去年我們做了一期房價預測，有人罵說我們炒高了房價，有人說收藏等打臉，也有人客觀的說預測的還不夠。
對於多數普通購房者來說，因地價帶動的房價超越了對房價的感性認識，多數人無法接受一路走高的房價再度大幅提升。
一年過去，有群友提醒我們，當年預測的價格幾乎已成為現實，所以也是時候進行一波總結與展望了。
總結：簡單來說，這份房價沒有驚嚇，只有驚喜，幾乎切中所有區域的房價，甚至有些區域我們還估計得保守了。
回顧
先挑幾個爭議比較大的區域做一波回顧：
新市府：去年新市府龍湖雲峰原著和綠城和園還沒上市，市場上多數還是15000元以下的產品。結果進入2020年，新市府畫風一轉，舊產品清盤，新產品全部18000往上。17000的均價來得順理成章，也不枉費我們一直看好新市府了。
瀋北：另外一個爭議比較大的是瀋北。彼時的瀋北還沒有目前的三大巨頭（萬科北宸之光、中海望京府，萬達盛京ONE），雖然地價趨勢已經很明朗，但感性仍會覺得瀋北是塊均價萬元的板塊。
今年各樓盤價格出來了，盛京ONE清水11000元起，望京府12500，北宸之光14000（數據來源：房天下），瀋北精裝高層均價在13000-14000元的區間已經站住了。
更重要的是，經由三大巨頭，瀋北一眾樓盤都獲得了巨大的房價提升，今年我聽到最多討論的也是瀋北房價的提升。在大趨勢上，我們的預測還是準確的。
總結完畢，來看看2021年瀋陽房價會是如何。
2021年房價地圖的價格依據是什麼？
根據房價「短期看金融，中期看土地，長期看人口」的行業慣例，未來一到兩年的房價，是由土地價格直接決定的。瀋陽限價力度很弱，並未對房價售價做出太多限制，因此地價就是房價的晴雨表。
其他注釋：
以下價格均為帶裝修高層均價。地價（土地價格）的單位為「元/建築平米」。文末有全市板塊的房價地圖。瀋北新區
正良西板塊（14000元/平）：在2020年由中海望京府、萬科北宸之光和萬達盛京ONE挑起大旗。暫時來看，沒有新的更高價格的地塊，沒有新的大開發商加入混戰，現有樓盤拉伸不會太大。同時區域其他樓盤還有不斷追趕的空間，明年維持正良西14000元的均價。
蒲北道義（10000元/平）也是同樣，這一年蒲北並未爆出頂尖品牌和地王土地，而且還有多個民生大盤平抑房價，所以明年價格維持萬元均價。
于洪區
平羅灣（10000元/平）：2020年平羅灣迎來了世茂和美的兩大品牌開發商，區域不僅迎來了學區（南京一小，126中學），產品也在向更高端上行，相信將會吸引更多北皇姑和瀋北區域的購房者，上調平羅灣新城均價至10000元/平。
丁香湖（16000元/平）在目前處於缺地狀態，區域由保利和光嶼湖和諾德閱香湖擔起房價。兩樓盤改善型產品得到區域認可，兩個項目的洋房和疊拼都賣的不錯。在房價上，維持16000均價，這個價格在二環內還是頗具競爭力的。
於洪新城（15000元/平）：沒人能想到，於洪新城居然一年半沒有新拍土地。沒有新拍土地，就沒有新的行情。今年唯一新地塊再度被龍湖拿下，地價達到了7500元。我們在去九裡頤和踩盤時，置業顧問非官方表示未來高層將買到16000，洋房將達到18000元，從九裡頤和的銷售趨勢和地價來看，這倒不無可能。由於沒有新土地和新產品，維持15000元均價不變。
皇姑區
北皇姑（15000元/平）：2019年北皇姑沒有太多地塊出讓，但2020年迎來龍湖入駐，一塊巨量土地（北四臺子二期2地塊，16.3萬方）也被招商以超7000的實際價格價格拿下。所以2021年我們需要大幅提高北皇姑的價格目標，從去年太低的12000補漲至15000元，以符合北皇姑目前的定位。北皇姑目前學區已接近成型。另外，在2021年之後，北皇姑也將進入無地狀態。
首府新區（15000元/平）：首府新區在2020年迎來了華潤昭華裡和金地峰範，本月還將拍出西窯二期地塊，區域終於不再只有萬科了。同時在首府新區學區落地後，萬科首府未來城銷量暴增，區域已具備良性發展的條件。2021年上調首府新區均價至15000元。作為皇姑區唯一有淨地的區域，皇姑絕對會大力推進區域發展，這點大家可以不用擔心。
鐵西區
鐵西主城（20000元/平）：鐵西主城作為市內五區唯一頻出淨地的區域，2020年迎來沉寂。畢竟從拆遷和搬遷獲得土地太過緩慢。區域內新房已很難單用一個價格來衡量。2021年鐵西重磅土地會出現在新區府東藥南廠區地塊。平均一下，均價維持20000元/平。
張士（15000元/平）在土地市場已經沉寂了兩年，不出土地就沒有提升，但我們也寫過，張士的廠房有太多是殭屍工廠，有很大的搬遷潛力。2021年，上調張士均價至15000元，如果有大量新地塊出讓，衝至16000也有可能。
