我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐您好！總是能聽到要徵收房產稅的消息，對此，房姐怎麼看？
回答：很多人認為房價要跌，理由房產稅就要開徵了。實際上，任何有點經濟學常識的朋友都知道這個邏輯很荒謬，站不住腳。關於這個稅，我們的觀點是：不過於擔心；不過於強調。
這個稅的施行，首先面臨諸多需要解決的問題：
1.這個稅如果要施行，必然需要立法，而針對個人產權的徵稅，與當前憲法相衝突；
2.如果通過立法施行這個稅，從草稿到公布，中間需要大概3-5年的時間；
3.不同城市之間的差異巨大，不同家庭和地區的房價，經濟情況差異不允許這個稅變成「一刀切」的條款，必然成為地方化的制度設計。
4.最重要的一點，是這個稅面臨的經濟問題：人的任何行為，都要符合經濟的規律，即使是稅收也不例外；是否要收稅，怎樣收稅，背後是對投入和產出的衡量；而稅收越嚴格，徵收的成本就會越大。
上世紀五十年代，美國的最高稅率曾經一度高達90%；結果是，徵收超過一半的時候，就開始收不上來了。很多人為了躲避高額稅費，乾脆就選擇不工作了。為什麼我國取消農業稅，因為農業稅的徵收成本極高，北京徵收8000萬的農業稅，直接的徵收的成本就高達6000萬，這個數字沒有計算中間的人員犧牲成本。
根據上海的情況，這個稅目前仍然是一筆虧本的生意，在經濟層面上，仍然面臨諸多的困難。
提問：房姐好，要是早點認識你就好了，感覺自己之前的投資失敗了。。。目前剛入手一套南湖水域學區房自住，三代同堂，娃娃2歲，貸款95萬，月供7700(落戶不滿6年，一年級可能要調劑到其他學校上學)。早兩年在梅苑小區二期入手80平老破小（不知道有沒拆遷規劃），對口梅苑小學，目前市值165w，貸款60W。奧山世紀城有套40平純住宅，市值85W，無貸款，過戶到了爺爺名下。想諮詢目前該怎樣置換，調配才能收益最大化，是賣兩套在武漢換一套優質的嗎？有推薦樓盤嗎？還是賣一套到太倉，湖州等位置全款買第三套？
回答：你好，梅苑小區目前來看沒有拆遷計劃，體量大，房齡不算太老，地價不便宜。梅苑地段還不錯，生活方便，配套齊全，地段也不差。但是屬於富人不去，中產小白領挑剔，政府也沒賣地炒作的動力。未來也會跑輸大勢。建議出手梅苑，裂變2套低價潛力盤做投資。
奧山世紀城小戶型比較佔房票，加上沒有槓桿，未來漲幅算不上理想。可以考慮出手裂變。流動性最好的面積段在90-130之間的三居。自住在南湖好了，剩餘子彈都用來投資。武漢投資回報率最大的板塊，見知識星球內部分享。
太倉人口不到100萬，沒有人口淨流入，騎車20分鐘可以跑完主城區，這裡投資是沒有價值的。唯一可以期待的是未來會被規劃為新區，但是現在看來規劃遙不可期。湖州天生區位差，嘉興都沒能起來，光靠一個高鐵，不會有機會。上海和長三角的省會城市更有投資價值。
投資不要用全款！
提問：房姐好，能否點評一下成都樓市，有投資空間麼？
回答：成都是一座不錯的城市。
自李冰父子開鑿都江堰以來，四川平原便成為沃野千裡、水旱從人的天府之國，享受了2000多年富饒穩定的紅利。成都也一直是四川平原的中心，穩居西南地區頭把交椅。到目前為止，成都仍然是西南地區商業最發達、最富饒的經濟文化中心。
從城市的長期發展上看，人口潛力這一點成都也取之不盡用之不竭，畢竟四川平原有1億人。
從房價上看，成都限購嚴格，一旦政策放鬆，房價上漲是無懸念的事。
成都武漢兩者齊頭並進，差不多的。不分伯仲。邏輯是一個華中中心，一個華西中心，本來就是同等比較的，長期來看重量級也差不多的。
提問：你好，請問海南兼顧投資養老在哪買合適？另外對海南自貿港怎麼看？
回答：沒有中老年飛蛾撲火，哪有海南浴火重生 海南是第二個股市，股市絞殺中青年中產，海南絞殺中老年中產。旅遊養老地產基本沒有流動性的，當消費的話隨意，投資的話迴避。
三亞及陵水常住人口多、自然條件優越，房產有流動性，但現階段限購限貸政策高壓，其他地區不宜投資。
