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廣州嶺南國際企業集團有限公司擬將所持有 廣州嶺南國際酒店管理有限公司全部股權轉 讓給廣州市
東方賓館股份有限公司所涉及其 股東全部權益的評估說明 聯信（證）評報字［2014]第A0137號 評協備案號碼：1500074144140104 廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司 二〇一四年四月三十日 本 冊 目 錄 第一部分 關於評估說明使用範圍的聲明 ....................................................1 第二部分 企業關於進行資產評估有關事項的說明 .....................................2 第三部分 資產評估說明 ..............................................................................3 一、評估對象與評估範圍說明.............................................................................................. 3 二、資產核實情況總體說明................................................................................................ 13 三、資產基礎法評估技術說明............................................................................................ 14 四、收益法評估技術說明.................................................................................................... 35 五、評估結論及其分析........................................................................................................ 78 第一部分 關於評估說明使用範圍的聲明 本冊評估說明，供相關監管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。 廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司 二〇一四年四月三十日 第二部分 企業關於進行資產評估有關事項的說明 委託方一：廣州嶺南國際企業集團有限公司 （以下簡稱：嶺南集團） 委託方二：廣州市
東方賓館股份有限公司 （以下簡稱：
東方賓館） 被評估單位：廣州嶺南國際酒店管理有限公司 （以下簡稱：嶺南酒管） 根據國家關於資產評估的有關規定，委託方和被評估單位共同撰寫了《關於進行資產評估有關事項的說明》，詳見本評估說明的最後部分。 第三部分 資產評估說明 一、評估對象與評估範圍說明 （一）評估對象與評估範圍內容 1、本次評估的對象是嶺南酒管的股東全部權益，評估範圍是嶺南酒管的全部資產（包括：流動資產和非流動資產）及相關負債，包括未在帳面列示的其他無形資產。 2、評估基準日主要資產及負債概況 本次評估對嶺南酒管《關於進行資產評估有關事項的說明》中所確定的評估範圍進行帳務上的抽查覆核，對設備進行現場勘察，核對帳內資產與現實實物是否相一致及對每項資產質量作出判斷。具體的清查內容如下： 金額單位：人民幣元 序號 科目名稱 帳面價值 主要內容 1 一、流動資產合計 19,978,149.03 2 貨幣資金 13,759,332.75 包括：現金和銀行存款 3 應收帳款 4,529,257.78 內容為應收管理費 4 其他應收款 1,689,558.50 內容為資金調劑和職工借支等 5 二、非流動資產合計 4,021,339.52 6 長期股權投資 3,427,416.99 內容為對廣州市中酒有限公司和陽江市嶺悅度假酒店有限公司的投資 7 固定資產 433,134.38 內容為車輛和電子設備 8 長期待攤費用 89,266.90 內容為裝修費和電信費 9 遞延所得稅資產 71,521.25 內容為資產減值準備 10 三、資產總計 23,999,488.55 11 四、流動負債合計 2,814,886.73 12 應付職工薪酬 11,642.19 內容為職工福利費和職工教育經費 13 應交稅費 988,490.37 內容為營業稅、城建稅、企業所得稅及代扣個人所得稅等 14 其他應付款 1,814,754.17 內容為往來款、社保和公積金等 15 五、非流動負債合計 0.00 序號 科目名稱 帳面價值 主要內容 16 六、負債合計 2,814,886.73 17 七、淨資產 21,184,601.82 評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致，並經過致同會計師事務所（特殊普通合夥）廣州分所審計。 （二）對企業價值影響較大的資產組合的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況 1、 設備類資產 本次評估的設備主要存置於廣州市越秀區流花路122號中國大酒店商業大廈1262-1264室嶺南酒管辦公場所內，主要包括： （1）電腦、印表機等辦公設備； （2）本田奧德賽及別克商務車等運輸設備。 2、 長期股權投資 長期股權投資包括對廣州市中酒有限公司和陽江市嶺悅度假酒店有限公司的股權投資。 （1）廣州市中酒有限公司的股權投資情況 ① 基本概況 企業名稱：廣州市中酒有限公司 （以下簡稱「中酒公司」） 住所：廣州市越秀區惠福西路38號20樓 法定代表人姓名：林偉民 註冊資本：人民幣壹佰萬元整 實收資本：人民幣壹佰萬元整 公司類型：有限責任公司（法人獨資） 經營範圍：酒店物業管理、房地產諮詢。室內外裝修、美術裝潢設計、禮儀服務、清潔服務。製冷設備安裝、維修。國內商業及物資供銷業。培訓酒店、物業管理人員。 成立日期：一九九三年五月十五日 經營期限：一九九三年五月十五日至長期 ② 主要股東及持股比例 評估基準日時，中酒公司的主要股東及持股比例見下表： 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例（%） 廣州嶺南國際酒店管理有限公司 100.00 100 合 計 100.00 100 ③ 公司財務狀況 中酒公司近三年財務狀況如下： 資產情況： 項 目 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 資產總額（元） 1,748,107.98 2,088,104.08 2,537,024.46 負債總額（元） 13,544.27 3,086.62 55,638.50 淨資產（元） 1,734,563.71 2,085,017.46 2,481,385.96 損益情況： 項 目 2013年度 2012年度 2011年度 營業收入（元） 439,684.16 673,420.81 1,043,763.35 利潤總額（元） -351,988.23 -530,473.47 61,754.83 淨利潤（元） -350,453.75 -396.368.50 42,468.76 註：2013年數據來源於致同會計師事務所（特殊普通合夥）廣州分所致同審字（2014）第440FC0117號審計報告，2012年數據來源立信會計師事務所（特殊普通合夥）廣東分所信會師粵報字[2013]第10297號審計報告，2011年數據來源立信會計師事務所（特殊普通合夥）廣東分所信會師粵報字[2012]第10015號審計報告。 （2）陽江市嶺悅度假酒店有限公司的股權投資情況 ① 基本概況 企業名稱：陽江市嶺悅度假酒店有限公司 （以下簡稱「陽江嶺悅」） 住所：陽江市閘坡鎮海濱路力源山莊 法定代表人姓名：林偉民 註冊資本：人民幣壹佰萬元整 實收資本：人民幣壹佰萬元整 公司類型：有限責任公司（法人獨資） 經營範圍：旅館業（有效期至2015年06月19號）；中餐類製售（不含涼菜、不含生物海產品、不含裱花蛋糕，有效期至2016年05月09日）；會議服務；代購車、船、機票；國內貿易（法律、行政法規禁止和須憑許可證經營的項目除外）。 成立日期：二〇一三年七月一日 經營期限：至長期 ② 主要股東及持股比例 評估基準日時，陽江嶺悅的主要股東及持股比例見下表： 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例（%） 廣州嶺南國際酒店管理有限公司 100.00 100 合 計 100.00 100 ③ 公司財務狀況 由於陽江嶺悅成立於2013年7月，距評估基準日時間較短，評估基準日的財務狀況如下： 資產情況： 項 目 2013年12月31日 資產總額（元） 2,001,319.31 負債總額（元） 1,141,561.65 淨資產（元） 859,757.66 損益情況： 項 目 2013年度 營業收入（元） 2,568,468.92 項 目 2013年度 利潤總額（元） -140,242.34 淨利潤（元） -140,242.34 註：2013年數據來源於致同會計師事務所（特殊普通合夥）廣州分所致同審字（2014）第440FC0118號審計報告。 （三）企業申報的未記錄的無形資產類型、數量、法律權屬狀況等 1、商標權 截至評估基準日，嶺南酒管擁有的註冊商標情況如下： 序號 註冊商標 註冊號 有效期 核定使用商品/服務類別 1 11254396 2013年12月21日至2023年12月20日 35 2 11254496 2014年1月28日至2024年1月27日 36 3 11255143 2013年12月21日至2023年12月20日 43 4 11263847 2013年12月21日至2023年12月20日 35 5 11263848 2013年12月21日至2023年12月20日 35 6 11263889 2013年12月21日至2023年12月20日 36 7 11263924 2013年12月21日至2023年12月20日 36 8 11263964 2013年12月21日至2023年12月20日 37 9 11263985 2013年12月21日至2023年12月20日 37 10 11264042 2013年12月21日至2023年12月20日 43 11 11264193 2013年12月21日至2023年12月20日 43 12 11264213 2013年12月21日至2023年12月20日 44 13 11264225 2013年12月21日至2023年12月20日 44 14 11270011 2013年12月21日至2023年12月20日 35 序號 註冊商標 註冊號 有效期 核定使用商品/服務類別 15 11270060 2013年12月21日至2023年12月20日 36 16 11270258 2013年12月21日至2023年12月20日 37 17 11270286 2013年12月21日至2023年12月20日 43 18 11270321 2013年12月21日至2023年12月20日 44 19 11354936 2014年1月14日至2024年1月13日 35 20 11354958 2014年1月14日至2024年1月13日 35 21 11355014 2014年1月14日至2024年1月13日 36 22 11355310 2014年1月14日至2024年1月13日 36 23 11355372 2014年1月14日至2024年1月13日 37 24 11355406 2014年1月14日至2024年1月13日 37 25 11355445 2014年1月14日至2024年1月13日 43 26 11355598 2014年1月14日至2024年1月13日 44 27 11362653 2014年1月21日至2024年1月20日 35 28 11362721 2014年1月14日至2024年1月13日 36 29 11362765 2014年1月14日至2024年1月13日 37 30 11362843 2014年1月14日至2024年1月13日 43 31 11362948 2014年1月21日至2024年1月20日 44 32 4554466 2009年3月21日 至 2019年3月20日 36 33 4580776 2008年10月14日至2018年10月13日 43 34 4580779 2009年7月7日至2019年7月6日 36 序號 註冊商標 註冊號 有效期 核定使用商品/服務類別 35 8672840 2011年12月7日至2021年12月6日 35 36 8672897 2011年12月7日至2021年12月6日 36 37 8672944 2012年2月14日至2022年2月13日 37 38 8672957 2011年12月7日至2021年12月6日 43 39 8672973 2011年12月7日至2021年12月6日 44 40 8673007 2012年1月14日至2022年1月13日 35 41 8673021 2012年1月14日至2022年1月13日 36 42 8673042 2012年6月7日至2022年6月6日 37 43 8673054 2011年10月28日至2021年10月27日 43 44 8673066 2012年1月14日至2022年1月13日 44 45 8676957 2012年1月7日至2022年1月6日 35 46 8676964 2011年11月21日至2021年11月20日 35 47 8676970 2011年11月7日至2021年11月6日 36 48 8676982 2011年11月21日至2021年11月20日 36 49 8676993 2013年1月7日至2023年1月6日 37 50 8676997 2011年11月21日至2021年11月20日 37 51 8677010 2011年11月07日至2021年11月06日 43 52 8677014 2012年1月21日至2022年1月20日 44 53 8677016 2012年1月14日至2022年1月13日 44 54 8692322 2012年4年21至2022年4月20日 43 序號 註冊商標 註冊號 有效期 核定使用商品/服務類別 55 8698873 2012年1月28日至2022年1月27日 35 56 8698891 2012年3月28日至2022年3月27日 36 57 8698897 2011年11月7日至2021年11月6日 36 58 8698909 2012年4月21日至2022年4月20日 37 59 8698916 2012年6月14日至2022年6月13日 37 60 8698927 2011年11月7日至2021年11月6日 43 61 8698934 2011年11月7日至2021年11月6日 44 62 8701979 2011年11月7日至2021年11月6日 35 63 8702022 2011年11月21日至2021年11月20日 36 64 8702045 2012年3月28日至2022年3月27日 37 65 8702057 2011年11月21日至2021年11月20日 43 66 8702078 2011年11月21日至2021年11月20日 44 67 8705374 2011年11月07日 至 2021年11月06日 43 68 8708918 2012年5月28日至2022年5月27日 35 69 8708931 2012年5月28日至2022年5月27日 36 70 8708937 2012年12月14日至2022年12月13日 37 71 8708945 2013年12月14日至2023年12月13日 43 72 8708957 2012年5月28日至2022年5月27日 44 73 8742383 2012年2月21日至2022年2月20日 35 序號 註冊商標 註冊號 有效期 核定使用商品/服務類別 74 8742394 2011年11月21日至2021年11月20日 35 75 8742602 2011年11月21日至2021年11月20日 36 76 8742624 2013年8月28日至2023年8月27日 37 77 8742640 2011年12月28日至2021年12月27日 37 78 8742687 2011年11月14日至2021年11月13日 43 79 8742761 2011年11月21日至2021年11月20日 44 80 8747489 2011年11月21日至2021年11月20日 35 81 8747501 2011年11月21日至2021年11月20日 36 82 8747513 2012年7月7日至2022年7月6日 37 83 8747524 2011年12月7日至2021年12月6日 43 84 8747540 2011年12月7日至2021年12月6日 44 85 9262356 2012年4月7日至2022年4月6日 35 86 9262374 2012年4月7日至2022年4月6日 35 87 9262506 2012年4月7日至2022年4月6日 36 88 9262532 2012年4月7日至2022年4月6日 36 89 9262589 2012年6月14日至2022年6月13日 37 90 9262607 2012年4月7日至2022年4月6日 37 91 9262656 2012年4月7日至2022年4月6日 43 92 9262676 2012年4月7日至2022年4月6日 43 93 9262711 2012年4月7日至2022年4月6日 44 序號 註冊商標 註冊號 有效期 核定使用商品/服務類別 94 9262733 2012年4月7日至2022年4月6日 44 95 4580772 2008年10月14日至2018年10月13日 43 嶺南酒管正在申請的商標註冊情況如下： 序號 商標 申請號 申請時間 核定使用商品/服務類別 1 11254418 2012年7月25日 35 2 11255080 2012年7月25日 37 3 11255222 2012年7月25日 44 4 11355550 2012年8月15日 43 5 11355622 2012年8月15日 44 6 12679332 2013年5月30日 35 7 12679567 2013年5月30日 36 8 12679592 2013年5月30日 37 9 12679651 2013年5月30日 43 10 12679683 2013年5月30日 44 11 13090695 2013年8月16日 43 12 12679820 2013年5月30日 35 13 12679871 2013年5月30日 36 14 12679947 2013年5月30日 37 序號 商標 申請號 申請時間 核定使用商品/服務類別 15 12711694 2013年6月5日 43 16 12680073 2013年5月30日 44 截至本報告出具日，嶺南酒管尚有2個註冊商標權需補辦商標註冊證，具體情況如下： 序號 商標 申請號 核定使用商品/服務類別 1 8742668 43 2 8742733 44 二、資產核實情況總體說明 （一）資產核實人員組織、實施時間和過程 接受評估委託後，評估人員首先向被評估單位提供了評估明細表、填表說明、資料清單等電子文檔，要求被評估單位進行資產申報和資料準備；然後成立了以現場項目負責人為主的核實小組，根據制定的現場核實計劃，分收益法、設備、其他資產和負債等小組分別進行核查。評估組核實工作期間為2014年4月17日至2014年4月25日。核實過程分三個階段進行，第一階段對評估申報明細表進行初步審核，了解委託評估資產的概況；第二階段進行現場核實盤點工作，對申報表中與實際不符項目經被評估單位確認後進行修正完善；第三階段編寫核實情況說明。 （二） 影響資產清查的事項及處理方法 嶺南酒管所有的粵AF2P29奧德賽商務車截至評估基準日時車輛行駛證已過有效期，嶺南酒管已在進行車輛年審，截至報告出具日，車輛年審尚未完成，本次評估不考慮其對評估結果的影響。 （三）核實結論 1、資產核實結論 經清查核實，嶺南酒管的全部資產帳面值23,999,488.55元，其中流動資產19,978,149.03元，非流動資產4,021,339.52元；負債帳面值2,814,886.73元，其中流動負債2,814,886.73元，非流動負債0.00元；淨資產帳面值21,184,601.82元。 2、資產核實結果是否與帳面記錄存在差異及其程度 資產核實結果與委託方提供的帳面記錄一致。 三、資產基礎法評估技術說明 (一) 流動資產評估說明 1、貨幣資金 （1）評估範圍 貨幣資金包括現金、銀行存款，帳面價值共計13,759,332.75元，其中：現金為人民幣；銀行存款人民幣帳戶3個。 （2）評估程序及方法 現金存放於嶺南酒管財務部，評估人員核對了有關帳冊並採用監盤的方式進行現場盤點，根據評估基準日至盤點日現金出庫數、入庫數，倒推出評估基準日實有金額，編制庫存現金盤點表，與評估基準日帳面價值進行核對；對銀行存款，評估人員查閱了銀行日記帳、銀行對帳單、銀行存款餘額調節表，並對開戶銀行進行了函證，檢查是否存在重大的長期未達帳項和影響淨資產的事項。對各項貨幣資金以核實無誤的帳面值作為評估值。 （3） 評估結果 貨幣資金的評估價值為13,759,332.75元，評估無增減值。 2、應收帳款 （1）評估範圍 應收帳款主要內容為應收管理費，應收帳款帳面價值4,815,057.78元，壞帳準備285,800.00元，帳面淨值4,529,257.78元。 （2）評估程序及方法 首先對各項應收款項進行逐筆核對，查看其是否帳表相符。對帳面餘額較大的應收款項進行函證，核實帳面餘額的準確性；抽查相關業務合同，核實業務的真實性。 其次，判斷分析應收款項的可收回性確定評估值。 應收帳款帳面淨值為4,529,257.78元，評估人員在對應收帳款核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和確定評估風險損失相結合的方法評估風險損失。 對有確鑿證據表明款項不能收回或帳齡超長的，評估風險損失為100%。對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回帳款數額的，參考財會上計算壞帳準備的方法，根據帳齡和歷史回款分析估計出評估風險損失，具體比例如下： 帳齡1年以內（含1年） 的風險損失為0%， 帳齡1~2年的風險損失為10%， 帳齡2~3年的風險損失為30%， 帳齡3~4年的風險損失為50%， 帳齡4~5年的風險損失為80%， 帳齡5年以上的風險損失為100%。 （3）評估結果 應收款項的評估淨值為4,529,257.78元，評估無增減值。 3、其他應收款 （1）評估範圍 其他應收款主要內容為資金調劑和職工借支等，其他應收款帳面價值1,689,843.50元，壞帳準備285.00元，帳面淨值1,689,558.50元。 （2）評估程序及方法 首先對各項其他應收款項進行逐筆核對，查看其是否帳表相符。抽查相關業務憑證和合同，核實業務的真實性；評估人員在對其他應收款核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和確定評估風險損失相結合的方法評估風險損失。 對有確鑿證據表明款項不能收回或帳齡超長的，評估風險損失為100%。對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回帳款數額的，參考財會上計算壞帳準備的方法，根據帳齡和歷史回款分析估計出評估風險損失，具體比例如下： 帳齡1年以內（含1年） 的風險損失為0%， 帳齡1~2年的風險損失為10%， 帳齡2~3年的風險損失為30%， 帳齡3~4年的風險損失為50%， 帳齡4~5年的風險損失為80%， 帳齡5年以上的風險損失為100%。 （3）評估結果 其他應收款的評估淨值為1,689,558.50元，評估無增減值。 (二) 長期股權投資說明 1、投資的內容 （1）對廣州市中酒有限公司的股權投資，投資比例為100%； （2）對陽江市嶺悅度假酒店有限公司的股權投資，投資比例為100%。 2、評估方法 本次評估對長期股權投資的被投資單位，採用同一評估基準日對其進行整體評估，以被投資單位整體評估後的股東全部權益價值乘以持股比例確定長期股權投資的評估值。 3、評估說明 ※ 廣州市中酒有限公司評估技術說明 （1）貨幣資金 ① 評估範圍 貨幣資金包括現金、銀行存款，帳面價值共計401,173.50元，其中：現金為人民幣；銀行存款人民幣帳戶1個。 ② 評估程序及方法 現金存放於中酒公司財務部，評估人員核對了有關帳冊並採用監盤的方式進行現場盤點，根據評估基準日至盤點日現金出庫數、入庫數，倒推出評估基準日實有金額，編制庫存現金盤點表，與評估基準日帳面價值進行核對；對銀行存款，評估人員查閱了銀行日記帳、銀行對帳單、銀行存款餘額調節表，並對開戶銀行進行了函證，檢查是否存在重大的長期未達帳項和影響淨資產的事項。對各項貨幣資金以核實無誤的帳面值作為評估值。 ③ 評估結果 貨幣資金的評估價值為401,173.50元，評估無增減值。 （2）其他應收款 ① 評估範圍 其他應收款內容為與嶺南酒管的往來款，其他應收款帳面價值1,750,000.00元，壞帳準備540,000.00元，帳面淨值1,210,000.00元。 ② 評估程序及方法 首先對各項其他應收款項進行逐筆核對，查看其是否帳表相符。抽查相關業務憑證和合同，核實業務的真實性；評估人員在對其他應收款核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和確定評估風險損失相結合的方法評估風險損失。 對有確鑿證據表明款項不能收回或帳齡超長的，評估風險損失為100%。對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回帳款數額的，參考財會上計算壞帳準備的方法，根據帳齡和歷史回款分析估計出評估風險損失，具體比例如下： 帳齡1年以內（含1年） 的風險損失為0%， 帳齡1~2年的風險損失為10%， 帳齡2~3年的風險損失為30%， 帳齡3~4年的風險損失為50%， 帳齡4~5年的風險損失為80%， 帳齡5年以上的風險損失為100%。 ③ 評估結果 其他應收款的評估淨值為1,210,000.00元，評估無增減值。 （3）遞延所得稅資產 遞延所得稅資產為資產的帳面價值與其計稅基礎（是指企業收回資產帳面價值過程中，計算應納稅所得額時按照稅法規定可以自應稅經濟利益中抵扣的金額）存在差異所產生的，其暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣暫時性差異的應納稅所得額，帳面價值136,934.48元。 評估人員查看了遞延所得稅資產明細帳、憑證、產生暫時性差異的相關文件和資料，並根據稅法核實帳面記錄是否正確，經核查，帳務記錄符合規定，餘額正確，無核實調整事項，以經核實無誤的帳面值確定為評估值。 經評估確認，遞延所得稅資產的評估價值為136,934.48元，評估無增減值。 （4）應付職工薪酬 ① 評估範圍 納入本次評估範圍的應付職工薪酬為職工教育經費和工會經費，帳面價值1,471.40元。 ② 評估程序及方法 評估人員按照企業規定對應付職工薪酬各明細項進行核實和抽查復算，同時查閱明細帳、入帳憑證，檢查各項目的計提、發放、使用情況。經核查，財務處理正確，合乎企業規定的各項相應政策，無核實調整事項，按核實無誤的帳面值確定評估值。 ③ 評估結果 應付職工薪酬的評估價值為1,471.40元，評估無增減值。 （5）應交稅費 ① 評估範圍 納入本次評估範圍的應交稅費為應交營業稅、城建稅、企業所得稅及代扣個人所得稅等，帳面價值12,072.87元。 ② 評估程序及方法 對應交稅費評估人員首先了解嶺南酒管適用的稅種及稅率，調查是否享有稅收優惠政策；其次，評估人員查閱了明細帳、納稅申報表及期後實際繳納稅款的完稅憑證。經核查，帳務記錄屬實，無核實調整事項，按核實無誤的帳面值確定評估值。 ③ 評估結果 應交稅費的評估價值為12,072.87元，評估無增減值。 ※ 陽江市嶺悅度假酒店有限公司評估技術說明 （1）貨幣資金 ① 評估範圍 貨幣資金包括現金、銀行存款，帳面價值共計900,782.15元，其中：現金為人民幣；銀行存款人民幣帳戶1個。 ② 評估程序及方法 現金存放於陽江嶺悅財務部，評估人員核對了有關帳冊並採用監盤的方式進行現場盤點，根據評估基準日至盤點日現金出庫數、入庫數，倒推出評估基準日實有金額，編制庫存現金盤點表，與評估基準日帳面價值進行核對；對銀行存款，評估人員查閱了銀行日記帳、銀行對帳單、銀行存款餘額調節表，並對開戶銀行進行了函證，檢查是否存在重大的長期未達帳項和影響淨資產的事項。對各項貨幣資金以核實無誤的帳面值作為評估值。 ③ 評估結果 貨幣資金的評估價值為900,782.15元，評估無增減值。 （2）應收帳款 ① 評估範圍 應收帳款內容為應收酒店消費款，應收帳款帳面淨值81,233.00元。 ② 評估程序及方法 首先對各項應收款項進行逐筆核對，查看其是否帳表相符。對帳面餘額較大的應收款項進行函證，核實帳面餘額的準確性；抽查相關業務合同，核實業務的真實性。 其次，判斷分析應收款項的可收回性確定評估值。 應收帳款帳面淨值為81,233.00元，評估人員在對應收帳款核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和確定評估風險損失相結合的方法評估風險損失。 ③ 評估結果 應收款項的評估淨值為81,233.00元，評估無增減值。 （3）其他應收款 ① 評估範圍 其他應收款內容為備用金及押金，其他應收款帳面淨值11,710.00元。 ② 評估程序及方法 首先對各項其他應收款項進行逐筆核對，查看其是否帳表相符。抽查相關業務憑證和合同，核實業務的真實性；評估人員在對其他應收款核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和確定評估風險損失相結合的方法評估風險損失。 ③ 評估結果 其他應收款的評估淨值為11,710.00元，評估無增減值。 （4）存貨 陽江嶺悅的存貨為原材料和庫存商品，均存放於陽江嶺悅倉庫內。評估人員依據企業提供的存貨明細表，對存貨進行核實後，採用成本法進行評估。 ① 原材料 A、評估範圍 原材料帳面值為3,520.00元，內容主要為漢鼎油、味事達美極鮮、雞飯老抽等材料。 B、評估方法 本次評估，考慮到企業原材料周轉較快，短期內價格變動不大、成本核算準確，評估時以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 經過以上程序和方法測算，原材料評估值為3,520.00元，評估無增減值。 ② 庫存商品 A、評估範圍 庫存商品帳面值為14,786.13元，內容為牙具、一次性梳子、原子筆和葡萄酒等。 B、評估程序及方法 本次評估，考慮到企業的庫存商品為非自產產品，屬於消耗性採購商品，企業成本核算準確、可靠，庫存商品流通較快，近期的價格變化幅度不大，故以清查核實的帳面值作為評估值。 ③ 評估結果 存貨的評估值為14,786.13元，評估無增減值。 （5）固定資產 1）待估設備概況 本次評估的設備主要存置於陽江市閘坡鎮海濱路力源山莊員工宿舍內，主要包括空調和電視機。 根據評估人員現場堪察和對實物的清查核實，委估資產的實際數量與企業填報的基本相符。