人們還未從去年世茂掀起的5家世茂廣場、4家世茂百貨、4家影院、2家樂樂城的開業狂潮中回過神來,大老闆許榮茂又開始了新一輪大手筆的「倒騰」。這一次,世茂與「造城」聯繫了在一起。
僅半年多的時間裡,世茂集團新添了多個超大規模項目,速度之快,出手之大,令人咂舌。成都項目,總建設面積1200畝,總建築面積約320萬平方米,總投資320億元,預計一期投資32億元;福建平潭項目,啟動區規劃佔地約9800畝,首期投資總額達150億元,擬用3年時間建成;南京項目,總佔地面積約為323萬平方米。且有多個類似項目正在前期推進中。
這場「造城秀」背後的商業秘密,是一個叫「海峽建設投資有限公司」(以下簡稱「海峽投資」)的運作平臺。世茂則是這個平臺的第一大股東和指揮者。而這些由世茂挑頭,海峽投資建設,在國內各省迅速圍合起來的巨大「城池」,叫做「海峽城」。
合謀
世茂曾經以住宅、商業地產和旅遊地產為主體,依靠「三駕馬車」奔騰的企業發展戰略。然而,許榮茂的胃口並非只有這些,他要染指工業地產,再引進一駕馬車。
「世茂集團一直強調多元化發展思想,包括融資渠道也包括產品研發,不斷開發新的利潤增長點。進入工業地產領域正是這種思想的結果。」華夏柏欣(北京)經營管理顧問公司執行董事鄧俊文稱。
初涉工業地產領域,世茂集團為自己選擇了一個定位清晰的細分市場——瞄準臺灣軟體業及高科技信息產業的產業轉移機會,在海峽西岸及內地中西部地區投資建立臺商經濟集中區、高端產業園區,並引入先進位造業及信息軟體產業。為此,世茂還給自己的工業地產事業起了個非常浪漫唯美的名字:雲端產業集群,其「飄落於地」的產業園項目,便是龐然大物——海峽城。
市場既定,世茂也立即為自己這一計劃的實施精心選擇外援,聚集了「各路豪傑」。
2010年4月,作為雲端產業集群的實施平臺,投資100億美元的海峽投資在香港註冊成立。除了大股東世茂,其他主要股東更加身份顯赫:恒基兆業、新鴻基地產及臺灣遠雄企業集團、東元集團等,兩岸三地最具實力的房地產及產業園開發商齊聚一堂。
許榮茂認為,世茂的投資發展計劃已經做了調整。以往主要靠住宅,現在會多涉及商業、旅遊、以及高科技產業。「對於高科技產業,我們自己不大會搞,所以世茂選擇與臺灣、香港等公司合作,而臺灣的兩個合作者遠雄以及東元,都是在臺灣做高科技產業規模最大的公司。」
據悉,在臺灣招商能力最強的遠雄,其招集的高科技產業幾乎佔市場份額的80%~90%.另一個合作夥伴東元,南港軟體園是其一手打造。所以,兩家在高端產業園的開發方面都很有實力。許榮茂透露,由於雲端高科技技術群,現在海峽城也與臺灣交通大學、臺灣中華電訊公司合作開發高科技產業。
「雲端產業集群會讓世茂和各股東之間成為更加緊密的利益夥伴。」世茂集團副總裁卓亞嵐說道。「股東公司及更多合作者將與世茂建立起」捆綁合作「的關係,海峽城建到哪裡,它們就到哪裡布局。」
至於合作模式,許榮茂稱,「海峽投資是幾家公司共同合作投資合辦的,是一個獨立的公司,獨立運營,並非由我們控股,與世茂房地產的團隊是分開的。但股本金是世茂一定要給的,其他的發展要靠海峽城自己融資。當前,海峽城第一期準備籌集11億美元,但這11億美元是根據項目的發展來推進,目前我們拿到的南京、平潭兩個項目,預計今年可以佔股東投資約5億美元。」
那麼,各合作方是怎樣參與投資的?許榮茂表示,世茂房地產在海峽城項目當中所佔的比例是分期來看的,因為每一期大家的投資比重不同,到目前為止,世茂房地產所佔的比重較大些,達到49%,不排除該數值會隨著項目的取得出現調整。
「我們希望能夠聚集兩岸最具實力的房地產企業及產業園開發商,整合各股東公司在不同物業開發方面的豐富經驗、客戶資源、資金實力以及專業團隊,合作開發較具規模的地塊。根據海峽建設的參股方案,世茂集團將起主導作用,而遠雄集團作為臺灣企業中的領頭羊,可以算是第二大股東。」遠雄房地產開發集團(中國)有限公司董事長李至春在接受媒體採訪時介紹道。
「在合作方式上,主要的業務會由世茂集團來操作,其餘公司參與。我們攜手世茂集團成立海峽建設,正是看好世茂集團擁有的大量土地信息,遠雄希望與之合作,為未來獲取二級開發土地贏得優勢。世茂集團還擁有良好的政府關係,而遠雄則擁有項目開發的專業經驗。」
