來源：法律出版社 ，作者高雲主編作品
轉自：最高人民法院司法案例研究院
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合同悟語
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合同規範是民法典中最具活力、最易變遷的部分。一些久富盛名的經典民法典之合同規範雖飽經滄桑而不改舊時的容顏，但其活力或功能實質上已嚴重老化甚至衰竭。就典型合同而言，在立法上予以增刪，或者以其他法律予以適時更新，在各個國家或地區皆接連發生。特別是身處民法典時代，可以毫不諱言，得合同編者，得民法典精髓。
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《中華人民共和國民法典》（下稱《民法典》）第二編共計十九章規定了十九類典型合同，與《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）分則中的十五類有名合同對照，增加了四類合同，分別為保證合同、保理合同、物業服務合同和合夥合同。同時，將原來的居間合同修改為中介合同。條款總計384條，比《合同法》分則增加了86條。
本文將重點圍繞《民法典》中九大典型合同的亮點與風險作展述。誠然，《民法典》雖將合同類型從15種有名合同，增加到20種典型合同，但其實真正修改的內容只有9類，高雲律師將所有的修改點逐一總結成文，現將該部分詳細講解展陳如下，以饗諸位師友。
高雲
高雲（本名汪宏傑），合同六法創始人，《民法典時代合同實務指南》主編。中國法學會法律文書研究會理事、中山大學法學院客座教授，廣州仲裁委員會仲裁員。1993年開啟法律從業生涯，主要從事企業投融資，併購重組和不良資產等業務，歷任多家律所主任，上市公司法務總監，合規官等職務，先後出版《思維的筆跡》《公司法實務指南》等11本法律實務暢銷作品。
《民法典》合同編關於買賣合同的變化比較多，另外物權編也有部分內容影響，歸納起來主要有以下幾點：
第一，確認無權處分的買賣合同有效。
▣《民法典》第597條規定：
「因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同並請求出賣人承擔違約責任。」
本條規定吸收了《買賣合同司法解釋》第3條「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持」的規定。
《民法典》將無權處分行為效力與無權處分合同效力相區分，肯定了無權處分不影響買賣合同效力，強調合同效力優先，更凸顯誠信原則，對於守約方依據合同約定保護己方利益更為有利。
因為一旦宣告合同無效，守約方在合同中的全部內容設計包括違約賠償條款等將全部落空，只能依據法律規定追究對方締約過失責任，而實際情況往往是法定的締約過失責任比雙方約定的違約責任輕很多，違約方多數會通過故意主張合同無效的途徑，意圖逃脫更嚴重的懲罰。努力使合同有效，既體現充分尊重當事人雙方意思表示，在定分止爭時擁有充分依據，也更有利於引導當事人雙方通過合同約定更主動保護和行使自身權利。
第二，限制出賣人的免責約定。
▣《民法典》第618條規定：
「當事人約定減輕或者免除出賣人對標的物瑕疵承擔的責任,因出賣人故意或者重大過失不告知買受人標的物瑕疵的,出賣人無權主張減輕或者免除責任。」
本條規定吸收了《買賣合同司法解釋》第32條的規定，將司法解釋中的內容以法律的形式予以正式確認，體現了立法者對民事交易中公平及誠信原則的重視。
第三，明確檢驗期限約定過短以及未約定的處理。
《民法典》第623條和第624條延續了《買賣合同司法解釋》第15條和第18條規定的精神。
●一方面，對於一方當事人利用優勢地位約定明顯過短的檢驗期限，導致對方當事人實際上難以對標的物進行全面實質檢驗，顯失公平的，該檢驗期限的約定不能約束對方當事人，而是僅視為買受人對外觀瑕疵提出異議的期限。
●另一方面，對於合同未約定檢驗期限的，通過買受人籤收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的,推定買受人已經對標的物數量和外觀瑕疵進行檢驗，也符合交易習慣和誠信原則。