企業有嚴格的設備管理和維護保養制度，設備維護保養良好，外觀整潔，運轉穩定、正常。 2）評估方法 根據本次評估目的，設備按持續使用原則，採用重置成本法評估。以全新設備現行市價、取費為依據確定設備的重置價值，並通過實際勘察確定成新率計算評估值。成本法的計算公式為： 被估資產評估值＝重置價值×成新率 ① 重置價值的確定 對於可取得設備現行購置價的設備，其重置成本主要包括設備自身市場購置價。 對於部分無法取得設備現行購置價的設備，在審核設備帳面原值真實可靠的基礎上，根據國內電子產品市場同類設備價格變化指數，進行調整，計算出重置價值。 對於少數新近購進的設備，依據有關會計憑證核實其原購置價格，確定其重置價值。 ② 成新率的確定 被估設備的成新率，以年限法為主，結合現場對設備的勘察，全面了解設備的技術性能，使用維護情況，以及現時同類設備的性能更新，技術進步等影響因素，綜合考慮設備的實體性貶值、功能性貶值和可能存在的經濟性貶值確定其成新率。 3）評估過程 ① 現場勘查 A、根據企業提供的設備評估明細表對委估設備實地進行勘察與核對，對企業提供的財產資料、有關憑證進行整理與補充搜集。 B、在現場中，對評估範圍內設備逐項、逐臺進行詳細察看。核對數量、規格，對設備的現狀、日常維護保養情況作出詳細的記錄和鑑定，核實重要的產權證明文件，並多方面了解可能影響資產評估的重大事項。 ② 評估計算 A、在完成現場勘察、核實工作後，將收集到的有關數據資料進行篩選、分類、整理和分析。 B、根據評估目的和評估對象狀況，選擇適當的評估方法對委估設備進行評估計算。 C、對各項評估結果進行驗證、分析和綜合平衡。 D、填寫機器設備評估明細表和編寫機器設備評估說明。 例一：TCL電視機，規格型號L32F3320B（電子設備評估明細表序號2） A、設備情況簡述 生產廠家：TCL 購置日期：2013年8月 帳面原值：26,080.00元 帳面淨值：24,015.35元 數量：16臺 屏幕尺寸：32英寸 解析度：1366×768 支持格式：720p（高清） 最佳觀看距離：1.8～2.5米 液晶面板：VA軟屏 背光燈類型：LED發光二極體 水平視角：178度 響應時間：9ms 產品功耗：50W 圖像特點：自然光 音效系統：高保真 B、重置價值的確定 經向經銷商詢價得知，該型號電視機現行市場含稅價值為：1,399.00元/臺，故重置價值為1,399.00元/臺。 C、成新率的確定 以使用年限法為基礎，根據專業評估人員在現場對設備的實地勘察，採用年限法確定設備的成新率。 該設備在正常使用的情況下，總可使用5年，該設備已經投入使用0.40年。所以，該設備正常使用的成新率 ＝ ×100% 尚可使用年限實際已使用年限尚可使用年限. ＝ ×100% 540.05. ＝ 92% 所以該設備的成新率為92%。 D、評估淨值的確定 設備評估淨值＝重置價值×成新率×數量 ＝1,399.00×92%×16 ＝20,593.00元（已取整） 4）評估結果 經評估測算，評估基準日時，設備重置價值為90,398.80元，評估淨值為83,167.00元，其中：電子設備重置價值為90,398.80元，評估淨值為83,167.00元。 （6）長期待攤費用 ① 評估範圍 長期待攤費用帳面值為905,768.43元，內容為開辦費的攤銷餘額。 ② 評估程序及方法 評估人員查看了長期待攤費用明細帳和憑證等，了解費用原始發生額、攤銷期和尚存受益期限。對於納入本次評估範圍內的長期待攤費用，由於尚有一定的攤銷期限，通過對其攤銷期限、攤銷方法與應攤銷金額進行核實，按經核實後的帳面餘額確定評估值。 ③ 評估結果 長期待攤費用的評估價值為905,768.43元，評估無增減值。 （7）應付職工薪酬 ① 評估範圍 納入本次評估範圍的應付職工薪酬為企業根據有關規定應付給職工的工資、獎金、津貼和補貼等，帳面價值102,602.94元。 ② 評估程序及方法 評估人員按照企業規定對應付職工薪酬各明細項進行核實和抽查復算，同時查閱明細帳、入帳憑證，檢查各項目的計提、發放、使用情況。經核查，財務處理正確，合乎企業規定的各項相應政策，無核實調整事項，按核實無誤的帳面值確定評估值。 ③ 評估結果 應付職工薪酬的評估價值為102,602.94元，評估無增減值。 （8）應交稅費 ① 評估範圍 納入本次評估範圍的應交稅費為應交營業稅、城建稅和教育費附加等，帳面價值7,629.71元。 ② 評估程序及方法 對應交稅費評估人員首先了解明日空間適用的稅種及稅率，調查是否享有稅收優惠政策；其次，評估人員查閱了明細帳、納稅申報表及期後實際繳納稅款的完稅憑證。經核查，帳務記錄屬實，無核實調整事項，按核實無誤的帳面值確定評估值。 ③ 評估結果 應交稅費的評估價值為7,629.71元，評估無增減值。 （9）其他應付款 ① 評估範圍 納入本次評估範圍的其他應付款，主要為應付廣州嶺南國際酒店管理有限公司的開業費用，帳面價值1,031,329.00元。 ② 評估程序及方法 評估人員通過調查了解，逐一具體分析各往來款項的數額、發生時間和原因、債權人經營管理現狀等，對各款項付出的必要性作出判斷，從而確定評估值。 ③ 評估結果 其他應付款的評估價值為1,031,329.00元，評估無增減值。 4、評估結果 （1）廣州市中酒有限公司的股權投資評估結果：評估基準日2013年12月31日時採用資產基礎法經過評估計算，廣州市中酒有限公司全部資產帳面值為1,748,107.98元，評估值為1,748,107.98元；負債帳面值13,544.27元，評估值為13,544.27元；淨資產帳面值為1,734,563.71元，評估值為1,734,563.71元。嶺南酒管持有該項長期投資股權比例為100%，則確定該項長期投資評估價值為1,734,563.71元。 （2）陽江市嶺悅度假酒店有限公司的股權投資評估結果：評估基準日2013年12月31日時採用資產基礎法經過評估計算，陽江市嶺悅度假酒店有限公司全部資產帳面值為2,001,319.31元，評估值為2,000,966.71元；負債帳面值1,141,561.65元，評估值為1,141,561.65元；淨資產帳面值為859,757.66元，評估值為859,405.06元。嶺南酒管持有該項長期投資股權比例為100%，則確定該項長期投資評估價值為859,405.06元。 經評估計算，採用資產基礎法，嶺南酒管的長期股權投資評估價值為 2,593,968.77元。 (三) 固定資產評估說明 1、待估設備概況 本次評估的設備主要存置於廣州市越秀區流花路122號中國大酒店商業大廈1262-1264室嶺南酒管辦公場所內，主要包括： （1）電腦、印表機等辦公設備； （2）本田奧德賽和別克商務車等運輸設備。 根據評估人員現場堪察和對實物的清查核實，委估資產的實際數量與企業填報的基本相符。企業有嚴格的設備管理和維護保養制度，設備維護保養良好，外觀整潔，運轉穩定、正常。 2、評估方法 根據本次評估目的，設備按持續使用原則，採用重置成本法評估。以全新設備現行市價、取費為依據確定設備的重置價值，並通過實際勘察確定成新率計算評估值。成本法的計算公式為： 被估資產評估值＝重置價值×成新率 （1）重置價值的確定 對於可取得設備現行購置價的設備，其重置成本主要包括設備自身市場購置價。 對於部分無法取得設備現行購置價的設備，在審核設備帳面原值真實可靠的基礎上，根據國內電子產品市場同類設備價格變化指數，進行調整，計算出重置價值。 對於少數新近購進的設備，依據有關會計憑證核實其原購置價格，確定其重置價值。 （2）成新率的確定 被估設備的成新率，以年限法為主，結合現場對設備的勘察，全面了解設備的技術性能，使用維護情況，以及現時同類設備的性能更新，技術進步等影響因素，綜合考慮設備的實體性貶值、功能性貶值和可能存在的經濟性貶值確定其成新率。 3、評估過程 （1）現場勘查 ① 根據企業提供的設備評估明細表對委估設備實地進行勘察與核對，對企業提供的財產資料、有關憑證進行整理與補充搜集。 ② 在現場中，對評估範圍內設備逐項、逐臺進行詳細察看。核對數量、規格，對設備的現狀、日常維護保養情況作出詳細的記錄和鑑定，核實重要的產權證明文件，並多方面了解可能影響資產評估的重大事項。 （2）評估計算 ① 在完成現場勘察、核實工作後，將收集到的有關數據資料進行篩選、分類、整理和分析。 ② 根據評估目的和評估對象狀況，選擇適當的評估方法對委估設備進行評估計算。 ③ 對各項評估結果進行驗證、分析和綜合平衡。 ④ 填寫機器設備評估明細表和編寫機器設備評估說明。 例一：別克商務車 （車輛評估明細表序號1） 1）車輛概況 號牌號碼：粵ALU180 車輛類型： 5座轎車 核定載客：5人 登記日期：2005年11月 帳面原值：298,000.00元 帳面淨值：69,160.81元 該車至評估基準日行駛裡程約為178000公裡，車況良好，車輛外表面無碰傷，車內裝潢完好，各儀表顯示清晰。車輛制動性能可靠，運行以來沒發生過重大故障和事故。 2）重置完全價的確定 重置價值=現行購置價+車輛購置稅+其他費用 經向當地汽車供銷商詢價，確定該車輛的現行購置價為208,000.00元。 車輛購置稅為不含稅購置價的10%=現行購置價÷1.17×10% = 208,000.00÷1.17×10% = 17,778.00元 其他費用包括牌照費、手續費等，經調查當地的水平約為1500元。 重置價值=現行購置價+車輛購置稅+其他費用 =208,000.00+ 17,778.00+1,500.00 =227,300.00元（已取整） 3）成新率的確定 該車輛於2005年11月啟用，至評估基準日已使用約8.2年，該車的經濟壽命15年。運行狀態一直良好，沒有發生過事故，外觀無缺陷，制動性能可靠，車輛內部裝璜嶄新，駕駛室儀表齊全、顯示清晰，日常維護保養較好，至評估基準日行駛裡程為178000公裡，根據商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報廢標準規定》的有關規定，該類車最多可行駛60萬公裡，則： 成新率（裡程法） =（規定行駛裡程-已行駛裡程）/規定行駛裡程×100% =（60-17.8）/60×100% =70%（已取整） 成新率（年限法） =（規定使用年限-已使用年限）/規定使用年限×100% =（15-8.2）/15×100% =45%（已取整） 根據評估師現場勘查，確定車輛的觀察成新率為40%（詳見下表）： 項目名稱 達標程度 評分 整 車（20分） 一般 10 車 架（15分） 較舊 3 前後橋（15分） 較舊 2 發動機（30分） 中度磨損 15 變速箱（10分） 中度磨損 5 轉向及制動系統（10分） 中度磨損 5 合 計 40 則車輛的綜合成新率為70%×0.3+45%×0.3+40%×0.4=51%。 