來源：智谷趨勢
◎作者 | 柯談
◎來源 | 柯談地產觀（lincokk） 已獲授權
記得2014年時，很多磚家對樓市的一致判斷都是「黃金時代結束、白銀時代到來」。剛過一年，樓市翻天覆地的大漲就給了他們一記響亮的耳光。你現在還在膜拜的大咖，其實很多都根本不敢承認當年的誤判和忽悠。
我曾經不止一次的提醒大家，預測樓市走向，千萬別聽他怎麼說，關鍵看他怎麼做！2013-2014年時，我們只是雷聲大雨點小，沒有採取實質性的措施。
2017年開始，世道變了。現在高層是把高房價當作階級敵人在看，真刀真槍的在博弈。去他的房產周期，去他的經濟周期，在決心面前一文不值！
8月份我寫過一篇《如果房價橫盤5年》，目前看來，我們極有可能實現這個目標。
當房產周期、經濟周期在樓市面前全部廢掉，當房價進入徹頭徹尾的橫盤時代，我們的房產投資理念就必須要轉變，必須要自我顛覆，照搬過時的套路亂買房，必定會死的很慘！
01
如何應對利率換錨？
從2019年10月8日開始，房貸利率正式換錨。新發放的商業貸款，利率以最新的LPR加點形成，徹底拋棄了基準利率。
從全國範圍來看，目前不管是上海的首套減20個點，還是蘇州首套加120點二套加150點，最終的結果出來，各個城市的房貸利率都與換錨之前變化不大。
中國人最講究的就是平穩過渡，這個關算是順利通過了。
我國實行利率市場化改革，推出LPR的根本目的就是要降低實際貸款利率，現在最迫切降低的是1年期LPR，確保中小企業民營企業能借到便宜的錢。
隨著美聯儲帶領各國央行掀起的降息潮到來，全球貨幣寬鬆周期已經開啟，未來幾年5年期LPR一定也是逐步走低的。
但在房住不炒的時代，即使未來5年期LPR逐步降低，銀行也會同步增加加點數，維持當月的房貸利率基本穩定。
但是你買房貸款籤訂合同時確定的加點數是幾十年不變的，所以，隨著未來5年期LPR的降低，商貸買房的人，月供是會逐步減少的。
這就會造成一種奇特的社會現象：每月公布的房貸利率基本不變，但是買房後你的實際利率卻在逐步降低。
因此，非常重要的一點就是，從今往後申請商貸的時候，千萬不要選擇固定利率，而要選擇1年調整一次利率，這樣你才能享受到降息的利好。
對於10月8日之前已經放貸的人來說，你還貸的錨還是基準利率4.9%。未來即使LPR打5折，也與你無關，只有眼睜睜羨慕的份。
無論是基準利率還是LPR，其實，這兩種模式對樓市都是中性的，無所謂好壞。判斷行情，將來關鍵是要盯住各省各市各銀行的加點數，因為加點數就是當年的折扣，高層的一切意圖都會通過加點數表達出來。
02
哪種房產值得投資？
CRIC數據在《2019年上半年全國房地產總結與展望》中，對67個城市的一手房和10個城市的二手房的成交結構進行了統計：
一手房方面：一線城市成交量最大的是70-90平米的2-3房，二線城市成交量最大的是100-120平米的3房，三四線城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。
二手房方面：4個一線城市70平米以下成交套數佔比最多為42.65%，6個強二線城市70平米以下和70-90平米成交最多，各佔30%左右。
以上數據和現實非常吻合，大城市的小戶型更好賣，小城市的大戶型才有市場。
作為自住來說，喜歡多大買多大，能買多豪買多豪。但是作為投資來說，必須要考慮將來接盤俠的數量和接手能力。
投資房產，一線城市首選70-90平的2-3房，預算不多也可以直接買核心地段的老破小。二線城市首選100-120平的3房，由於二線城市新區房價和漲幅普遍高於老城區，所以，如果選擇老城區老破小則必須要帶學區。三四線城市不建議純投資，非要買，就買大戶型豪宅，維護的好，若干年後也許還能僥倖賣掉。
樓市已經進入高位橫盤時代，未來賣房難度要遠遠大於買房。郊區200平的疊加一年你都賣不掉，而市中心40平的老破小2個月就能變現。
投資，是為接盤俠買房，接盤俠喜歡的房子才是真正的好房子！
03
戶籍放開、房價分化
今年下半年開始，三四線城市像是突然腦迴路清晰了一樣，後知後覺，突然集中宣布取消落戶門檻，放開落戶限制。
7月10日，山東省城鎮化工作領導小組制定的2019年重點工作是：全面放開建制鎮和中小城市落戶限制。