第四，明確向第三人履行的檢驗標準。
《民法典》第624條的規定是關於向第三人履行的檢驗標準問題，延續了《買賣合同司法解釋》第16條的規定。根據合同的相對性原則，出賣人根據買受人的指示，向第三人履行的，若買受人和第三人約定的檢驗標準不一致，仍然以出賣人和買受人約定的檢驗標準為準。
第五，當事人可以約定標的物孳息歸屬。
▣《合同法》第163條規定：
「標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有。」
《民法典》強調尊重當事人雙方約定，第630條規定：「標的物在交付之前產生的孳息,歸出賣人所有;交付之後產生的孳息,歸買受人所有。但是，當事人另有約定的除外。」
第六，明確分期付款解除合同前的催告義務。
《民法典》第634條規定了分期付款買賣合同中出賣人解除合同前的催告義務。分期付款買賣中，買受人未支付到期價款的數額達到全部價款的五分之一，經催告後在合理期限內仍未支付到期價款的，出賣人可以解除合同。
本條規定增加了關於出賣人主張解除合同前的催告義務，而不能逕行主張解除合同。至於催告的形式，規定未作具體要求，口頭、書面、電子數據形式的催告均可。但解除行為涉及合同關係終止，影響較大，建議採取書面方式為宜，以保留證據。
對於何為合理期限，規定仍未予以明確。對於出賣人而言，應儘量在發出的催告通知中明確買受人的付款期限，且付款期限應結合合同內容、交易習慣等綜合確定，以避免日後主張解除合同被法院認定為不符合本條規定的解除條件。
第七，明確試用買賣中的默認購買規則及使用費。
《民法典》第638條和第639條延續了《買賣合同司法解釋》第41條和第43條規定的精神，對於試用期限內買受人已經支付部分價款或者對標的物實施出賣、出租、設立擔保物權等行為的，推定為同意購買。明確對於試用期未約定使用費的，出賣人無權主張使用費。
需注意的是，對於已經支付「部分價款」的比例如何認定，尚待司法實踐中進一步明確。
第八，新增調整所有權保留規則。
▣《民法典》第641條規定：
「當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的,標的物的所有權屬於出賣人。出賣人對標的物保留的所有權,未經登記,不得對抗善意第三人。」
本條規定是對《合同法》所有權保留規則的進一步補充，也與《民法典》物權編善意取得制度相銜接。
本條規定確立了所有權保留的登記對抗規則，一定程度上將有利於維護交易安全，出賣人只有辦理了所有權登記，才能對抗善意第三人。但對於標的物為動產或不易登記的其他財產而言，客觀上來說，將導致出賣人的所有權保留權利進一步受限制。此外，本條規定的善意第三人，應當是符合《民法典》物權編第311條規定的第三人。
第九，明確正常經營買受人對抗抵押權的規則。
▣《物權法》第181條規定：
「經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。」
該條規定有力保護了抵押權人的利益，但對於善意第三人尤其是買受人的合法利益如何保護沒有提及，因此《民法典》第404條補充規定：「以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。」
該條規定大大強化了對於善意第三人的利益保護。對於買受人而言，該條規定意味著，即使買受人知道某批動產設定了抵押權，但只要支付了合理價款並取得佔有該動產，即可以阻斷抵押權的追索效力。而且，該規定廣泛適用於所有動產抵押情形，對於動產抵押權的影響非常大。
第十，新設動產抵押登記限期優先原則。
▣《民法典》第416條規定：
「動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付後十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先於抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。」
