提起龍崗，大部分人的第一反應都是，「太偏僻了吧」「離關內太遠了」，都是諸如此類的話，甚至還會有人覺得其「不屬於」深圳。
好在自從3號線開通後，來往龍崗中心城也變得方便了不少。
相比於西部沙井光明二手房已站上「破6奔7」的高位，新房絕大多數人搶破頭，哪怕「哭著叫爸爸」也是當陪跑的命。
此時此刻的龍崗更像一位「母親」，時刻為剛需購房者敞開懷抱。
單價4字出頭，除了3號線，還有14和16號線2條在建地鐵，龍崗成為了真剛需的置業天堂。
「金九」深圳預計有24個新盤接棒入市，其中龍崗就有三個。深圳東部要有三個新盤即將開盤，哪個盤更香呢？
在三個樓盤投票中，網友們比較看好龍崗中心城的保利勤誠達譽都，據現場銷售表示，預估開盤均價將在4.5萬/㎡左右（帶裝修）。
然而這個價格未免有點虛高了？近期沙井新盤的入市價格不過4.7萬/㎡左右，關鍵是距離地鐵口一點都不近，直線距離竟高達4公裡！
那保利勤誠達譽值得預算有限剛需們入手嗎？今天曲奇帶你前往實探，識其廬山真面目！
外圍環境一言難盡，讓人愛不起來?
曲奇乘坐地鐵3號線抵達吉祥站換乘公交車，短短4.1公裡，等待加上車程需要近1個小時，著實「費時間」。
這一點放在龍崗的盤來說就是一大硬傷，因為身邊很多朋友買龍崗都是沿著地鐵線去找新盤，只為以後上班通勤更便捷。
保利勤誠達譽都位於深圳市龍崗區龍城街道北部，距離貫穿東西的外環高速約1公裡，駕車出行比較便利。
保利勤誠達譽都是龍崗罕見的建面超兩百萬舊改綜合體，由保利和勤誠達兩大品牌開發商共同建造大型社區，這也是網友紛紛看好的很大一個原因。
項目一共分8期開發，目前開發的是第一期預計9月底開盤，已於上周開啟認籌。
如此大體量很大可能開發商承諾的諸多公共設施短期內都無法兌現，比如說18萬㎡大型商業和公園、綜合體育活動中心、文化活動用地、學校、醫院等市政配套，居住人流還高度集中，居中體驗肯定要大打折扣。
目前來看一期項目進度最高層已建設有二十層左右，據了解，項目將於2022年5月交付，等待周期相對短。
從現場看到，樓體之間的距離涇渭並不分明，容積率高達5.29，在深圳容積率超過5，已經住的很難受了，附近在售新盤容積率幾乎都在5以下。
一路之隔的百合盛世是方圓1公裡內唯一的商品房，剩下的全是野蠻生長的低矮工業園和老舊住宅樓，來來往往的人流比較混雜。
妥妥進村的既視感
遍地的工業園和農民房
在外圍走了一圈發現，保利勤誠達譽都前後兩頭都是交通主幹道，而且只有2個車道，大貨車和小汽車川流不息，塵土滿天飛，不可避免會受噪音和堵車的影響。
城市綠化更是一毛不拔，躲得無影無蹤。整體而言，周邊環境實在一言難盡，甚至讓人一度想逃離。
向外借配套也疲軟無力？
保利勤誠達譽都地處五聯，離龍崗中心城核心區域最短距離3公裡左右，目前周邊「舊工業園區+舊改」林立，公共配套仍舊是「規劃」階段，距離落地仍有較長時間與不確定因素。
在交通上可謂是致命硬傷，本來龍崗中心城就因為遠離中心區的地緣而被常年當成「小透明」，好不容易深圳有一顆幫扶小老弟的心，要多修幾條地鐵過去，但保利勤誠達譽都一個好處都沾不上！
距離3號吉祥站4.7公裡，距離規劃的16號線仍有3公裡，就連驅車上高速前往羅湖起碼要1小時。
項目旁規劃的遠期地鐵31號線，望眼欲穿十年可能都等不到！
在商業上，說是小鎮特有的「迷你商圈」也不為過，放眼望去全是農民房底部的低端商鋪，而且離成型的購物中心「死遠」，最近的星河ico駕車需要約20分，坐公交車至少40多分鐘打底（這不就是老家的趕圩裡程嗎？？？）。
而且目前來說項目周邊的道路比較窄，自駕出行易造成堵車，坐公交又過於遠，只能寄希望於遙遙無期18萬㎡超級商業群了。
再來看看家長最關心的教育，社區自帶教育資源挺豐富，自帶6所9-12班幼兒園，1所24班小學，1所48班初中，1所54班九年一貫制學校，為項目增色不少，但具體實力和師資如何，尚未可知。
網上傳得沸沸揚揚的教育資源是該樓盤最大的亮點，所屬學區為號稱龍崗前三的千林山小學和蘭著學校，但是經過細扒，並沒有消息證實其排名靠前，甚至前20名隊列都沒進，而且這兩所學校常年學位緊張。
