商圈是商業地產行業最重要的概念之一。
作為改革開放的排頭兵，近十幾年來深圳經濟突飛猛進，商業空前繁榮，各市區內先後形成不少商圈。
然而提到深圳的商圈，無論是在網絡上查詢，還是人們日常聊天中，最常見的似乎那是那幾個耳熟能詳的名字，如東門商圈、人民南商圈，福田CBD商圈。
深圳傳統八大商圈
但其實，這些商圈的形成已有年代，甚至隨著時間的推移，其中一些漸顯「過氣」之跡象。與此同時，在購物中心遍地開花的情況下，一些新的商圈逐漸誕生。
比如，據筆者觀察與研究，這幾年，在福田區上下沙及車公廟片區，購物中心漸增，且接下來幾年內還有多個項目即將開業。其實這一片區已然形成一個商圈，且在不久的幾年內，商圈規模及影響力還將加大。
下面我們來看看該片區的一些基本面。
地理位置：這一片區位於福田區，片區南部所屬的紅樹灣大金沙片區與深圳灣等周邊片區共同構建成為全球最具競爭力的世界級濱海CBD。
交通：公路方面，該片區內北接深南大道，中間橫貫濱河大道(深圳三大主幹道中的兩條)，而西側則緊鄰京港澳高速。地鐵方面，北有深圳最大的地鐵樞紐車公廟站(4線交匯)，南有7號線上沙站，中間則有9號線下沙站。
圖中三條黃色粗線即為深南大道、濱河大道、京港澳高速
人口：車公廟約有20萬商務人群，上下沙有超20萬常住人口，片區兩公裡輻射範圍內日均活躍人群超過80萬，並且10分鐘車程可達世界之窗、歡樂谷、錦繡中華等全市著名旅遊目的地集群，每年吸引遊客超過5000萬人次。
總之，無論是地理位置，還是交通條件，以及人口與消費力，這一片區均相當可觀，承載一個大型商圈綽綽有餘。
從上圖可知，以濱河大道南邊的KK ONE（已開業）及緊鄰的中洲灣C FUTURE city（未開業）為中心，1.5公裡範圍內，片區內目前已有9個大中型商業項目（包括規劃中的）及一條步行街，商業形態非常豐富。
下面，我們具體梳理一下上表內的商業項目。（按開業時間順序排列）
東海城市廣場
在本文所涉商圈的各商業項目中，東海城市廣場最早開業。項目2005年竣工，2007年6月開業，原名叫「東海購物廣場」，後改成如今的名字。
東海城市廣場從地下一層至地上五層，共六層。以餐飲及休閒合家歡為主力組合，面積合共約55，000平方米，業態包括超市、電影院、餐飲、各式休閒服裝及時尚精品。 代表性品牌有太平洋影院、百佳旗下精品超市TASTE、麥當勞、太平洋咖啡、永和大王等。
值得一提的是，東海城市廣場定位於做「一站式兒童成長體驗中心」，因此，商場內有不少親子、教育類業態，如七田真、楊梅紅美術培訓、傑奧天才、鄧肯舞蹈學校、藍天教育、瘋狂家族兒童俱樂部等。
豐盛町
2009年開業的豐盛町是深圳有名的地下商業街之一。項目北側從財富廣場到萬軒國際，南側從有色金屬大廈到大慶大廈，東西全長500米;共分ABCD四個區，共設三層，負一層為下沉式露天街區，負二層與深圳車公廟地鐵站四個出入口融為一體，負三層為設備房。建有22個出入口串聯起周邊19棟寫字樓和3座星級酒店，D區負二層與東海商務中心無縫連接。
值得一提的是，豐盛町位於深圳市寫字樓群最為密集的商務辦公區，以豐盛町為中心的1平方公裡範圍內，商務寫字樓面積達320萬平方米，這裡活躍著50萬白領形成了高端消費人群，為步行街帶來巨大的消費人潮。(北側為深圳知名的東海花園、香榭裡花園等香蜜湖豪宅區。)
豐盛町雖面積不大，但業態相當豐富，包括酒吧、中西餐飲、特色餐廳、數碼產品、電玩模型、特色店、精品店、服裝配飾、箱包鞋帽、鐘錶首飾、運動用品、生活便利等，不過品牌檔次偏中低端。
十畝地
十畝地位於連接深南大道與濱河大道的泰然九路上，建築上採用多個盒子拼接的創意藝術形式，經營空間上，設計者打破傳統格局，實現了內外雙擺位的商業格局。
項目初始計劃打造成集餐飲、娛樂、休閒、創意辦公、運動為一體的13萬平方米的超大型商業休閒公園，其中包括一個2萬平方米的美食酒吧廣場(封閉式商業)。
目前看來，還是以美食餐飲類業態為核心。主要商戶有芭依珊、網魚網咖、逸塔、同仁四季等。此外園區還配有羽毛球館，足球場，籃球場以及網球場等場館。
KK ONE
KK ONE是京基百納集團繼KK MALL之後於深圳市中心區域打造的又一大型購物中心。項目是下沙綜合體濱河時代廣場的核心商業部分，商業建築面積約10萬平方米，分南區北區，共五層，分別為地下一層，地上四層，停車位約2000多個。
作為本文所涉商圈內最主要的項目之一，KKONE以年輕時尚為主題，商業定位為「時尚潮流購物中心」，集時尚潮流購物、特色餐飲、休閒娛樂、生活配套於一體。項目可輻射上沙村、下沙村、沙嘴村、新洲村、車公廟片區。
值得一提的是，2016年5月KK ONE開業時，曾因引進周杰倫在內地的首家直營餐廳「Mr. J Diner」而風靡一時(目前該餐廳已撤出)。開業至今三年內，KK ONE不斷調整優化，人氣越來越旺，今年上半年商場於地下一層打造了時尚潮玩主題街區「ONE 街」。
