一、委託開發商或代理公司辦理房產證
二、自己辦理房產證
房產證辦理注意事項：
無論是期房還是現房，都存在辦理房產證的問題，您可以選擇委託開發商或代理公司辦
理房產證，也可以選擇自己辦理房產證。如果貸款銀行要求委託代辦，就不能自己辦理。
自己辦理房產證可以省去代辦費用1000元左右。自己辦理房產證可以免除代繳的風險。
自己辦理房產證需要花費時間和體力。您需要提前了解自己辦理房產證的程序和要求。
一、委託開發商或代理公司辦理
適用條件：
為了節省自己的時間和精力，您可以選擇委託開發商或代理公司辦理房產證。
在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人「要求開
發商協助將房產證收押」的約定，這種情況下只能委託開發商或代理公司辦理房產證。
即使委託開發商或代理公司辦理房產證，您仍然可以選擇，是由開發商或代理公司代收
代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費，還是開發商或代理公司僅辦理房產證申請手續，
契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。
房產證辦理流程（一）
適用範圍：開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
第一步：籤訂委託協議
通常《購房合同》中有關於委託開發商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是
一份單獨的委託協議。此外，很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另籤一份委託
其代辦房產證，並同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委託書。
有些時候，開發商會把辦理相關手續的事務委託給專門的代理公司或律師辦理。
此時，您也可以選擇，開發商或代理公司僅辦理相關手續，契稅和公共維修基金等稅費
由您自己來繳納。
房產證辦理注意事項：
委託代辦的協議中應明確約定： 1.開發商應該於什麼期限內辦理房產證（如果是「兩證分離」的地區，一定要註明《土
地使用權證》和《房屋所有權證》，當然如果因為行政原因，本地暫時無法取得《土地使用
權證》的，只能讓步了）；
2.開發商或代理公司應當於什麼期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證；
3.約定一旦因開發商原因導致不能如期辦理或辦證發生錯誤的情況時如何處理，最好明
確約定「可以退房」或「不退房，但開發商應賠償全部房款x％的賠償金」等明確的違約處
理方法；
4.約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的，購房人如何核驗房產證，因為這種
情況下購房人往往只能「看一眼」房產證；
5.約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手
續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚；
6．約定代辦費用的數額和繳納方法，並要求提供正式的開發商蓋章的收據。
如果《購房合同》對此沒有詳細約定，請一定要在這份委託協議中爭取加入這些條款。
第二步：繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅
辦理收房入住手續的時候，開發商往往會要求您繳納這些費用。注意事項：
1.在交錢之前，請您了解一下這些稅費的收繳標準，以便核實開發商計算是否正確，可
參見本書附錄十一。
2.交錢之後，請您一定保留好收款憑證，並一定要求收款單位蓋公章，不要收「白條」。
第三步：按照約定時間領取房產證
開發商或代理公司代交上述稅費之後，申請辦理房產證，並辦理抵押登記後，您就可以
領取房產證了。
如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載，
一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。
注意事項：
1.仔細核對證書的數量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全；
2.仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息，如
與合同約定不符，要求開發商說明原因；
3．核對「他項權利」一欄記載的抵押事項； 4．索要繳納稅費的正式發票。
房產證辦理流程（二）
適用範圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
第一步：籤訂委託協議
通常《購房合同》中有關於委託開發商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是
一份單獨的委託協議。此外，很多開發商還會要求購房人在《購房合同》以外另籤一份委託
其代辦房產證的委託書。
有些時候，開發商會把辦理相關手續的事務委託給專門的代理公司或律師辦理。注意事
項：
注意事項同「辦理流程一」中的「第一步」。
第二步：繳納房產證代辦費
售房人住的時候，開發商會要求您繳納。注意事項：
交錢之後，請您一定保留好收款憑證，並一定要求收款單位蓋公章，不要收「白條」。
第三步：自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅
繳納的方法，可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產所在地
區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。注意事項：
請保證及時繳納公共維修基金和契稅，根據法律規定，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房
產證的必需文件，因此如果您不能及時繳納會影響到您獲得房產證。
請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證，並及時交給開發商或代理公司，以便他們下一
步的申請工作。
第四步：按照約定時間領取房產證
開發商或代理公司代交上述稅費之後，申請辦理房產證，並辦理抵押登記後，您就可以