該條款的制定背景是基於大量商事交易中，往往將買賣標的設定為價款擔保，但如果先交貨後辦抵押登記，買受人在實際接收貨物後，就存在立刻為第三人設立其他擔保物權的可能性，將原出賣人置於因為辦理登記時間在後而無法實現擔保物權的風險當中，落得財物兩空的境地。
因此，《民法典》為出賣人制定了先交貨後辦抵押登記仍然具有優先權的特別規定，以立法手段促成交易效率的提高。
▌《民法典》關於租賃合同的主要變化如下：
第一，明確超期轉租不約束出租人。
根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規定：
「承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。」
也就是說，承租人與次承租人之間的合同，如果沒有另行約定的，超過出租人與承租人之間的租賃期限的部分，應認定為無效。
▣而《民法典》對此進行了修正，第717條規定：
「承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。」
按照《民法典》的上述規定，該類合同即使超出了租賃期限部分仍然有效，但對出租人不產生法律約束力。承租人與次承租人之間的合同仍有效，至於合同是否可繼續有效履行問題，則屬於合同履行及違約救濟範疇，承租人與次承租人可在合同框架內予以解決，也彰顯了《民法典》合同編鼓勵交易的精神。
第二，補充優先購買權內容。
《民法典》第726-728條對房屋租賃合同承租人的優先購買權的行使範圍、時間限制、救濟途徑等進行了完善和補充，再次肯定了承租人的這一法定權利。
《民法典》明確了承租人優先購買權遭受侵害時，有權請求出租人承擔損害賠償責任，且確認了出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。換言之，承租人不能因損害其優先購買權而主張合同無效。
第三，新增法定優先承租權。
在以往合同實務中，只有合同當事人在合同中作出書面約定，承租人方可主張優先承租權。
▣如《民法典》第734條規定：
「租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。」
該規定將優先承租權從約定權利固化為法定權利，更有利於保障承租人的權益。
但對於行使優先承租權的期限和程序、侵害優先承租權的法律責任等，缺乏明確規定。承租人能否現實地享受該權利，有待於實踐中進一步明確。
第四，明確在先設立並已經佔有的租賃權可以有效對抗抵押權。
▣《物權法》第190條規定：
「訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權」。
此為「抵押不破租賃」原則的體現。
▣《民法典》對於上述規定的前半段在第405條進一步明確：
「抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。」
《民法典》同時刪除了《物權法》第190條後半段關於抵押權設立後才成立的租賃權不得對抗抵押權的規定。
《民法典》合同編關於承攬合同的主要變化有兩點：
第一，限制定作人的合同解除權。
將任意解除權的行使時間要求明確為在承攬人完成工作前：
▣《民法典》第787條規定：
「定作人在承攬人完成工作前可以隨時解除合同,造成承攬人損失的,應當賠償損失。」
在承攬人完成工作成果後，定作人即不再享有任意解除權。
第二，新增定作人拒絕交付權。
《合同法》第264條規定了承攬人有留置權，「定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外」。
▣《民法典》在上述基礎上，新增了拒絕交付權。《民法典》第783條規定：
「定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的,承攬人對完成的工作成果享有留置權或者有權拒絕交付,但是當事人另有約定的除外。」
對於承攬人已完成工作但不便於行使留置權的，可通過拒絕交付的形式合法佔有定作物，更有利於保障承攬人的利益。