4）評估價值的確定 評估值=重置價值×成新率 =227,300.00×51% =115,920.00元 （已取整） 根據廣州市中小客車總量調控管理辦法規定，為緩解交通擁堵、落實公交優先和節能減排政策、改善城市大氣環境，根據本市道路交通實際對本市行政區域範圍內中小客車施行總量調控和指標管理。廣州市單位和個人將名下在本市登記的中小客車辦理轉移登記、註銷登記或者遷出本市的變更登記後，可以申請中小客車更新指標。 即單位同一用車指標可以進行更新再次使用，因此申請用車指標所產生的費用可作為車牌價值。根據廣州市公布的基準日前後公布的機動車牌照增量指標競拍均價約為12,000.00元。因此該車輛的評估淨值為：115,920.00+12,000.00= 127,920.00元。 例二：蘋果imac電腦（電子設備評估明細表序號95） 1）設備情況簡述 生產廠家：蘋果公司 購置日期：2013年8月 帳面原值：14,596.00元 帳面淨值：13,671.60元 2） 重置價值的確定 經向經銷商詢價得知，該型號電腦現行市場含稅價值為：13,700.00元/臺，所以，重置價值為13,700.00元。 3）成新率的確定 以使用年限法為基礎，根據專業評估人員在現場對設備的實地勘察，採用年限法確定設備的成新率。 該設備在正常使用的情況下，總可使用5年，該設備已經投入使用0.30年。所以該設備正常使用的成新率 ＝ ×100% ＝ ×100% 53.05. ＝ 94% 所以該設備的成新率為94%。 4）評估淨值的確定 設備評估淨值＝重置價值×成新率 ＝13,700.00×94% ＝12,880.00元（已取整） 4、評估結果 經評估測算，評估基準日時，設備重置價值為691,600.00元，評估淨值為463,160.00元，其中：車輛重置價格為427,500.00元，評估淨值為272,050.00；電子設備重置價值為264,100.00元，評估淨值為191,110.00元。 (四) 長期待攤費用評估說明 1、評估範圍 長期待攤費用帳面值為89,266.90元，內容為租用辦公場所1262-1265室及1254-1257室的裝修費、預存通訊費的攤銷餘額。 2、評估程序及方法 評估人員查看了長期待攤費用明細帳和憑證等，了解費用原始發生額、攤銷期和尚存受益期限。對於納入本次評估範圍內的長期待攤費用，由於尚有一定的受益期限，通過對其受益期限、攤銷方法與應攤銷金額進行核實，按經核實後的帳面餘額確定評估值。 3、評估結果 長期待攤費用的評估價值為89,266.90元，評估無增減值。 (五) 遞延所得稅資產評估說明 遞延所得稅資產為資產的帳面價值與其計稅基礎（是指企業收回資產帳面價值過程中，計算應納稅所得額時按照稅法規定可以自應稅經濟利益中抵扣的金額）存在差異所產生的，其暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣暫時性差異的應納稅所得額，帳面價值71,521.25元。 評估人員查看了遞延所得稅資產明細帳、憑證、產生暫時性差異的相關文件和資料，並根據稅法核實帳面記錄是否正確，經核查，帳務記錄符合規定，餘額正確，無核實調整事項，以經核實無誤的帳面值確定為評估值。 經評估確認，遞延所得稅資產的評估價值為71,521.25元，評估無增減值。 (六) 流動負債評估說明 1、應付職工薪酬 （1）評估範圍 納入本次評估範圍的應付職工薪酬為職工福利費和職工教育經費，帳面價值11,642.19元。 （2）評估程序及方法 評估人員按照企業規定對應付職工薪酬各明細項進行核實和抽查復算，同時查閱明細帳、入帳憑證，檢查各項目的計提、發放、使用情況。經核查，財務處理正確，合乎企業規定的各項相應政策，無核實調整事項，按核實無誤的帳面值確定評估值。 （3）評估結果 應付職工薪酬的評估價值為11,642.19元，評估無增減值。 2、應交稅費 （1）評估範圍 納入本次評估範圍的應交稅費為應交營業稅、企業所得稅、城建稅及代扣個人所得稅等，帳面價值988,490.37元。 （2）評估程序及方法 對應交稅費評估人員首先了解嶺南酒管適用的稅種及稅率，調查是否享有稅收優惠政策；其次，評估人員查閱了明細帳、納稅申報表及期後實際繳納稅款的完稅憑證。經核查，帳務記錄屬實，無核實調整事項，按核實無誤的帳面值確定評估值。 （3）評估結果 應交稅費的評估價值為988,490.37元，評估無增減值。 3、其他應付款 （1） 評估範圍 納入本次評估範圍的其他應付款，主要為往來款、社保和公積金等，帳面價值1,814,754.17元。 （2） 評估程序及方法 評估人員通過調查了解，逐一具體分析各往來款項的數額、發生時間和原因、債權人經營管理現狀等，對各款項付出的必要性作出判斷，從而確定評估值。 （3） 評估結果 其他應付款的評估價值為1,814,754.17元，評估無增減值。 四、收益法評估技術說明 （一）評估對象 本次評估對象為嶺南酒管的股東全部權益。 （二）收益法的應用前提及選擇的理由和依據 1、股東全部權益價值評估的方法選擇 （1）收益法的定義和原理 收益法是從企業整體出發，以企業的獲利能力為核心，通過分析、判斷和預測企業未來收益，考慮企業的經營風險和市場風險後，選取適當的折現率，折現求取股東全部權益價值。 現金流折現法是通過將企業未來預期淨現金流量折算為現值，評估資產價值的一種方法。其基本思路是通過估算資產在未來預期的淨現金流量和採用適宜的折現率折算成現時價值，得出評估值。其適用的基本條件是：企業具備持續經營的基礎和條件，經營與收益之間存在較穩定的對應關係，並且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現金流折現法的最大難度在於未來預期現金流的預測，以及數據採集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現金流的預測較為客觀公正、折現率的選取較為合理時，其估值結果具有較好的客觀性。 現金流量包括企業所產生的全部現金流量（自由現金流量）和屬於股東權益的現金流量（股權自由現金流量）兩種口徑，自由現金流量指的是歸屬於包括股東和付息債務的債權人在內的所有投資者的現金流量，股權現金流量指的是歸屬於股東的現金流量，是扣除還本付息以及用於維持現有生產和建立將來增長所需的新資產的資本支出和營運資金變動後剩餘的現金流量。以上兩種現金流量對應的方法分別為間接法和直接法。本次採用現金流折現法中的直接法，對應的現金流量為股權自由現金流量（股權自由現金流量＝稅後淨利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－淨營運資金變動+付息債務的增加或減少） （2）收益法的應用前提 1）能夠對企業未來收益進行合理預測。 2）能夠對企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。 （3）收益法選擇的理由和依據 嶺南酒管成立以來，業務不斷發展，保證了其經營方式的連續性和獲利模式的持續性，具備使用收益法評估的基礎條件，以及根據本次評估目的要求，故採用收益法進行評估。 因此，本次對嶺南酒管的股東全部權益價值評估採用收益法進行，具體採用現金流折現法。 2、基本評估思路 按照《企業價值評估指導意見》的要求估算企業未來年度的收益，將未來收益折現，以此確定企業的價值。 （1）按照審計報表，對納入報表範圍的資產、業務，按照業務結構類型分別估算其預期收益； （2）對納入報表範圍，但在現金流估算中未予考慮的諸如基準日後到報告出具期間已經轉讓的投資項目以及呆滯或閒置設備等類資產，定義其為基準日的溢餘或非經營性資產，單獨測算其價值； （3）由上述各項的測算加和，得到嶺南酒管的股東全部權益價值。 （三）收益預測的假設條件 本次評估時，主要是基於以下重要假設及限制條件進行的，當以下重要假設及限制條件發生較大變化時，評估結果應進行相應的調整。 1、一般假設： （1）假設評估基準日後被評估單位持續經營； （2）假設評估基準日後被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大變化； （3）假設評估基準日後國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變化； （4）假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等評估基準日後無重大變化； （5） 假設被評估單位的經營者是負責的，且其管理層有能力擔當其職務和履行其職責。並假設能保持現有的管理、業務、技術團隊的相對穩定，或變化後的管理、業務、技術團隊對公司經營管理無重大影響； （6） 假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規； （7） 假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。 2、特殊假設： （1） 假設評估基準日後被評估單位採用的會計政策和編寫評估報告時所採用的會計政策在重要方面保持一致； （2）假設評估基準日後被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、運營方式、合作分成比例等與目前保持一致； （3）假設評估基準日後委估企業的經營性合同到期後仍可按現經營方式續籤； （4）假設評估基準日後被評估單位的產品或服務保持目前的市場競爭態勢； （5）假設評估基準日後被評估單位的研發能力和技術先進性保持目前的水平； （6）假設被評估單位目前取得的各項行業資質在有效期到期後能順利通過有關部門的審批，行業資質持續有效； （7）本次評估是假設被評估單位以評估基準日的實際存量為前提，收益的計算以會計年度為基準，未來能夠持續經營，被評估單位的收益實現日為每年年末，且5年後的各年收益總體平均與第5年相同。 （四）企業經營、資產、財務分析 嶺南酒管公司是嶺南集團酒店業集團化、專業化、品牌輸出和一體化運營管理的產業發展平臺，主營業務為酒店品牌輸出管理、顧問服務、品牌特許經營及酒店預訂、培訓等，嶺南酒管的管理品牌輸出服務包括酒店受託管理、酒店顧問服務、品牌特許經營以及集團訂房服務等業務，主要負責管理嶺南集團旗下的產權酒店和其他委託其管理的第三方產權酒店。名列「最具規模30家中國本土飯店集團（管理公司）」十強，獲中國飯店金馬獎「十佳中國酒店管理公司」。 1、被評估單位所在行業狀況 （1）我國酒店管理模式分析 根據世界飯店管理公司的排名，中國飯店集團中比較有代表性的是上海錦江集團、北京首旅國際酒店集團和北京凱萊國際飯店管理集團。