恆裕瓏城火爆的開盤現場
11月30日，一個平凡的日子熱潮湧動。
當日，深圳四盤齊發，為年末的樓市點燃冬天裡的一把火。
1、前海頤灣府推盤367套，價格區間8.1-13.2萬/平，開盤當日去化9成；
2、平湖特發天鵝湖推盤1388套，價位區間3.5-4.9萬/平，開盤去化3成；
3、光明龍光玖龍臺2期推盤705套，均價4.8萬/平，線上開盤10秒售罄；
4、龍崗中心城恆裕瓏城推盤285套，均價4.1萬/平，勁銷230套，去化8成。
在這裡，最令人感到意外的是恆裕瓏城，一個品質高端、環境生態的公園墅質洋房，居然備案均價才4字頭。
業界一致認為，備案價往往容易導致新舊房價倒掛，造成買到就是賺到的樓市怪現象。
甚至坊間的觀點是，備案價就是給大家謀福利了。也難怪，在房住不炒的背景下，房子本質上就應該是一種福利。
所以，即使像恆裕瓏城這樣的高品質項目也難以倖免，為備案價所限，演繹出來的邏輯就是：高品質+備案價=勁銷8成。
追根溯源備案價
樓市變成「平價超市」
追根溯源，一個起始於6年前的辦法，可以說是樓市最生猛的新政。
2013年2月22日，深圳市市場監督管理局根據《深圳市房地產市場監管辦法》，結合實際，制定了《深圳市商品房預售價格備案辦法》。
其中第五條規定，可以算是深圳房價的第五條軍規：
商品房預售價格備案實行一套一備案。房地產開發企業在商品房預售之前，應按照房地產預售許可證核准的商品房套數，一次辦理全部商品房預售價格備案。房地產開發企業在商品房預售過程中，價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15％（含15%）時，應在調整之前辦理商品房預售價格備案變更。
2018年5月，經過修訂，辦法更新為《深圳市商品房銷售價格備案辦法》，包括現樓銷售也納入到備案辦法管理之中，執行更加嚴格，徹底堵住了發展商的自由定價權。
不要小看這一辦法，它從根本上控制住了房價的漲跌。看起來是扼住了樓盤的咽喉，實質上是掐住了市場的七寸。
直到今天，這一辦法仍然發揮著相當大的威力。即使項目擁有更好的配套資源和建築品質，都必須按照備案價銷售。
導致的結果就是：新舊房價倒掛，買到就是賺到。變相刺激了市場上置業者類似於股市的「打新」心理。
所以說，今日樓市火爆的態勢，不能不說與備案限價有著密不可分的關係。
業內人士普遍認為，這個商品房銷售價格備案辦法，對廣大置業者來說，無疑於給置業提供了一個樓市的「平價超市」。
人們常說的「買房猶如買白菜」，就是這樣一個道理。
備案價遠低預期
恆裕瓏城獨樹一幟
當然，光有備案價的限制還不行，一個樓盤的市場表現力，是否會贏得置業者的終極認可，還需要良好的環境資源和內生價值。
比如恆裕瓏城，正是這樣一個擁有強大環境資源和內生價值，但受到備案價限制的優質「好房子」。
這個好房子，在深圳「東進戰略」軸線上，在龍城廣場一側，在南聯地鐵站附近，在八仙嶺公園西側，獨樹一幟。
這是一個規模約15萬平方米、容積率低至2.14的靚麗樓盤，從她效果圖上可以看出，搖曳生姿，亭亭玉立。
她以其「龍崗城心，依山墅質洋房」的價值定位，以其公園生態環境為基礎支撐，以匠造豪宅的傳統基因，正努力實現著城市生態人居的極致理念。
然而，這樣一個在市場預期中得分極高的高品質好房子，備案價僅僅才4字頭，不能不說，開盤當日即取得去化8成的業績，並不奇怪。
要知道，之前恆裕瓏城在舉辦媒體品鑑會時，不少業內人士一致認為，基於公園地段、建築品質等綜合判斷，價位起碼在5字頭以上。
當初，為啥會得出這樣的判斷呢？這是因為，恆裕瓏城首先有一個看似平實但不容小噓的姓氏：恆裕。
豪在骨子裡
恆裕基因十分強大
有觀點認為，龍崗房價一直相對窪地的原因主要就是，片區缺少高品質高端人居產品。特別是依山而建、臨公園而建的高品質物業，更是十分之稀缺。
