今天想通過這篇文章，給大家提示一個很重要的房產投資風險——冷得掉冰渣的遠郊房產。
1
先從土地說起。
最近的土地市場，出現了冰火兩重天的兩極分化趨勢。
前兩天，我提到最近很多城市的土地拍賣開始火熱了起來，尤其是廣州、廈門、紹興等城市，這兩個月土拍地價一次次被刷新，拍出了不少地王。
確實，最近為了提振市場信心，不少城市大手筆放出了一些核心城區的優質地塊，於是也就出現了搶地、地王、甚至「起拍價地王」的現象。
但由於篇幅有限，上篇並沒說完，其實背後還有另一個重要現象：
在大量一二線城市外圍的遠郊區域，土地流拍率非常高，高達67%，有些地塊接連掛牌兩三次照樣無人問津。
沒錯，即便在搶地熱盛行的合肥等城，遠郊區域的房地產市場，已經冷的掉冰渣了！
2
數據來源於：克而瑞研究機構
如圖，這是2020年開年以來土地流拍率TOP10城市和其2019年的流拍情況對比數據圖。
這裡面，有幾點非常值得關注：
首先，合肥的土地流拍是最嚴重的。且連續兩年的流拍TOP榜單裡，都有合肥；2019年土地流拍率為23%，2020年以來土地流拍率高達48%。
這意味著，2020年以來，合肥每拍出兩宗地，平均就有一宗沒人要。
其次，2020年流拍率明顯比2019年更糟糕。2019年流拍率達到30%的只有深圳一個城市，但今年以來合肥、長沙、太原土地流拍率均超過了30%。
好，講到這兒，肯定有人要問了：上篇文章中不是還說合肥土拍溢價率高嗎？怎麼流拍也如此嚴重？這不衝突嗎？
的確，合肥4月份確實有14宗地塊溢價率都高達22%，其中經開、濱湖、瑤海等多宗優質地塊溢價率均超30%。
那另一半土地為啥全流拍了呢？都在哪兒？為什麼沒人要？
數據來源於：克而瑞研究機構
如圖，這是流拍率較高的三個城市不同區域的流拍差異。
我們選取了比較典型的合肥、長沙、太原為例，按照土地流拍的中心城區和遠郊縣區域劃分對比，遠郊縣區域的土地流拍率要遠高於中心城區，非常直觀且明顯，尤其是合肥。
合肥今年整體流拍率高達48%，長豐、肥西等遠郊縣流拍率高達67%，中心城區流拍率為25%，差了2.7倍。
合肥流拍的這些地，絕大部分都位於長豐、新站等這些偏遠區域，要麼根本沒有房企參與競拍，要麼出價過低，都逃不過流拍命運。
這種情況不止出現在合肥，長沙、太原、甚至廣州、鄭州等都有這種現象。
長沙和太原流拍率均超30%，和合肥一樣，流拍地塊大多在偏遠的遠郊區域；
拍出「起價地王」的廣州，流拍率也有18%，近期6宗流拍地塊有5宗都沒人競拍而撤牌；
寧波先後流拍7宗地，多位於，象山、慈谿、寧海等郊縣；
……
如此，環繞在一二線城市周圍，遠郊縣的土地已經大量被開發商們直接放棄！
而這只是開始。
3
如果你對土地市場並不敏感，或者覺得土地並不夠直觀，那我們移步到前端銷售市場，看看遠郊區域的真實現狀。
以鄭州為例，這是2017年和2020年三個環鄭區域的房價走勢情況。
平原新區、綠博、滎陽，這是鄭州周邊最典型的三個遠郊區域，也是曾經樓市最火的遠郊。
2016年大行情之後，2017年這三個遠郊區域的新盤可謂火的一塌糊塗。
平原新區，黃河北，挖了一個鳳棲湖，曾經自稱鄭州「後花園」；
綠博，鄭州東，隸屬中牟，自稱「最舒適的低密純改善居住區」；
滎陽，當時最熱的洞林湖片區，自稱「城市旅遊度假區」；
三年前，單靠概念，就把這幾個區域炒的火熱，一到周末，去售樓部看房買房的人特別多，根本不愁賣；
但2018年下半年以來，全國樓市行情轉冷，這幾個區域也涼的最快，到今天，房價坍塌、全線跌價、人氣全無，苦不堪言。
綠博區域，從均價1萬4的巔峰狀態，一落千丈，如今高層淪落到8000+，仍然難賣；
平原新區，從巔峰期1萬房價，如今高層跌至最低4900，洋房也不過5000+，連個看房人都找不到；
滎陽，所謂的城市旅遊度假區落空，產品迅速剛需化，房價也跌至7800左右，除了地緣性剛需，再沒人去買；
什麼「後花園」、「度假區」、「改善區」，統統團滅！
前兩年，所有在這些地方投資買房的，如今都要在高高的山尖兒上站崗，等待下一波接盤俠來。
什麼時候接盤俠能到位？難，難於上青天。
這是絕大多數一二線城市，遠郊區域的縮影。
4
其實，遠郊的風險一直存在，我在文章和破竹課程中也強調了很多次，但仍然每年都有人不聽勸，每年都有人貪圖一時的低價、便宜，揣著錢一頭扎進遠郊新盤裡。
在這裡，我要再次強調，接下來99%的遠郊縣市，都會成為投資高風險區，或者嚴重點說，都是投資禁區。
為什麼如此不看好遠郊？
第一、單純炒概念，早晚要塌；
炒概念，是每一個新興區域開發初期最喜歡做的事兒，也最容易先把樓市炒起來，圈一波錢；但單靠概念能維持多久？能真正吸引來一批常駐民嗎？
難。
第二、沒有實實在在的配套可用，自住、改善、養老都是瞎扯；
很多去買遠郊的人，都會置業顧問們教育的明明白白，遠離市區安靜啊、環境好啊、密度低啊，比市區住著舒服，給家人養老也不錯。
但交房後那一刻起，你就會迅速發現，都是瞎扯，沒有商業、沒有醫療、沒有教育配套，出了門什麼都幹不了，這你住著能舒服？真的會有人搬離市區來這兒住？扯。
第三、這裡面，還有一個重要的問題，遠郊沒有流通性，房子變現只能是空談；
對，這是最重要的一點。絕大部分遠郊區域在你買房後的5-8年裡，是沒有固定人流的，也就不能變現，沒有二手房買賣交易，這就意味著你花高價買的房，賣不出去、換不成現金，所謂投資、價值都是空談。
2020年以來，已經有一大批城市的遠郊區域，土地流拍率達到頂峰，這是一個重要信號：
大量遠郊土地已經被開發商放棄，那麼未來，在這些遠郊區域上空畫的餅、炒的概念，都會成為泡沫。
記住，這些都是高風險區域，別再在這些地方投資了。
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