中新經緯客戶端11月16日電 (薛宇飛)近日，港交所披露信息顯示，建業地產下屬全資子公司中原建業有限公司(下稱中原建業)首次遞交招股書。若成功上市，中原建業將成為建業集團旗下繼建業地產、築友智造科技、建業新生活後，第四家上市公司。
中原建業雖然規模不大，2019年營收才突破10億元人民幣，但2019年、2020年上半年的淨利率均超過60%，是同行「老大」綠城管理的3倍多。在房地產行業利潤逐漸回落、代建市場競爭加劇的情況，中原建業未來如何保持高盈利水平？
或成代建第二股 收入98%來自河南
相比於當前如火如荼的物業股上市，代建公司的關注度相對較低，但事實上，不少頭部房企都在代建業務方面有所布局。中指研究院稱，2019年中國有28家大型房地產代建公司，
自2010年至2019年，中國房地產代建市場新訂約項目數量及建築面積的複合年增長率均超過25%。預計2020年至2024年，中國代建市場於新訂約總建築面積仍將以23.5%的複合年增長率繼續增長。
中原建業營收等數據。來源：中原建業招股書
今年7月，國內最大的代建公司、綠城中國所屬的綠城管理在香港實現上市，成為「中國代建第一股」。中原建業此番若能夠成功上市，有可能成為第二隻上市的代建股。不過，相比於綠城管理，中原建業的規模要小一些。
對於自身的代建模式，中原建業在招股書中做了交代。招股書稱，作為房地產代建服務供應商，公司代表項目擁有人於整個物業開發過程管理房地產開發項目，並採用輕資產模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發的費用。中原建業允許項目擁有人使用「建業」品牌推廣及營銷所管理開發項目的物業，同時，所有在管項目均由其直接管理、指派管理團隊，並根據預見協定條款向項目擁有人收取管理費。
2015年11月，中原建業獲得首份房地產代建合約，並一直以河南省為戰略重點進行拓展。2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六個月，來自於河南省的收益對總收益的貢獻比例分別為100%、100%、99.4%及98.0%。
上述年份，中原建業為項目擁有人出售的總建築面積分別約為140萬平方米、360萬平方米、520萬平方米及220萬平方米。招股書援引中指院的數據稱，2019年已售總建築面積520萬平方米、2017年至2019年總合約銷售金額複合年增長率107.8%，均為行業第一；2019年的新增合約建築面積830萬平方米，位列行業第二。
目前，建業地產100%控股中原建業，胡葆森通過恩輝投資持有建業地產72.31%的股份，是中原建業的控股股東。分拆完成後，建業地產不再是中原建業的股東，二者之間將不存在股權關係，胡葆森則將通過恩輝直接持有中原建業的股權。
淨利率超60% 三倍於綠城管理
與綠城管理脫胎於地產母公司一樣，中原建業則源自建業地產，因此，兩者有很多相似性。同時，中原建業雖在規模上不及綠城管理，但有些指標優於後者。
中原建業的代建業務，為建業地產整體的銷售業績出力不小，助力其實現千億元銷售目標。2019年全年，建業地產實現合同銷售金額約1011.5億元，其中中原建業達293億元，貢獻了28.97%。綠城管理的銷售規模是中原建業的2倍還多，2019年達到664億元，約佔綠城中國總銷售額的32.90%，這與中原建業佔建業地產的份額大體相當。
營業收入方面，2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六個月，中原建業實現收益3.09億元、6.76億元、10.29億元及4.81億元，主要由於在管項目數量及總合約建築面積增加所致。上述年份，綠城管理分別實現營業收入10.16億元、14.81億元、19.94億元及8.15億元，大致是中原建業的2倍。
中原建業淨利率等數據。來源：中原建業招股書
相比於重資產的地產業務，輕資產模式的代建業務的利潤空間相當可觀。2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六個月，中原建業實現淨利潤1.42億元、4.04億元、6.41億元及3.02億元，淨利率分別為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端分析，從行業普遍情況看，代建公司的利潤之所以這麼高，主要是它們不需要支付土地、建安、人工等成本，而是從項目的純利潤中抽取一定比例。有的項目中，代建公司還會參與跟投，收益更高。
中原建業高達60%的淨利率，幾乎與綠城管理的毛利率相當，更是其淨利率的三倍。數據顯示，2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六個月，綠城管理的淨利率分別為25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。
究其原因，這與兩家公司的業務模式有關。中國房地產代建分為政府代建、商業代建及資本代建，中原建業專注於利潤較高的商業代建，而綠城管理除了商業代建，還有政府代建及提供與代建相關代建諮詢和設計諮詢等。
此外，中原建業的在管項目都是直接管理，綠城管理商業代建中包括了一部分合作代建，綠城管理須向合作業務夥伴支付特定百分比的管理費。隨著合作經營項目的數量增多，導致其商業代建業務的利潤空間受到壓縮。
「我們相信，我們的直接管理業務模式、專注於房地產商業代建、規模經濟及地理優勢帶來的成本效益以及我們由標準及透明費率帶來的定價能力，令我們實現高利潤率。」中原建業在招股書中稱。
招股書也提示，中國及河南省房地產代建市場的競爭不斷加劇，可能會對公司業務及財務狀況造成不利影響。
委以走出河南重任 專家：注意代建風險
作為老牌房企，建業地產一直深耕河南，這種策略雖然讓其多年來在河南保持領跑地位，但也錯過了跨越式發展的機遇，年銷售額在2019年才首次超過千億元。近兩年，建業走出河南戰略受到關注，而走出去的抓手之一就是中原建業。
2018年12月，建業和河北邢臺一家企業籤署協議，合作開發邢臺市的一個小鎮，正式邁出走出河南的第一步。截至2020年6月30日，中原建業已在陝西、山西、河北、新疆及海南共計管理8個項目，訂約總建築面積約91.84萬平方米，並計劃在上述省份及自治區開展更多代建項目。
中原建業表示，計劃透過多種線上及線下渠道進一步增強「建業」品牌的市場知名度，將業務擴展至河南省相鄰省份，如山東、湖北、江蘇及安徽。
中原建業風險提示。來源：中原建業招股書
在謝逸楓看來，中原建業專注的房地產商業代建業務，所服務項目的實際擁有人主要是中小型房地產開發商，這類房企的抗風險能力較小，一旦出現資金等危機，有出現工程爛尾等糾紛的可能，「雖然代建公司進行代建前，會對開發商進行盡調，但仍難保障未來的資金狀況，畢竟當前房企融資正在收緊」。
中新經緯客戶端此前曾報導，綠城管理代建的一處住宅項目，因開發商資金周轉出現問題，不僅導致綠城管理方面的款項被拖欠，購房者也遲遲不能收房。
中原建業在招股書中提示：「項目擁有人可能由於未能為項目開發獲得充足資金，或因一般財務問題或其他原因而無法履行彼等對我們的合約業務。尤其是，若干許多項目擁有人需要獲取銀行融資。」(中新經緯APP)
（責任編輯：王剛 HF004）