FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：左丘 美編：小櫻 校對：塔夫
鄭州房地產市場的產品構成中，主城內的剛改及改善盤多集中在北部和東部，以金水北、楊金鴻園、龍子湖、老經開和濱河國際新城等區域為主。
近幾年，幾個片區對改善客群的爭搶異常激烈，這其中，關注度最高的區域非金水北莫屬。
從鄭州最大的城中村集群，到鄭州城改項目最多的片區，再到改善人群最關注的區域，金水北一路蛻變後，新房單價目前穩定在16000-20000元/平之間，與競爭對手之間差距不大，但人氣卻是其中最高的。
一管窺全豹，人們用腳投票做出的選擇，未必最優，必定不差。
2020年，幾大片區對改善群體的爭奪還會繼續加碼，金水北能否脫穎而出？未來五年，金水北能否維持漲勢、甚至實現價格翻倍呢？
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金水北的優勢
1、享金水區人口外溢
我們常說的金水北，指京廣快速路、北三環、中州大道、賈魯河的圍合區域，總面積25平方公裡，金水區佔4/5，惠濟區南部佔1/5。
因為毗鄰金水老城，金水區居民地緣認同感強，人口外溢自然流向同屬金水區的金水北。
過去老鴉陳、廟李、陳寨、張家村、沙門等城中村都是鄭州出租房最火的地方，外地租戶置業時大多還會選擇情感基礎深厚的金水北。
兩相疊加，造就了金水北傲視全城人口吸引力。
2、離東區近
東區發展壯大，老城中離得最近的金水區當然最受益，當年在金水路未來路周邊買房的人，如今財富已輕鬆翻倍。
當政府開始傾力打造北龍湖時，與北龍湖通過北三環、國基路、三全路緊密連接的金水北，直接得到未來鄭州五到十年發展趨勢的地緣紅利。
目前北龍湖景觀已全面建成，金融島樓宇施工建設過半，湖景醉人，公共空間日趨成熟，這種地緣紅利，已經先期在北龍湖溼地公園顯現。
工作日，疫情管控尚未全面解除，臨近的三全路、龍湖內環路兩側，私家車也停得滿滿當當，滿大街都是前來遊玩的人群。
龍湖內環北路停滿的私家車
3、靠北龍湖未來就業支撐
3月5日，北龍湖全球人才創新創業園·中原科技城概念城市設計啟動會在鄭東新區舉行，北龍湖北岸38塊住宅用地全部改為產業用地，用最好的位置吸引最好的產業落戶鄭州。
啟迪鄭東科技城實景圖
北龍湖將以此形成北岸全球科技人才和高端產業聚集高地，中部金融島中原金融中心和南岸「宜居之城」高端住宅樣板三大價值合力。
至此，北龍湖南岸豪宅已成稀缺品，房價持續上漲的動力強勁，未來均價突破7萬毫無懸念。
這樣的門檻價，對大部分高端科技人才來說還是難以企及。臨近北龍湖產業核心又有成熟配套的金水北，單價如果是北龍湖南岸豪宅打5折，自然會成為置業首選。因此，金水北從目前均價16000翻倍至32000，不是沒有可能。
4、有2、3、4、7四條地鐵線
金水北地鐵線路示意圖
金水北區域內的跨境主幹路網基本以三縱兩橫布局，分別是南北向的江山路、文化路、花園路，東西向的三全路、國基路，而這五條道路沿線或周邊，皆有地鐵線路落地：
2號線已通車3年半，區域內有劉莊、柳林、沙門共三站；
3號線一期將於今年年底建成，區域內有省體育中心、王砦共兩站；
4號線將於今年年底建成，區域內有老鴉陳、省體育中心、北二十里舖、豐慶路、張家村、陳砦東、沙門、楊君劉共八站；
7號線將於2023年底建成，區域內有龍門路、張家村、陳砦共三站。
三縱一橫的地鐵線網布局，基本覆蓋了金水北全境，交通便利性極高，其中4號線涉及站點最多，從西向東串起了金水北的核心骨架，更與北龍湖金融島和北岸的中原科技城無縫連接，是條實打實的就業線，也成為吸引北龍湖高端科技人才置業金水北的重要因素。
從目前4號線沿線地鐵盤單價集中在16000-19000之間，並無明顯東西價差來看，就是其作為工作生活連接線的價值體現。
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金水北的劣勢
1、區域內建築密度高，舒適性不強
城中村時代，金水北出租房大熱，村村密布8-15層不等的自建房，一線天巷道比比皆是。
後城中村時代，區域內安置房體量大，建築容積率高，樓間距普遍較小，人口密度與當初城中村時代差別有限。
金水北安置房體量大、樓間距小
2、本區域產業不足
金水北產業構成單一，以人口密集和低端製造為代表的食品加工和各類批發市場就是全部。
隨著批發市場的逐步外遷和三全、思念兩大食品巨頭產能轉移，目前區域內既無高端產業，傳統產業也流失殆盡，無法支撐人口就業。
3、供貨太多，產品同質化，並且都是城改盤
近幾年，金水北新盤供貨不斷，但大多是城中村改造盤，除老鴉陳改造尚無實質進展外，其餘城中村均有項目推出。
但相比淨地，城改項目從土地指標到產品設計都無法避免同質化現象，造成選擇很多、好選擇不多的現狀。
4、教育配套兌現慢
金水北現狀優質學校有一八聯合國際學校（私立中、小學）、勤禮+翰斯大學校（貝斯特旗下私立中、小學）、鄭州七中（高中部），無學區限制。其餘初中、小學基本是區級或村級學校延伸，並不太多競爭力。
教育配套規劃方面，文化路一小分校、優勝路小學分校、農科路小學分校、緯五路一小教育港灣校區、鄭州外國語中學教育港灣校區等學校全部兌現，至少還需三到五年，不如周邊片區。
世上不存在十全十美，人生如此，世事亦然。
選擇區域既是選擇現在，也是選擇未來。金水北坐擁4條地鐵線、毗鄰北龍湖的優勢足夠醒目，建築密度高、產業和教育配套進展慢的缺點也很明顯。
綜合來看，金水北目前均價在17000-20000之間的房子是物有所值的，但區域整體自住性較強，上漲空間乏力，這個時候，選擇品質開發商和地鐵盤兼顧的樓盤，方為上策。
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