365淘房 張洲 房價翻倍要多久？
毫無疑問，2020年南京樓市的目光聚焦在了江北核心區，8成首付、一房難求成為買房人對核心區樓市的深刻印象。
而在4年前，江北核心區還處於「步履蹣跚」時，南京的樓市焦點當屬河西南。
彼時，買房人帶上小板凳、摺疊椅排隊等待登記成為河西南一道亮麗的風景線，這和當下江北核心區冰封千裡、寒風凜冽之下買房人依舊蜂擁而至如出一轍。
河西南排隊認籌現場
河西的高光時刻是2017年的十盤齊開，1.5萬人搶購3000餘套房源，引起搶房大戰的依舊是那個詞彙「倒掛」。
關於文章開頭的那句話，河西南可以來回答這個問題。
了解河西南樓市的人想必都聽說過「星八客」一詞，2015年，河西南8個樓盤強強聯合，開啟了河西南的進階之路。
河西南航拍圖
時過境遷，回望2015年河西南房價，「星八客」售價大約在3萬/㎡，現如今，不少小區二手房掛牌均價紛紛突破6萬/㎡，幾近翻倍。實現翻番，河西南用了5年。
歷史總是驚人的相似，同樣，城市發展也有跡可循，如果說整個南京還有哪一板塊可以創造河西南的奇蹟，在我眼裡，唯有江北核心區。
交通、教育、醫療、產業全維度對比，江北核心區將成為下一個河西南？
觀察一個樓盤是否更有價值，要拋開單一樓盤，看整體板塊的未來發展，才能看清樓盤的未來想像空間，同樣，拋開板塊看整個南京樓市，你才能發現板塊價值。
江北中央商務區CBD效果圖
同時，板塊的高度決定了樓盤的下限與上限，河西南與江北核心區的第一個相似之處就是下限夠高，而江北核心區身肩江北主城中心的重任，未來天花板將會更高，未來更具想像力。
想要理解江北核心區是否能夠成為下一個河西南，要把數據擺上檯面上來看。
1、軌道交通：
從軌道交通來看，河西南未來將匯聚4條地鐵，分別為7號線、2號線西延線、9號線二期以及寧和城際（S3線）。
而江北核心區將有5條地鐵，分別是10、13、15、11號線、4號線二期，其中10號線已經建成，4號線二期、11號線即將開建，13、15號線處於規劃中。
無論是線路數還是密集程度，江北核心區均略優於河西南。
2、醫療：
在醫療方面，河西南已經建成開業的有河西兒童醫院和正在建設中的河西國際醫院。
河西國際醫院效果圖
得益於國際健康城的建設，江北核心區的醫療配套要遠勝於河西南，目前已經建成的有三甲級的鼓樓醫院江北國際醫院，還有正在建設中的國際眼科醫院、國際化名醫中心、哈佛大學貝斯以色列女執事醫學中心等多所頂級專科醫療機構。
國際眼科醫院效果圖
3、教育：
在教育方面，由於河西南成熟相對較早，學校建設更加完善，已經開學了南京河西外國語學校，蓮花實驗學校等多所學校。
江北核心區目前開學的有南京一中江北分校、鼓樓幼兒園江北分園等，還有正在建設中的七裡河配套學校和綠地小學。
鼓樓幼兒園江北分園實景圖
從學校規格來看，江北核心區與河西南所引進的資源相差無幾。
4、產業：
最後來說一下作為板塊發展最重要的支撐—產業，配套易求，產業難得。
在產業方面河西南主要以區域總部為主，目前已經籤約入駐的有阿里巴巴江蘇總部、京東區域總部、小米科技華東總部、蘇酒集團總部等。
阿里巴巴江蘇總部效果圖
從規劃之初，江北核心區便將產業發展視為重中之重，未來江北核心區能夠走多遠、走多好，其都來自於產業的建設高度。
研創園、新金融中心、國際健康城未來江北的三大產業高地匯聚在江北核心區，可以預見，河西冬夜裡的燈火通明也將出現在未來的江北核心區。
江北核心區研創園片區效果圖
產業的聚集帶來人口的湧入，這無論是對於未來的新房還是二手房市場都意味著有源源不斷的需求存在。
總的來說，河西南可以看做是河西在城市化進程中的向南擴張，代表江南新主城的最新界面，而江北核心區是在國家級新區的歷史洪流下而形成的顛覆城市格局的江北主城中心，未來更加值得想像。
在城市發展過程中，只有把握住板塊躍升的起點才能夠實現利益最大化，5年前河西南如此，當下的江北核心區也是如此。
錯過5年前的河西南，你還會錯過今天的江北核心區嗎？
三開三罄！倒掛1.3萬/㎡！核心區神盤遭瘋搶
「他們家只要在售樓處門口掛個我們倒掛1.3萬/㎡的牌子就行了，躺著就能賣完」，這是我同事對水木濱江的見解，語出驚人而又讓人覺得無剔可挑。
的確，水木濱江憑藉肉眼可見的超級倒掛成為江北現象級紅盤，自10月13日首開兩個多月來三開三罄，在8成首付的高門檻之下，1152套房源，引爆10670張房票。
水木濱江開盤現場
在水木濱江的開盤現場讓我回想起彼時的河西南，在倒掛的利好推動下，買房人蜂擁而至，而在倒掛的背後隱藏的是板塊向上的潛力。