經開（12000元/平）。經開在2020年出讓了一大批土地，最高實際地價已經達到6500元，經開核心也迎來了萬科做中流砥柱，2021年將是經開混戰的一年，大批品質新盤將徹底改變這處區域，經開區也可能會分裂為幾個小版塊來更好細分。上調經開區均價至12000元。
中德園（10000元/平）：無論是首府新區，還是中德園，萬科用他的成績證明了自身的號召力和選址前瞻性。目前中德園各類利好不斷：地鐵三號線已經開始建設、勳望小學中德校區投入使用，九年一貫制中德園英才學校開始建設、寶馬公園也即將落成...明年的中德園會更加熱鬧。
和平區、瀋河區
金廊（40000元/平）：泛金廊的房價，一次次在衝擊瀋陽房價天花板，而且還總是不愁賣。今年雅頌開盤（瀋陽最靠譜的樓盤，以最不靠譜的方式銷售），不僅房子不愁賣，更是將車位賣到最高120萬。平均下來，單價已超過40000。金廊缺乏新房，所以均價沒有太多意義。為了維護瀋陽的尊嚴，上調瀋陽唯一中心房價至40000。
曹仲（25000元/平）：曹仲今年新出讓的地塊的價格是13000元+12500平無償移交，實際地價在15000元左右。曹仲已經成為瀋陽最純粹的高圈層區域。目前曹仲領館區住宅地只剩一塊土地，房子是賣一套少一套，你可以不認同曹仲的價值，但市內核心區除了曹仲，你找不到如此純粹而核心的居住區了。上調均價至25000。
東瀋河（17000元/平）：東瀋河作為瀋河最後的保留地，已經有保利天匯搶先進入，區域的高官臺街2號地也在醞釀出讓，出讓後區域的學區和商業就可以全部補全。補全配套之後，東瀋河也將進入同曹仲一樣的快速發展期，東瀋河的厲害之處就在於區域有16塊地可以出讓，如此多的土地可以抬出一個明星板塊來。
大東區
望花（14000元/平）：2019年望花的地價我們有些太過保守了。雖然區域舊有產品並未有太多價格提升，但沒想到龍湖以較高價格拿下地鐵旁地塊，高層單價天花板被頂至15500+。目前望花周邊區域新盤較多，還需要繼續加強配套建設。當然區域均價還是需要保守些。均價提升至14000元。
陶瓷城（14000元/平）：陶瓷城在售項目有美的東堂和金地悅城大境，金地也再度拿下項目旁新地塊，並定名為金地峰尚，有金地峰系產品坐鎮，陶瓷城14000元價格站的穩穩的。
蘇家屯+渾南區
會展中心（14000元/平）：今年會展板塊並未出讓新地塊，但扛鼎在售的中糧隆悅祥雲和靜安府都賣出了不錯的成績，我們還特地寫過中糧搶房盛況（蘇家屯爆紅之謎！他們搶房子的樣子，就像超市搶雞蛋。。。）會展的精裝高層均價已經站上14000元，同時區域的雙配建學校也落定為七中和七中附小，有了學校加持，14000元實至名歸。
新市府（19000元/平）：去年我們預測的時候，新市府17000的均價顯得有些嚇人，但是沒想到雲峰原著均價2萬元，只用4個月就完成清盤，區域實力可見一斑。目前新市府新產品不多。一個是大家期待許久的昭華裡，一個是以超過雲峰原著標準打造的龍湖雲頌，預計將帶動新市府均價朝20000元進軍。2021年預計均價19000。
東湖（18000元/平）：東湖在2020年又有新地塊入市，保利在拿下富士康北地塊後，最近已經在裝點圍擋。加上萬科翡翠觀瀾的加持，區域新房價格將再度提升一個層次。反而保利和光塵越成為了區域最具性價比產品，等新盤入市，均價18000不成問題。
瀋撫新區（9000元/平）：瀋撫新區在今年聲量沒有去年高漲，區域也進入了發展期，區域缺乏頂級品牌入駐帶動，目前在售項目確保順銷即可。價格維持9000元。
最後
說是2021年房價地圖，本文也可以說是2020年的土拍回顧和在目前大環境下對明年房價的展望。
明年房價趨勢會如何？我預計2021年春季之後，瀋陽房價將被高地價產品推動緩慢上升，年中迎來階段高點，之後維持高位運行。房價趨勢值得用一篇文章去講，這裡就不展開了。
其實今年開始，幾乎各個板塊都創造出了新「地王」——瀋北地價6000+（204所南側地塊），東湖地價10000（富士康北地塊），奧體西地價13000（鑄造廠地塊），北皇姑地價7500+（北四臺子村二期地塊），經開區地價6500（曙光汽車地塊），曹仲地價14000+（領事館東-01地塊）。
但相對於2019，今年由有定價權的頂級開發商拿下的地王少了很多，同時今年瀋陽也迎來了疫情和「沈八條」的夾擊。
不考慮國家中心城市這類大政策，2021年多數板塊會維持現有價格，少量板塊均價會上升1000-2000元。
等房價降？別鬧了，地價擺在明面，拿什麼降？如果真降了價，也將是建築和裝修質量的同步下降。
#瀋陽#