眾多房企紛紛搶佔特色小鎮的風口，但至今並沒有哪家是特別成功的，都處於探索中。「房地產公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。」來自深圳華僑城文化集團總經理胡梅林近日直言。
一、失敗的原因
各地政府和開發商紛紛策馬揚鞭，以頭也不回的速度，站上風口。兩年時間過去了，大家開始發覺，對於「特色小鎮」其實並不了解。
最大的原因：
1. 盲目跟風，對行業解讀不夠。
2. 對政策解讀斷章取義。多以「上有政策，下有對策」打擦邊球的心態讀政策。
3. 一心想從政府那撈政策福利和補貼。對項目真正運營和產業培育忽視。
4. 一心想賺快錢，以小鎮的由頭拿地開發。心根本就不在特色小鎮上。重心只盯在地產開發部分上。掛羊頭賣狗肉。
5. 很多項目根本就不具備開發小鎮的條件。因地域指標，強加特色小鎮帽子上去，最後形成四不像。
6. 政府的職能沒有發揮到位。作為主導對，沒有參與其中，多數扮演的是旁觀者角色。以政策為誘導,以市場為試驗田試了就有答案了。做產業培育不能只是給政策這麼簡單。要融入其中合為一體。敢於同企業共舞。
7. 多數投資人急於報建審批，沒有做項目策劃，先做個規劃忽悠政府。最後還是自己挖坑自己跳。項目的投資邏輯都沒有搞清楚。就想開工建設，最後進退兩難。
國家發改委給小鎮的開發指導方向是：聚集特色產業，融合文化、旅遊、社區等功能的創新創業發展平臺，打造特色小鎮是推進以人為核心的新型城鎮化、實現鄉村振興的一項重要舉措。
二、文旅項目的種種誤區
文旅和小鎮成為了當下旅遊圈內的明星，幾乎是遍地小鎮遍地文旅人。要問一句文旅是幹什麼的？應該會有很多種答案,但是真正能夠解釋清楚文旅到底是什麼的應該寥寥無幾。常規的說法就是文化和旅遊，但是涉及到業務範圍的時候，你會發現，文旅公司幾乎什麼都能幹。所以說文旅是神奇的文旅，暫不糾結文旅到底是什麼，單就看各種文旅小鎮的冷冷清清，便足以讓人不寒而慄。
01、文化不一定是旅遊文化
中華文化五千載，凡是 「過去時」的故事都可稱之為文化。文化的傳承更多的是對過往的追思和生活經驗的積澱。而旅遊文化更多的是一種娛樂文化。大眾的出行是為了尋找新奇，探尋心情的愉悅。在旅遊的大概念下，對於旅遊文化的認知，幾乎是一種混沌的狀態，什麼文化都能夠登上旅遊的舞臺。
隨著文化和旅遊部的成立，文化更是被推崇為旅遊的先導。各地為了爭搶所謂的文化地標（某某名人故裡、某某事件發生地等），可謂是費盡腦汁。在眾多的「文化」景區的加持下，很多被遺忘或者被淘汰的所謂「文化」又開始大面積復甦，有很多的「文化」可能都無人知曉。
一個個文旅項目在大風口上借著「文化」的翅膀起飛，在起飛前都是信心滿滿，飛起來了感覺良好，但當風力減弱想著陸的時候才發現，飛起來不是因為「翅膀」好，而是因為風太大了。文化其實就是一種生活方式和故事的傳承，有好有壞、有喜有悲。旅遊的文化更多是輕鬆愉悅或者感官刺激性的，所以說旅遊文化是一種文化，而不能說文化就是旅遊文化。
02、跨界慣性造就的悲哀
中國旅遊高歌猛進，幾乎攻陷了美麗中國的每一寸國土。看似規模龐大，但真正的旅遊人卻是真心不多，絕大部分都應該是跨界群體。房地產商和礦老闆應該是文旅產業最大的投資人群，但是這樣的一個群體卻不懂得遊客的需求，一味的按照自己的思維去推進項目的打造，放幾個機械遊樂設備，弄個無動力樂園，就認為是做旅遊了。
傳統產業的發展是高度成熟的，可以說每一步都是模塊化推進的定式。做好旅遊不能長期高居廟堂，要不斷地去了解遊客的心，了解社會環境的各種變量。這種適應學習的變量，更多的是這些傳統老闆永久的痛。
因為做好旅遊，更多的是經驗的預判和學習力的不斷填充。資金雖然重要，但卻掌控不了項目的生與死。定式思維成就了很多成功的企業家，但是所謂的文旅產業卻無法用定式思維去攻破。過去的慣性思維，在步入旅遊行業時就應該自主嘗試去打破，否則前路必然多險阻。
03、地產的配套和旅遊引爆
文旅的大主業應該就是我們看到的各種小鎮了，都是真金白銀的傑作，但卻生機不高。文旅小鎮熱，看上去是文旅產業的大發展，其實和當初各個地區的造城風潮如出一轍，是病。只不過是披上了一個旅遊的外衣，說白點還是在蓋房子。只是這個房子的區位優勢不太明顯，大都蓋的比較偏僻，這也就給投資人們提出了更多的要求，如何把房子賣出去的解決方案，讓旅遊成為了首選的嫁衣。