《民法典》合同編關於委託合同的變化相對不大，主要變化在於首次明確規定了委託人解除合同造成對方當事人損失時的賠償範圍，且根據委託合同的類型進行了區分。
▣《民法典》第933條規定：
「委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責於該當事人的事由外，無償委託合同的解除方應當賠償因解除時間不當造成的直接損失，有償委託合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行後可以獲得的利益。」
根據該規定，無償委託合同的損失賠償範圍僅包括直接損失，而有償委託合同的損失賠償範圍不僅包括直接損失，還包括預期利益，即間接損失。
《民法典》將《合同法》規定的居間合同使用的「居間」一詞統一替換為「中介」，更符合合同實務習慣。此外，中介合同部分最大的亮點，是增加了俗稱「禁止跳單」的規定。
▣《民法典》第965條規定：
「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」
上述規定強化了中介人利益保護，彰顯了誠信原則。
保證合同為《民法典》合同編新增的四類典型合同之一。由於《民法典》實施後《擔保法》被廢止而不會單獨存在，《擔保法》中關於保證合同的內容絕大部分合併到《民法典》中，存在如下四點重要變化：
第一，保證方式約定不明時推定為一般保證，此為顛覆性變化。
▣《民法典》第686條規定：
「保證的方式包括一般保證和連帶責任保證。當事人在保證合同中對保證方式沒有約定或者約定不明確的,按照一般保證承擔保證責任。」
該條款將《擔保法》中對於保證方式約定不明的推定規則，從原來推定為「連帶保證」改為「一般保證」，屬於顛覆性變化。
依據現實生活中大量發生的金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛案例來看，由於自然人缺乏專業知識，對於保證方式遺漏約定或約定不明的情形非常常見，如果一律推定為連帶責任，雖然有利於保護債權人，但會加重保證人尤其是自然人保證人的責任。
《民法典》從有利於債務人的角度出發，將保證責任推定規則由連帶保證改為一般保證，有一定的合理性和現實原因。但對債權人而言意味著利益受損的風險將大大增加。
第二，一般保證人的先訴抗辯權受到了明確限制，該條款亦屬重大變化。
▣《擔保法》第17條規定：
「當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，並就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。
有下列情形之一的，保證人不得行使前款規定的權利：
（一）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發生重大困難的；
（二）人民法院受理債務人破產案件，中止執行程序的；
（三）保證人以書面形式放棄前款規定的權利的。」
▣《民法典》對上述三種情形作出了部分修正，第687條規定：
「當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，並就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，有權拒絕向債權人承擔保證責任，但是有下列情形之一的除外：
（一）債務人下落不明，且無財產可供執行；
（二）人民法院已經受理債務人破產案件；
（三）債權人有證據證明債務人的財產不足以履行全部債務或者喪失履行債務能力；
（四）保證人書面表示放棄本款規定的權利。」
對比後發現，《民法典》關於先訴抗辯權的立法傾向，究竟是側重保護債權人抑或保證人，存在如下變化：
●關於第1款的債務人情況，從原來的「債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發生重大困難的」收緊到「債務人下落不明，且無財產可供執行」，該條款將導致債權人追索一般保證人更加困難，對於一般保證人免責則更為有利。
