一、概念辨析
有關農村的論述中，常提到閒置土地、閒置宅基地、閒置房屋、空心村等概念。無論是法律規定還是理論研究,對這些概念的定義還沒有統一的認識。
1、閒置土地
閒置土地就是一定年限內未被有效利用的土地。問題出在「一定年限」究竟多長，半年、一年或三年？何謂「有效利用」？可參考《閒置土地處理辦法》和有關學者的觀點。
◆國土資源部於1999年頒布、2012年修訂的《閒置土地處理辦法》中,規定閒置土地是「指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足百分之二十五,終止開發建設滿一年的國有建設用地,也可以認定為閒置土地。」
《閒置土地處理辦法》第31條規定，集體所有建設用地閒置的調查、認定和處置，參照本辦法有關規定執行。宅基地作為農村集體建設用地的重要組成部分，可以參考這一規定來認定哪些屬於閒置宅基地。
◆有學者提出,「農村閒置土地是指在農村由於各種人為原因未得到充分利用甚至荒廢的、具有生產力或生產潛力的土地。農村土地閒置包括農用地的閒置和非農用地的閒置，其中包含多種土地類型。」
還有學者認為:「所謂閒置土地,通俗地講,是指空閒擱置而未得到利用的土地，即拋荒地、撂荒地。衡量農用土地閒置與否的條件，一般以主要農作物的生長周期為準，假若某塊農田已拋荒半年以上,就可稱其為閒置地。」
2、閒置宅基地
仿閒置土地的定義，閒置宅基地是指一定期限內沒有被充分利用的宅基地，而不論宅基上是否有建築物存在，包括佔而不建和建而不住兩種情形。具體有以下6種類型：
◆一戶擁有多處宅基地，且面積超過政府規定標準以外的宅基地（屬於多佔或亂佔宅基地）；
◆經批准後兩年內未建成住宅且不再需要使用的宅基地；
◆新建房屋後，未拆除舊房的宅基地；
◆廢棄的、無主的宅基地；
◆空閒或房屋滅失兩年以上未恢復使用的宅基地；
◆法律法規規定的其他情形。
3、閒置（空置）房屋
指宅基地上建築物的閒置（空置）和荒廢。這裡的閒置（空置）應不是指某一時刻的「短暫」現象，似應指某一段時間的「經常」現象。
閒置房屋必然導致閒置宅基地，但因有些閒置宅基地上根本就沒建房屋，閒置宅基地卻不一定導致閒置房屋，有必要區分閒置宅基地和閒置房屋兩個概念。
4、空心村
「空心村」「外面像個村，進村不是村，老屋沒人住，荒地雜草生。」其研究從上個世紀末就開始了，但是關於「空心村」定義目前還沒有統一的認識。個人認為，「空心村」應用一年中絕大部分時間常住人口佔戶籍人口比例低於50%或30%來定義，而不應用閒置宅基地或閒置房屋來定義。以下是部分學者的觀點。
◆「空心村就是村莊面積盲目擴大，新住宅多向村外發展,村莊內部出現了大面積的空閒宅基地的一種特殊結構布局的村莊。」
◆「空心村是在農村現代化的過程中，由於農業經濟和就業結構的轉變造成村莊內部建設用地閒置的一種聚落空間形態的異化現象。」
◆「空心村是在城市化滯後於非農化的條件下由迅速發展的村莊建設與落後的規劃管理體制的矛盾所引起的村莊外圍粗放發展而內部衰敗的空間形態的分異現象。」
◆「即新建住宅大部分都集中在村莊外圍，而村莊內卻存在大量的空閒宅基地和閒置土地，形成了內空外延的用地狀況。」
二、閒置宅基地的現狀及成因
1、閒置宅基地現狀
中國社會科學院農村發展研究所及社會科學文獻出版社於2019年4月28日發布的《農村綠皮書：中國農村經濟形勢分析與預測（2018~2019）》報告，2018年，農村宅基地空置率為10.7%，樣本村莊房屋空置率最高達71.5%。東部、中部、西部、東北部村莊宅基地的閒置率分別為13.5%、7.7%、11.4%和11.1%，呈現東部最高、西部次之、東北第三、中部最低的格局。另據測算，全國約有360萬畝農村宅基地空置。