領取房產證了。
如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》，您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載，
一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。
注意事項：
1．仔細核對證書的數量，如果約定取得兩證，一定要核驗是否齊全； 2．仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息，
如與合同約定不符，要求開發商說明原因；
3.核對「他項權利」一欄記載的抵押事項。
提示：
及時查詢房屋產權狀態
即使委託代辦房產證，您也有必要及時向房屋行政管理部門和土地行政管理部門查詢所
購房屋的產權狀態，如果發現「危險情況」，如開發商非法設定抵押等，可以及時主張自己
的權利。
二、自己辦理
適用條件
在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人「要求開
發商協助將房產證收押」、「需委託開發商代辦房產證」的條款，這種情況下難以自己辦理，
只能委託開發商或代理公司辦理房產證。因此在作出選擇之前，請一定別忘了看一下《住房
按揭貸款合同》是否有相關規定。
另外，有些地方法規規定，房屋管理部門和土地管理部門不對購房者個人辦理業務，此
時您也只能委託開發商或代理公司辦理房產證。
如果是一次性付款，或貸款已經還清，則完全可以自行辦理。
房產證辦理流程
提示：
如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》合一，那麼您只需要跑一個部門就行了。
如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》分離，那麼您就需要跑兩個部門。很多地方還
無法辦理購房者的「小《土地使用權證》」，只能請您關注相關消息，待相關規定出臺再辦
理。
第一步：確定開發商已經進行「初始登記」，即完成「大確權」
開發商辦理「初始登記」是您辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》
第34條的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的
辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常，主管部門辦理「初始
登記」所需時間大約為20-60日不等，因此在收房人住後的兩三個月之後，您可以向開發商
詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。
房產證辦理注意事項： 《購房合同》中應對開發商辦理「初始登記」的時限加以約定，尤其是開發商辦理「初
始登記」的最後期限以及辦理完畢後的「及時通知義務」等，明確不及時辦理應當承擔的賠
償責任。
第二步：到管理部門領取《房屋（地）所有權登記申請表》
這個填寫好之後需要開發商籤字蓋章。有的時候開發商手中會有現成的蓋好章的表格，
只需到開發商處領取並填寫就行了，省去奔波之苦。注意事項：
可以事先向開發商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然後直接向該部門查詢，以免跑
冤枉路。如果要辦兩個證，有可能要跑兩個部門，領兩份不同的申請表。
第三步：拿測繪圖（表）
可能有三種情況，第一種是到開發商指定的房屋面積計量站申請並領取測繪圖；第二種
是帶身份證直接到開發商處領取就行，這一種比較簡便；第三種是向登記部門申請對房屋面
積進行測繪，這種情況己經比較少見，現在登記部門往往是根據現有的測繪圖填寫房產證上
的面積數據。
由於測繪表是登記部門確定房產證上標註面積的重要依據，因此是必需的材料之一。
第四步：填寫表格、蓋章、領取相關文件
填好表格後，找開發商籤字蓋章，並領取其他必要的申請文件。這些文件包括購房合同、
房屋結算單、大房產證複印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核並蓋章。
注意事項：
在前面詢問相關部門時，一定要明確需要領取哪些文件，一次齊全，免去奔波之苦。
第五步：繳納公共維修基金、契稅
繳納的方法，可以詢問開發商或代理公司的辦事人員。
公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維
修基金。
注意事項：
無論是小區辦收取還是由銀行代收，都請您保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是
辦理房產證的必需文件，一旦遺失會影響到您獲得房產證。
第六步：提交申請材料
材料主要包括以下幾種： （1）蓋章的申請表；
（2）房屋買賣合同；
（3）籤訂預售合同的買賣雙方關於房號、房屋實測面積和房價結算的確認書；
（4）測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份；
（5）專項維修資金專用收據；
（6）契稅完稅或減免稅憑證；
（7）購房人身份證明（複印件核對原件）；
（8）共有的提交共有協議；
（9）銀行的提前還貸證明。注意事項：
不同地方的具體要求不同，請您一定要提前詢問清楚。一定要保存好管理部門給的領取
證書的通知書，並按照上面通知的時間領取房產證。
第七步：按照規定時間領取房產證，繳納印花稅和產權登記費、工本費等注意事項：
仔細核對房產證的記載，尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息。
第八步：辦理抵押登記
有些貸款銀行允許自己辦理房產證並且不扣押房產證，只需辦理抵押登記即可，這種情
況下，就要辦理這個手續。
需要提交的文件通常包括：
（1）房屋所有權證、共有的房屋還需提交共有權證、共有人同意抵押的書面意見；
（2）國有土地使用證；
（3）借款合同、抵押合同；
（4）抵押人、抵押權人籤署的房屋出租情況說明；
（5）抵押權人為金融機構的，提交金融許可證、營業執照。注意事項：
通常這個手續可以與領取房產證同時辦理，可以提前準備好相關文件。不同地方的具體
要求不同，請您一定要提前詢問清楚。
第九步：將房產證交給銀行扣押 如果《貸款合同》約定，需要將房產證交給貸款銀行扣押。
