44.72億元！一個競買人，一分鐘成交，一個沒有玩家作陪的「獨角戲」。
南京河西海峽城首幅出讓地塊NO2011G07(下稱G07)，由於體量巨大，拍賣前早已貴為河西新「地王」，一再增加的嚴苛競買條件也讓「地王」飽受內定爭議。
沒有黑馬，沒有爭奪，以世茂集團為代表的聯合體毫無懸念地以底價拿地，讓對「地王」字眼有著無比獵奇心理的觀眾頓時覺得索然無味。
出讓門檻臨時提高
3月3日下午，所有的目光都聚焦在G07地塊上，距離拍賣會還有40多分鐘的時候，南京國土局拍賣大廳裡已擠滿了20多家媒體記者，等待著見證「地王」的誕生。
一位在現場觀摩的媒體人士向時代周報記者表示，「現場很多記者提前來的，等了很久。除了國土局工作人員和一群記者外，在大廳的競買席位上，競買單位的人很少。當天另外一塊地也同時出讓，主持人宣布兩幅地塊同時以底價成交，整個過程也就一兩分鐘，當宣布這塊地被蓋世控股有限公司、碩富有限公司、佳銘投資控股、河西新城區國有資產有限公司組成的聯合體拿下的時候，大家都一頭霧水，不知道這是什麼來頭，事後才知道是世茂的「馬甲」。他們派出的兩個工作人員趁亂悄悄溜走了。這個場面頓時讓圍守的記者們滿臉失望。
G07地塊於2月1日首次掛牌，據公告顯示，該地塊位於東至淮河路，西至天保街，北至揚子江大道，南至江東南路，佔地面積達 340991.9 平方米，為一幅商住兩用地塊，綜合容積率 2.76，起拍價44.72億元，樓面地價 4752 元/平方米。
該地塊明確了出讓附加條件：地塊中的辦公用房2/3隻能銷售或租賃給臺資控股的高科技企業，並經河西指揮部同意；商務辦公與住宅項目須同期開工，同步建設。此外，規劃要點尚未確定，開發建設按規劃局最終審批方案執行。但這依舊吸引了多家地產商的關注。
但在出讓前三天(2月28日)，南京市國土局突然發布補充公告，添加了新的競買門檻：競買單位應熟悉臺資高科技企業，並具備引進臺資高科技企業入駐海峽城的運作能力；競買單位在報名前應提交一份關於引進臺資高科技企業入駐海峽城的招商方案，詳細說明在引進臺資高科技企業方面的運作思路，該方案在報名前須提交河西指揮部會同相關部門審查。
對此，網博機構總經理孫海表示，「定向供應的意圖很明顯，臨時對出讓條件進行增補，是防止其他開發商攪局。」
「這樣一來基本上沒有懸念了，除非之前早有準備的世茂集團，別的開發商要臨時出招商方案也來不及了。」世聯地產(18.28,-0.06,-0.33%)策劃經理王菊芬坦言。
事實上，G07地塊位於河西今年重點推進的「六城兩中心」建設的重點項目之一海峽城內。南京海峽城項目早在去年「臺灣周」期間，就與由世茂集團牽頭成立的海峽建設投資有限公司(下稱海峽建設)籤訂了意向協議，該項目總用地面積計劃約323萬平方米，建成後將引進不少於500家企業入駐。
出讓條件疑為量身定製
海峽建設投資有限公司於2010年成立，擬籌資100億美元，初步集資10億美元。主要股東包括香港世茂集團、恒基兆業、新鴻基地產以及遠雄集團和臺灣的東元集團等。
「我們希望能夠聚集兩岸最具實力的房地產企業及產業園開發商，整合各股東公司在不同物業開發方面的豐富經驗、客戶資源、資金實力以及專業團隊，合作開發較具規模的地塊。根據海峽建設的參股方案，世茂集團將起主導作用，而遠雄集團作為臺灣企業中的領頭羊，可以算是第二大股東。在合作方式上，主要的業務會由世茂集團來操作，其餘公司參與。我們攜手世茂集團成立海峽建設，正是看好世茂集團擁有的大量土地信息，遠雄希望與之合作，為未來獲取二級開發土地贏得優勢。世茂集團還擁有良好的政府關係，而遠雄則擁有項目開發的專業經驗。」此前，遠雄房地產開發集團(中國)有限公司董事長李至春在接受媒體採訪時吐露。
巧合的是，G07地塊在出讓公告中要求競買方提交臺資高科技企業方面的運作思路，這一條款對這個兩岸的聯合體無疑是「小菜一碟」。
世茂集團副總裁卓亞嵐向時代周報記者表示，海峽建設由10家企業組成，世茂集團有一個定位清晰的細分市場，即雲端產業集群計劃，將瞄準臺灣軟體業及高科技信息產業的產業轉移機會，在海峽西岸及中西部地區投資建立臺商經濟集中區，引入先進位造業。
「海峽城使參與的企業更緊密了，有資金紐帶在這裡，產生利潤會更快，我們的項目落地，招商就落地，利潤立刻就有了。建的時候就已經定下，肯定能確保建成500家企業進來。招、拍、掛這個市場是公開的，雖然設置了引入臺資的門檻，但其他企業仍然可以競爭，我們的方案早就做了，我們比別人超前，這就是我們的優勢，其他企業即使能學，也只能落在後面。」卓亞嵐說。
