西安是西北最重要的商業城市，長期以來一直以本土百貨為主導。早前有全國連鎖的百貨品牌進入西安，但基本沒有動搖本地市場的格局。不過，隨著熙地港、Gpark、高新中大國際開業，以及未來的SKP等項目亮相，古城商業正在展露新顏。
上周，我們考察了西安約二十家商場，研究了數個待開業的商業項目。發現西安市場從去年開始新銳項目頻出，未來1-2年也將大動作不斷。
西安重點商業項目分布圖
華潤、SKP、大悅城、群光、愛琴海等一波商業地產企業陸續湧入西安，正是「野蠻生長」時期。對於西安市場，我們有幾點觀後感，與大家簡要分享：
目前奢侈品牌主要分布在南門商圈的中大國際、世紀金花時代廣場、王府井南門店，比較分散，項目體量都不大。此外，高新區的中大國際、金花也有部分國際精品。
籌備中的SKP也位於南門商圈，位置優越，總建築面積28萬㎡。加之，北京SKP的強大號召力，很有希望成為國際高檔零售新的聚集地。
賽格國際購物中心交通便利，人氣旺。據了解，平日日均客流15萬人次，到周末達20萬人次。去年商場銷售額攀得新高，今年商場品牌又有明顯地提升和更新。
熙地港、金地廣場、陽光天地都是西安經營不錯的區域型購物中心，主打快時尚、家庭客群消費。今年新開業的西鹹萬象城，也是類似的定位。
小寨商圈 小寨商圈人氣一直很旺，現今有兩條地鐵線經過，交通十分便捷。早前該商圈定位不高，以服飾、小商品市場為主。後來，百盛、銀泰城、賽格等項目陸續開業。如今，賽格發展迅速，在該商圈一枝獨秀。
賽格國際商業建築面積25萬㎡，2013年10月開業。2016年商場銷售業績45億，同比增長28%，位居西北第一。
賽格的大客流量除了得益於地段優勢之外，商場地下層與兩條地鐵線直接連接、二層有天橋相連、停車場在8樓以上，使得商場多個樓層都有客流入口。
商場近來品牌調改不斷，從去年614個品牌現增長至718個品牌，今年更新了336個品牌。據商場介紹：「自2016年11月一層彩妝區開業，半年時間業績已成為同城第一。其中，Dior現已成為全國Boutique（精品店）業績第一，Lancome現為西區Boutique（精品店）業績第一；Bobbi Brown、Make Up For Ever等彩妝業績為同城第一。」
去年，化妝品區主打彩妝，今年會將重點放在護膚品，已引進Fresh、Sulwhasoo、Clarins、Whoo、Shiseido等國際品牌。
與此同時，商場在名品女裝、時尚女裝、男裝、潮牌方面都有明顯提升。引進了Ports、Marisfrolg等國內一線女裝，名品女裝增長至93個品牌。時尚女裝增長至112個品牌，其中11個品牌業績全國第一，102個品牌業績同城第一。
現有的37個潮牌之中，20個品牌業績為同城第一，並有Superdry、Dickies、Joyrich、DEBrand、Puma（黑標）等7個西北獨家的品牌。
鐘樓-南門商圈
鐘樓-南門是西安發展最早的商圈，世紀金花、民生、開元、中大國際等西安本土百貨企業都是由此發展起來的，覆蓋的檔次從大眾到高檔都有。
商圈的南門附近以國際精品定位的項目為主，西安SKP開業後勢必進一步鞏固該商圈的國際高檔定位。
開元商城位於鐘樓對面，商業建築面積10.3萬㎡，2016年銷售業績29.9億元，是西安傳統百貨裡難得的同比正增長的項目。
一層化妝品比較齊全，Chanel、Lancome、Dior、YSL、Fresh等品牌都有，還有Tommy Hilfiger、Evisu、CK Jeans、Miss Sixty等。
目前正值暑假旅遊高峰季，鐘樓一帶遊客數量極大，開元商城有地上、地下通道等多個入口，場內客流很好。
1998年就開業的傳統百貨，只有地下兩層，商業建築面積1.3萬㎡。2016年銷售業績10.1億元。
化妝品是金花的主要強項，品牌豐富，另外，還有Kenzo，Coach，G Givenchy等國際精品，以及Rolex等名表。
民生商業建築面積8.8萬㎡，2009年開業，2016年銷售業績11億元。商場檔次的跨度比較大，有Boss Orange，Armani Jeans，Lacoste，Juicy Couture，CK Jeans，Sephora等國際品牌，也有不知名的當地品牌。
中大國際是西安第一個奢侈品定位的商場，2000年開業，商業體量2.6萬㎡，環形的單層動線很簡單。
西安唯一的一家Louis Vuitton就在中大國際，此外，商場還有Prada、Tiffany & Co.、 Tod『s、Fendi、Bvlgari、Salvatore Ferragamo等品牌。