提問：房姐，廈門島內拍出樓面價4.2，會對後期房產有影響嗎？廈門投資首先選擇那個板塊
回答：廈門的風險在於價格太高，不建議投資。廈門部分價格很變態， 我認為島內只有單價4以下的可以買。同樣是單價4-5W，北上廣深是更好的選擇。
提問：房姐你好，19年我入手了上海第二套，是滴水湖二環內的宏兆錦庭，2.7w/平（限購的住宅），當時考慮的是政策包括落戶利好，空港、海港地鐵三路資源，而且大銀行、大資本（城投等）都在環湖建設，政府預算持續投入500億，每年引入人口10w+，短期長期也都有利好，且個人子彈只有70w。請幫忙評估下該筆投資如何能利益最大化？是長持5-10年還是滿二即拋然後置換或者其它？多謝指導
回答：臨港新城距離上海市中心60km，基本不可能和主城區連接起來，短期內不會有太大發展。最近半年，臨港應該會有一些利好，比如自貿區新片區，這些也沒有實質作用，建議趁利好出貨，置換。儘早換到市區，或者近郊區。
提問：您好，新人首問！欲在漢購房，首套剛需。個人概況，30歲，已婚，一子。手頭現金150；老家縣城有套婚前按揭自住房若售後可變現到手40；永利國際有套小公寓，17年5月因當時在漢無購房資格全款65購，現出租月收租2500；家庭年淨收入30-50(自營生意，不太穩定）現購房主要目的為考慮小孩（剛十個月大）未來上學教育問題。購此套房的個人想法是學區第一，配套第三，交通第三。儘量是新房，只考慮武昌的洪山～魯巷～光谷片區。漢口，漢陽及遠城區不考慮。現存疑問：1,縣城的房子是否應及時賣掉？2,三口自住的話，選三房還是兩房？現有資源如何配置，能否推薦合適的片區或樓盤，望您能給予些指導意見，感激涕零！
回答：你好，毫不誇張的說，縣城樓市正在進行死亡衝鋒，房價處於最後的瘋狂。目前四五線小城市房價的上漲是因為新房刺激，而新房價格上漲是因為各大開發商紛紛進區縣拿地修建高檔低密度住宅。簡單點說房價上漲的原因就是：地貴、房子新。
任何沒有持續人口流入的區域或城市，高位的價格最終一定會崩掉，只是時間早晚的區別。比如我們熟悉的鶴崗。省會城市對各區縣的加速吸血正在來臨，不斷縮短的通行時間就是最好的證據。能走的、可以走的會坐上高鐵、坐上軌道交通去往主城區，留下的，都是沒辦法走的。
提醒一下：所有的區縣房產，從現在開始，只賣不買！
武昌片區，性價比高的新盤已經沒有了，在售新盤學區都很一般，建議多關注二手。自住+學區推薦項目見知識星球內部分享。
提問：房姐，徵信逾期多大30條，分別有信用卡逾期和房貸還款逾期，都是兩年以前，最近兩年用卡良好，沒有出現逾期，請問如何消除逾期，請賜教
回答：詳見知識星球內部資料《信用卡逾期怎麼消除？》
提問：美麗的房姐: 請教您，以下三個房子如何選？？（1）金地格林東郡高樓層，97平毛坯，證滿二，2015年房子，總價230萬，均價23700不含稅費中介費；（2）清江山水中樓層，二期2013年房子，94平精裝，滿二，總價193萬均價20644不含稅費中介費；（3）保利時代，73平精裝，2015年房子，不滿二，總價190萬均價26000不含稅費中介費。請簡要說明理由。另外，房東要求支付60萬定金，是正常的嗎？
回答：你好，這3套排序：清江山水>金地格林東郡>保利時代從小區品質 環境 戶型 商圈 學區等因素考慮，保利時代是首選，正因為什麼都好，唯一的缺點就是貴。保利時代最後的買入時機是2019年的最後一次新盤開盤，二手房單價站上2.6，溢價太多，投資迴避。
金地格林東郡品質 物業都不錯，缺點是多奇葩戶型。年底淘筍單價2.2左右可以考慮入手，但是超過2.3的毛坯，性價比就一般了。
清江山水的物業 品質不如上面2個盤，但是勝在價格便宜，離軟體園近，租金高。同一區域內選擇最便宜的，這幾個盤，如果金地價格可以控制在2.3以內，優先考慮。
如果價格談不下來，清江山水也是不錯的選擇。