●關於第2款的債務人破產條件，從原來的「人民法院受理債務人破產案件，中止執行程序的」降格為「人民法院已經受理債務人破產案件」,刪除了「中止執行程序」這一程序要件，該條款的修改使債權人追究一般保證人的條件更加寬鬆，對債權人更加有利。
●第4款「保證人書面表示放棄本款規定的權利」維持不變。
●最重大的變化存在於第3款，《民法典》第687條第2款第3項規定，「債權人有證據證明債務人的財產不足以履行全部債務或者喪失履行債務能力」。
現實當中，債權人為了保護自己的債權安全，通常會監控債務人的財務狀況，比較容易掌握債務人是否存在各種不足以履行全部債務或者喪失債務履行能力的證據（例如：反映經營虧損的財務報表、未能償還到期債務的各種訴訟文件或者債務人本身沒有較大價值的抵債資產等）。所以，債權人有較大的自由發揮空間和把握對抗一般保證人的先訴抗辯權。
因此，該條款明顯偏向於保護債權人的利益，也相應地，給一般保證人帶來重大風險。
第三，保證期間約定不明時，保證期間從原來的2年縮短為6個月，債權人的風險大為增加。
▣《擔保法司法解釋》第32條規定：
「保證合同約定的保證期間早於或者等於主債務履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。」
▣《民法典》第692條規定：
「保證期間是確定保證人承擔保證責任的期間，不發生中止、中斷和延長。債權人與保證人可以約定保證期間，但是約定的保證期間早於主債務履行期限或者與主債務履行期限同時屆滿的，視為沒有約定；沒有約定或者約定不明確的，保證期間為主債務履行期限屆滿之日起六個月。債權人與債務人對主債務履行期限沒有約定或者約定不明確的，保證期間自債權人請求債務人履行債務的寬限期屆滿之日起計算。」
根據上述規定，如果保證合同中對於保證期間的寫法是「直至主債務本息還清之日為止」等，視為約定不明，保證期間按照主債務履行期限屆滿之日起6個月計算。與原來的2年期限相比，由於保證期限大為縮短，意味著債權人的風險大為增加。
第四，保證合同禁止債權轉讓而債權人擅自轉讓的，保證人免責。該條款屬於非常重大的變化。
▣《擔保法》第22條規定：
「保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證人在原保證擔保的範圍內繼續承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。」
▣《擔保法司法解釋》第28條規定：
「保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證債權同時轉讓，保證人在原保證擔保的範圍內對受讓人承擔保證責任。但是保證人與債權人事先約定僅對特定的債權人承擔保證責任或者禁止債權轉讓的，保證人不再承擔保證責任。」
▣《民法典》綜合了上述兩個規定，第696條規定：
「債權人轉讓全部或者部分債權，未通知保證人的，該轉讓對保證人不發生效力。保證人與債權人約定禁止債權轉讓，債權人未經保證人書面同意轉讓債權的，保證人對受讓人不再承擔保證責任。」
《民法典》吸收了上述司法解釋，以法律強制形式為保證人免責，屬於保證制度的重大變化，此舉將對受讓人以及債權價值產生重大影響。
對於受讓人，尤其是對於大量受讓債權的銀行、資產管理公司等機構而言，如果因為事前沒有查清保證人與債權人之間是否存在禁止債權轉讓的約定，導致保證人事後免責的話，債權價值將大打折扣，相關的經辦人、領導人甚至中介機構都需要賠償相應的損失。
但是，即使受讓人事前重金聘請了專業中介機構進行盡調，甚至查證所有的債權文件和保證合同等，但依然無法確保債權人與保證人在核查範圍之外私下有「禁止債權轉讓」類似內容的特殊約定。
所以，這個規定對於受讓人而言，幾乎是無法預見、無法控制的重大風險。根據目前的合同實踐，解決方案無非如下三種：
●（1）消滅風險。這是最安全的做法，就是要求債權人和保證人雙方自證清白，雙方聯合出具說明，證明他們雙方不存在禁止債權轉讓的約定。但在合同實務中，保證人通常是不願意主動配合債權人的，因此這種做法很難實現。
