聯商專欄：眾多相同業態正面臨著同質化的現象，尤其是對數量不斷增長的購物中心業態來說（2016年已開業的購物中心達4000餘家，截止到2025年，計劃開業的購物中心將達到7000餘家），面臨的情況更為嚴重。
已開業的購物中心中，真正保有自身獨特性、差異性，具備競爭力的店鋪能有幾家？究竟如何打造真正具備差異化的購物中心？我們今天來談談打造差異化店鋪的最基本的核心-MD戰略，即商品戰略。
目前購物中心的商品戰略也叫作 tenant mix(業態業種規劃)，百貨、超市等業態稱作 MD(商品)規劃，對於包括購物中心在內的零售業態的形成和經營發展來說，商品戰略相較其它元素，發揮著更為重要的作用。特別是目前同類業態之間的同質化現象愈發嚴重，通過商品戰略可以與其它店鋪相區別，使店鋪具備強大的競爭力。
尤其是是對聚集眾多店鋪的購物中心來說，商品戰略的重要性不言而喻。但是現在的店鋪只著眼於自身利益的創收，無暇去思考其它的店鋪，大多都在同一個購物中心內相互競爭。 雖然各個店鋪之間的良性競爭也有利於整個購物中心的發展，但是購物中心的終極目標並非單個店鋪的成功，而是通過整體店鋪的連鎖效應來帶動整個購物中心的成功。商品規劃的真正目的便在此。
商品(MD)戰略，即通過購物中心的選址、類型、商圈構成、客戶需求、企業理念等多種情況進行分析，按照顧客的需求，在購物中心內規劃布局豐富多樣的業態和業種，最大程度發揮顧客的價值，最終實現引導顧客消費、長時間停留及再次到訪。這也是消費者選擇購物中心的首個原因，是打造與其它購物中心相區別形象的營銷戰略之一，是購物中心能否取得成功的關鍵，為購物中心創造最佳的銷售及租金。
商品戰略的核心價值是將單個商品（品牌、業態或業種）進行組合，為消費者提供有規劃的、系統的多樣性。目前大多數購物中心以消費者需求或入駐品牌的需求為藉口，部分業種布局過多，同時又布局在特定位置，導致同質化現象愈發嚴重，由此可見MD戰略的必要性。
購物中心在開發時， 開放商多是與高水準的商業專業諮詢公司、商業設計公司合作，可為何同質化現象卻越來越嚴重？這不由得讓人感到疑惑。其中最大的原因在於大部分人都將MD戰略和商業環境概念混淆了。
目前大多數人理解的MD戰略其實屬於商業環境規劃（設計）。商業環境的廣義概念，即作為商品戰略的某一領域，對商品的位置規劃、動線銜接規劃、切鋪劃分等進行規劃設計。雖然看起來與商品戰略的內容十分相似，但是商品（MD）戰略是根據賣場的布局規劃、動線、環境等空間結構及商品規劃制定的， 這與商業環境還是存在較大差異的。同時，商品規劃與商業環境的目標對象不同。
營造商業環境的目的是為了向顧客有效地展示商品，促進消費，其目標對象為已進入賣場的顧客，同時以消費者在室內開展購物的行為作為前提，屬於被動的、防備式概念。商品戰略（規劃）的目的則在於把室外的消費者吸引至購物中心內，創造商鋪的競爭力，屬於主動的、進攻式概念。
人們錯誤地把商業環境規劃當作MD商品戰略。消費者在選擇購物中心時，首先考慮的是商鋪的商品形象，其次是選址及環境動線等。如今的購物中心同質化現象最大的原因便是缺乏商品戰略，即便與其它賣場動線及環境有所差別，但是如果沒有較強的商品形象，最終顧客所感受到的賣場形象也相差無幾。
實際上，MD戰略的制定並無標準答案。由於「消費」本身就受到其它因素的影響，經常發生變化，購物中心需要滿足變化的消費需求之外，還要表現各選址及商圈的差異、不同開發商的理念，因此從購物中心的特性上來講，其MD戰略的制定沒有固定答案。 但是，若想打造更為有效的 MD戰略，就需要考慮最為基本的元素及核心-人、商品和空間。特別是人，即消費者，把範圍縮小，對項目的目標客群進行深入的研究，在此基礎上制定MD戰略，才能夠打造出真正具備特色的、截然不同的店鋪。
（來源：聯商專欄 作者：盧泰徹）