因此，恆裕瓏城的誕生，在補齊龍崗中心城片區高品質物業之短板之同時，也為滿足人們對美好生活的嚮往提供了一個努力的方向。
恆裕的項目總是這樣，因為做得太好，總是未賣先紅。比如早期的恆裕濱城，早已成為深圳灣的豪宅標杆之一。
據悉，目前恆裕濱城的市場價位，已經高達20萬+，遠超附近的物業價值約30%。為啥？品質使然。
所以說，在恆裕這個名字的背後，其實隱藏著豪宅強大的基因，可以說豪在骨子裡。
恆裕瓏城，正是在傳承豪宅品質的基礎上，以諸多創新設計和匠心獨運，成為龍崗板塊的高品質物業。
重點是，恆裕瓏城擁有八大價值體系，奠定了其強大的內生價值和市場預期，可以說是一個人居高品質罕有好房子。
8大價值體系
恆裕瓏城超越平凡
應該說，無論是開盤前還是開盤後，恆裕瓏城都有點低調。但這並不能掩飾它超越平凡的價值體系。
概括起來，恆裕瓏城價值體系主要表現在8個方面：
1、公園物業大隱於世。
項目位於八仙嶺公園西側，與公園零距離，樓下東面和南面都即是龍崗第三大公園，約133公頃的八仙嶺公園。公園為恆裕瓏城提供的，不僅是一個公園長廊、健步綠道，而且是一種大隱於世的生活方式。
2、方便快捷地鐵交通。
項目距離龍崗地鐵3號線雙龍站僅700米左右，距離南聯站約1公裡左右，既有新改造已通達順暢的龍崗大道，也匯聚了3號線與建設中的地鐵16號線（預計2022年完工）的軌道交通。遠期規劃還有21號線（前龍快線）。
3、享中心城成熟配套。
項目周邊生活配套成熟，並不斷更新升級。1公裡範圍內可暢享雙龍天虹、摩爾城購物中心、華潤萬家、海航城商業廣場、沃爾瑪等生活商圈。2公裡範圍內可暢享萬科廣場、世貿百貨、COCOPARK等商業，以及龍城廣場、三館一城等龍崗中心行政商業文體配套。
4、全齡教育名校學府。
項目周邊緊鄰龍崗中學（市一級）、龍崗中心小學（省一級，將擴充至九年制，保障學位充足）、建文外國語學校（省一級）、龍崗街道中心幼兒園等，重點學校環繞，可謂享受家門口全齡段無憂教育，這可是十分稀缺的。
5、容積率低洋房大宅。
項目整體定位依山墅質洋房，總建面約15萬平，容積率僅2.14，由7棟半圍合式布局的住宅組成。全部都是12層的板式結構小高層，基本為東南朝向，1-2棟產品為89平小高層產品，3-7棟為178平複式大宅，小區全部產品均為一梯兩戶，總戶數為789，可售597，小區的綠化率高達40%。
6、布局合理，戶戶入景。
整個小區把公園景觀和園林景觀最大化，1-2棟為南向，3-7棟偏東南朝向，戶型採光敞亮，南北通透，樓間距最大化，毫無對視，私密性高。國際知名貝爾高林設計歐陸莊園園林八大主體景觀，兼顧高尚生活與自然完美結合。
7、極致追求，苛求品質。
在選材方面，入戶大堂為全石材打造、園林多處採用高檔天然大理石；品牌電梯奧的斯；門窗都是系統門窗。配備有無負壓供水，將無負壓供水與直飲水系統疊加使用，並配備有垃圾冷庫，減少垃圾異味。等等。
8、恆裕精著，品質積澱。
恆裕所在，必定精品。無論是在深圳灣、在前海，還是在龍崗，恆裕所打造的每一個產品，都堪稱區域標杆。如果說恆裕濱城成為深圳灣人居標杆之一，那麼前海金融中心或將成為前海商務空間的頭排封面。
現在的恆裕瓏城，八大價值體系決定了它的市場預期，也決定了一個龍崗東部的標杆住宅的崛起。
更為關鍵的是，恆裕瓏城建築用材用料對標深圳灣恆裕濱城的高品質標準，可以說豪到了骨子裡。市場表現超過預期再正常不過。
尤其是在貨幣政策逐步寬鬆背景下，樓市持續上行的預期更加明顯。那麼，位於灣區核心的示範區深圳，「搶房大戲」必將持續上演。
可以說，託備案價限制的福，對廣大置業者來說，一個成家立業、擁有一套「好房子」的大好時機已經到來。
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