按理講，辦了第八步就可以不用再把房產證交給銀行扣押了，但是有些銀行不放心，往
往還要扣押《購房合同》正本，以求「三保險」。
提示：
1.戶口本、身份證、銀行的提前還貸證明、購房合同、入住通知等材料，一定隨身攜帶，
並準備好充足的複印件，以防止因為缺少證件而浪費時間和體力。
2.不同地方的流程和要求提交的文件存在差異，這裡僅介紹大概流程，具體細節請您一
定提前詢問核實。
房產證辦理時間：
從2009年5月13日開始，商品房登記、二手房交易、商品房預告登記辦理時限，將分
別由原來的20個工作日、5個工作日、5個工作日，變更為以日曆時間計算的20天、5天、
5天(法定長假除外)。
「房產證辦理時間從『工作日』變更為『天』，縮短了辦證時間，方便了市民。」鄭州
市房管局房屋產權交易登記發證中心的工作人員說，鄭州市房管局還準備推出為老弱病殘等
有困難的家庭上門辦理房產證的業務。這些家庭的住戶只要給房管局房屋登記處打電話預
約，說明自己的情況，就可約請工作人員上門辦理房產證。
工作人員同時也提醒消費者，在購房時要看清開發商給出的辦理房產證的時間期限，超
過這個期限，購房者可以索要經濟賠償。
最高法院2003年出臺的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干
問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中，關於消費者買房後何時能夠取得房產證的
問題作出了明確規定。
買房後何時能取得房產證 直都是購房人十分關心的問題，現在通用的《商
品房買賣合同》裡的條款沒有約定購房人取得房產證的時間，而只是在《商品房
銷售管理辦法》第34條中規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起
60日內，將需要有其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行
政主管部門。這裡只是規定了開發商報送材料的時間，而沒有規定購房人取得房
產證的時間期限，在實踐中等於沒有對開發商約定何時能讓購房人取得房產證，
因為很多時候開發商在房屋交付使用後還有可能一些審批手續沒有完善，例如土
地出讓金沒有交納完全，房屋大產權證已經抵押，擅自變更規劃沒有得到批准等
情況，這種情況下儘管開發商把材料報送到房管部門，履行了合同約定的義務，
其結果肯定是辦不了房產證，如果購房人當初在籤訂合同時沒有和開發商約定取
得房產證的時間的話，是無法追究開發商的違約責任的，受損失的只能是購房人
了，因為只有房產證才是房主擁有房屋所有權的合法憑證。
第 1 頁
這次《解釋》的出臺，有效地解決了這個問題，充分保護了購房人的利益，
解釋的第18條對此規定了三個方面的內容：第一，雙方在籤訂買賣合同時，書
面約定了購房人取得房產證的具體時間，如果由於開發商的原因到期購房人沒有
取得房產證，開發商要承擔違約責任，如果雙方在合同裡約定了具體的違約責任，
按其約定；如果只約定了時間，而沒有約定違約責任，購房人可以按照已付購房
總額要求開發商支付利息，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息
的標準計算。房地產律師建議購房人最好是約定具體的違約責任，實踐中一般是
按照每天支付已付房屋總價的萬分之二至萬分之五，越高對購房人越有利，因為
這樣不僅購房人可以獲得更多的賠償，而且計算依據明確，對開發商也起著有效
的約束作用。
第二，如果雙方在籤訂合同時沒有約定，購良人取得房產證的具體時間，該
房屋若是—預售房，也就是通常所說的期房，按照解釋的規定，自房屋交付使用
之日起90日內，購房人應取得房產證，如果因為開發商的原因致使購房人沒有
取得房產證，即使合伺沒有約定違約責任，開發商也要支付相應的房價款利息。
這裡所說的房屋交付的標準就是開發商交鑰匙的時間。
第 2 頁
第三，如果購房人在籤訂購房合同時，該房屋已經竣工成為現房，按照解釋
的規定，自合同訂立之日起90日內，購房人應取得房產證，如果因開發商原因
購房人沒有取得房產證，同樣要支付相應的利息。同時，解釋的第19條規定：
「商品房買賣合同約定或者按《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定
的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人
無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」 這裡所說的《城市房地產開發經營管理條例》第33條是指預售商品房的購
買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權
登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同籤訂之日起90日內，辦理土地
使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理
土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。如果因為開發
商的原因，超過合同約定的時間一年，或者第33條規定的時間一年，購房人仍
然沒有取得房產證的，購房人可以解除合同，並要求開發商賠償損失，包括利息
損失、裝修費用和其他的實際合理損失。例如，有些因為開發商遲延交納土地出
讓金導致辦不了房產證；因為開發商擅自改變規劃或房屋用途辦不了房產證等。
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最後，說一下《解釋》的適用範圍問題。《解釋》的正式施行是從2003年
6月1日開始，但是《中華人民共和國房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣
合同發生的糾紛案件，本《解釋》公布施行後尚在一審、二審階段的，都適用該
解釋。《房地產管理法》是從1995年1月1日起施行的，這也就是說，凡是在
1995年1月1日後訂立的購房契約或合同，如果發生糾紛，沒有起訴而準備起
訴的、已經起訴但在6月 1日前沒有結案尚在一審、二審過程中的(再審案件不
適用)，都可以適用《解釋》。從這一規定可以看出，這次《解釋》的顯著特點
就是它的適用時間寬泛性，在以往發布司法解釋中這種情況是不多見的，可見國
家已越來越重視保護購房人的權益了，相信房地產市場不久肯定會得以完善和規
範。