1、惠州投資，區域篩選的2條最核心標準
（1）離深圳遠近
深圳面積小人口多產業強房價貴，對周邊城市的發展帶動和房價輻射作用非常大。對於房產投資來說，惠州最大的價值不在於它自身的發展，而是臨深受到深圳發展紅利的輻射。
惠州當前自身發展一般，所以只能說是哪裡越靠近深圳，哪裡就越有投資價值。但惠州那麼大，不可能任何一個地方都靠近深圳。所以，投資惠州第一個標準就是要選靠近深圳的片區。
（2）有無地鐵規劃，尤其是與深圳有無地鐵直連
城市與城市之間的連接方式有很多種，高速、高鐵和地鐵。但是對於投資房產而言，地鐵的價值一定是最大的。因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。
我們投資惠州，不僅靠考慮房價漲幅的問題，更要考慮未來轉手的問題。只有那些與深圳有地鐵相連的區域，才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區域。所以，投資惠州的標準，在靠近深圳的基礎上，還要靠近地鐵，尤其是靠近與深圳直連的地鐵。
帶著這兩條標準，我們再來分析下惠州各區域的價值。
2、惠州各區價值分析
從南到北、從西到東，惠州總共有：惠陽、大亞灣、惠東、仲愷、惠城、博羅、龍門7大區域。接下來，我們就按這個順序來逐個分析。
1.惠陽區
惠陽曾經很大，追溯到上世紀50年代，整個東莞甚至是深圳基本都歸屬於惠陽管轄，後來經過多次分割和行政級別變動才形成現在的惠陽區，面積小了行政級別也低了。
雖說是惠州的一個區，但是這個區比較特別，它的區中心離惠州城中心是有一段距離的。它是惠州最靠深圳的區域之一，直接與深圳東部的坪山和龍崗兩個區相連，到深圳福田通勤距離也就50多公裡。
惠州7個縣區中，惠陽的經濟並不顯眼，去年GDP485億，產業自然也不強。但惠陽卻是最多深圳人來買房的區域，為什麼？因為這裡是典型的深圳人的睡城。
要做睡城，首先你的交通必須要方便，而惠陽的交通是整個惠州最好最完善的。首先看高速，惠州連接深圳的4條高速都從惠陽經過；其次高鐵惠州南站，到深圳北站只需25分鐘，不會比在深圳坐地鐵上班慢；
最重要的是地鐵，惠州當前沒有通地鐵，但是深圳主動要把14號線延伸到惠陽，雖然惠州段現在改為由惠州自己上交審批，但我認為審批確定只是時間問題。這條14號線的價值對於惠陽來說甚至比高鐵還重要，40多分鐘就能到福田中心。
惠陽最有價值的板塊有兩個，白雲新城板塊和南站新城板塊。
白雲新城板塊一方面是緊挨深圳坪山，另一方面是有14號地鐵線經過。作為14號線進入惠陽的第一站，它離深圳14號線終點站的距離也不過2公裡。換句話說，即使14號不延伸到惠陽，它也能享受得到深圳段的地鐵。
南站新城板塊，指的是圍繞著惠州南站的區域。這裡雖然離深圳相對白雲新城要遠一些，但是14號地鐵線在這裡也有站點，也就是說這裡是高鐵站和地鐵站的交匯點，價值不言而喻。
所以，作為離深圳最近，同時又有深圳地鐵延伸的區域惠陽，是投資惠州最值得關注的區域。而其中，區域內的白雲新城板塊、惠州南站板塊是最值得投資的板塊。
2.大亞灣
大亞灣實際上就在惠陽的南面，和惠陽在位置上就是一南一北的關係。所以在離深圳的距離上，大家差不多，大亞灣也是緊挨著深圳坪山區。和惠陽不同的是，大亞灣靠海，擁有濱海度假資源，所以也會有濱海度假項目。
從經濟總量來看，大亞灣GDP505億，但是整個大亞灣的人口也只有20萬，實際上就是4%的人口，卻創造了全市13%的GDP，從這一點來看大亞灣的經濟創造能力還是很強的。
在產業方面，大亞灣有個特殊的產業，石油化工產業。石化產業是大亞灣的支柱產業，這裡有國內最大的中外合資項目：中海石化和荷蘭殼牌合資的中海殼牌石化項目，總投資1678億元，相當於整個惠州半年的GDP。在石化產業帶動下，惠州港也成為了廣東重要的物流港口，與香港、深圳的港口一起組成華南大型主樞紐港群。
交通方面，大亞灣與深圳相連主要是靠惠深沿海高速。同時，深圳地鐵16號線也會延伸到大亞灣，在大亞灣有3個站點。16號線雖然不能直達深圳市中心，但是可以直達深圳東進戰略的最重要兩個地方，龍崗大運中心和坪山中心。同時，在大運站可以換乘深圳3號線或者14號線，無論到深圳羅湖或者福田都很方便。