業主急用錢可能會提前支付一大筆定金，但是籤合同之前，建議和中介對房子做下細緻的產調。確認房子沒有問題，再以多付定金為理由，砍一刀。
提問：新人小白提問。萬能的房姐，請問，我本人不在武漢，想在武漢買房，如何通過哪些渠道淘筍？請指教！謝謝！
回答：詳見知識星球內部資料《如何買到 低於市場價50萬的筍盤？》
提問：房姐您好，想請問廣州黃埔科學城區域2.5萬武漢後湖地鐵沿線1.6萬武漢關山大道沿線2.1萬東莞松山湖塘廈鳳崗片區2萬左右鄭州國基路4號地鐵沿線2萬以下，這幾個城市純投資選擇哪最佳，能不能幫忙給我排個順序。有2個小孩大的13歲，有考慮孩子高考的成分，在鄭州國基路美景美境有套按揭房，JLH老公名字買的，現準備2改1獲首套資格，正在售居住地南陽一套房，賣後有80來萬做首付，計劃3年後會賣南陽另一套，現市值90萬，如果買武漢鄭州壓力會小很多，離家也近。黃埔、松山湖鳳崗沒去過，完全不熟悉，LH後是不是能首付3成，老公徵信今天打顯示未婚，我的己婚，準備近日去辦LH，想請您指點迷津，多謝您親愛的
回答：你好，子彈80，首選一線城市：北上廣深。
一線城市是沒有上限的，什麼叫沒有上限？
就是紐約、倫敦、東京、香港、巴黎、摩納哥、莫斯科，沒有任何城市可以拿來用於界定中國北上廣深房價的上限能衝到多少。持有一線城市的房產，主要看重兩點：
1.相當於買中國經濟的寬基指數基金，穩定、安全，收益也不低。
2.從中國頂級城市繼續躍升為世界頂級城市，在這個過程中會伴隨著房價的又一輪重估。
廣州投資回報率最大的板塊，見知識星球內部分享。
新徵信的威力還不清楚到底多大，儘早離婚儘早建倉才是要緊的。
提問：親愛的房姐好！女30，單身，2017年三月份在房地產火熱的時候在京臺第一個高速口買了空港躍界小區的loft，每平米1.6萬，買一層送一層，七十年產權，民水民電，暫時廚房沒通燃氣；貸款30年，每月還三千多，現在花了六萬裝修完了，就差家電家具沒有買；目前不好往外出租，當初買的時候有些跟風，附近利好是承接北京大紅門批發市場；聽說現在買已降到一萬二一平，現在看完房姐的文章，覺得選籌太失敗了。我現在碩士畢業剛上班第二年，存款10，除了房貸年收入也就剩七八萬。想問（1）空港躍界的房子是買好家電等明年看機會出租呢，還是賣出去呢（2）這兩年要不要攢二三十萬再純投資一套呢，如果投資買哪裡呢，很迷茫，請指教
回答：你好，環京房產以前分析過很多次了。永清房產，是割韭菜的。
只有賭徒來回炒作，你買在一個相對高點，那麼想要解套，可以等到下一波北京大漲出政策，環京又一波韭菜接盤。家電淘二手的，先出租。
子彈湊到15以上，去瀋陽入手一套8000左右的低價潛力盤，租金可抵月供。瀋陽翻倍後再入手一二線省會城市。
提問：房姐你好^_^。27歲，女，單身家貧，來自西北小城，現在武漢租房。自己只有子彈15家人無法助力，預計再借5+。計劃和兩個單身閨蜜合資買三居室自用，均需借款，目前工資均5k，提升中未來看漲。三人均有資格買，二人有公積金，我沒有。預計一人20湊60首付，由一位閨蜜sfsd，另二人不用名額。已閱讀學習合夥買房手冊準備借鑑，先感謝房姐的閱讀，我的提問如下：1.基於我們貧寒條件這種方式可行嗎？還是再攢幾年錢各買各的；2.若合資可行，怎樣貸款更划算？3.麻煩推薦近地鐵，值得自用的三居室。同時考慮未來漲幅，謝謝房姐。
回答：合夥買房是一個看似簡單但其實比較考驗操作手法和參與人心態的投資方式。如果操作不好，不僅影響房產投資的收益率，更影響和朋友的關係。
合夥買房中主要的關鍵點在於兩個，一個是利潤的分配，一個是售價的確定。首先在利潤分配上。
房產投資是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盤心力。
比如現在用你朋友的名字按揭貸款，但之後他自己買房的時候，卻因為有按揭貸款記錄而導致了首付比例提升；