商場內主力店有星美國際影城、blt精品超市、優衣庫、MJstyle、東方時代健身等。其他代表性品牌有星巴克、柰雪、西西弗書店、海底撈、樂凱撒披薩等。
東海繽紛天地
東海繽紛天地是深圳東海集團在車公廟區域打造的另一大商業項目。商場共4層(地下2層和地上2層)，總建築面積約5萬平方米，項目連接超甲級寫字樓(東海國際中心A座、B座兩棟寫字樓)、五星級酒店(英國朗廷酒店)及亞洲第一高豪華私人領館。
東海繽紛天地定位於「城市中軸優尚生活購物中心」，首創「城市優尚生活」概念，業態包括主力店、品牌零售、特色餐飲、美容家居與生活配套等。代表性品牌有柰雪、星巴克、翠華餐廳、江南廚子、G2000、7-11、馬克華菲、blt精品超市等。
歲寶百貨
2005年12月31日開業的歲寶百貨花好園店是歲寶百貨第一家大型綜合性百貨超市店。經營面積13800平方米，共2層，以大型綜合性百貨超市為定位，兼有服裝、床上用品、運動衣鞋、家電等百貨類商品。
2018年6月19日，歲寶百貨控股(中國)有限公司發布公告，宣布與盒馬科技就盒馬鮮生超市訂立戰略合作框架協議，於2018年7月1日起兩年內，分三階段將歲寶超市改造成盒馬鮮生超市。 其中就包括本文所涉商圈的歲寶百貨(花好園店)。
2019年3月，經過半年多的改造，歲寶百貨重新開業。2樓為盒馬鮮生，一樓為餐飲、零售、配套類商業業態。
BO SPACE
BO SPACE是博今商務廣場的配套商業，項目與KK ONE一街之隔，無縫接駁地鐵9號線下沙站。
BO SPACE由荷蘭鹿特丹MarKthal項目主創操刀，秉承小而精的設計理念打造。項目商業面積約3萬平米，集餐等飲、生活美學、零售等業態為一體，力求全面滿足消費者購物、餐飲、休閒、商務接待、自我提升等多方位需求。
據了解，項目計劃於2019年12月開業。
佐阾沙嘴購物中心
佐阾沙嘴購物中心是綠景地產旗下社區商業產品線「佐阾」的又一新項目，位於金地深港創新產業園和福田南片文化藝術創意產業集聚區，南靠福榮路，距地鐵7號線福田體育公園站約300米。項目商業建築面積6萬平方米，停車位約2900個。
目前項目尚在招商狀態，需求業態有百貨/超市、服裝/服飾/皮具、餐飲/食品、娛樂/休閒、珠寶精品、家具/家居/家電、化妝品/美容美髮/個人護理 、生活配套服務等。
中洲灣C Future City購物中心
(項目名待定)
中洲灣C Future City是中洲集團在大金沙片區規劃打造的超過300萬㎡的創新型城市綜合體，包括住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業等多元業態。
其中總計16萬㎡的商業被設計為集中式shopping mall和開放式公園街區相組合的形式，規劃了10大藝術獨棟、10大主題廣場、7大藝術中心和近3萬㎡城市最大植物花園。
秉承把「藝術的靈思與科技的魅力，釋放和滲透到普通人生活的空間裡」的理念，中洲灣C Future City的商業項目融匯商業、藝術、科技、人文、設計等多種元素，並邀請各領域內全球頂級機構一起打造項目。
建築設計方面，項目與AEDAS凱達環球、CCD鄭中等國際頂級設計團隊合作;品牌視覺方面，與北歐頂級品牌設計團隊SDL合作;藝術方面與日本teamLab等國際華新媒體數字藝術團隊合作;科技方面，與矽谷科技公司、騰訊等科技創新團隊合作……
目前項目正在建設中，預計2021年年末開業。根據項目的體量、理念等可以看出，中洲灣C Future City購物中心不僅將成為本文所涉商圈內的核心商業，亦很有可能成為深圳的一張新商業名片。
上下沙步行街
作為深圳最著名的城中村集中地之一，上下沙居住著非常龐大的人口，這裡本地人與外來人混居，新式高樓大廈與舊派民居民房交錯，別有一番風情。
而縱貫上下沙的那條步行街兩邊，街鋪鱗次櫛比，業態「森羅萬象」，充滿了煙火氣。上下班高峰期，這裡人潮洶湧，比肩接踵，平常時候也格外熱鬧。
結語
「城由市興」。城市的繁榮離不開商業的發展，而商圈的興衰則是城市商業「新陳代謝」的一部分。在傳統商圈逐漸由成熟走向過時的同時，新的商圈慢慢興起，不斷將城市商業發展的波浪向前推進。
當然，本文僅是一種觀察與猜想，不作定論，至於文中所談商圈的範圍、包含的項目乃至商圈名稱，尚待政府部門及相關專家進一步確定。但不論如何，從現狀來看，這一片區已是雖無商圈之名，已有商圈之實。且相信隨著接下來幾個項目的陸續開業，其影響力與輻射範圍還將進一步擴大。
（來源：銥星雲商 王海龍）
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