錦江集團與凱萊集團在運營模式上遵循類似的軌跡，本文把這類模式統稱為「錦江模式」；北京首旅國際酒店集團自身代表了國內品牌運營的模式，而它推出的建國品牌在後來的獨立發展中又代表了一種新的擴張軌跡，這裡把它稱為「建國模式」，與「首旅模式」區別。 ◆ 錦江模式 錦江模式以股權擁有形式為主體，帶動管理輸出，其託管的飯店起初全部為集團母公司投資的飯店。這種模式由於存在資本紐帶，集團容易避開許多市場和非市場的進入壁壘。 錦江集團的核心企業是錦江國際管理有限公司。自公司成立時起即堅持「立足上海，面向全國」的發展方針，通過投資、參股、受託管理等多種方式擴大管理規模。截止2011年12月，「錦江酒店」擁有酒店861家，客房總數達12.5萬餘間/套，覆蓋全國31個省（市、自治區）、近150個城市（其中，「錦江之星」經濟型連鎖酒店750家，客房總數9萬間/套），名列全球酒店集團300強第12位；合資經營 「肯德基」、「吉野家」等著名餐飲品牌，中、西快餐列上海第一；錦江集團已成為國內管理飯店最多、規模最大的管理公司之一。 但「錦江模式」以資產為紐帶的運營方式也有其弊端，那就是管理公司必須依託集團母公司的資金優勢，受到投資規模的約束，管理輸出的複製速度受到限制。 ◆ 首旅模式 首旅模式以品牌運營為擴張手段，通過對所屬飯店進行專業化管理和橫向資本運作，形成集團發展的網絡化、品牌化，並以多種形式對外輸出管理。這種模式是集團向外擴張的高級階段。 首旅集團有多家酒店管理公司，包括建國國際酒店管理公司、新京倫國際酒店管理公司、首旅日航國際酒店管理有限公司、凱燕國際飯店管理有限公司、如家酒店集團、北京譚閣美飯店管理有限公司等，經濟效益顯著。目前，首旅集團管理的五星級酒店有桂林帝苑酒店等；四星級酒店有北京寧夏大廈、包頭神華國際大酒店、稀土國際大酒店等；三星級有北京華美倫酒店、國宏賓館、東長安飯店、紅恩度假村、航天懷柔培訓中心、懷柔天湖賓館、秦皇島佳倫酒店、吉林紫光苑大飯店、湖南寶峰湖賓館、山西五臺山惠賓樓飯店、大連新海天酒店、瓦房店賓館等。 推行該種模式的集團還有東方酒店管理集團。它在2001年推出了「嘉柏」品牌系列酒店，中國飯店市場上第一個「中國製造」的飯店管理品牌。在這種運營模式中，需要妥善處理品牌多元化與一體化之間的關係，它是首旅模式成敗的關鍵。 ◆ 建國模式 首旅建國以委託管理、特許經營和顧問諮詢的方式在北京、上海、重慶、山東、河南、陝西、四川、雲南、寧夏、青海、海南等地管理酒店。建國模式立足於原有的與國外飯店管理集團合作的經驗積累基礎上，在獲得一定的知名度後進行自主發展。這種模式由於整合了中外飯店管理的優勢，具有強大的發展潛力。 建國飯店是中國第一家中外合資飯店，是中國飯店發展史上具有裡程碑意義的飯店。它有一套完整的、成熟的管理模式和豐富的輸出管理經驗，又充分了解中國國情，已發展成為首都旅遊國際酒店集團經營戰略的一個重要品牌。 這種模式的缺點在於，並不是所有運用這種子模式的飯店都有相應的品牌支持和規模效應；同時可能缺乏創新能力，隨著時間的推移，就會喪失原有的競爭優勢。 除了作為國內優秀飯店集團代表的上述三大運營模式以外，中國更多的普通飯店集團的擴張運營是政府的幹預行為，即由政府採取「整體劃撥」的形式，將本部門、本地區、本系統優劣條件各異的諸多旅遊飯店企業聯合在一體，構成飯店集團。這種擴張方式違背企業意願，難以在市場運作中形成集團合力；同時難以突破地區、行業和產權的束縛，加劇了成員飯店之間的內部競爭。 （2）酒店行業客源情況分析 1）酒店行業客源規模與分布 酒店行業的客源主要來自於旅遊人士及商務旅行人士，近年來，中國旅遊業的蓬勃發展給酒店業帶來了大量的客源。2012年，我國旅遊業平穩快速增長，國內旅遊人數達29.57億人次，比上年增長12.0%，使中國酒店行業的國內客源市場大幅增長。 中國入境客源市場實際上包含兩塊：外國市場和港澳臺地區市場。長期以來，入境遊客一直是中國高星級酒店行業的重要客戶群體，其發展速度要高於國內客源市場的整體水平，入境客源在酒店市場的佔比也越來越高。2012年，我國入境過夜旅遊人數達5772.49萬人次，比上年增長0.3%。在外國市場中，洲內市場是主要市場。中國接待亞洲地區的外國人佔所有外國人接待量的絕大部分。 2）客源國/地區結構分析 把酒店客源按客源國/地區構成劃分，國內客源理所當然是中國酒店行業的主要客源，且酒店等級和國內客源佔比呈明顯的反比關係。但即使是五星級酒店，國內客源的佔比也過半。 從洲際分布看，亞洲是中國酒店行業最大的入境客源區域。2012年，中國酒店行業在亞洲最大的入境客源國是韓國，全年入境人數達406.99萬人次；其次是日本，全年入境人數達351.82萬人次。此外，馬來西亞、新加坡、越南等國也是我國酒店業亞洲主要客源國。 北美和歐洲也同為我國酒店行業的主要入境客源區域。2012年，俄羅斯和美國是中國酒店業入區的客源比重較大，與地理環境有較大關係。 3）客源細分市場結構分析 酒店客源按不同細分市場劃分，商務客源仍然是中國酒店行業的主要客源，其中以國內商務客源為主，國外商務客源為次。從不同星級酒店的接待情況上看，國內商務客源在不同星級酒店客源中的佔比與酒店的等級呈反比關係。國外商務客源在不同星級酒店客源中的佔比走勢剛好相反。 需要注意的是，國內旅遊散客客源在不同星級酒店客源佔比中，均超過了國內旅遊團客源佔比，而國外散客旅遊客源也有較高的比例。可以看出，旅遊散客已成為中國酒店行業的重要客源之一。隨著現代旅遊業的逐漸成熟，相信未來散客客源在酒店客源中的比重將有增無減。 此外，酒店內會議團體、大型會議/會展/獎勵旅遊及政府客源在中國酒店客源中也佔有較大比重。目前國內酒店行業普遍在經營淡季大力拓展會議、會展市場，取得了較好的成績。 酒店內會議團體和政府客源在不同房價上的佔比與酒店房價的高低大致呈反比關係，而大型會議/會展/獎勵旅遊客源與酒店房價的高低大致呈正比關係。 4）不同客源的房價貢獻比較 中國五星級酒店的主要客源構成中，入住房價最高的是國外商務客源，其次是大型會議/會展、國外旅遊散客。但需要指出的是，國外旅遊團的房間平均消費並不是很高。 2012年，隨著休假制度的調整，跨地區短途遊客數量上升，以家庭為單位消費的客源市場有較大幅度的增長。從2010 年世博會的客源情況分析，除上海本地參觀者外，在來滬的國內遊客中，江蘇、浙江、安徽、廣東、四川、湖北、北京七省市佔了絕大比例，其中江、浙兩省是世博會的主要客源市場。這種近距離流動多的客流狀況符合旅遊客流規律。 （3）酒店行業發展社會環境分析 1）居民生活方式的轉變 隨著人均消費水平的不斷提高，休閒生活越來越受到居民的重視。 將近一半（43%）的人每月在休閒上的花費在500 元以下，另外有35%的人在500-1000 元之間。四線城市中月休閒花費在500元以下的有66%的人，屬全國最高。一線城市中有18%的人月休閒花費在1000-2000元之間。這主要是因為大城市人們收入較高，花費相對也較高。而小城市中大家的收入並不會很高，但生活壓力較少，休閒費用也不會很貴，所以月花費相對較少。從上可見，未來大眾居民消費方式的轉變必將成為影響市場走向的一個決定性因素。 更重要的是，低碳社會正引領這大眾生活方式的變革，這種完全新型的低碳化的公眾出行方式、消費方式和居住方式，會對社會公共生活的低碳化產生重要影響，它鼓勵人們多多使用公共運輸，更多消費低碳產品，引導選擇居住在公共住宅，推動樹立能源節約理念，而這些都是新型低碳社會的重要方面。 2）節假日制度對酒店行業的影響 改革開放以來，中國經濟高速發展，人民生活日益富裕，國家的相關政策也適時增加了國民的休假時間。2008 年，國務院取消五一長假，但法定節假日總數增加一天，使得清明、端午、中秋等傳統節日都新增為國家法定假日，打散了長假，增加了小假日。新假日制度的建立，使得假日經濟在中國得以快速發展，同時也帶動了酒店客源的增加，對酒店經營方向產生了一定影響。 3）婚宴市場對酒店行業的影響 婚慶行業作為一個朝陽產業正快速的發展起來，婚宴作為婚慶行業的重頭戲，隨著婚慶行業的火爆，婚宴也熱了起來。據新婚消費統計顯示，有78.74%的新人準備到酒樓舉辦婚宴，這無疑給餐飲酒店行業帶來了巨大的商機。 （4）中國酒店行業關聯行業發展分析 1）旅遊業發展分析 2012年，我國旅遊業實現了平穩較快增長，全國國內旅遊人數29.57億人次，比上年增長12.0%。；旅遊業總收入22706.22億元人民幣，比上年增長17.6%；入境過夜旅遊人數5772.49萬人次，比上年增長0.3%；旅遊外匯收入500.28億美元，比上年增長3.2%；出境旅遊人數8318.27萬人次，比上年增長18.4%。 2）餐飲業發展分析 2012年，全國總體餐飲活動收入（包括餐飲企業收入和非餐飲企業的餐飲收入）實現23448億元，同比增長13.6%，佔社會消費品零售總額的11.1%，與上年基本持平，對社會消費品零售增長貢獻率為10.7%，拉動消費增長1.5個百分點。2012年，餐飲收入佔社會消費品零售總額的11.1%，比重較去年略微下降，且連續三年低於社會消費品零售總額增長速度，差距由0.2個百分點擴大到0.7個百分點。 3）房地產業發展分析 2012年，全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，佔房地產開發投資的比重為68.8%。2012年，房地產開發企業房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；其中，住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%。房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴大0.1個百分點；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，下降11.2%。房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。2012年，房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。 2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比2011年回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比2011年回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，辦公樓銷售額增長12.2%，商業營業用房銷售額增長4.8%。 