◎樓市黃大大團隊（ID：HouseLeader）
明天，20世紀下半葉全球最成功的城市——深圳，將迎來她40歲的生日。
這幾年，深圳風頭無兩：她自己，地界上的企業(華為、騰訊)，鄰居(香港、東莞)輪流佔據熱搜。這在某種程度上印證了她的優秀，名副其實的宇宙中心。
伴隨著深圳的成長，直轄與擴容的傳聞呈周期性發作，終於在她40歲生日前夕，達到高潮。
40周年，深圳會迎來大禮包嗎？直轄，擴容……種種傳言有沒有機會落地？
大家更關心的其實是，對房價以及投資機會的影響。
剛需等著上車，投資客希望財富增值。
如果重磅利好出臺，絕不僅僅是深圳，還有一大批城市跟著受益，齊刷刷得到利好。
明天，期盼已久的特區40周年大禮包，決定的不僅是深圳的命運。它還會撬動整個大灣區的城市格局，以及人們的投資方向。
有人戲稱，深圳是湖北、湖南、江西、四川、安徽等省的精神省會，以及南中國的經濟首都。
你不妨問問身邊來自湖北、湖南、福建、四川的朋友，如果他們家底殷實，父母會不會幫子女在深圳先買套房再說？
得益於臨深概念，東莞房價有升天之勢。同樣臨深的惠州躍躍欲試，廣州南沙想左右逢源。
珠江口西岸的珠海、中山也等著深珠通道、深中通道帶來的機會。
圖源：山川大數據
關心深圳直轄、擴容的人，最關心的其實是房價。
一個無可爭議的事實是，深圳太小了。倘若簡單比較國內城市面積，深圳堪稱肉眼可見的迷你。
更要命的是，深圳不多的土地，很多沒有用在住房上。
《證券時報》統計，深圳居住用地僅佔城市總面的11%。而紐約、倫敦、東京這樣的全球城市的居住用地佔比都超過50%。
深圳地產界有一個共識——無論是改善居住條件，還是穩房價，最終要靠的是增加住房供應，這需要有足夠居住用地的支撐。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁曾為深圳「擴容」提了8點建議：包括內部整合(提高城市內部土地的綜合利用率)；提升容積率；開發地下空間；填海；臨深功能性擴容(松山湖模式)；飛地(深汕合作區)；都市圈；行政區劃調整(短期內很難)。
由於擴容和直轄需要從長計議，導致深圳近幾年的「擴容」方向顯得搖擺不定。
一下子「捨近求遠」：
一下子與鄰居們玩起小圈子：
這樣的搖擺不定，也讓想買房的人摸不著頭腦。
如果深圳直接直轄，肯定離深圳越近的地方越受益。如果深汕合作區真成為深圳的區，那合作區肯定比東莞、惠州更香，哪怕更遠。如果深圳只能搞搞都市圈，那是不是投資哪裡都差不多？
別急，黃大大下面就給你一一分析，哪些才是真利好。
首先，直轄真的沒戲。
黃大大此前一再肯定，深圳不會直轄，至少短期內不會。
拋開高深的政治博弈，就從深圳沒地這一現實訴求，談談直轄的不現實性。
如果只看數據，直轄帶來的擴容似乎能解決深圳土地緊張的問題。
大家不妨打開高德地圖或百度地圖驗證一下，與深圳交界的東莞、惠州的土地使用情況。你們以為東莞、惠州是一張白紙，可以讓深圳揮斥方遒？實際卻是這樣的：
東莞、惠州如此密集的建成區，倘若合併進深圳，想要用地，光拆遷就是多大的工程？東北邊惠州方向倒是有一些地，但如果有選擇，深圳肯定更願意向西。
大家身體很誠實，深圳東西兩翼房價的差距足以說明一切。而深圳的東西之別，其實也暗含了東莞、惠州的樓市走向。
除了深圳自身發展的東西有別，東莞與深圳的寶安、光明、龍華、龍崗接壤；惠州只與龍崗、坪山、大鵬新區接壤，也是導致東莞房價遠高於惠州的原因之一。
從通勤角度來說，惠州臨深板塊走高速，用時與東莞開車去深圳相差不太大。比如嵌入深圳鳳崗，開車到龍崗距離15公裡，用時40分鐘；惠州白雲新城板塊，開車去龍崗距離30公裡，用時50分鐘。
但惠州樓市又受到第2重限制，由於當地一手房限價、二手房因房源太多又賣不出價，再一次拉低了惠州板塊的價值。
投資樓市，除了地段本身的價值，還有板塊乃至城市的前景。不得不說，這方面惠州又輸給東莞。
產業是決定城市未來的重要因素，人們印象中東莞是一座出口導向型城市，理論上說今年應該受到極大衝擊才對。可等到今年上半年各大城市GDP出爐後，人們驚訝地發現，東莞成績單並不難看。
這當然不是出口加工業的回春，而是深圳科技企業的外溢，說明華為落子松山湖開始發揮積聚效應。
松山湖無論產業還是環境，足以顛覆人們對東莞的印象，房價早已奔著5萬去了。松山湖雖然比鳳崗離深圳遠，卻因發達的產業和優美的環境，成為投資高地。