●（2）轉嫁風險。這是最簡單粗暴的方法，就是要求負責出具盡職調查報告的律師或中介機構，出具「債權人與保證人之間不存在禁止債權轉讓的約定」的調查結論，將風險轉嫁給中介機構，實質上這是不負責任的做法。不過現實當中，如果律師或中介機構的風險意識較強，對於這種驚天大黑鍋通常是懂得拒絕的。出具的盡調報告結論充其量只會是「至今為止沒有發現禁止債權轉讓約定」而非「不存在禁止債權轉讓約定」。
●（3）降低風險。這是比較現實的辦法，就是要求債權人單方出具承諾，保證不存在禁止債權轉讓的約定，否則債權人願意全額賠償受讓人的所有損失。不過，這種做法充其量只能起到事後補償的效果，無法事前防止保證人逃脫保證責任，也無法保證受讓人債權價值不受該事件影響。
此外，關於保證合同的實際運用，不能僅僅研究《民法典》，應當結合《九民紀要》一併學習。《九民紀要》尤其是對公司擔保合同效力作了全面闡述並統一裁判規則，具體要點包括：
●（1）除特殊情形外，公司擔保必有決議；如無決議，依據善意或惡意判斷效力；
●（2）符合五種情形的保證合同直接認定有效；
●（3）以債務加入等形式提供擔保的，參照公司擔保規則處理；
●（4）公司保證合同有效的，公司承擔保證責任，如果無效則公司承擔過錯賠償責任；
●（5）法定代表人需承擔越權代表的賠償責任。
保理合同為《民法典》合同編新增的四類典型合同之一。此次專門增加這類典型合同，主要原因是隨著中國逐漸發展成為世界最大的保理市場，保理糾紛也隨之劇增，亟待加強相關法律規制。
保理（Factoring），全稱保付代理，指賣方將其依據基礎交易合同（貨物銷售或服務合同）所獲得的債權（應收帳款）轉讓給保理商（銀行或商業保理公司），由保理人向其提供資金融通、買方資信評估、應收帳款催收和管理、壞帳擔保等綜合金融服務。原來世界各地翻譯不一，1991年4月底中國正式將其定名為「保理」。
保理行為實質上是一種基於真實基礎交易之上的資金融通行為。債權方是商業貿易或服務當中的收款方，為了及早回收資金，降低壞帳風險，收款人可以考慮的除了常見的託收、賒帳兩種方式之外，也可以採用保理方式。
保理合同法律關係圖保理合同法律關係圖
目前，保理方式更普遍用於國際貿易市場，因為國際買家的付款條件要求更加苛刻，比如D/A遠期，甚至賒銷等，賣方為了保持出口數量，又要減少出口收匯風險，於是催生了這樣的需求。
保理業務在我國起步相對較晚，但近年來保理業務量逐漸增多，銀行保理和商業保理均發展較快，由此產生的保理合同糾紛也逐漸增多。
《商業銀行保理業務管理暫行辦法》《中國銀行業保理業務規範》等文件相繼出臺，對銀行保理業務加以規範。2019年10月18日，銀保監會發布《關於加強商業保理企業監督管理的通知》，對商業保理企業的合規經營、監督管理、分類處置、市場準入、監管職責、優化營商環境等方面提出了監管要求。
《民法典》合同編保理合同部分內容不多，共9個條款，對保理合同的定義、合同內容、虛構債權的保理合同、保理人表明身份、基礎交易合同變更影響、有追索權的保理合同及無追索權的保理合同等作出了基礎性的規定。
▌當中主要涉及如下問題：
第一，保理法律關係的法律性質。
▣《民法典》第761條規定
「保理合同是應收帳款債權人將現有的或者將有的應收帳款轉讓給保理人,保理人提供資金融通、應收帳款管理或者催收、應收帳款債務人付款擔保等服務的合同。」
▣第762條規定：
「保理合同的內容一般包括業務類型、服務範圍、服務期限、基礎交易合同情況、應收帳款信息、保理融資款或者服務報酬及其支付方式等條款。保理合同應當採用書面形式。」
《最高人民法院關於當前商事審判工作中的若干具體問題》第7條「關於保理合同糾紛案件的審理問題」中指出，「保理法律關係的實質是應收帳款債權轉讓，涉及到三方主體和兩個合同，這與單純的借款合同有顯著區別」「保理合同涉及保理商與債權人、保理商與債務人之間不同的法律關係。債權人與債務人之間的基礎合同是成立保理的前提，而債權人與保理商之間的應收帳款債權轉讓則是保理關係的核心」。
第二，關於名為保理，實為借貸的處理方式。
保理系基於真實交易基礎之上的資金融通行為，只會提高資金利用效率，不會產生債務放大效應，而純粹的資金借貸行為則會產生放大效應，因此後者為我國金融政策嚴格管控。
