡三房、113㎡三房、120㎡三房,均價15500元/㎡。成交價在15300-15400元/㎡,一樓14200元/㎡.
兩點關鍵:
1、毛坯
2、不帶河南省實驗中學思達外國語小學學位
可以首付分期、首付5%,2023年9月交房,剩餘首付3年6次,可以公積金、也可以組合貸,無論是價格還是銷售政策、吸引力非常高。
中介
現場調研來看,作為貝殼重點合作的爆品項目,現場中介非常多,休息棚內坐著密密麻麻的中介。
售樓部現場
售樓部現場內部看房客戶也非常多,和昌優地的大降價在整個金水北市場還是非常有殺傷力的。
今天也就是9月24日,項目進行看房預落位,明天也就是9月25日正式選房。
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就項目本身而言,價格、銷售政策都很合適,比較有性價比。
雖然項目極力用毛坯、不帶學位去掩飾大降價,但是首批買房客戶受傷還是比較大的。
1、和昌目前口碑坍塌,而且精裝修沒有成功經驗,裝修真的值多少錢?如果項目品質很差,要裝修還不如要毛坯。
2、學位換算成錢又值多少?
還有非常重要的一點是,和昌優地今年的貨值計劃非常高,大降價的3#絕對不是開始,接下來2個月還有樓棟將要推出。
在整個項目將近一半房子低價傾銷的情況下,項目最終交付會不會明顯減配是個非常大的問題。
如果項目最終減配,那麼前期衝著改善項目高價第一波買入的客戶不僅傷口上撒鹽,更是非常難受!
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接下來金水北市場將要受到重大衝擊!
華瑞紫金嘉苑已經推出12000-13000元/㎡的全款特價。
金水北的分銷渠道現在集中都去推和昌優地,這波大型分銷合作將持續到十一黃金周結束,整個金水北市場的平衡已經被打破,客戶流動已經風起雲湧。項目體量非常大的美盛教育港灣、瀚宇天悅城將會非常難受。
將要推出二期的瀚宇天悅城還放出消息要漲價,卻不知市場已經再度轉向。
上個月、上上個月、上上上個月的文章中我們都講到今年實際是四年一波的好的買房機會,市場劇烈震蕩產生了結構性機會,出現了可以抄底的時機。
聽勸,可買可不買選擇不買,接下來2個月和昌優地不是唯一一個,只是開始!