黃大大第一個提出，跟著科技公司買房，保準賺得盆滿缽滿。(《買房邏輯悄然大變：未來漲得最猛的，不是深圳前海，而是這些地方》)
關於東莞，我們之前為大家畫過最完整的東莞購房地圖，詳情請點擊《超車深圳，東莞房價漲幅全國第一？！有房源半年漲百萬》。
不過7月15日，深圳出臺史上最嚴限購令，東莞馬上於7月25日跟進，基本堵上了外地人短期在東莞買房的機會。
所以才有了後面的故事。
目光轉向廣州。
深圳一嚴控，東莞就火了；東莞一嚴控，南沙就火了。沒辦法，這就是深圳的魅力。
可南沙都到廣州的地界上，廣州本來就是一線城市好嗎？
此前南沙雖坐擁自貿區等多重利好，但發展一直差強人意。很多廣州人看來，南沙還是偏。
但以更高的格局，站在大灣區的角度，南沙堪稱中央之地。8月4日，發改委批覆粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃。
來源：東莞房姐
在這份規劃上，南沙扼了珠東與珠西的咽喉。未來深圳想「西進」，繞不開南沙。背靠廣州、承接深圳，這樣的左右逢源，比東莞香多了。
即使南沙這樣香，黃大大勸各位還是三思。南沙屬廣州不假，卻享受不到廣州的好。住南沙倒是去深圳前海上班(需自駕)方便。不過這是剛需之需，而非投資之需。
此外，南沙被廣深包圍，居然完美錯過了炙手可熱的廣深科技創新走廊。
倘若你真想在廣深間左右逢源，唯一的選擇只能是——黃埔。
上文剛說產業是決定城市未來的重要因素。黃埔這方面不輸松山湖，不然不會坐擁廣深科技創新走廊的這麼多重要平臺。
如今黃埔已成為廣州IAB(新一代信息技術、人工智慧、生物醫藥)產業發展的主力軍和主戰場，半導體、區塊鏈等產業得到快速發展。
有沒有一點深圳南山區的感覺？(《廣州這個區，越來越像深圳》)
拋開廣州這個一線城市，還有哪個城市，最能分潤深圳的利好？
黃埔畢竟在廣州，一線城市還是要點資金門檻的。預算有限的朋友，還有沒有在大灣區上車的機會？
既然深圳沒地，東莞地也不多，深圳又不願意向東，那麼向西跨過珠江口呢？
考慮到深珠通道還在規劃中，深中通道將於2024年先行通車，這讓中山看到了希望，人們也似乎找到了投資中山的理由？
但中山真的屬於吊車尾的存在了，經濟基本面比較差，這幾年的熱炒早已透支本身的價值，再加上尷尬的產業轉型，可以說未來幾年之內中山樓市都沒有前途。
大家可以看看今年上半年，大灣區的經濟成績單：
今年上半年中山的成績單不僅在大灣區墊底，也是整個廣東倒數第一。中山跟鄰居珠海逆勢上漲相比，就更尷尬了。
其實，明天也是珠海特區的生日。
深圳，珠海，並稱為大灣區的特區「雙子星」。
珠江口的阻隔、交通的受限，使得深珠兩個特區少有具體合作，深中通道有望改變這一局面。
即使沒有深珠通道，珠海也能享受到深中通道的便利，唐家灣與深中通道落腳點僅有20公裡的距離。
未來深珠通道箭在弦上，深圳的巨頭企業早已開始加快在珠海的布局。
2019年，騰訊和華為先後與珠海香洲區籤約，後者收穫了騰訊雲啟基地、華為在大灣區珠江西岸重要的人工智慧領域的創新中心。
深珠兩地的合作基礎，在於產業外溢動力強勁的深圳有著空間拓展需求，經濟體量長期偏小的珠海則有著產業發展需求，並且憑藉著在科教資源、航空產業、鄰近澳門等方面的優勢，珠海能夠形成與深圳的有效互補。
珠海一直以來給人「小而美」的印象，人口總量小，經濟總量卻不小。
現在，珠海經濟總量已經攀升到廣東第6，是過去五年大灣區增速最快的城市。其69.68%的增幅，相當驚人。
2025年，珠海計劃GDP要超過6000億元；2035年GDP要向2萬億元邁進。
人口方面，珠海也在成為大城市的路上，一路狂奔。
連續兩年，珠海的常住人口增速都超過7%，堪稱全國第一。
計劃到2025年，珠海常住人口要超過300萬；到2035年常住人口要超過500萬。
也就是說，未來幾年，珠海平均每年常住人口要增加20萬。這是一個非常「恐怖」的增量！
珠海市委書記郭永航8月24日接受深圳特區報專訪時表示：
「珠海的城市開發強度比較低，這恰恰是我們下一輪發展的先天優勢，為換道超車、二次創業儲備了充足的發展勢能。」
過去40年，真正成功的特區只有深圳。不惑之年再出發，深圳產業轉移以及深珠深度合作，將為珠海帶來新的機會。
換一個角度，深圳土地開發殆盡，東莞空地也不富裕，惠州偏離了深圳發展主軸，那麼珠海的想像空間，是不是也是深圳的想像空間？
深圳能影響珠海的未來，或許珠海也能決定深圳未來的想像空間。
40年，特區再出發，前景更輝煌。
◎本文作者 | 道二