關於名為保理、實為借貸的處理，《最高人民法院關於當前商事審判工作中的若干具體問題》第7條「關於保理合同糾紛案件的審理問題」中明確要求，「實務中確實有部分保理商與交易相對人虛構基礎合同，以保理之名行借貸之實。對此，應查明事實，從是否存在基礎合同、保理商是否明知虛構基礎合同、雙方當事人之間實際的權利義務關係等方面審查和確定合同性質。如果確實是名為保理、實為借貸的，仍應當按照借款合同確定案由並據此確定當事人之間的權利義務」。
第三，關於虛構債權，騙取保理的情形。
對於虛構債權，騙取保理的情形，《民法典》第763條作出了明確規定：
「應收帳款債權人與債務人虛構應收帳款作為轉讓標的,與保理人訂立保理合同的,應收帳款債務人不得以應收帳款不存在為由對抗保理人,但是保理人明知虛構的除外。」
▣第764條規定：
「保理人向應收帳款債務人發出應收帳款轉讓通知的，應當表明保理人身份並附有必要憑證。」
據此，保理人權利是否受到保護，以其是否明知虛構為準。如果保理人並不知情，則應收帳款債務人不得以應收帳款不存在為由對抗保理人。因此，保理人在保理合同籤訂前，應當對應收帳款盡到審慎的注意義務，如對基礎合同、發票、應收帳款轉讓確認證明等進行仔細查驗，核實真實性。同時，及時向應收帳款債務人發出應收帳款轉讓通知，表明保理人身份並附有必要憑證，取得債務人同意和確認的書面憑證。否則，可能會被認定為「明知虛構」，導致利益嚴重受損。
第四，關於追索權保理的兩種方式。
保理合同分為無追索權保理和有追索權保理，兩者區別在於保理人資金回收安全性和獲得收益程度不同。
前者注重更高收益，類似於承包收益，雖然保理人只能向債務人主張債權，但最終獲得收益全歸保理人，與債權人無關；後者注重資金回收安全性，類似於旱澇保收，保理人除了向債務人主張債權外，還可以要求債權人返還本息或回購債權，但最終獲得收益在扣除融資本息和相關費用後，剩餘部分應當退還債權人，即如果保理人選擇了有追索權保理方式，就只能獲得合理利潤，不能獲得全部收益。
▣《民法典》第766條規定：
「當事人約定有追索權保理的，保理人可以向應收帳款債權人主張返還保理融資款本息或者回購應收帳款債權，也可以向應收帳款債務人主張應收帳款債權。保理人向應收帳款債務人主張應收帳款債權，在扣除保理融資款本息和相關費用後有剩餘的，剩餘部分應當返還給應收帳款債權人。」
▣第767條規定：
「當事人約定無追索權保理的，保理人應當向應收帳款債務人主張應收帳款債權，保理人取得超過保理融資款本息和相關費用的部分，無需向應收帳款債權人返還。」
物業服務合同為《民法典》合同編新增的四類典型合同之一。
物業管理屬服務性行業，且伴隨著我國房地產行業的高速發展而不斷發展壯大，隨之也產生了大量的物業服務合同糾紛。《民法典》針對物業服務領域的突出問題，增加規定了物業服務合同作為典型合同。
從物業服務合同的內容來看，其同時兼具委託、承攬、勞務、服務等多種合同類型的內容，卻又不是《合同法》規定的有名合同類型的簡單組合。
從合同的主體來看，因目前我國的房地產產權制度特點，會涉及業主、業主大會（業委會）、開發商以及物業管理公司等主體之間的關係，現有的典型合同類型均無法適用。
從這個角度出發，《民法典》單獨規定物業服務合同有其現實必要性，具體要點如下：
一、主要內容
《民法典》合同編物業服務合同部分共14個條款，其中，部分內容吸收了《物業管理條例》《物業服務糾紛司法解釋》的規定。例如，關於物業服務合同的基本內容、前期物業服務合同對業主的效力、前期物業服務合同的終止期限、物業服務事項的委託、物業服務人的義務、物業費的支付、業主裝飾裝修房屋的告知義務等。
二、報告義務
針對現實生活中物業管理企業常見的信息不公開、業主知情權得不到保障的問題，《民法典》首次規定了物業服務人員的報告義務。
▣《民法典》第943條規定：
「物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。」
只是何為「合理方式」尚不明確，對於未成立業主大會或業主委員會的小區，物業服務人如何報告、向誰報告也不明確，在實操中需尤為注意。
第三，不得以停水停電等方式催交物業費。