文旅項目的景區化，成為了很多項目賣房的核心模式。但是我們發現，這些文旅項目的景區化，更多的是在考量住在這裡的人的需求，而不是考量人為什麼來的問題，這也是地產的配套思維。如果項目有著很好的區位優勢，配套思維無可厚非。
旅遊做出了人氣，才能活下去，才能談文化。做好旅遊，每一個項目都要做到獨立引流，也就是引爆思維，旅遊第一個要解決的是人為什麼來的問題，而不是地產思維第一個要解決的是來了玩什麼的問題。因為解決了人為什麼來的問題，也就解決了人來了玩什麼的問題；但是解決了來了玩什麼的問題，卻不一定解決了為什麼來的問題。
04、政績需求的盲目引導
傳統產業的持續走弱，讓很多傳統政績越發難以實現。跟隨政策引導，無非成為了最好的政績獲取方式。這也讓很多地方傾盡全力去引導文旅產業的布局，但未來如何活下去、活得好的思考卻被誇大的風向快速掩蓋。
大部分的文旅投資人在投資之前都沒有接觸過旅遊行業，進入這個領域也是因為急於轉型和政策風向引導。因為不了解，也就更容易被忽悠。其實這也是一個互相忽悠的過程，企業想套取政策紅利和套取土地資源；地方則想套取投資提升政績。看似只是一個簡單的互相利用關係，但卻忽略了市場的作用和價值。地方獲取了投資，自然有了政績，但是企業雖然拿到了資源，但是沒有市場人氣支撐的資源，可能還比不上一個垃圾場的價值。
05、跟風跟出來一堆「文旅垃圾」
在國內有一個很好玩的現象，那就是「只會行動不懂思考」。你只要敢說也就有人敢信，很多的項目可行性論證所用的數據其實都是一些人的無心說辭或者拍腦袋拍出來的。一個人說沒什麼、十個人說也沒什麼、一百個人說也沒什麼，但當十萬個人、百萬個人說出來的時候就足以創造出「偽真理」，讓很多外行盲從。
一個特色小鎮叫特色小鎮，一千個特色小鎮還能叫特色小鎮嗎？一個文旅項目看似不錯，但遍地都是一樣的文旅項目時，文旅的優勢又在哪裡呢？一樣的山、一樣的水、一樣的房子、一樣的套路，本想套路別人，到最後才發現自己一直在套裡。我們一直在強調減產能，現在的文旅產業又何嘗不是低質量的產能過剩呢？再不處理一下，「文旅產業」又如何保證不變成「文旅垃圾」呢？
看著旅遊的火熱發展，誰都想搭上一程分得紅利，感覺旅遊賺錢比較簡單，也就出現了前赴後繼的景象。其實一切都假象，旅遊雖然是低門檻，但是走一段你會發現水下溝壑縱橫，很多人也就是死在了這些看不到的「溝壑」裡。文旅的發展，一切要以旅遊為先，輕視了旅遊，自然被旅遊輕視。文旅只是一個概念，旅遊才是入地的根基，沒有「真旅遊」的文旅，不是「騙局」都難。
三、文旅項目投資開發失敗的6大原因及拿地環節要避免的3個坑
1、投資是否賺錢 70%靠拿地
旅遊投資界有一句很經典的話，叫「投資是否賺錢，70%靠拿地」。首先要明確什麼土地能夠用，什麼土地不能夠用。
農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。宅基地的使用對於旅遊開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地「三權分置」，「三權分置」的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅遊開發利用。例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的「允許利用宅基地建設生產用房「，將零散的宅基地集中起來之後，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。
另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。入市需符合以下條件：一是必須是在33個土地改革試點縣市才能允許農村集體經營性建設用地入市；二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。
當前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農村集體經營性建設用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。
