新浪樂居訊(編輯蔡倩)近日有網友在新浪樂居論壇爆料南海灣威尼斯洲違規售銷售獨棟別墅和宣傳高爾夫球場，另外銷售數據涉嫌造假。新浪樂居致電項目無果繼而聯繫南海區國土局，工作人員聽後也表示驚訝："南海灣威尼斯洲在賣獨棟別墅？別墅地國家早就不讓批了，如何建獨棟？"樂居編輯隨後查閱資料顯示，南海灣威尼斯洲自今年1月開盤就已經在賣獨棟別墅了，最小面積580平米，最大1258平米，價格在2.3-4萬/平米之間。然而，在2003年，國土資源部就發布了《關於加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知》明令停止"別墅供地"，這些獨棟別墅又是如何生出來的？
威尼斯洲臨湖獨棟別墅
獨棟別墅售價2.3-4萬/平 銷售人員稱有50多套
南海灣威尼斯洲位於南海西樵西岸廣東中旅旅遊產業園內，是中旅集團巨資建設的南海灣中唯一"純別墅項目"。
上周，新浪樂居編輯以購房者身份實地探訪了南海灣威尼斯洲，剛進入銷售中心就看見擺在正中央的沙盤。銷售人員吳小姐介紹說，「這一塊都是別墅，臨湖這些是獨棟。這一塊是酒店，正在建設。那一部分是高爾夫球場，還沒開始建，後面那一部分都是旅遊資源配套，不對外發售。」
據銷售吳小姐介紹，威尼斯洲在售旅遊不動產均為別墅，「聯排、雙拼、獨棟我們都有在賣，最小面積250平米，最大去到1250平米，價格在1.1-4萬/平米之間，看您想要多大面積的。」據了解，在售的獨棟最小面積為580平米，最大去到1250平米，價格在2.3萬-4萬/平米之間。"獨棟要貴一些，而且沒有小面積的，大概有50多套。"吳小姐說。
樂居編輯隨後來到別墅區看到，項目北臨東西大道，南側臨湖，東側緊鄰慶雲大道。順著慶雲大道過了橋便是廣東有名的長壽村，當地人稱「銀坑村」，沿著村路向上便是慶雲洞。臨湖的別墅大多為獨棟，中間靠裡的大部分為雙拼，靠北近馬路的多是聯排。從戶型圖上可以看出，臨湖的50多套獨棟中有5套「王者」，直面湖景，三面無遮擋，建築面積也最大，都為1258平米，其餘的就是840、706、579平米。當樂居編輯準備進入別墅區探個究竟時，「對不起，沒有經理帶人進去，我們不能放行。」一名保安人員說道。
項目在售獨棟、雙拼和聯排別墅。
「低密度住宅」實為「獨棟別墅」
近日來，樂居編輯查閱了相關法律法規發現，早在2003年，國家就明令停止供應別墅用地，正常來說獨棟別墅根本無法通過政府部門的規劃和審批。在隨後國土資源部發布的「禁止用地2006、2012年本」中也都明確指出，「別墅類房地產開發項目」屬於「禁止用地」，並規定住宅項目容積率不得低於1.0。
樂居編輯隨後詳細諮詢了南海區相關政府部門。南海區國土局工作人員表示，該地塊供地是住宅地，肯定不會是別墅地。南海區規劃局工作人員則表示，項目報建的文件中顯示所處地塊為住宅用地，肯定是不能建別墅的。「沒理由他們建獨棟我們不知道啊！」
如此一來，威尼斯洲是如何通過政府及相關部門的審批而建設、銷售獨棟別墅呢？
經過詳細了解，小編發現南海灣威尼斯洲從拿地、報建對土地性質的描述都是「城鎮住宅用地」，已經領取的預售證上描述的是「住宅、普通住宅」，擁有70年產權，土地使用年限從2010年4月15日開始，2080年4月14日結束。「這種情況不是沒有，開發商拿住宅地建所謂的『低密度住宅』，將一部分地塊容積率做得高一點，一部分做得低一點，從而使整塊地的綜合容積率不超過限定值而規避政策。」
樂居編輯隨後致電項目求證此事，廣東中旅(南海)旅遊投資有限公司董事副總經理李振全回應稱此事為「無理取鬧」。「整個佛山賣獨棟別墅的樓盤多了去了，看你怎麼對待這個問題，我們可以叫它『低密度住宅』，也可以叫它『純獨棟』，看你是怎麼個叫法。」李振全說。
從普遍接受的界定來說，獨棟別墅是獨門獨戶獨院，佔地面積相當大，容積率又非常低，這一類別墅是國家嚴令禁止建造的，更不用說銷售。然而現在有開發商拿了土地開發「低層住宅」，但完全是按照別墅的規格來公然建設和出售。