現實生活中業主與物業服務人因物業服務內容和欠繳物業費而發生的糾紛十分普遍。《民法典》首次明確規定：不得以停水停電等方式催交物業費。
▣《民法典》第944條第3款規定：
「物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。」
在以往的司法實踐中，法院通常不支持物業服務人通過停水停電方式催交物業費。
一方面，物業服務合同與供水、供電、供熱、供氣合同是兩類不同性質的合同，涉及的合同相對人也不同，兩項法律關係相互獨立，物業服務人並非履行前述供應公共服務義務的主體，無權擅自停止供應服務。
另一方面，即便是物業服務合同中約定了物業服務人受權代收費用及有權停止供應來催交費用，但該等約定涉嫌損害小區公共利益及公民生存權利。
《民法典》將審判實踐中的上述精神以立法的形式予以明確，有利於維護廣大業主的權益。但對於物業服務人而言則是新的挑戰，將倒逼其改善經營管理、提高服務水平，以避免因物業服務質量不佳導致業主故意欠費的惡性循環局面出現。
第四，業主的合同解除權。
《民法典》還規定了業主就物業服務合同所享有的合同解除權及法律責任問題。
▣《民法典》第946條規定：
「業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。」
此處所稱的法定程序，主要是指《物業管理條例》第11、12條的規定。即應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，並形成有效的業主大會決議。
第五，物業合同到期後的效力問題。
關於物業服務合同到期後，業主尚未選定物業服務人且原物業服務人繼續提供服務的，《民法典》明確了原物業服務合同為繼續有效的不定期合同。
▣《民法典》第948條規定：
「物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。」
此種情形類似於房屋租賃合同期滿後承租人繼續使用租賃物的不定期合同處理方式，但明確了當事人提前通知解除合同的合理期限。
合夥合同為《民法典》合同編新增的四類典型合同之一。
我國1997年頒布的《合夥企業法》，規定了商事合夥類型。但是，如果合夥雙方不成立合夥企業，不登記成非法人組織，甚至不以營利為目的，這種民事合夥目前還缺乏相應規則規制。《民法典》合夥合同就是為解決這一問題而誕生的。
《民法典》合同編關於合夥合同的內容，主要規範的是民事合夥合同，是對民法通則關於個人合夥規定的補充完善，它與《合夥企業法》所規定的商事合夥制度一起，構建並完善了中國合夥制度法律體系。
▌合夥合同的要點如下：
第一，關於民事合夥基本內容。
例如，合伙人的出資義務、合夥事務執行、利潤分配與虧損承擔、合夥份額轉讓等規定均與《合夥企業法》的規定較為類似。
第二，關於合伙人報酬請求權。
《民法典》作出了明確規定：以禁止為原則，以約定為例外。
▣《民法典》第971條規定：
「合伙人不得因執行合夥事務而請求支付報酬，但是合夥合同另有約定的除外。」
▣對比《合夥企業法》第67條規定：
「有限合夥企業由普通合伙人執行合夥事務。執行事務合伙人可以要求在合夥協議中確定執行事務的報酬及報酬提取方式。」二者存在明顯的差異。
對於合夥合同的當事人來說，需注意在合同中明確約定合伙人是否享有執行合夥事務的報酬，若無約定視為無報酬。
第三，關於不定期合夥。
《民法典》第976條還規定，合夥合同未約定期限的，視為不定期合夥合同。合伙人可以隨時解除不定期合夥合同，但是應當在合理期限之前通知其他合伙人。本處的通知並未限定通知的具體方式。關於合理期限是多久，《民法典》尚未明確。
第四，關於合夥合同的終止期限。
▣《民法典》第977條規定：
「合伙人死亡、喪失民事行為能力或者終止的，合夥合同終止；但是，合夥合同另有約定或者根據合夥事務的性質不宜終止的除外。」
該規定賦予了當事人自行約定合夥合同終止的期限，並不因合伙人死亡、喪失民事行為能力或終止而當然終止。對於合夥合同的當事人而言，在起草和設計相關合同終止條款時，應當注意對其繼承人或者權利承受人承接合夥資格等事項事先作好相應約定。