再比如買房賣房都需要名義產權人跑流程，而這個流程並不是想像的那麼簡單。其次是賣出售價上。
合夥買房另一個難點是對賣出售價的確定，到底是120萬，還是125萬，還是130萬賣出？不同人對房屋估價不一，比較難達成一致。
我自己經歷過的合夥買房項目，雖然都成功清盤，但卻發現這裡面有非常多的問題值得考量和優化，這不是新手能夠hold住的。而從你的描述中，判斷你是房產投資的新手，因此建議攢錢自行購買。
子彈15，先買瀋陽吧，翻倍之後換武漢。
提問：房姐，我預算500，在深圳南山福田寶中找，受到先行示範和取消豪宅的暴擊，連續被業主放了四次鴿子。心灰意冷想買龍華的一手和風軒二期，了解了龍華規劃感覺這個位置很尷尬，猶豫不決，求指點。
回答：和風軒這盤價格上看比二手有些許優勢，但長期看居家和投資角度都非最佳標的。區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在：
首先離地鐵太遠，除非公共運輸非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。
第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。
第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什麼概念。
從投資的角度看，二手成交可能不會太好，你這個總價段有更好的選擇。
樓市上行期業主毀約是常態，建議淘淘還未大漲的第二梯隊板塊。
提問：您好，房姐，我是溫州人，想在武漢投資買房，子彈200，經過這幾個月對武漢的了解分析，再通過網拍渠道初步篩選出這幾個位置：1、美聯聯邦生活區二期；2、龍陽大道的人信匯；3、白沙洲的萬科金色城市K3地塊；4、江漢區的新華西美林公館；5、武昌和平大道的融僑城。選房思路想買次新房，由於對武漢了解甚少，還請房姐指導一下，謝謝！（之前參加過一次網拍（金沙泊岸）還到實地看房，後來拍的價格含稅後太高就放棄了）.
回答：評估公司的7折起拍，在市場上漲期，評估價一般是市場價的9折，等到核卷、公告、開拍三個月後可能漲10%，因此經常有市場價的55%好貨。當然，真正的好貨都是提前勾兌好，要麼下架走線下，要麼設置無法清場障礙。法拍有不限購要素的溢價，可選房源太少，潛在糾紛問題較多，綜合性價比不如直接在市場上選房。
想買到比市場價便宜50萬的法拍房，詳見知識星球內部分享《法拍房實操技巧》
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提問：房姐，找代持如何才能最大程度的規避風險？
回答：代持的本質是一項委託，一筆合作，因此代持的核心，是雙方的信任。代持的邏輯，是用抵押物債權來獲得實際上的房子的產權，所以要讓代持人籤抵押證，疊加各種債務，無法從房產上獲得差價。
代持協議，各種委託，長期租賃協議，是為了讓你擁有對這套房產的經營使用權利和處置權利。好的代持人，是只要講清楚，什麼手續都配合你的，不會疑神疑鬼。房屋的產權，決策權，處置權都在你名下的時候，才算完成代持。
提問：體制內1000多人大單位，領導討論提拔並民主打勾，同一批進單位都提了，就是我和另一同事被紀檢組長否（此人剛來不熟），理由是五年前一單報銷有去動車票回來打車無票據，最近大領導退休在離任審計，如何補救？這類事情會影響到今後提拔嗎？謝謝
回答：雖然五年工作經驗，但你職場未入門。體制內，從財務到紀檢到領導對你小事都公事公辦、一板一眼，已經被排除在自己人行列了。至於用什麼理由敷衍你不能提拔，這些都不重要。
中國人在一個地方摔倒，從來都只能從另一個地方爬起來。多留意下轉崗、遴選之類機會，換個機關或者去二級機關鑽進核心內圈。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別快一步實現財富自由。