對於內定一說，南京市國土局相關人士予以否認，稱G07地塊出讓條件中的條款，以及補充公告中新增的條款，都是符合土地招拍掛程序的。另外，補充公告中新增的條款，也是在河西指揮部的要求之下，並經過南京市政府同意後才增補的，體現了政府對土地開發的引導。
據悉，海峽建設除了南京海峽城項目已正式拿地，意欲投資500億元打造囊括研發基地、生態居住等的新型經濟開發區外，還分別於2010年6月和10月，與福建平潭、成都籤訂合作框架協議，向福建平潭綜合實驗區海峽城項目投資150億元，打造一個集旅遊、商務及配套居住於一體的現代化濱海城市綜合體，向成都市蓉興區海峽城項目投資320億元，定位為綜合性的國際商旅生態城。此外，還準備在天津、青島、西安、寧波等主要城市積極拓展，尋求更多適合的投資發展機會。
卓亞嵐表示，「目前，除了南京海峽城項目外，其他的都要走招、拍、掛的程序。南京此次拿下的地塊也僅是整個項目的十分之一，後續還會繼續拿地。」
按照公告，福州市平潭島綜合實驗區的金井灣組團區域內總佔地約76.4萬平方米的8幅地塊將於3月13日拍賣，起始價為8.093億元，該地塊將建平潭海峽城。
與南京海峽城相比，平潭海峽城的出讓條件更加苛刻，更為「量身定做」留下了口實。
新債償舊債頻融資
然而，多個海峽城的同時運作，也讓人對世茂集團旗下的世茂房地產的資金狀況捏了一把汗。
世茂房地產披露的截至2010年12月31日12個月之未經審核的營運資料顯示，集團於2010年全年合約銷售額達305億元，同比增加36%。2011 年銷售目標為360億元以上。截至2010年年底，世茂房地產握有135億元現金。
卓亞嵐告訴時代周報記者，作為雲端產業集群的運作平臺，海峽城是一個獨立的品牌單獨運作，這跟世茂本身開發的旅遊地產、綜合體等區分開來。「我們對這個模式很有信心，目前地方政府很喜歡培養第三產業，但必須有基礎拉動，我們選擇進入相對冷僻的或不是很發達的城市，先要解決當地民眾再就業問題，有收入了才能促進第三產業，促進消費。從政府來說，第二產業稅收比較穩定，可以通過高新產業的培育服務第三產業。這是我們做海峽城的動力。」
動輒上百億的多個海峽城項目如果同時上馬，世茂房地產資金是否會顯得捉襟見肘？對此，卓亞嵐解釋，海峽城的項目都是滾動開發的，而且每個項目單獨成立項目公司，各個股東會根據自己公司的戰略方向進行投資，「各項目中，世茂並不一定是出資最多的。」
即便有多個合作夥伴，世茂仍面臨著資金壓力。3月2日，世茂房地產宣布，已與摩根史坦利和渣打銀行就3.5億美元的優先票據訂立購買協議，票據的發售價為本金的100%，利息自2011年3月8日按年利率11%計算，2011年9月8日開始每半年期末支付。
公告顯示，世茂房地產借新債償舊債，「擬用票據所得款項贖回其2006年浮息票據未償還本金的部分，以及償還其他現有債務、為現有及新增物業發展項目提供資金，以及用於一般企業用途以加強流動資金狀況。」
世茂房地產一直以來融資手段不斷。2010年5月14日，世茂房地產與多個金融機構組成的銀團籤署4.60億美元等值3年期有擔保定期貸款融資。2010年7月28日，世茂房地產第二次成功發行總額為5.00億美元的高息票據。2010年，世茂房地產的淨負債率由2009年的52%上升至75%，申銀萬國預計，2011年，世茂房地產淨負債率將上升至80%。
對於此次世茂房地產票據融資，標準普爾將其展望評級由「穩定」降至「負面」，瑞士信貸則將世茂房地產的評級從「優於大市」下調至 「中性」。同時把世茂房地產的目標價從15.15港元下調至12.00港元。
「世茂房地產去年業績並不差，現金回流很理想，目前沒有太多資金壓力，今年前兩個月合約銷售額達到43.27億元，同比增加20%。內地銀行對房地產開發貸款收緊，因此世茂房地產會選擇高達11%的利率用票據去融資，這是目前很普遍的現象。雖然現在沒有太大問題，但限購令作用下，如果未來兩三個月銷量下降，就有很大問題，賣樓情況不好，影響經常性收益，對現金流造成壓力，每年的利息還得還，必須降價出售，全年業績或存壓力。」泓福證券資產管理執行董事鄧聲興告訴時代周報記者。
鄧聲興直言，未來海峽城可能會成為一個非常大的利潤增長點，但要在兩三年以後才能貢獻利潤。記者 姜燕
來源：時代周報
責任編輯：李欣