衝著學位去的家長千萬不要被銷售人員的話術吹昏了頭，還需慎重再慎重！
不僅出身卑微，產品競爭力稍弱
保利勤誠達譽都由兩大超級舊改組成，五聯的竹頭背和嶺背坑片區舊改和龍西樓嚇、對面嶺舊改，加起來約達52萬㎡的拆除用地面積，預計兩個項目建成後的總建面超兩百萬平。
一期包括15號地塊和13號地塊。其中待售為15號地塊，總共2棟，1棟A座為39層3梯5戶、B座為41層，2棟A&B座為33層2梯5戶。
其中一期拆除範圍面積95671㎡，建設用地面積為31546.6㎡，規劃有幼兒園、社康中心、初中等公共配套。
除去回遷房後，有500多套普通住宅可供售賣，預計於2022年5月精裝交樓。
本次推出的一期主打87-110㎡住宅產品，車位比超過1：1，停車位數量比較緊俏。
最受上車族青睞的88㎡戶型，雖說空間設計中規中矩，但客廳和餐廳的設計不太合理，客廳有明顯的逼仄感，餐廳佔位過多顯得浪費，成為了一大硬傷。和次臥緊挨著的陽臺可改造成第三個房間，但面積大小看似只適合做嬰兒房或書房。
89平戶型與88平功能布局相差不大，只是把衛生間和主臥做大，公共區域面積適當縮小，有一個弊端是陽臺改造的第三個小房間只能從另外一個次臥房間進入，相互的居住會受到影響，而88平可在東面另外打穿造出入門。
90平戶型動靜分離做的稍差些，所有的房間都會受到公共區域活動產生的聲音和動作印象，尤其兩個次臥，一個在出入大門旁，一個在公共衛生間旁，私密性沒有保障。
110㎡可做4房，其中一個房間由陽臺改成，同樣很迷你且設計奇怪，比衛生間大不了多少。而且功能分區一般，進門右側是廚房，左側是衛生間和次臥，無疑會受到家庭成員和來客進出動靜的影響，除此之外的空間動靜分離就比較合理。
地段與身價不匹配，或成為最大的致命傷？
預算有限的剛需往東部買房最看重什麼，當然是樓盤有沒有超高的性價比！
以上描述還是圍繞項目本身和外在配套展開，相信買房小白對項目均價4.5萬/平是賣貴了還是剛剛好，還是沒有一個清楚的認知。
那麼拿項目與周邊一二手房價直接PK，便能一目了然看清真相。
深圳灣區地產網羅了各大房產平臺，下半年龍崗中心城潛在入市新盤百花齊放，可供選擇的真不少，而且全是3號線地鐵沿線樓盤！
隨意一瞥龍崗中心城新盤地圖，保利勤誠達譽都顯得如此格格不入，山高水遠。
下半年龍崗中心城多達5個地鐵盤可挑選，入市均價預計也在4.5萬/平左右。沿線地鐵盤的具有可觀的增值空間，後期拋售好出手且成交也活躍，這觀念一直熟稔於大量購房者的內心。
再來看看項目附近的二手房價，現龍崗中心城的二手房均價在4.4萬/平上下，一路之隔的百合盛世二手房掛牌價也到了4.5萬/㎡（精裝）。
咋一看開發商的定價無可厚非，但百合盛世的近期歷史成交價立馬啪啪打臉。
據貝殼找房數據顯示，具有參考性的百合盛世二期（建成於2015年）最新成交於7月7日，87平戶型成交總價383萬，單價4.4萬/平。成交價之所以那麼高其實是87平做成了4房，戶型使用率極高。
再看看和保利勤誠達譽都戶型相似的82平3房，7月4日成交均價4萬/平，足足便宜了5000元/平，成交總價329萬，與保利勤誠達譽都88平3房總價368萬有40萬的價差空間。
看到這想必你心中已經有答案，雖然總價400萬左右的買房預算不寬裕，但在龍崗中心城地鐵口沿線，90平左右3房戶型的新盤信手拈來，何必要屈尊於各項指標都極其平庸、完全靠父母的保利勤誠達譽都。即便保利和勤誠達2大知名房企作為背書，也不足以抵消其「地段差」"心氣高"等缺點。
整體來看綜合素質一般，片區處於建設開發前期，舊改進度緩慢，商品房項目較少，相應商業配套短缺，規劃的市政配套尚未落地，遠離現有地鐵規劃，公車線路較少，公共運輸出行不便，片區價值點短期內處於低值。
而且項目所在區域遍地都是廠房、老舊農民房，居住環境一般，人流也比較混雜。
配建的教育資源雖然豐富，引入的學校還是未知數，目前所屬學區沒有開發商吹噓的那麼優秀，只能說沒有掉隊深圳教育大部隊。
最關鍵的是，入市價格一點都不親民，總價預算350-400萬左右的上車族可把目光投向後續要入市的地鐵沿線新盤，周邊的商業和市政配套也更為成熟，居住體驗感更好。