4）家紡行業發展分析 2012年，根據據家紡行業協會一季度的調查，200家重點企業總體生產運營持續增長。工業總產值、銷售產值和出口交貨值均實現了8%以上的增速，主營業務收入和利潤的增速也在5%以上。但受市場等因素影響，與2011年一季度及2011年全年增速相比，除出口交貨值外，其他指標增速有較明顯回落。據中華全國商業信息中心統計顯示，2012年一季度，全國重點大型零售企業的床品銷售額同比減少了3.28%，較去年同期增速下降30個百分點。 5）家具行業發展分析 2012年1-12月，家具行業主要子行業工業銷售產值依然保持較高速度增長，但增速下降。其中：木質家具累計工業銷售產值同比增長22.4%，較去年同期下降9.1個百分點；竹、藤家具累計工業銷售產值同比增長34.4%，較去年同期提高6.3個百分點；金屬家具累計工業銷售產值同比增長9.1%，較去年同期下降8.0個百分點；塑料家具累計工業銷售產值同比增長23.6%，較去年同期下降1.1個百分點；其他家具累計工業銷售產值同比增長10.6%，較去年同期下降6.2個百分點。 2、被評估單位經營歷史情況及管理狀況 （1） 主營業務 嶺南酒管公司是嶺南集團酒店業集團化、專業化、品牌輸出和一體化運營管理的產業發展平臺，主營業務為酒店品牌輸出管理、顧問服務、品牌特許經營及酒店預訂、培訓等，嶺南酒管的管理品牌輸出服務包括酒店受託管理、酒店顧問服務、品牌特許經營以及集團訂房服務等業務，主要負責管理嶺南集團旗下的產權酒店和其他委託其管理的第三方產權酒店。名列「最具規模30家中國本土飯店集團（管理公司）」十強，獲中國飯店金馬獎「十佳中國酒店管理公司」。 3、企業歷史年度財務分析 （1）企業資產和財務分析 嶺南酒管2011年～2013年（合併口徑）的財務具體情況見下附表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 資產總額 2,194.52 2,150.95 1,997.51 項目 2013年12月31日 2012年12月31日 2011年12月31日 負債總額 118.87 173.55 358.44 股東權益 2,075.65 1,977.39 1,639.07 資產負債率（ % ） 5.00% 8.00% 17.94% 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年 2012年 2011年 一、營業收入 2,207.05 1,995.71 1,237.15 二、營業總成本 1,461.42 1,298.87 1,028.89 減：營業成本 254.39 215.72 279.39 營業稅金及附加 123.33 107.11 76.35 銷售（營業）費用 108.29 65.18 0.00 管理費用 956.49 931.90 674.76 財務費用 -3.71 -27.12 -15.66 資產減值損失 22.62 6.08 14.04 加：公允價值變動收益 0.00 0.00 0.00 投資收益 0.00 0.00 0.00 三、營業利潤 745.64 696.84 208.27 加：營業外收入 0.33 10.83 105.83 減：營業外支出 0.17 0.31 74.99 四、利潤總額 745.80 707.36 239.11 減：所得稅 200.91 210.40 62.84 五、淨利潤 544.89 496.96 176.27 淨資產收益率（%） 26.89% 27.48% 註：2013年數據來源於致同會計師事務所（特殊普通合夥）廣州分所致同審字（2014）第440FC0116號審計報告，2012年數據來源立信會計師事務所（特殊普通合夥）信會師粵報字[2013]10301號審計報告，2011年數據來源立信會計師事務所（特殊普通合夥）信會師粵報字[2012]10016號審計報告。 （2）企業歷年收益狀況 據企業提供的近三年財務報表和有關資料，經整理分析重新編制出收益狀況比較表，嶺南酒管2011年～2013年各年收支結構比例和年度間的比較分別見附表。 嶺南酒管以前年度（合併口徑）經營情況分析表 金額單位：人民幣萬元 年度 項目 2011年 2012年 2013年 備註 金額 佔營業收入比例（%） 比上年增長率（%） 金額 佔營業收入比例（%） 比上年增長率（%） 金額 佔營業收入比例（%） 比上年增長率（%） 一、營業收入 1,237.15 20.94 1,995.71 61.32 2,207.05 10.59 二、營業總成本 1,028.89 83.17 8.28 1,298.87 65.08 26.24 1,461.42 66.22 12.51 其中：營業成本 279.39 22.58 -11.61 215.72 10.81 -22.79 254.39 11.53 17.93 營業稅金及附加 76.35 6.17 35.71 107.11 5.37 123.33 5.59 銷售（營業）費用 - - 65.18 3.27 108.29 4.91 66.14 管理費用 674.76 54.54 14.17 931.90 46.70 38.11 956.49 43.34 2.64 財務費用 -15.66 -1.27 76.95 -27.12 -1.36 73.18 -3.71 -0.17 -86.32 資產減值損失 14.04 1.13 -427.27 6.08 0.30 -56.70 22.62 1.02 272.04 加：公允價值變動收益 - - - - - - 投資收益 - - - - 三、營業利潤 208.27 16.83 186.36 696.84 34.92 234.58 745.64 33.78 7.00 加：營業外收入 105.83 8.55 2,171.03 10.83 0.54 -89.77 0.33 0.01 -96.95 減：營業外支出 74.99 6.06 315.23 0.31 0.02 -99.59 0.17 0.01 -45.16 四、利潤總額 239.11 19.33 303.02 707.36 35.44 195.83 745.80 33.79 5.43 減：所得稅 62.84 5.08 163.59 210.40 10.54 234.82 200.91 9.10 -4.51 五、淨利潤 176.27 14.25 396.68 496.96 24.90 181.93 544.89 24.69 9.64 （3）企業財務指標分析（合併口徑） 根據企業提供的近三年財務報表和有關資料，經整理分析重新編制出收益狀況比較表，在此基礎上，結合嶺南酒管的資產負債情況，對嶺南酒管的償債能力、營運能力和盈利能力作出分析，以說明嶺南酒管的財務狀況，判斷嶺南酒管未來的發展能力。 （一）償債能力指標 年份 指標 2011年 2012年 2013年 資產負債率 17.94% 8.07% 5.42% 自有資金比率 82.06% 91.93% 94.58% 流動比率 5.26 11.95 17.13 速動比率 5.26 11.95 17.11 （二）營運能力指標 年份 指標 2011年 2012年 2013年 應收帳款周轉次數 15.93 8.18 4.94 應收帳款周轉天數 23 44 73 流動資產周轉次數 0.70 1.01 1.07 流動資產周轉天數 511 357 335 總資產周轉次數 0.67 0.96 1.02 （三）盈利能力指標 年份 指標 2011年 2012年 2013年 銷售毛利率 77.42% 89.19% 88.47% 銷售利潤率 16.83% 34.92% 33.78% 資產利潤率 11.33% 33.60% 34.32% 淨資產收益率 11.29% 27.48% 26.89% 通過以上的數據，我們發現嶺南酒管過去三年的財務狀況和經營狀況有如下幾個特點： ①從資產結構看，嶺南酒管的資產負債率逐年下降，說明嶺南酒管的資金成本與資金風險分配較合理，經營管理作風穩健，長期償債能力較強。嶺南酒管的流動比率和速動比率逐年增高，說明嶺南酒管短期償債能力逐年增強。 ②在盈利能力方面，嶺南酒管的各項指標過去年份比較穩定，且呈一定的增漲態勢，表明嶺南酒管有著較好的成長性。 ③嶺南酒管歷史年度的營業收入保持增長，營業成本的絕對數隨營業的增長而增長，但營業成本佔營業收入的比重呈比較穩定的態勢。 總體來看，嶺南酒管的財務結構較合理，財務狀況較可靠性、安全性和運用效率都處於良好水平，資產贏利能力則處於中等水平。 4、企業非經營性資產及負債、溢餘資產分析 非經營性資產及負債指的是與企業的生產經營活動無直接關係的資產及負債，溢餘資產指的是與企業收益無直接關係的、超過企業經營所需的多餘資產。非經營性資產及負債或溢餘資產都可以認為是企業持續運營中並不必需的資產。 （五）評估計算及分析過程 1、收益模型的選取 （1）評估模型 （1） 式中： E：嶺南酒管的股東權益資本價值； P：嶺南酒管的經營性資產價值； Ci：評估基準日溢餘和非經營性資產及負債價值。 （2） 式中： Ri：未來第i年的嶺南酒管權益現金流量； Rn+1：未來第n+1年的嶺南酒管權益現金流量。 本次評估使用權益現金流量作為經營性資產的收益指標，其基本定義為： R=稅後淨利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－淨營運資金變動+付息債務的增加或減少 （3） 本次評估以被評估企業的未來收益分為前後兩個階段進行預測。首先，逐年預測前階段（2014年1月1日至2018年12月31日）各年的權益現金流量；其次，預測後階段被評估企業進入穩定期（2019年至永續年限），保持前階段最後一年（2018年）的預期收益額水平，估算預測期後階段穩定的權益現金流量。最後，將兩部分的現金流量進行折現處理加和，得到嶺南酒管經營性資產價值。 （2）折現率的確定 本次評估採用權益資本成本（CAPM）確定折現率r （4） 式中： r：權益資本報酬率； rf：無風險報酬率； rc：嶺南酒管的特性風險調整係數； β：目標公司權益資本的預期市場風險係數； ERP：市場超額收益率 2、收益期限的確定 資產的價值體現在獲取未來收益的能力上，直接與未來收益期的長短相聯繫。總體而言，應該涵蓋被評估資產的整個收益期限。在企業持續經營假設條件下，無法對將來影響企業所在行業繼續經營的相關限制性政策或者相關限制性規定是否可以解除做出預計，則在測算其收益時，收益期的確定可採用無限期（永續法）。 可以預測的期限取五年，假設五年後嶺南酒管的業務基本進入一個比較穩定的時期，因此明確的預測期之後的年現金流不再考慮增長，以未來第五年（即2018年）的現金流作為永續後段各年的現金流。 