365淘房 袁燕妮 我在平時的工作中，發現有很多人對研創園板塊其實並不了解，甚至都不知道這裡是核心區。
細數今年江北現象級的流量盤，揚子江金茂悅、江畔都會上城等，共同的區位特點就是都為緯七路隧道以北。而隧道以南的研創園部分因為沒有多少房源在售，買房人對此的關注度也不高。
研創園到底在哪裡？研創園的規劃與發展現況如何？
研創園的全稱為南京江北新區產業技術研創園，位於國家級江北新區濱江區域，總規劃面積17平方公裡，託管企業服務範圍約7.8平方公裡，共24.8平方公裡。
大家可以看一下研創園官網的園區控制性詳細規劃，科研用地較多，住宅和商業用地比較少↓↓
規劃人口24.7萬人，定位打造「宜業、 宜資、 宜居」之城，成為創新產業、人才、城市三者融合發展的國際性高新產業孵化和科技創新產業基地。
這是研創園在整個江北新區中的位置↓↓
除了產業，江北重量級的商業體砂之船奧特萊斯、萬達廣場（均在建），五星級酒店瑞斯麗酒店、長江之舟、南京豐大國際項目，以及青奧體育公園等重要配套都在此落戶，板塊的能級很高。
日景效果圖(浦濱路視角)
夜景效果圖(長江五橋視角)
很多人覺得江北發展的關鍵不是解決過江難的問題，而是需要將人留在江北，研創園恰恰就是那個留住人才的地方。
作為江北新區「晶片之城」建設的核心承載地，研創園聚焦發展集成電路設計、智能製造研發、大數據云計算人工智慧三大主導產業。但板塊內的住宅房源稀缺，除了板塊內的辦公人員，對其他買房人的吸引力倒不是那麼大。
這裡似乎已經成了被買房人遺忘的核心區部分，那它到底有沒有與核心區+中央商務區疊加區域分庭抗禮的資本？
今天我暴走這個產業高地，和大家好好聊一聊研創園這個板塊，看看這裡是否值得入手。
城南河沿岸，青奧體育公園、長江之舟在側！生態環境優美
以城南河為界限，北岸的研創園部分同屬於青奧板塊。從我們此前的航拍圖看來，這一片的生態非常好。
城南河對岸，便是青奧體育公園，從這個視角還能清晰地看到遠處的雅居樂濱江國際。
城南河橋是連接青奧板塊和研創園產業聚集地的「紐帶」，沿河可以看到兩邊的保利西江月、中海左岸瀾庭、風華國際這三個小區，這也是板塊內主要的住宅。
我在跑盤的時候，還意外地發現城南河沿線密密麻麻聚了一排釣魚的人。河面寬闊，城南河生態良好，遠處的青奧體育公園亦是休閒的好去處，在這樣的地方生活，自然是多一份愜意。
孵鷹大廈、新金融中心、瑞斯麗酒店紛紛落戶！這才是「晶片之城」的核心力量！
研創園作為科研用地聚集的板塊，高新產業在此不斷蓬勃發展，現在已經有很多相當成熟的辦公場所。
▼▼十字路口的標誌性轉盤上，「晶片之城」四個字非常顯眼。
▼▼孵鷹大廈為板塊內最先發展起來的大廈，也是園區裡的明星建築，知名網站豬八戒網江蘇總部在此落戶。
▼▼圖右邊便是南京瑞斯麗酒店，為江北新區首個外資五星級酒店。
▼▼這是W.PARK韋恩大廈：
▼▼南京高新技術產業開發區的標誌：
▼▼江北新區產業技術研創園企業服務中心，新金融中心在此處掛牌。2017年arm、Synopsys落戶，集成電路產業的重要支撐——EDA技術產業在此發展。
▼▼121創新社區，這是南京「121」戰略在江北新區的延伸落地和創新實踐：
還有很多已經投入使用的大廈，在此不一一列出。走在路上，沒有車輛的嘈雜聲，更多的聲音來自每一棟正在施工的建築，還有更多的辦公大廈正在拔地而起。
在前不久的金洽會上，研創園成功籤約了6個優質項目，總投資預計184億元，涉及集成電路、大數據、孵化平臺等不同領域，為江北新區「晶片之城」快速發展注入新動能。