農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那麼3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。
除了以上幾種地外，在整個旅遊開發中最好用的地是什麼？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許「四荒」使用權一定50年或更長的時間不變。
另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。
生態保護紅線指在生態空間範圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域,是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危並具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。
有一招可以解決「土地坑」，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。
2、村支兩委是解決矛盾的關鍵
第二個比較大的坑就是「人坑」。項目在整個操作過程中經常會有很多矛盾，也許是與村民的矛盾，也許是與村支部、村委會（以下簡稱「村支兩委」）的矛盾。解決這些矛盾最好的辦法就是與村支兩委搞好關係。
村支兩委在項目開發中發揮著十分重要的作用。在項目開發中，會出現很多問題，例如，村民對補償費用不滿意、村民要參與項目施工、材料供應、村民要參與管理任職、村民要強制承包經營等，解決問題的最好辦法就是將村支兩委作為唯一的對接輸入口、輸出口。
可以與村支兩委籤署協議，將一些對村民的約束條款寫進協議，例如，一不準對前期的補償有異議、二不準參與施工和材料的供應、三不準參與項目的非合理化的任職要求、四不準強制經營。同時，也要將村民的權益也進去，保障村民的權益。
另外，要明確政府的責權，主要包括規劃審批、立項、土地指標的調配等。
3、項目開發 測算先行
在整個旅遊開發環節當中非常重要的一件事情，就是投資成本的測算和投資盈利模式測算。
很多投資商在進行成本測算時，只測算了建設成本，其實在整個旅遊投資中，建設成本只是七大成本之一。另外六大成本分別為：資金成本、稅費成本、招商成本、人員成本、辦公成本、營銷成本。
在進行測算時，首先要去做總投資測，然後，要把項目分成幾個小項目，進行單個小項目測算。只有這樣才會知道每個小項目要花多少錢、要怎麼掙錢、哪些項目會盈利哪些項目會虧損。另外，要測算出項目運營一年的成本是多少，只有把成本測算出來你才能夠知道一年來多少遊客才能達到營收平衡。
我們曾為四川某個山水景區做過一個市場調研報告，將大的項目分為了七類小的旅遊業態，然後與川渝兩地的七類旅遊業態的實際經營數據做對比。在這個過程中，會涉及到數據來源問題，我們一般會要求拿到景區的門禁數據，這個數據是最真實的，並且是人數而不是人次。除此之外，還要考慮淡旺季。總之，做旅遊投資要拿到一線的真實數據。
最後總結一下文旅項目投資開發失敗的六個原因：
1. 跨界投資。目前，很多業外資本進入文旅產業，特別是在特色小鎮和田園綜合體項目上。這些業外資本因為不了解文旅行業的政策底線、土地限制和開發壁壘，造成了大量的戰略誤判。
2. 迷信政府口頭承諾，草率拿地，導致某些指標或土地性質調整無法落地的情況。
3. 盲目自信，拍腦袋決策，跟著感覺走。業外資本的大佬在各行各業都取得過成功，他們來到旅遊行業，看到中國旅遊界的當前項目情況，覺得這些項目太差，就拍腦袋決策跟著感覺走，其實只要一開工就能發現問題。
4. 錯誤估算投資成本，以為花點小錢就能成功，錯誤地預估投資成本和投資利潤或者存在盲目的自信。
5. 缺少盈式，前期投入無法平衡。很多旅遊投資偏重空間規劃和業態規劃，忽略了項目的盈利模式，或者是賭政府給的平衡用地。
6. 重建設、輕運營，認為項目建好就能招到商，就會有遊客來消費、來買單，其實這是一個非常大的一個誤區。
資料來源：半農學院
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