7月26日，廣西則宣布，除南寧和柳州兩個排名前兩位的城市之外，其它所有市縣全部「零門檻」落戶。
9月份，河南新鄉市、漯河市、山西晉城市放開戶籍限制。
9月26日，湖北宜昌市宣布全面取消落戶限制。並給落戶本科生、碩士生8-9折優惠買房。
9月29日，安徽宿州市宣布：全面放開城鎮落戶，取消一切門檻，並對在主城區購買首套商品住房的給予契稅全免。
為什麼三四線城市急切的加入搶人大戰，因為他們剛剛開始醒悟，現在國家數次發文，大力發展城市群、都市圈、中心城市，再不搶人，黃花菜都要涼了。
2016年，北京上海開始趕人，2018年，二線開始搶人，2019年下半年，三四線也加入搶人戰隊。
在不久的將來，除了北京和上海，落戶國內所有城市都將會「零門檻」、「無條件」，來去自由，隨心所欲。戶籍將會逐漸淪為出生、死亡、居住的登記制度，與人口遷移的權力徹底脫鉤。
戶籍制度的放開，人口的自由流動，直接的後果就是將來人力、財力、物力必將會從中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚，未來幾十年，中國的城鎮化發展，將是強者更強、弱者更弱、優勝略汰的一個漸變過程，城市的擴張和萎縮同在。城市分化不可避免，房價分化勢不可擋。
房價分化的結果就是：三四線房產靠政策漲，一二線靠需求漲。三四線靠政策創造需求，一二線靠政策壓制需求。三四線房價上漲是被動的，一二線是主動的。三四線房產是消費品，吃掉用掉住掉就不值錢了，一二線房產則是投資品，可住可租可賣還增值。
投資並長持哪裡的房產，不用我再贅述了吧！
以前，我們犯的最大錯誤，就是把人口當成負擔，認為人多是累贅，人多消耗糧食，人多佔用資源。計劃生育、戶籍制度、限制大城市規模，發展中小城市，種種政策都是如此。
直到現在，我們才開始意識到，原來人才是最大的財富，放開生育、放開戶籍、瘋狂搶人，才有可能將我們40年來高速發展的奇蹟繼續延續下去。
發現人的價值、順應人的選擇、尊重人的意願、維護人的尊嚴，才是我們最應該做的，逆潮流而行，勢必頭破血流！
04
城市群鄙視鏈
十三五規劃確定了我國現在有19個城市群。恆大研究院任澤平團隊根據我國城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造，測算出了2019-2030年各個城市群的住房需求量。
在這19個城市群中，未來10年住房需求量最大的第一梯隊城市群有6個，分別為長三角、長江中遊、京津冀、成渝、珠三角、山東半島，年均住房需求量分別為2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02億平米，佔全國總需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。
以上數據是個什麼概念呢？就是說未來10年長三角、長江中遊、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6個城市群的住房需求之和佔全國需求總量的69.1%，剩下的13個城市群僅僅只佔3成。不在這19個城市群的城市，需求量更是可以忽略不計。
這就是典型的二八法則，世界就是如此的殘酷，越是強大，上天越會把最好的東西強加給他。
如此之大的住房需求量，才是房價持續上漲的根本原動力。
所以，大家未來10年房產投資的城市，首選就是長三角、長江中遊、京津冀、成渝、珠三角和山東半島這6個城市群裡的一二線城市，其次才是環京、環滬、環深以及各個省會城市。
城市群概念也是近幾年高層才開始提的，但真正能夠稱的上城市群的也只有以上這6個。因為其它城市群內部根本不存在輻射、協作、帶動和組團，其實都是在蹭熱度濫竽充數罷了。
城市有鄙視鏈，城市群同樣也有，不夠強大的我們，能做的就是儘量讓自己處於鄙視鏈的前段。
05
未來20年，房屋價值歸零
近日，深圳南山區白石洲城中村拆遷，誕生1878個億萬富豪的新聞持續刷屏。
據了解，當地村民戶均物業面積為600平，超過1000平的有37戶。按照1:1.03的補償標準，7-10萬的單價，每戶拆遷家庭的資產將達到4200-6000萬元，有37個家庭的資產將接近1億元。