兩大重量級商業體均落戶於此！正在火熱動工中
目前已有兩個重磅的商業體項目入駐園區，已經在建設中，為大家分享最新進展：
①江北砂之船奧特萊斯
緊鄰城南河，與中海左岸瀾庭對望的位置，便是江北砂之船奧特萊斯，目前已經在全面動工。
砂之船地塊最新實拍↓↓
泵站已經基本建好↓↓
根據此前南京江北新區官方發布：砂之船集團計劃在研創園建設集國際一線品牌、高端精品百貨、餐飲、超市、休閒娛樂、體育等功能為一體的江北奧特萊斯商業綜合體。
砂之船隔壁便是南京豐大國際項目，包括一棟198.35米高的酒店，共53層，也是五星級酒店，還有兩棟高均為110米的公寓，頂樓還規劃有一座空中花園，效果圖非常驚豔。
南京豐大國際項目和砂之船共同組成江北國際文化創意街區。
這一巨幅地塊上崛起的建築，不僅會為周邊居民和企業員工帶來生活上的改變，也會為板塊的面貌帶來極大的改善，成為地標性的建築。
②萬達廣場
萬達進駐的是佳源國際項目的B商業地塊，建成後將為研創園板塊至整個江北新區帶來重要生活配套。
萬達廣場地塊最新實拍圖，正在進行地下建設↓↓
萬達廣場效果圖↓↓
江北另一座萬達廣場在六合，現在仍舊停工中。照目前進展看來，研創園板塊的萬達廣場大概率會成為江北第一座萬達廣場。
就這兩個商業體的量級來說，建成投入使用後不僅會造福園區內的辦公人員，對整個江北來說都是莫大的利好，將來會吸引更多的消費力聚集至此，研創園板塊內的流量會是巨大的。
板塊內住宅稀缺，二手房成交價已破3.8萬/㎡！純新盤預計11月上市
高新技術產業聚集於研創園板塊，在此處工作的高知人才的居住需求也逐步增加，而研創園規劃的居住用地卻不是很多。
①唯一的二手房小區：保利西江月
保利西江月是板塊內唯一的二手房小區，在2018年4月底的時候就已經全部交付。
只此一個二手房，似乎有些孤立無援，之前的二手房掛牌價一直都在3萬/㎡以下。
同樣是處於核心區內，與雅居樂濱江國際、正榮潤江城那幾個小區相比差得不是一點半點。
然而5月以來，保利西江月的二手房掛牌價上漲了6810元/㎡，漲幅達到了驚人的22.46%。其中不乏南外學區的小道消息帶來的刺激，但也存在因前期被低估的補漲因素，屬於壓抑過久後的爆發。
（2020年5-9月江北核心區二手房漲幅表）
上個月底，保利西江月的成交價達到了38186元/㎡。
二手房的價格就是新房很好的廣告，保利西江月二手房價呈現出的走勢，很大程度上是在為板塊內的新房開拓道路。
②已收官未交付樓盤：風華國際、中海左岸瀾庭
城南河北岸，中海左岸瀾庭和金地風華國際兩個樓盤已經收官，這兩個樓盤會在明年陸續交付，為研創園板塊帶來更加濃厚的居住氛圍。
中海左岸瀾庭和風華國際此前熱度也很高，最後一次開盤的中籤率分別為4.4%和19.4%。在去年的熱度還是非常高的，不知接下來是否還能維續。
③純新盤：金基江畔月明府
這是板塊內唯一的純新盤，由揚子國資拿下，金基操盤。現在項目的臨時售樓處設在金基九月森林的售樓處，預計10月底會正式公開售樓處，11月首開4、9號樓，共176套房源。
我前往項目所在地實探，發現建設速度非常快↓↓
▼▼這是7月底的時候，我們拍到的工地現場圖，當時還在進行地下的建設。
江畔月明府作為今年板塊內唯一有房源推出的樓盤，也是檢驗研創園板塊價值的好機會。
今年以來，核心區已經出現多次上萬人搖號的局面，這種狂熱的追求已經外溢至中央商務區內非核心區的部分。而研創園板塊處於核心區，樓市上一直沒有太大動作，在如今的熱度之下，到底能掀起多大的風浪還有待評估。
