前天(11月19日)，高新區新川片區品質樓盤北大資源紫境府拿了預售，精裝預售均價20000元/㎡。
這個價格對應其品質，在我看來算是比較合理的售價，但是很多購房者卻吐槽其價格過高，不如買大源片區即將開盤的凱德世紀名邸。此前凱德世紀名邸對外宣稱新一批次預售價在22000元/㎡（清水）。
兩者一對，北大資源紫境府的品質加成，精裝加成，以及更低價格，我認為其優勢是非常明顯的。
究其原因還是大源版塊的地段成熟，新川的認可度不高。這一點，在二手房市場的表現上尤為明顯。
激進的大源&萎靡的新川
高新區大源版塊，從2005年嶄露頭角到今天完全成熟，已發展15年左右。目前，版塊內的二手房均價「榮登」高新區第二梯隊，僅次於金融城片區。
數據來源：鏈家
新川片區，從2012年正式開工，四川+新加坡聯手打造，起點較高，斷斷續續也發展了7年。雖然新川片區核心還沒有完成交付的樓盤，但其周邊附屬居住版塊，如中德片區、遠大片區也已經基本成熟。拋開紫荊、玉林這些老舊版塊，新川周邊二手房價在高新區卻屬於墊底水平。
如果細化到二手房的成交價上，凱德世紀名邸的購（jian）買（dao）邏（cha）輯就非常清晰了。
下圖是凱德世紀名邸近期成交的二手房：
精裝出售的二手套三戶型，單價高達28510元/㎡，清水房的出售價格也在25000元/㎡以上。
今年上半年，凱德世紀名邸清水的二手房的價格才21000元/㎡左右，剛過去半年，已經有4000元/㎡以上的漲幅。在如今限購政策的高壓下，大部分二手房都在「擠泡沫」階段，凱德世紀名邸這種漲幅確實讓人非常意外。
所以，結合它預計22000元/㎡的新盤預售價，是可以明顯看到3000元/㎡以上的「剪刀差」。
並且，凱德世紀名邸小區的成交量也非常恐怖。單10月，鏈家就成交了6套二手房，轉手相對容易，也就意味著這個價格相對穩定。
再來對比一下新川片區
目前新川版塊內暫無二手房，我就拿周邊相對熱門的樓盤作價格對比。
1.中德英倫聯邦
英倫聯邦算得上區域內的明星樓盤了，戶型贈送大，單價也是最高的。產品線非常廣，也是大部分購房者的在區域內首選盤之一。
目前英倫聯邦系列的二手房成交價已經下跌到17500-22000元/㎡，個別贈送高的戶型能賣出21000元/㎡，贈送低的戶型基本只能賣18000元/㎡上下。
2.北大資源紫頤和翡翠府
該樓盤是去年交房的次新盤，一個主打品質改善的樓盤。目前，頤和翡翠府二手房成交價在18000元/㎡左右。要知道，這個樓盤在2017年的清盤價格可是高達20000元/㎡。現在看來，提前2年買房，還踩在高點上，確實讓人很難接受。
3.嘉年華國際社區&遠大都市風景
這兩個樓盤，看看下圖兩個小區的房源掛牌價14500-15500元/㎡，成交價或許會更低，很難相信新川片區居然還有單價如此低的次新二手房。
新川二手房賣不起價是普遍現象。所以，區域內的新盤單價一旦高過2萬元/㎡，不少購房者內心還是會有點打鼓。
高價地成片的新川究竟怎麼了？
從2016年開始，新川的開發進入白熱化階段。數據統計，近3年時間，新川片區共計出讓14宗土地，佔整個高新區土地供應的70%以上，也就說未來高新區70%以上的新盤供應都要來自這個片區。
從土地的成交價上，2016年早期，不少地塊成交價還集中在6000-8000元/㎡左右。而後兩年時間，新川土地價格飛漲，已有多宗地塊成交價破萬，甚至超過了大源片區的地價。目前新川片區最高地價13900元/㎡，並且包含16%的移交比例，實際地價成本接近17000元/㎡。當然，還有個別地塊土地成本突破了2萬元/㎡。
但是，目前新川片區亮相以及開盤的項目來看，萬元以上高價地樓盤除德商御璟天驕（均價25000元/㎡）面市外，其餘項目均未上市。也就是說，新川片區目前供應的樓盤，還是以低價地項目為主。大部分樓盤預售價都在15000-20000元/㎡左右。
高價地未上市，是導致區域內二手房價格沒有底氣的原因之一。但是，個別高價地拿地2年還不敢上市，同時也說明了區域價格支撐不足。
脆弱的新川急需補短？
新川屬於高新區，在規劃上又有較高的起點，按理來說，二手房不會被大源甩開5000元/㎡以上的差價。
目前，新川之心公園、幼兒園、小學、中學等公建配套已全部竣工。
但是，落到配套的細節上，新川片區的短板則非常明顯。
在商業配套上，區域內幾十個住宅項目，幾十萬人以上的消費群體，卻沒有一個成型的商業綜合體。
在新川版塊內，部分商業用地和商兼住用地上，本以為會有大量的商業中心項目落地，但最終個別樓盤卻呈現了商業別墅、商業公寓、街區商業等偏居住和底商功能的商業產品。真正的大型購物中心，還沒有苗頭。
在交通方面，地鐵6號線暫未通車，只能乘坐1號線換乘公交才能進入新川片區。但是，區域內公交線路較少，班次少，通達性不高。
另外，綜合醫院配套，暫時也沒有。
所以，對於置業新川片區的人群來說，能切實提升生活便捷度的配套，還不夠完善。
編後語
北大資源紫境府3號地全部的高層推出後，新川片區內，20000元/㎡以內的產品，除了中建天府公館，以及紫境府1/2號地塊剩餘3棟高層外，應該也要全面邁入萬元地供應為主的商品房市場。
未來的幾個新項目，不出意外，預售價會在2萬元/㎡以上。
除了在克服區域在配套水平不高，呈現度不佳的因素外，片區內二手房市場信心不足，對這些新盤上市的考驗無疑也是巨大的。
但是，新川作為政府重點打造的區域，產業落地速度還算快，新盤供應量大，當然，還有高新區潛在的購買力人群。只是這一切的兌現，還需要較長的時間周期。