2、宅基地閒置的原因
◆直接的也是表象的原因是「人走房空地閒置」，具體表現主要有長期外出務工、在城鎮購房和在村外建房3種。城市虹吸效應吸引農民長期外出務工和在城鎮購房是農村宅基地閒置的主要原因。為改善居住條件，在村內建有其他住房，是第二個主要原因。
根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，到2018年全國農村戶籍人口56401萬人，其中外出農民工多達17266萬人，其中不少是拖家帶口外出務工，造成房屋和宅基地空置。
東部地區宅基地閒置成因比例，城鎮有房比例高達30.8%，家庭成員長期外出務工比例達27.3%。
中部地區宅基地閒置成因比例，城鎮有房比例為27.6%，房屋損毀無法居住造成宅基地閒置比例高達27.3%。
西部地區宅基地閒置成因比例，農民外出務比例38.0%，村內有房27.0%，只有城鎮有房20.5%。
東北地區宅基地閒置成因比例，城鎮有房34.3%，家庭成員長期外出務工32.6%。
◆深層次原因主要是，
（1）法律制度的因素。根據我國《物權法》、《土地管理法》等相關法律法規的規定，宅基地由本集體經濟組織的村民以「戶」為單位、根據「一戶一宅」原則申請和無限期無償使用。宅基地轉讓受到嚴格的限制。
根據《土地管理法》第62條的規定,農村村民出賣、出租住房再申請的不予批准；
國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見中》規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證；
《物權法》第184條第2項和《擔保法》第37條第2款規定，宅基地使用權不得抵押；
宅基地的轉讓只限制在本集體經濟組織成員內部、宅基地不得單獨轉讓等。
有些地方也已經開始試行宅基地的抵押等措施，但是從法律規定來看，這些都沒有明確得到法律的承認，對農民宅基地流轉還有很大的制約，造成大量宅基地被閒置。
隨著城市生活節奏的加快，不少城市居民想到農村買一塊宅基地蓋房子，但現行法規政策是不允許的。但受法律法規約束，宅基地屬於農村集體所有，農民只有該村的宅基地使用權，不能轉讓給本集體經濟組織成員之外的人。
（2）規劃管理的因素。從村莊規劃的角度看，多數自然村依然是以當地地形地貌、水源、氣候等為基礎自然形成和發展起來的，沒有統一的規劃，在村內隨便選址建設，且不退回原宅基地或沒有舊宅基地的改造利用規劃，凌亂無序。從村莊管理的角度看，造成宅基地閒置的原因主要是管理措施不到位和力度不夠。
（3）城鎮的虹吸效應。城鎮資源優勢明顯，城鎮務工收入明顯高出種地收入，國家鼓勵城鎮化，鼓勵農民在城鎮購房。
（4）人口變化的因素。從上個世紀八十年代開始的計劃生育政策導致農村人口出生率降低，對宅基地的需求隨之減少，導致原有宅基地的閒置。而且有些是獨女戶，一旦父母去世，女兒出嫁，原有的宅基地也會被閒置。
（5）傳統文化的因素。傳統的「祖宅」觀念導致舊宅基地「永久」保留，傳統的分家方式可能導致一家佔有兩套或更多的宅基地，傳統迷信的思想導致宅基地廢棄閒置。
三、閒置宅基地的改造利用
閒置宅基地不僅浪費土地資源，而且極易成為衛生死角、影響村容村貌、導致安全、治安隱患，急需改造利用。如何改造利用，尤其是偏僻鄉村的閒置宅基地如何改造利用，是一大課題。各地可根據閒置宅基地主要成因思考對策。