大亞灣買房大致可以劃分為3個板塊：西區、澳頭和濱海區。
西區是最靠近深圳的板塊，而且也是深圳地鐵16號線惠州段所在地，萬達廣場也在這個片區而且已經開業，不管在地段上還是在整體配套上，都是不錯的。這個版塊的價值類似於惠陽的白雲板塊。這裡有幾個項目和深圳真的就是一路隔，房價都已經去到1.9萬/㎡，可以說是惠州最貴的項目。當然，因為嚴格限價的原因，整個板塊的均價大概在1.4萬/㎡左右。
澳頭板塊位於大亞灣中部，離深圳相對已經不是那麼近了，而且也沒有和深圳地鐵直接相連的規劃。所謂的靠海，實際上就是臭水塘。海水又髒又臭，整個水面都是黑乎乎的，也沒有沙灘，所以這個片區的海對於買房來說是沒有意義的，靠近這樣的海連旅遊都談不上，更不用說旅居了。看到這裡一大片一大片的房子，庫存太大了，我就在想是誰給你們勇氣竟然敢買這裡的房子。
最後一個大亞灣板塊，大亞灣濱海版塊，這裡才能算是真正的靠海。但是要注意大亞灣石化區就是在濱海區隔壁，綿延5公裡。當然，石化區一定是會有汙染的，項目離得近的話不管對空氣還是景觀肯定會有一定影響。所以大家如果在大亞灣濱海區買房，一定不要太靠近石化區。同時，該板塊屬於旅居度假板塊，對項目的素質標準要求要更高，所以一定要選對項目！
大亞灣三個板塊，澳頭是完全不用考慮的，濱海度假板塊項目，一定要挑最好的項目來買，真正好項目不會太多，最有投資價值的就是大亞灣西區板塊。
3.惠東縣
相對惠陽、大亞灣，惠東離深圳就不算近了，通勤距離要90公裡以上，這裡的房產最大的價值就是因為它有海。
惠東2018年的全年GDP有652億，排在惠州第三，但主要都是靠低端製造業。製鞋就是惠東的特色產業，GDP的一半都是來自製鞋業（305億）。
如果要投資惠東，完全不用看市區，唯一可以考慮的就只有它的海灣：巽寮灣和雙月灣。實際上從高鐵站的安排都看得出來，惠東高鐵站不是設置在惠東縣城的市中心，而是設置在靠近海灣的地方，很明顯這個高鐵站的安排是符合人流密度的，因為大家去惠東大部分都是衝著去海邊度假。
所以惠東的核心賣點也只有旅居度假，這些度假項目集中在北部灣區、巽寮灣和雙月灣3個灣區板塊。
北部灣區和剛才說的大亞灣濱海區是同一片海岸線，這裡是惠東三大灣區板塊中離深圳距離最近的，一個是在物理路程上相對近，一個是這裡離惠東高鐵站也最近。也就是說，交通上要比另外兩個灣區更方便。
巽寮灣，這裡是當前整個惠州旅遊熱點，一到周末全是遊客，人群會比較雜亂，整個度假環境不是那麼幽靜。更重要的是，通往巽寮灣一般都要經過濱海跨海大橋，但是這座橋周末經常堵車，在交通上肯定就比不上北部灣區了。
雙月灣，真正靠外海的灣區，海景很開闊，從景觀來說是三大灣區中最好的。但是這裡不僅要經過塞車的跨海大橋，而經過大橋之後還要走一大段並不是那麼好走的國道。與深圳羅湖區的開車距離都要130公裡，2個半小時，交通上是個硬傷。
關於惠東三大灣區，大家都靠海，雖然雙月灣的海景資源要比另外兩個灣區更勝一籌，但是因為交通上的硬傷拖了價值的後腿。
所以最終結合交通和海景相互平衡，得出的投資價值排序是：北部灣區＞巽寮灣＞雙月灣，買惠東一定是首選北部灣區。
4.仲愷高新區
仲愷高新區是惠州的一個高新技術開發區，在惠州城區南部，惠陽區北部。離深圳中心區80多公裡，軌道交通上有城軌仲愷站，但這條軌道是惠莞輕軌，通向東莞而沒有連接深圳，所以實際上仲愷和深圳的交通聯繫上很弱，已經不能算是臨深片區。
作為惠州的高新區，仲愷的產業優勢是很明顯的，作為惠州企業最集中、創新資源最豐富的區，專利申請和授權連續7年全市第一。國內電視龍頭TCL最大生產基地就在這裡，去年光TCL一家生產的彩電就有近2400萬臺，其中近六成銷往國外市場。
總的來說，對於房產投資而言，雖然仲愷有一定的產業優勢，但是這個優勢不足以彌補它離深圳的距離遠，交通上不緊密這個短板，所以不做投資的考慮。