這幾天，在朋友圈還反覆看到一個成龍接受採訪的視頻：他說自己早年在北京看四合院，大一點的50萬一套，廁所在外面、沒有空調，自己當時根本看不上，但現在北京這樣的四合院可能10個億都買不到。
深圳白石洲城中村的房子，當年建的時候，成本一定不會超過50萬，而現在拆遷補償卻有5000萬。北京四合院房子的成本更低，但現在10個億你都買不到。
這就是房價的奧秘！
在北京上海，市中心的一手房價可以10萬，但旁邊的老破小隻賣6-7萬。其實，這3-4萬的差距就是新房子本身的建設成本，而老破小的房價就是赤裸裸的地價，房屋價值完全可以忽略不計（學區除外）。用公式表示更直觀：
老破小的房價=地價（樓板價）
一手房價=地價+建設成本
房屋價值從交房的那一天起就開始持續貶值，而房屋腳下的土地卻一直在升值。所以，20年以後，你房子的售價就只有土地價格，而房屋本身的價值就會趨近於零。
因此，我一直不建議大家投資豪宅就是這個原因，豪宅的土地和旁邊老破小的土地是等價的，貴就貴在建設成本上，而若干年後，豪宅開始折舊，漲幅跑輸大盤，而旁邊的老破小卻可以穩步上漲。
房產投資說到底，就是投資腳下的這片土地，以個人名義以有限的資金拍到了一塊國有土地。房子值不值錢，全都在這片土地上。
所以，精裝修、綁車位、恆溫泳池、酒店式物業等等這些附加條件，其實都是房產投資的大忌。
房產投資，切記一個原則：地段要買最好的，房子千萬別買最好的。
06
實操指南
一、2000-2010年，房產投資技巧是能買多少買多少；2010-2020年，房產投資技巧是能貸多少貸多少。
2020年以後，房產投資技巧則是買好城市的好地段。買接盤俠多的城市，買接盤俠多的地段，買接盤俠最喜歡的戶型。
二、房產投資將越來越局限於小眾，而不是大眾遊戲，不僅僅是由於價格門檻，而是因為房票門檻。
看到別人在投資深圳，你退而求其次投資鶴崗，這將是未來最大的笑話！
三、橫盤時代已經來臨，橫盤是炒房的末日，卻是剛需的天堂。橫盤兩年，差額為零，滿二的增值稅就可以省掉。橫盤就是停車，司機已經仁至義盡，能不能上車全看自己。
橫盤是國家給予我們最好的禮物，不可能為了少數無房戶，就把房價打回原形，所以一定要懂得感恩！
四、橫盤時代，就要死盯租金，租金多的，出租快的就意味著將來好賣，好賣就意味著增值更快。
五、上海沒漲，環滬就沒戲，北京沒動，環京根本不敢動。深圳沒起，莞惠就得躺平。想投衛星城，先看準一線趨勢，一線瘋漲之後開始調控了，你再入場衛星城不遲。
六、如果你手裡有品質一般，或者說有明顯缺陷的房子，記住2020年3-4月小陽春一定要混水摸魚，抓緊賣掉。
七、最近一段時間，三四線城市的調控很亂，有放鬆的，有收緊的，因城施策的政策，大家玩的都很溜。
比如：無錫公積金由「認貸不認房」調整為「認房又認貸」，個人最高額度由50萬降至30萬，家庭最高額度由80萬降至60萬。而揚州卻將公積金貸款額度從35萬調高至50萬。嘉興規定，已還清公積金貸款，再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度。
想要認清這些紛繁複雜的各地花招，只要記住：現在大漲的城市，都是陷阱！即可！
八、房價啟動前，在最後一個力度最大的鬆綁政策出臺後再入手，因為這才是房價最低點，而且成本最低。房價調控後，第一個調控政策出臺時，就要高位拋掉，最後一個銅板留給接盤俠賺，否則你根本拋不掉。
簡言之，就是最後買進，最早拋出。
九、像炒股一樣炒房，必定虧死。像炒房一樣炒股，才會盈利。要記住，股市賺錢了要換成房子，房子賺錢了要繼續換成房子。
十、2020年以後，投資大城市房產仍然是抵抗通脹、避免階級滑坡的主要渠道，但要注意兩點，一個是心態，一個是月供。
如果有賭博和暴富心態，我勸你趕緊收手。月供東拼西湊，以為熬一熬很快就能翻身，那麼我告訴你，你根本看不到明天的太陽。
順風加槓桿，一步登天，逆風加槓桿，刀山火海。只能維持2年以內的月供，都是玩火。
最後，我想讓大家認清這個社會的殘酷：越是貧窮的家庭，越是生活在社會底層的人，他們的後代，大概率還會是窮人。其實，我們奮鬥的目標無非就是：讓子女一出生就站在了別人的肩膀上！