「建議您要仔細查閱樓盤土地使用證、規劃許可證和預售許可證及整體項目平面圖規劃，這些文件一般都要求開發商主動公布在銷售大廳裡，如果沒有公布，購房者可要求公布。」南海建設局工作人員告訴樂居編輯。而在威尼斯洲目前所使用的銷售中心裡，相關文件資料並未公布在大廳裡，而是掛放在靠裡一間房間一面不大起眼的牆上。小編走近才翻了幾頁文件，銷售人員便著急過來「送客」。「我們都是合法的才會開盤，您要了解項目還是去外面看沙盤聽銷售介紹吧！」
項目沙盤上清晰可見高爾夫小鎮
違規「嵌入」高爾夫球場
除了獨棟別墅之外，威尼斯洲還涉嫌違規「嵌入」高爾夫球場。在4月29日的新品發布會上，南海灣八大旅遊板塊當中明確提到項目將打造「國際標準18洞湖泊高爾夫及9洞森林高爾夫球場」。樂居編輯實地走訪時也發現，沙盤上有個標記點上寫著「高爾夫小鎮」，十幾個標記了球洞的小島環繞包圍著別墅群，還有一部分高爾夫球場顯示與森林連結。「這一塊都是高爾夫球場，不過現在都還沒建好。」銷售吳小姐介紹道。
多年來，國務院、國土部等一再強調將高爾夫球場用地列入禁止用地項目。2011年，發改委等11部委聯合下發通知要求各地清理整治高爾夫球場。禁止用地項目2006、2012年本也都先後明確指出，「高爾夫球場用地」是禁止用地項目。然而，高爾夫球場仍在遍地開花。
開發商為何如此熱衷於建設高爾夫球場？
有業內人士認為，開發商熱衷的並非建高爾夫球場，而是將高爾夫球場嵌入房地產開發當中，以此提高房地產銷售的附加值。要知道，高爾夫球場與別墅向來是形影不離，修建高爾夫球場作為娛樂配套的樓盤多半以售賣別墅或高檔住宅產品為主。
威尼斯洲在戶外打起了「五一勁銷5個億」廣告
2.35億還是5億？
4月29日，威尼斯洲在保利洲際酒店舉辦新品發布會，邀請了鳳凰衛視金牌主持人胡一虎、著名學者彭澎以及全球500強的世邦魏理仕華南區董事出席。據了解，活動開放南海灣八大旅遊板塊體驗館吸引社會高端人士體驗，從私家遊艇到高爾夫運動應有盡有，整體規格之高可見一斑。
5月1日，南海灣威尼斯洲首次開放營銷中心，更請來國際巨星林志玲助陣，銷售中心外的紅地毯上停靠著遊艇、跑車、直升飛機等頂級奢侈品讓市民大開眼界，現場還有名模、勁舞、英國皇家軍隊等精彩表演，吸引了大批市民參觀，人氣爆棚。「等了成個鐘都未出黎，明星真的是明星，哈，最後無睇倒真人，不過排場確實大，130萬請來的確實唔同！」網友@jt-汀汀在微博上感慨。「雖然目前周邊配套還較差，但位於國家級旅遊集聚區內，又有山有水，高爾夫球場、五星級酒店都有，這個盤估計是珠三角少見的高端豪宅盤吧！」有網友在點評威尼斯洲時表示。
從國際五星級酒店新品發布會到國際巨星林志玲助陣開放銷售中心，再到遊艇、跑車、直升飛機、高爾夫球場等頂級奢侈消費品，南海灣威尼斯洲一次次表現自身的高端定位。然而實地看過樓盤的網友卻坦言心理落差較大，「個人覺得設計一般般，樓距比較密集。聯排別墅基本望不到湖景，部分靠馬路邊，受噪音影響比較大。」網友lyokoe表示。
「五一」之後，南海多條主幹路隨處可見威尼斯洲「熱銷5億」的戶外廣告牌。這讓人不禁產生疑問：在"限購"不鬆綁的大環境下，從新品發布會到國際巨星林志玲助陣開放銷售中心也就短短三天時間，目前別墅大環境也不怎樣，「熱銷5億」是否有些誇張？
嶺南綠洲網籤情況
養生谷花園網籤情況（以上信息來自南海住建局）
小編查閱了南海住建局網籤發現，威尼斯洲目前在售的「養生谷花園」和「中旅嶺南綠洲花園」自今年1月開始就已經處於銷售狀態。「我們並沒有對外宣傳正式開盤，但是內部一直都有在消化。」銷售人員吳小姐告訴樂居編輯。截至6月17日，項目共計銷售17套，總銷售面積為10585.25平米，總成交金額約為2.35億，與"熱銷5億"相差近一半。而在此之前，小編監控發現項目陸陸續續有註銷網籤的現象。有業內人士表示：「樓盤誇大成交，熱銷宣傳是常態，對這種宣傳也只是看看而已」。