建業新生活上市近半年後，建業地產繼續分拆旗下的代建公司中原建業有限公司（下稱「中原建業」）赴港IPO。
若此次IPO成功，中原建業將成為胡葆森擁有的第四家港股上市公司，成為」建業系「第四子。
截止目前，港股僅有綠城管理一家代建公司，中原建業有望成為第二隻代建股。
受消息影響，截至今日收盤，建業地產大漲11.3%，報收4.63港元。
高回報的代建市場11月10日晚間，中原建業於港交所提交招股書。此番闖關IPO，該公司瞄準了聯交所主板，並獲得工銀國際、建銀國際聯席保薦。
自2016年9月以來，中原建業主要從事房地產代建業務。其代表項目擁有人在整個物業開發過程管理房地產開發項目，並採用輕資產模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發的費用。
據了解，過去二十年來，受益於經濟增長以及龐大的市場內需，房地產市場快速增長。品牌影響力高的房地產開發商已逐漸參與低投資高回報的房地產代建業務，房地產代建目前因受到中國房地產行業的廣泛接納而得以快速增長。
中指研究院數據顯示，截至2019年，中國有28家大型房地產代建公司。2010年至2019年，中國房地產代建市場新訂約項目數量及建築面積的複合年增長率均分別超過25%。預計2020年至2024年，中國代建市場於新訂約總建築面積方面仍將以23.5%的複合年增長率繼續增長。
巨大的市場潛力不斷吸引房企入局，中原建業即為建業地產布局在代建市場的重要棋子。
業績增速驟降中原建業前身為河南軒隆房地產開發有限公司，成立於1992年12月26日，初始註冊資本為1500萬元。1994年9月20日，該公司更名為河南中信房地產開發有限公司。
此後，經過一系列的股權轉讓以及重組，中原建業成為建業地產100%控股子公司，胡葆森則通過間接控制建業地產72.31%股權成為中原建業的實控人。
由於誕生在河南，中原建業的業務也集中在河南區域。報告期內，該公司主營業務為提供房地產代建服務及收取管理費。2017年至2020年上半年，中原建業分別實現營收3.1億元、6.76億元、10.29億元、4.81億元；實現淨利潤1.42億元、4.04億元、6.41億元、3.02億元。
2018年至2019年，該公司營收同比增長約118.37%、52.13%；淨利潤同比增長約183.87%、58.74%。2020年上半年，中原建業營收同比增長16.76%，淨利潤同比增幅為17.78%。
可以看出，近兩年中原建業的業績雖仍保持增長態勢，但增速下跌明顯，該公司將這一原因歸咎於新冠疫情的影響。
另外，報告期內該公司的營收主要來源於河南省所管理的項目，分別佔相關期間收益的100%、100%、99.4%及98%，地域集中度較高。
截至2020年6月30日，中原建業182個在管項目中共有174個項目位於河南省，在管總建築面積為約2310萬平方米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市。
令人疑惑的高利率業務過於集中對企業來說，並不是什麼好事，中原建業應該也意識到了這一點。
該公司在招股書中表示，公司在深耕河南市場的同時，會將業務擴展至河北、山西、陝西、新疆及海南等省及自治區，以追求更大的增長潛力。
但與港股另一家代建公司綠城管理相比，中原建業的體量顯得有些」小巧「。
綠城管理為綠城集團的成員公司，於今年7月10日港股上市。作為綠城集團在代建板塊的「大將」，相比中原建業，綠城管理的業務更加多元，分布範圍更加廣闊。
截至2019年末，綠城管理（自行及透過與業務夥伴合作）在中國26個省、直轄市及自治區的85座城市以及境外柬埔寨的一座城市擁有260個代建項目，管理總建築面積為6750萬平方米。
綠城管理的業務主要為三個部分，商業代建、政府代建以及其他代建諮詢、設計諮詢等。其中，商業代建是業務大頭。2017年至2020年上半年，綠城管理實現營收分別為10.16億元、14.81億元、19.94億元、8.15億元；淨利潤分別為2.47億元、3.35億元、3.25億元、1.34億元。
需要注意的是，由於代建的輕資產特性，代建行業的淨利率遠高於傳統房地產開發業務。但令人疑惑的是，同為代建公司，中原建業的淨利率卻遠超實力更為強勁的綠城管理。
2017年至2020年上半年，中原建業的淨利率分別為45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%；綠城管理持續經營業務的淨利率則分別約為25.2%、24.5%、19.5%、18.78%。
另外，報告期內，中原建業的投、融資活動淨額常年為負。2017年至2020年上半年，中原建業投資活動所得淨額分別為-5.96億元、-6.08億元、-4299.8萬元、1億元；融資活動淨額則分別為-2197.5萬元、4961.9萬元、-3.69億元、-2.11億元。
這一情況與中原建業的負債脫不開干係。報告期內，中原建業的流動負債分別為2.97億元、5.22億元、6.26億元、5.82億元，數額逐漸增長，2018年該指標的同比增速更是達到76.06%。
在業內人士看來，負債逐年走高，投、融資淨額不給力，或許就是中原建業如此心急謀求IPO的原因。
「拉胯」的盟友拋開中原建業自身的問題不談，其盟友在各自的領域中也表現平平。
建業集團成員有建業地產、建業新生活、中原建業、築友智造四家公司，稱為建業「四子」。
2019年7月，建業地產完成對築友智造的收購，將其收麾下。作為唯一一家「外姓」成員，在被收購之前，築友智造常年遊走在虧損邊緣。
2019年上半年，築友製造虧損1133.9萬元。被收購後，築友智造業績略有增長，今年上半年實現營收4.02億元，淨利潤848.6萬元，勉強實現盈利。
建業新生活則曾常年處於虧損狀態，直至2019年才扭虧為盈，其去年期內利潤為2.28億元。今年上半年該公司盈利1.89億元，銷售淨利從2018年的-2.56%上升為17.81%。
而建業地產近年來則陷入了毛利率逐年走低的困境 。儘管該公司近年來的營收和盈利逐年上升，但其毛利率卻呈相反的走勢。
東方財富數據顯示，今年上半年，建業地產銷售毛利為23.73%，去年同期該數值為27.29%。2019年，其全年銷售毛利為26.02%，相較2018年的34.44%下跌了8.42%。