惠城區，是惠州的主城區，這裡離深圳中心區的距離已經去到90多公裡，至少2個小時的通勤時間，屬於惠州最不靠深圳的幾個區之一了。城區有開通輕軌可以直達東莞，但連接深圳的高鐵站也就是贛深高鐵經過的惠州北站，暫時還在施工，預計2021年才能開通。
作為惠州核心區，惠城區的GDP自然排在第一位，數額為718億，但是實際上惠州幾個區域除了最北的龍門縣發展最差之外，其餘都在500億GDP以上，大家之間的差距並不會非常大。
當然，作為老城區，惠州的醫療、教育和商業配套是整個惠州所有片區最好的，但是對於在惠州進行房產投資，最核心的價值是你離深圳的遠近、有沒有地鐵直通深圳，而不管你是不是主城區。所以，惠城區絕對不是首選，只能作為一個補充考慮。
惠城買房，大致可分為四個板塊：金山湖片區、江北片區、西湖片區、水口片區。
金山湖是惠州這兩年投資最熱的高端居住區，是未來整個惠州的居住中心，價格也是惠州最貴的，去到1.7-1.8萬/㎡，而且這裡的銷售非常囂張說沒有關係的話你很難買得到。
江北片區是屬於惠州城區CBD片區，當前惠州的企業總部聚集地，城市地標也在這邊，地段價值最高。
西湖片區和水口片區屬於老城區，城市面貌相對比較破舊
投資價值排序是江北片區＞金山湖＞水口片區＞西湖片區。
從買房人的角度，整理出當下在惠州落戶、買房需要了解的所有信息，以供購房者參考：
購房流程
●第一步：挑選房源
可到網站查詢預售證、備案價格及樓盤的最新動態。
●第二步：交定金，籤認購書
銷售人員與購房人籤訂商品房《認購書》前，應主動引導購房人了解相關公示信息，向購房人講解《預售商品房購房須知》相關內容，提醒購房注意事項，並由購房人在《預售商品房購房須知》上簽字確認。註：《預售商品房購房須知》含房屋情況、土地情況、交樓時間（條件）等，詳情可登錄【惠民之家】首頁「資料下載專欄」下載。
關於定金，《擔保法》規定，定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%，具有法律效力，商品房交易中，購房者履行合同後，定金應當抵作房款或者收回；若購房者不履行合同，無權要求返還定金，若開發商不履行合同，應雙倍返還定金。而訂金則不是一個法律概念，它僅具有預付款性質，但不具備擔保性質。
●第三步：正式籤約
一般情況下，合同正式籤約應按照企業與購房人籤訂的房屋認購書或購房協議約定時間進行，如企業違約，未按照約定時間籤訂正式合同，應循司法途徑處理。
有購房者疑問，購房預售合同是否能夠修改？根據《住房城鄉建設部工商總局關於印發的通知》要求，惠州市商品房預售合同參照該示範文本執行，部分合同內容可由商品房買賣雙方自行約定。另，如購房者對合同條款有異議，應當在正式籤署合同前向開發企業提出或協商修改。
●第四步：繳納房款
開發企業在未網籤購房合同前不得要求購房人支付除定金外的任何房款。開發企業出售預售商品房時，應當要求購房人將房款直接存入預售款專用帳戶，開發企業不得另設帳戶收存商品房預售房款。
在此提醒，購房者要想查證預售房款是否已存入房屋對應的監管帳戶，可通過：1、新版的刷卡小票上有顯示繳費信息，其中包含房產信息及監管帳號，購房者查看手中的小票便可知悉。2、以轉帳或者現金繳款方式繳交的，查看銀行給自己的回單上顯示的帳號，是否與監管帳號相符。
●第五步：商品房預告登記（合同備案流程）
●第六步：收樓
收樓時注意查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》等「二書一表」，以及《房屋土地測繪技術報告書》。
買賣雙方籤訂的《商品房買賣合同》中有關於收樓條件及標準的相關約定，若未達到約定的條件及標準，且未通過竣工驗收，業主可以拒絕收樓，要求開發商整改及承擔違約責任。另外，關於物業費問題，根據《廣東省物業管理條例》第41條規定，開發商尚未移交物業的，應由開發商繳納前期物業管理費；開發商已移交物業的，業主應按照《物業服務合同》中關於繳納物業費的約定，繳納物業管理費。
●第七步：辦理不動產權證書