這家金花位於南門外，商業建築面積8萬㎡，2013年9月開業。商場分為A、B兩座，但其實兩座之間是相互連通的。
一層有奢侈品、國際輕奢、高檔化妝品，樓上還有電影院等配套。代表品牌有：Valentino、Dolce&Gabbana、Jimmy Choo、Z Zegna、Michael Kors、Coach、G Givenchy、EsteeLauder、Lancome等。
該項目原為國貿春天廣場，2013年初被王府井收購，商場分成南、北館。南館體量更大，有Miu Miu，MCM，YSL等國際精品，以及EsteeLauder，Chanel等國際化妝品。樓上有睿錦國際品牌集合店、男女、兒童等零售業態，但人氣不足。 北館一層更偏國際奢侈品定位，有Gucci，Ermenegildo Zegna，Bottega Veneta，Prada，Burberry等。北館地上只有一層，地下還有Pacific Coffee，Muji等偏家庭家居的業態。 高新商圈 早期高新商圈以世紀金花、金鷹兩家百貨以為主，兩者相距很近，體量都小，前者位更高。去年底，中大國際第二家店在高新區開業，目前尚在培養期。 這是中大國際在西安的第二個項目，去年11月剛開業，商業面積10萬㎡。在商場之外，還有麗思卡爾頓酒店、寫字樓。
該項目相比老的中大國際，體量更大，在國際精品之外引進了餐飲、兒童、家居、超市等綜合業態。
國際名品的定位比老店較低，一層引進了Max Mara，Salvatore Ferragamo （圍板）、Issey Miyake，Kenzo，Emporio Armani，Michael Kors等品牌。
整個商業建築布局呈一字型，室內設計、硬體細節很有品質，洗手間具有設計感，配有母嬰室。
高新區的世紀金花，商業面積1.1萬㎡，2006年12月開業，2016年業績為9.8億元。一層擁有Gucci，Ermenegildo Zegna，Hugo Boss等國際名品，以及Dior，Chanel，Estee Lauder，Giorgio Armani，La Mer等高檔化妝品。
樓上有Marisfrolg，Nexy&Co，尹默等大淑女品牌，以及傳統百貨都配備的中少淑女、男裝、運動、童裝、家居等品類。
大興商圈
該商圈位於西安略偏西北的方向，有太奧、龍湖星悅薈、Gpark老城根、鑫苑大都會等項目。去年新開業的GPark獨具特色，據說與之緊鄰的龍湖星悅薈隨著Gpark的開業，商場業績反而有所提升。
Gpark商業建築面積11.7萬㎡，是「L」型的街區商業，去年10月剛開業就引起業內熱議。漢風的建築風格與水晶大屏、數碼水簾、天幕等科技形成了現代與傳統的衝擊。
商場有Adidas旗艦店、Zara、Sephora、Godiva等，還引進了Pandora、NPC等品牌的西北首店。也有淺蔥小唱、藏瓏泰極等一系列精緻餐飲、巨幕影院、兒童遊樂區等。
項目場地空間大，業主通過持續打造高規格、多樣化的活動來營造氛圍。時下正在舉辦「樂出來」音樂節，邀請到了不少小有名氣的音樂人，現場很火爆。
對於Gpark的發展業內存有多種看法，不過，我們倒覺得在商場同質化的今天，正是Gpark這類特色化經營的項目，才讓商業變得更有看頭和趣味。
鑫苑大都匯商業建築面積12萬㎡，2016年12月開業，整個定位屬於社區型購物中心，偏家庭客群，動線流暢，客流量不錯。
一層有New Look，Adidas Originals，Tommy Hilfiger，CK Jeans，Ecco，I Do，Starbucks等。
同時引入了永輝超市、奇奇樂園、鑫苑星空影城、孩子王、大米王國、言幾又·今日閱讀等休閒娛樂、兒童遊樂服務業態，以及豐富的餐飲。
北郊商圈
該商圈位於西安城北，有漢神購物中心、以及去年新開業的熙地港，新的商業項目大融城也在籌備中。熙地港開業後表現頗為亮眼，引起大家對這個區域的關注。
熙地港由美國塔博曼與王府井合作打造，是一個城市綜合體項目，商業建築面積近21萬㎡，商場聚集大量快時尚品牌，Zara及其集團旗下多個品牌、GAP、H&M、Forever21、Mango、UR，還有輕奢品牌Coach。
商場業態比較豐富，兒童、餐飲、服務、電影院、健身、超市都有，還有王府井百貨作為主力店。
項目整體硬體環境和客流量都不錯，工作日上午商場客流量也不少，是一個值得關注的新項目。
曲江商圈
從房地產角度來看，曲江是目前西安的高檔區域。有銀泰城、金地廣場、大悅城（籌備）、芙蓉新天地（含金鷹百貨）等多個項目。其中，銀泰城、金地廣場是比較有代表性的。