這次江畔月明府為斷供已久的研創園板塊有力補倉，給周邊產業人才釋放居住需求提供了機會，大家可以期待一下。
④在售新房：佳源廣場|玖棠府、明發國際中心
佳源廣場玖棠府是板塊內唯一在售新房住宅，但是目前沒有住宅房源在售，今年也沒有加推計劃。
除了前面提到的萬達廣場（圖中的mall）之外，項目內還有170米辦公樓、150米五星級酒店等地標建築。在強大的萬達效應下，未來將成為區域商業中心、人流中心、繁華中心聚集地。
作為一個67萬方的大型綜合體項目，本應該熱度很高，但是佳源廣場玖棠府的住宅並沒有正核心區的樓盤那麼火爆。項目最近一次開盤是今年1月份，但是一直到年中的時候還一直有少量房源在售，慢慢才去化完畢。
另外，板塊內還有一個酒店式公寓明發國際中心在售，今年4月份已經推出了收官房源，項目是4.8米挑高公寓，首付較低，對預算有限的研創園上班族來說也是個不錯的選擇。
五橋通車在即，11號線預計年底前後動工！板塊利好大爆發
研創園板塊內，科研用地眾多，產業聚集。等到更多大廈建成使用，高新技術人才越來越多，居住需求也會得到進一步的體現，人才公寓並不能滿足所有需求。從另一方面也意味著這裡有足夠的人口支撐未來的住宅市場。
在我看來，研創園板塊目前的價值是嚴重被低估的，主要有三點原因：
一是因為產業還在逐步發展中，居住需求還未爆發。現在板塊內房源非常少，想以二手房價展示出地段價值比較困難，等到風華國際與中海左岸瀾庭陸續有二手房掛出後，相信市場情況會有進一步的進展。
二是缺乏優質教育資源的引入。目前板塊內的學校只有明道中學、行知中小學和蘇傑學校，高端國際化K12學校南京金地未來學校今年剛剛開學。
南外的引入僅僅是小道消息，都已經能促使保利西江月的二手房價漲了一波，可見板塊對於優質教育資源的渴望程度之高。
三是交通優勢還未體現出來。11號線和五橋的延長線均貫穿研創園板塊，五橋年底通車，據官方消息稱11號線也將在年底前後開工。
之前，佳源廣場玖棠府的置業顧問和我透露，因為五橋通車的利好越來越清晰，板塊的熱度起來了，導致今年年中的時候項目又引起了一波關注，加快了去化。
如果順利的話，今年年底的時候，11號線動工與五橋通車都會是整個江北的重磅利好，對於研創園板塊的刺激也會是巨大的。
前不久，五橋研創園板塊也曝出了兩座地標建築的效果圖也震撼出爐，未來這裡的城市面貌也會再上一個檔次↓↓
▲沿五橋連接線效果圖（由（美國）U+提供）
▲沿五橋連接線效果圖（由（美國）U+提供）
▲鳥瞰圖（由中建西南院提供）
▲沿浦濱路效果圖（由中建西南院提供）
據安家江北小道消息，研創園板塊還將規劃打造一座中心港灣公園，同樣很震撼，大家可以期待一下。
寫在最後：
總體而言，研創園板塊不同於中央商務區，這裡先將交通路網、產業配套、人才不斷完善、引進，而不是先吸引買房人買房，再搞基礎設施建設、引進相應的產業配套。
研創園就宛如一個巨大的口袋，成為不少來江北工作的高知人才的第一個人口聚集點，為這座城市創造著流水般的財富。目前，眾多的產業、人口、資金都在這裡源源不斷地聚集，正在帶給該區域前所未有的變化。
我們相信，這裡會成為江北的發展新引擎。
而這裡對於宅地的出讓也是極其吝嗇，似乎不屑於用樓市的熱度來印證板塊的價值。但住宅的珍貴程度到底如何，且看日後表現。
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