目前,海峽投資各主要股東公司已經分別抽調開發規劃、建築設計、招商行銷及運營管理等領域的管理人員和專業團隊,推動該公司的日常運作和綜合管理。這與世茂集團的商業地產運營模式類似。
卓亞嵐表示,世茂集團商業地產項目都是「項目落地、招商結束」。項目規划過程中已經在戰略合作夥伴中招商完畢,項目的建設多為量身訂做。優勢在於避免較長的回報期,儘快成為新的利潤增長點。
圍城
「海峽城可以看做是公司在今後發展中的一個核心品牌。」卓亞嵐對媒體宣稱。
在體量龐大的「海峽城」裡,除產業集群的開發區外,還將在周邊進行配套設施的建設,包括總部基地、創智研發中心、會展酒店及配套商業、生態居住等。
另據世茂集團方面透露,除雲端產業集群外,海峽建投還將集合各方的資金、技術、管理及人才等資源,用於兩岸城市建設、先進位造業、現代服務業等領域的投資與運營。未來可能尋求機會投資臺灣的基礎設施建設、文化創意和生態旅遊等領域。
許榮茂為此曾指出,海峽城的運作與單純的地產開發不同,強調在開發商業地產同時,運用行業優勢將配套的金融、商業會展等項目一併推進,有助於降低地方政府在招商方面的成本。卓亞嵐也表示:「我們對這個模式很有信心,這是二三線城市目前最需要的模式,先解決勞動就業問題,再帶動第二產業,才能真正推動第三產業的發展。」
在2010年6月,平潭綜合實驗區管委會在福州與海峽建設投資有限公司籤署了《平潭海峽城項目戰略投資合作框架協議》。據了解,該項目被稱為平潭海峽城,位於海壇島南側,火燒島區域,北鄰海峽一角,南鄰規劃中的客貨滾裝碼頭,西鄰海壇海峽,東為國際休閒旅遊區。
平潭海峽城項目首期投資總額達150億元人民幣,擬用3年時間建成。其中,佔地約9800畝的啟動區規劃以旅遊、商業及配套居住新城為主要內容,擬建設集旅遊休閒區、綜合商務園區及配套居住示範社區等為一體的現代化濱海生態城市綜合體。其後期將另規劃投資產業區、教育區及其他配套。
不久後,許榮茂在成都市一投資說明會暨項目籤約儀式上,正式宣布海峽建設投資將斥資320億元在蓉興建成都海峽城項目。
據悉,成都海峽城項目位於該市新客站片區,總建設面積1200畝,總建築面積約320萬平方米。總體定位為集總部經濟及研發基地、現代服務業和生態居住為一體的國際商旅生態城。預計一期投資32億元。
面對各個海峽城巨額的投資,不少業內人士認為,海峽城應屬於世茂集團的中長期投資,預計其兩年內暫時不會產生收益。因此,市場上傳出一片對世茂資金狀況的質疑聲。
據世茂房地產披露的營運資料顯示,集團於2010年全年合約銷售額達305億元,同比增加36%.2011年銷售目標為360億元以上。截至2010年年底,世茂房地產握有135億元現金。
而南京、平潭兩地塊的競買,就需要世茂支付一大筆資金,未來世茂還需面臨相當龐大的後續開發投資。僅平潭「海峽城」項目首期投資總額就高達150億元人民幣,在此之前,世茂還有一個超過300億元投資的成都海峽城項目在建。
日後,世茂還會有更多類似規模的海峽城項目一一上馬。據了解,海峽投資還在天津、青島、西安、寧波等主要城市積極拓展。
卓亞嵐對此解釋道,海峽城的項目都是滾動開發的,而且每個項目單獨成立項目公司,各個股東會根據自己公司的戰略方向進行投資,「各項目中,世茂並不一定是出資最多的。」鄧俊文也認為,世茂開發海峽城是有節奏規劃的,動輒上百億的多個海峽城項目不會同時上馬。
而鄧俊文表示,世茂的資金並不會太過於捉襟見肘。既然世茂集團商業地產項目都是「項目落地、招商結束」,即項目的建設多為量身訂做,那麼在海峽城的運作中,也可能會採用這種模式。世茂作為土地一級開發商,將定製、規劃好的土地賣給遠雄等幾位股東。「幾塊地出去了,錢就不緊張了而海峽城最後很可能上市。」
融資
據悉,世茂房地產一直以來融資手段不斷翻新。2010年5月14日,世茂房地產與多個金融機構組成的銀團籤署4.6億美元等值3年期有擔保定期貸款融資。2010年7月28日,世茂房地產第二次成功發行總額為5億美元的高息票據。