2011年12月開業，商業建築面積10萬㎡，位於曲江景觀步行街附近，樓上的餐飲、兒童業態的客流相當不錯。
商場一層有Kent & Curwen，Tommy Hilfiger，Sephora，Zara，Zara Home，MassimoDutti，CK Jeans等國際休閒時尚品牌。樓上有具有當地特色的餐飲、電影院、KTV、兒童遊樂等生活休閒業態。
金地廣場的商業建築面積8.6萬㎡，2014年12月開業，工作日考察時發現商場的客流量還不錯。商場的空間設計和硬體條件也都比較好。 商場一層有Uniqlo，GAP，UR， New Balance，Marc O『Polo等時尚休閒品牌，還引入了西安首家永輝綠標店Bravo、Godiva、王品牛排、鹿港小鎮、言幾有·今日閱讀、思妍麗等。
兒童業態也很豐富，有Mothercare，Kidsland、jnby by JNBY、芝麻街英語、大白鯨世界等。
我們還去考察了兩個不在商圈內的項目，分別是華潤首進西安的購物中心西鹹萬象城，以及經營表現較好的家庭定位商場陽光天地。
西鹹萬象城今年4月剛開業，商業建築面積23.5萬㎡，位於城市的西面，距市區較遠。除了集中型購物中心，項目還有商業外街，不過外街大多尚未開業。
購物中心的定位更加偏向家庭型消費，以快時尚品牌和餐飲、兒童等為主。有H&M，New Look，CKJeans，UR，Uniqlo（圍板）， Under Armour等品牌。樓上引進了CGV影院、西西弗書店、孩子王、小星辰、Toys R us反鬥城、美吉姆等。
項目比較有特色的是地下一層的食三潮坊民俗美食街區，集合了富有當地特色的簡餐，以及中西式美食。
陽光天地商業建築面積10萬㎡，2015年11月開業。它位於西安西南部，位置較偏遠，周邊主要是居民區。
商場分為集中型購物中心和外街。購物中心以快時尚定位為主，有H&M，New Look，Me& City，Adidas Neo，Haagen-Dazs，Starbucks等，樓上則引進了豐富多元的餐飲。
目前正值暑期，商場內客流量較大，中庭正在進行海洋球遊樂活動，吸引了大批親子客群。
西安主要商業項目一覽
西安新項目四面而起，從市中心到郊區都有。下面就我們了解到的情況，與大家做個分享：
>西安SKP
西安SKP位於鐘樓-南門外，與在王府井南門店對面，項目總建築面積28萬平方米，共有20個樓層，零售主要集中在B1-L6，樓上以餐飲為主。
項目旨在打造陝西最大的時尚奢侈品百貨，除零售、餐飲外，還規劃有影院、冰場、書店、超市、健身房等，計劃2018年4月開業。
>群光廣場
西安群光廣場位於鐘樓商圈，距離地鐵2號線鐘樓站約700米，有一定距離。開發商群光集團來自臺灣，在武漢、成都已有商業項目。
項目的B1-L7是經營部分，B5-B2是地下停車場，該項目籌備已有數年時間，整體定位偏高檔。
據其官方微信報導，項目將匯集國際名品、特色餐飲、休閒娛樂等業態，內設精品超市，空中花園、4D影院。
>西安大融城
項目位於西安北部，與熙地港一路之隔，鄰近西安市委等多個政府機構，處於地鐵2號線和4號線（在建）的交匯處，預計2018年11月開業。
項目商業建築面積近8.5萬㎡，B1-L6，有1500個停車位，3000㎡的屋頂廣場。規劃業態涵蓋零售、兒童、餐飲、休閒娛樂，定位為全齡時尚購物中心。
>西安大悅城
該項目原為秦漢唐廣場，項目建築面積14.65萬㎡，緊鄰大雁塔景點，附近有地鐵3號線。目前，該項目被中糧集團收購，預計2018年下半年開業。
項目定位年輕時尚，除傳統的業態外，還規劃有娛樂體驗區域，主題街區，文創空間，屋頂花園等。據了解，9月中旬項目將召開招商發布會。
>金輝環球廣場
金輝環球廣場位於南三環/雁塔南路，是超大型城市綜合體項目，其中商業一期約15萬㎡。
上周項目在西安舉辦了招商籤約會「我的未來，你的世界」，計劃2018年5月開業。
>西安悅薈廣場
該項目位於鐘樓商圈，商業面積5萬㎡，B1-L8，計劃今年第四季度開業。
>砂之船
項目位於西北東北方向，與地鐵3號線務莊站直接相連，計劃今年第三季度開業。項目總建築面積37萬㎡。
項目定位於以高端奧特萊斯為主體的一站式商業綜合體，除了引進SalvatoreFerragamo，Giuseppe Zanotti，BrooksBrothers，UGG，Michael Kors，Liu Jo等品牌，還有主題餐飲、兒童體驗、UME影院等。
（來源：iziRetail逸芮）