購買預售商品房的，須開發商在房屋建成並在規劃建設部門完成工程規劃驗收和工程竣工驗收備案手續，取得《建設工程規劃驗收合格證》、《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》等資料，由開發商向有關部門申請辦理商品房初始登記後，才能申請辦理不動產權證。辦理時限為從受理之日起20個工作日內完成。
辦證流程：確定開發商已進行初始登記填寫《惠州市不動產登記申請書》拿測繪圖(表)領取相關文件（包括購房合同、房屋結算單、大房產證複印件等）繳納住房維修資金、契稅提交申請材料按照規定時間領取不動產登記證。
落戶政策
1.取消購房入戶
2016年11月21日（含當天）前，在惠州範圍內購買商品房（含二手房），已辦理房產證、不動產權證、銀行按揭購房憑證的，本人及共同居住生活的直系親屬可以申請落戶。
2.縣區入戶，有合法穩定住所為主要前提
a.在惠東縣、博羅縣和龍門縣3個市轄縣的鄉鎮（街道）有合法穩定住所（含租賃）、並已在公安機關辦理了居住登記的人員，本人及共同居住生活的直系親屬可以申請遷入居住地常住戶口。
b.在惠陽區、大亞灣開發區和仲愷高新區3個市轄區有合法穩定住所（含租賃），居住滿2年（連續辦理居住登記2年或以上），且連續合法穩定就業滿2年或連續繳納社會保險滿2年的人員，本人及其共同居住生活的直系親屬可以申請遷入居住地常住戶口。
c.惠城區橋東街道、橋西街道、江南街道、江北街道、龍豐街道、河南岸街道、水口街道、小金口街道，有合法穩定住所（含租賃），居住滿3年（連續辦理居住登記3年或以上），且連續合法穩定就業滿3年或連續繳納社會保險滿3年的人員，本人及其共同居住生活的直系親屬可以申請遷入居住地常住戶口。至於其餘的馬安、橫瀝、三棟、汝湖和蘆洲等鎮的遷入落戶條件參照惠陽區、大亞灣開發區和仲愷高新區3個市轄區的政策執行。
如何貸款
關於貸款買房，有業內人士認為，長期貸款本身就是對於通脹的一種對衝，而房子是唯一一個可以貸款30年買的東西，我們要珍惜這來之不易的紅利。哪怕目前房貸利率已經在基準利率的基礎上上浮了20%或是25%，也是划算的！
而這種觀點，或許也是購房者不惜負債做「房奴」的主要原因。據悉，最近在惠州買房的按揭貸款有三種方式：商業貸款、公積金貸款、組合貸款。
1.商業貸款（表格需要實時更新）
首付比例：惠州首套房貸首付最低3成，二套房的最低3成，但具體看各大銀行執行程度。個別銀行二套房3成的名額非常有限，除非個人徵信情況特別優秀，否則大多數樓盤還是首套房首付是3成，二套房4成。
2.公積金貸款
首付比例
貸款額度
繳存期越長可貸額度越高，但不能超過最高限額。
連續按月繳存住房公積金滿6個月：貸款額度=個人住房公積金帳戶餘額×8；
連續正常繳存住房公積金滿12個月：貸款額度=個人住房公積金帳戶餘額×15；
連續正常繳存住房公積金滿36個月：貸款額度=個人住房公積金帳戶餘額×20。
註：夫妻共同申請貸款的，夫妻雙方貸款額度單獨計算，再加總。
貸款條件
在惠州市連續按月足額繳存住房公積金滿6個月以上，且繼續正常繳存；非本市戶籍的，需追加全程保證（即不可撤銷的連帶責任保證）。
申請人及配偶雙方均無尚未還清的公積金貸款，或無作為保證人尚未還清的公積金貸款。
異地申請惠州公積金貸款，異地貸款的申請人或者申請人配偶的戶籍地或工作所在地在惠州（含縣區）；
二套房認房又認貸：
a.申請人首次申請公積金貸款購買住房，但在惠州房屋產權登記機構登記其家庭已有一套住房的；
b.申請人（或配偶）已利用公積金貸款購買過一套住房已結清，又申請公積金貸款購買住房的；
c.申請人（或配偶）已使用公積金貸款購買過一套住房且在惠州房屋產權登記機構登記其家庭僅有一套住房的，又申請公積金貸款購買住房的；
d.申請人（或配偶）有一筆外市的商業住房貸款未結清的。
第三套及以上住房不可申請公積金貸款。
公積金貸款流程
3.組合貸款
申請條件：需同時符合商業貸款和公積金貸款條件。一般都是申請公積金貸款時，貸款額度不夠才採用組合貸款的形式。商業貸款與公積金貸款的最低首付比例要求不一致時，按照兩者中取高者進行確定。
購買新房須繳稅費一覽表