3月2日,世茂房地產宣布,已與摩根史坦利和渣打銀行就3.5億美元的優先票據訂立購買協議,票據的發售價為本金的100%,利息自2011年3月8日按年利率11%計算,2011年9月8日開始每半年期末支付。
公告顯示,世茂房地產借新債償舊債,「擬用票據所得款項贖回其2006年浮息票據未償還本金的部分,以及償還其他現有債務、為現有及新增物業發展項目提供資金,以及用於一般企業用途以加強流動資金狀況。」
世茂旗下另一上市公司——世茂股份的2010年銷售業績中顯示,公司實現營業收入45.69億元,同比增長330.5%;實現淨利潤10.27億元,同比增長362.7%;歸屬於母公司的淨利潤8.74億元,同比增長324.2%.此外,世茂股份全年實現合同籤約額54.31億元,合同籤約32.93萬平方米;實現物業銷售收入43.33億元,銷售結算面積23萬平方米;實現非銷售物業的營業收入2.34億元,同比均有大幅上漲。加上商業地產的熱度不斷升溫,踏入2011年,世茂股份意欲實現銷售的翻倍增長。
世茂股份稱,2011年公司計劃實現合約銷售80億元,合約銷售面積達到59萬平方米及新增經營性物業6萬平方米。「2011年經營性業務(租金)收入將會提高至佔銷售總收入的7%-10%.公司會把淨負債率控制在30%左右。」世茂股份董秘羅瑞華說道。
資金方面,目前世茂股份的淨資產負債率不足30%,並手持超過40億元的貨幣資金。「加上未體現在帳上的約13億元應收預售款,完全能滿足日常經營的資金需求。」世茂股份財務長陳汝俠稱。
據悉,世茂股份預計在今年年底前將達到10家影院、75-100塊銀幕,開業10家親子樂園「世天樂樂城」。「公司的總體方針仍是以商業地產開發為主、集商場經營、百貨、影院和兒童事業等多元業態經營的發展模式,使得公司在中長期的未來創造多個利潤增長點,以確保公司的可持續增長和發展目標。」羅瑞華說。
從2010年5月到今年1月,世茂股份四次信託融資,前後共計21億元。羅瑞華曾指出,信託融資主要是出於對項目開發、項目建設時資金儲備的考慮。但也有分析師認為,剛嘗試轉型的世茂股份這兩年正處於項目的集中投入期,資金需求量很大,選擇信託融資可能也許是一種謹慎的考慮。
據了解,2010年世茂股份還嘗試通過其他渠道融資。陳汝俠透露,為了加速商業地產的發展,除了採用銀行及信託等傳統性的融資方式以外,目前正積極的開拓新型的融資方式,不斷探索並借鑑國際成熟的商業地產開發運作模式。
2010年7月,世茂股份全資子公司北京財富時代向海爾家居、海爾財務集團籤署買方信貸借款合同,海爾財務集團向財富時代提供3.5億元借款,期限12個月,借款利率為央行同期貸款基準利率上浮5%.另據媒體透露,今後「海峽城」項目中的商業地產很可能由世茂股份負責開發運營,這將極大提升世茂股份的開發規模和資本實力。
分拆
就在世茂集團打造「第四駕馬車」的同時,另外一駕「馬車」也在「改轍」。
由「酒店」擴充為「旅遊地產」的業務板塊,世茂有意在明後年將其進行資源整合,單獨上市。
在許榮茂口中,一貫稱為「酒店」的「第三駕馬車」改成了「旅遊地產」。他認為,酒店本來就屬於旅遊範疇。今年在酒店資源的基礎上,集團將「世茂嘉年華」系列產品與其進行資源整合,集合會展、主題公園、健康產業等,形成更大意義上的旅遊產業。
此前酒店業一直是世茂集團發展的重點。目前世茂集團已經擁有在上海的3家五星級酒店,佔據上海豪華酒店10%以上市場份額。此外,目前正在動工和設計的酒店就有20多家,其中13家與國際酒店巨頭洲際集團和希爾頓集團籤署了管理合同。
據世茂集團提供的數據,預計到2015年前後,世茂旗下將有近30家國際和自主品牌酒店開業,擁有客房1萬餘間。世茂集團的酒店業務目前在上市公司世茂房地產之內,不過,自2006年起,世茂集團就提出要把酒店業也分拆上市的想法。
許榮茂稱:「包含酒店公寓、主題公園、高爾夫、養老公寓在內,旅遊地產的市場潛力很大,與旅遊相關的業務世茂都將納入旅遊板塊,所以我們非常看好旅遊地產產業,也希望能將該產業獨立上市。」
2011年,世茂給旅遊業務定的目標為70億,而許榮茂預計,2012年世茂的旅遊業務的收入可達到百億以上,並且每年都可能會實現翻番的增長。