水木濱江的倒掛可以理解為兩部分，一部分是與一路之隔的正榮潤江城二手房掛牌均價所形成的巨大倒掛空間，還有一部分是與新房市場的倒掛。
水木濱江工地實景圖
4萬/㎡、4.5萬/㎡、5萬/㎡，正榮潤江城的二手房成交價進階之路伴隨著的是核心區的崛起之路。
憑藉著南京一中江北分校的學區和長江隧道口第一盤的地理位置，正榮潤江城二手房掛牌均價達到了4.5萬/㎡，而二手房成交單價達到了51294元/㎡。
從近期的二手房成交單價來看，基本集中在4.3-5萬/㎡，而且還有繼續攀升的趨勢。
這也就意味著，前期銷許均價3.18萬/㎡的水木濱江和正榮潤江城倒掛達到了1.3萬/㎡，一路之隔，差價達1.3萬/㎡，如此大的價格收益預期引起上萬人次搶購也在情理之中。
水木濱江開盤現場
除了和二手房形成倒掛外，水木濱江還與一路之隔的保利裡城G22地塊存在倒掛。
2020年的最後一場土拍花落江北核心區，和往常不一樣，此次開拍的G22地塊備受矚目的是其毛坯銷售最高限價達32000元/㎡，這就意味該地塊預計全裝修售價將達到34000元/㎡。
按照當下雙限地塊的提供裝修包方案，保利裡城G22地塊加上裝修包價格將有可能達到3.6萬/㎡。相較之下，水木濱江的售價僅有3.18萬/㎡，倒掛超過4000元/㎡。
不僅如此，2021年新年伊始，江北核心區掛出G02、G03兩幅地塊，毛坯銷售最高限價均達3.2萬/㎡，可以預見，江北核心區未來購房門檻可能會抬升至3.6萬/㎡，相比較之下，水木濱江的價格優勢明顯，未來利潤空間更大。
核心區G02、G03地塊航拍圖
長江隧道口第一盤，僅剩最後3棟樓，預計春節後加推
縱觀南京樓市，能掛上熱盤名號的實屬不少，但是能像水木濱江這樣引起全城矚目的確屈指可數，除了超1.3萬/㎡的倒掛之外，長江隧道口第一盤的地理位置是其不可忽視的優勢。
1、長江隧道口第一盤 ，地段決定未來價值
地段在一定程度上決定了樓盤價值，而所謂的好地段一定具有稀缺性。
水木濱江是目前江北核心區在售樓盤中距離長江隧道最近的樓盤，同時也是距離10號線最近的樓盤。
項目距離10號線過江第一站臨江地鐵站僅400米，同時距離長江隧道僅200米。
水木濱江區位圖
在二手房市場中，位於核心地段的標杆產品總會被市場所青睞，這也是曾經的長江隧道口第一盤—正榮潤江城備受矚目的原因之一。
如今，水木濱江憑藉著更新的產品理念，更佳的地理位置接過正榮潤江城的大棒，成為當下長江隧道口第一盤。
水木濱江的地理優勢不僅在於交通的便利性，項目一路之隔就是佔地達17.11公頃冰雪科技城，10萬方的冰雪科技城商業綜合體將在這裡拔地而起。
冰雪科技城效果圖
在教育方面，水木濱江距離江北第一所名校—南京一中江北分校（九年一貫制）僅一路之隔，而且項目還自建了一所12班制的幼兒園。
南京一中江北分校
2、98-160㎡全能戶型，僅剩最後3棟樓，春節後加推
經歷三開三罄後，水木濱江只剩下D1、D2、D6三棟樓，98㎡、130㎡、160㎡三種戶型，據置業顧問介紹，最後三棟樓預計將於明年春節後上市。
水木濱江樓棟分布圖
值得注意的是，僅剩的3棟樓中D6號樓位置十分優越，位於小區的景觀中心，東側便是幼兒園。
98㎡：三室兩廳一衛，三開間朝南，U形廚房，動靜分離，功能分區明確。
130㎡：三室兩廳兩衛，主臥套房設計、三開間朝南，南北通透、U形廚房，乾濕分離。
160㎡：四室兩廳兩衛，全明戶型，南北雙陽臺，南向寬景陽臺，採光、視野極佳，主臥闊約套房。
3、自帶精裝修，摩恩、博世等一線品牌雲集
可以發現，今年開始的江北核心區樓市將逐漸成為裝修包的天下，自帶裝修的樓盤將越來越稀缺，水木濱江就是其中之一。
在裝修方面，水木濱江新風、地暖、中央空調三大件齊全。中央空調採用海信、美的或海爾等一線品牌。地暖鍋爐使用的是德國博世、威能或是菲斯曼，新風系統有美國百朗、蘭舍等同等檔次品牌可選。
（點擊可放大查看）
再來看單一空間所採用的品牌，在衛生間的裝修上多採用科勒、摩恩等，廚房方面櫥櫃選用的是志邦，金牌等，油煙機和灶具是國內一線品牌方太、華帝或美的。
樣板間實景圖：
驀然回首，3萬/㎡的河西南仿佛就在昨天，河西南的爆發之路告訴我們，板塊崛起之路有著相似的邏輯，高起點、高規劃、利好不斷兌現的同時伴隨著房價的一路攀升。
此時此刻的我們正站在南京城市變遷的十字路口，江北核心區無疑將會成為下一個城市發展紅利的風口，新一輪的機遇你會把握住嗎?
返回南京365淘房>>