3、營業收益預測 （1）主要宏觀經濟指標走勢分析 2013年全年國內生產總值568845億元，按可比價格計算，比上年增長7.7%。分季度看，一季度同比增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%，四季度增長7.7%。分產業看，第一產業增加值56957億元，增長4.0%；第二產業增加值249684億元，增長7.8%；第三產業增加值262204億元，增長8.3%。從環比看，四季度國內生產總值增長1.8%。全年萬元國內生產總值能耗比上年下降3.7%。 1）工業生產增勢平穩 全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長9.7%。分季度看，一季度同比增長9.5%，二季度增長9.1%，三季度增長10.1%，四季度增長10.0%。分經濟類型看，國有及國有控股企業增加值比上年增長6.9%，集體企業增長4.3%，股份制企業增長11.0%，外商及港澳臺商投資企業增長8.3%。分三大門類看，採礦業增加值比上年增長6.4%，製造業增長10.5%，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業增長6.8%。分地區看，東部地區增加值比上年增長8.9%，中部地區增長10.7%，西部地區增長11.0%。分產品看，全年464種工業產品中有340種產品產量比上年增長。其中，發電量增長7.6%，粗鋼增長7.5%，鋼材增長11.4%，水泥增長9.6%，平板玻璃增長11.2%，十種有色金屬增長9.9%，焦炭增長8.1%，硫酸（折100%）增長5.8%，燒鹼（折100%）增長6.6%，化學纖維增長8.1%，乙烯增長8.5%，微型計算機設備增長7.8%，集 成電路增長10.4%，汽車增長18.4%，其中轎車增長16.6%。全年規模以上工業企業產銷率達到97.8%。規模以上工業企業實現出口交貨值 113471億元，比上年增長5.0%。12月份，規模以上工業增加值同比增長9.7%，環比增長0.71%。 1-11月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額53338億元，比上年同期增長13.2%，其中，主營活動利潤53701億元，比上年同期增長 4.4%。在41個工業大類行業中，27個行業主營活動利潤比上年同期增長，12個行業主營活動利潤比上年同期減少，2個行業由上年同期主營活動虧損轉為盈利。1-11月份，規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.64元，以利潤總額計算的利潤率為5.77%。 2）固定資產投資較快增長 全年固定資產投資（不含農戶）436528億元，比上年名義增長19.6%（扣除價格因素實際增長19.2%）。其中，國有及國有控股投資 144056億元，增長16.3%；民間投資274794億元，增長23.1%，佔全部投資的比重為63%。分地區看，東部地區投資比上年增長 17.9%，中部地區增長22.8%，西部地區增長23.0%。分產業看，第一產業投資9241億元，比上年增長32.5%；第二產業投資184804億 元，增長17.4%；第三產業投資242482億元，增長21.0%。在第二產業投資中，工業投資181864億元，比上年增長17.8%；其中，採礦業投資14750億元，增長10.9%；製造業投資147370億元，增長18.5%；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業投資19744億元，增長 18.4%。全年基礎設施（不包括電力、熱力、燃氣及水生產和供應）投資71695億元，比上年增長21.2%。從到位資金情況看，全年到位資金480381億元，比上年增長20.1%。其中，國家預算資金增長17.0%，國內貸款增長14.4%，自籌資金增長20.8%，利用外資下降3.7%。 全年新開工項目計劃總投資357815億元，比上年增長14.2%；新開工項目389256個，比上年增加66194個。從環比看，12月份固定資產投資 （不含農戶）增長1.41%。 全年全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），其中住宅投資增長19.4%。房屋新開工面積 201208萬平方米，比上年增長13.5%，其中住宅新開工面積增長11.6%。全國商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中 住宅銷售面積增長17.5%。全國商品房銷售額81428億元，增長26.3%，其中住宅銷售額增長26.6%。全年房地產開發企業土地購置面積 38814萬平方米，比上年增長8.8%。12月末，全國商品房待售面積49295萬平方米，同比增長35.2%。全年房地產開發企業到位資金 122122億元，比上年增長26.5%。其中，國內貸款增長33.1%，自籌資金增長21.3%，利用外資增長32.8%。 3）市場銷售平穩增長 全年社會消費品零售總額234380億元，比上年名義增長13.1%（扣除價格因素實際增長11.5%），其中，限額以上企業（單位）消費品零售額 118885億元，增長11.6%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額202462億元，比上年增長12.9%，鄉村消費品零售額31918億元，增長14.6%。按消費形態分，餐飲收入25392億元，比上年增長9.0%，商品零售208988億元，增長13.6%。在商品零售中，限額以上企業（單位）商品零售額110704億元，增長12.7%，其中，汽車類增長10.4%，家具類增長21.0%，家用電器和音像器材類增長14.5%。12月份，社會消費品零售總額同比名義增長13.6%（扣除價格因素實際增長12.2%），環比增長1.24%。 4）進出口增長有所回升 全年進出口總額41603億美元，比上年增長7.6%，其中，出口22100億美元，增長7.9%，進口19503億美元，增長7.3%。進出口相抵，順差2597.5億美元。進出口總額中，一般貿易進出口21973億美元，比上年增長9.3%，加工貿易進出口13578億美元，增長1.0%。出口額中，一般貿易出口10876億美元，增長10.1%，加工貿易出口8608億美元，下降0.2%。進口額中，一般貿易進口11097億美元，增長 8.5%，加工貿易進口4970億美元，增長3.3%。12月份，進出口總額3898億美元，同比增長6.2%，其中，出口2077億美元，增長 4.3%，進口1821億美元，增長8.3%。 5）居民消費價格基本穩定 全年居民消費價格比上年上漲2.6%。其中，城市上漲2.6%，農村上漲2.8%。分類別看，食品價格比上年上漲4.7%，菸酒及用品上漲0.3%，衣著上漲2.3%，家庭設備用品及維修服務上漲1.5%，醫療保健和個人用品上漲1.3%，交通和通信下降0.4%，娛樂教育文化用品及服務上漲 1.8%，居住上漲2.8%。在食品價格中，糧食價格上漲4.6%，油脂價格上漲0.3%，豬肉價格上漲0.3%，鮮菜價格上漲8.1%。12月份，居民消費價格同比上漲2.5%，環比上漲0.3%。全年工業生產者出廠價格比上年下降1.9%，12月份同比下降1.4%，環比持平。全年工業生產者購進價格比上年下降2.0%，12月份同比下降1.4%，環比持平。 6）貨幣信貸平穩增長 12月末，廣義貨幣（M2）餘額110.65萬億元，比上年末增長13.6%，狹義貨幣（M1）餘額33.73萬億元，增長9.3%，流通中貨幣（M0）餘額5.86萬億元，增長7.1%。12月末，人民幣貸款餘額71.9萬億元，人民幣存款餘額104.38萬億元。全年新增人民幣貸款8.89萬 億元，比上年多增6879億元，新增人民幣存款12.56萬億元，比上年多增1.74萬億元。 （2）經濟發展與市場環境、行業特點、業內競爭情況 1）行業概況及行業特點 飯店業作為終端消費產業及資產投資組合工具，受到諸多宏觀環境因素影響。如：經濟、社會文化及生活方式的轉變、人工、競爭、能源安全、產業重組／併購、土地使用、技術及氣候變化等。整體上看，國際一流飯店集團處於成熟市場的發展過程中，而國內的飯店集團處於高速增長的新興市場中。 對於成熟市場，產業結構調整和升級是其主要特徵，主要體現為對服務品質的重新解讀和服務品質標杆的不斷提升。例如，美國喜達屋集團在上世紀90年代推出天夢（床）系列產品獲得競爭優勢後，又不斷推陳出新，形成了感官式迎賓、呼吸威斯汀、天夢之床、天夢之浴、天夢搖籃、健康美食、天夢水療中心、快捷服務中心、威斯汀健身、會議、婚禮、閒適時光等特色服務。 對於新興市場，規模增長和重組併購是發展的主線。從總體經濟來看，中國經濟可能還將維持15年左右的高速增長，預計到2050年，中國將成為全球最大經濟體。城市化進程的不斷擴大使大眾化的飯店產品出現數量和質量上的飛躍。如經濟型連鎖飯店品牌「如家」創立於2002年（首旅集團為創始股東），並於2006年10月在美國
納斯達克上市，近10年來，「如家」旗下飯店數從2002年6月的20家發展到2011年9月的1004家，增長了50多倍，飯店客房數在2011年第二季度達到了100355家。在品牌飯店急速擴張的同時，「如家」藉助資本市場開展了大規模的併購，在2007年和2011年相繼收購經濟型連鎖飯店品牌「七鬥星」和「莫泰168」。 2）行業市場格局及行業特徵 ① 行業業績規模 與國際飯店集團的規模對比來看，根據2011年9月份《HOTELS》雜誌的排名，位於前十位的國際飯店集團擁有飯店總數達到了35827家，平均每家飯店集團擁有客房43.9萬間。我國排名前十位的國內飯店集團，擁有飯店3132家，平均每家飯店集團擁有客房4.3萬間。在飯店數和客房數這兩個指標上，國內前十強與國際前十強均有一個數量級的差距（10倍）。 國際排名首位的洲際酒店集團擁有的飯店數量和客房數量分別是4437家和64.7萬間，客房數量是目前國內排名首位的錦江國際（10.7萬間）的6倍多。增速方面，2006年-2010年期間，錦江國際飯店數和客房數年均增幅分別達到了38.8%和24.9%，而同期洲際集團飯店數和客房數的年均增幅僅為4.6%與4.1%。 從以上分析可見，雖然三十年來國內飯店集團規模擴張迅速，增速飛快，但在規模存量上與國際飯店集團相比還有巨大差距，因此還需要保持較高的增速，才會在規模存量上有質的飛躍。因此，中國本土飯店集團規模特徵可總結為：總體規模處於成長期，但與國際飯店集團仍有巨大差距；平均規模較小；各集團之間的規模差距較大。 經營業績方面，近10年來，在中國市場上，國內飯店集團始終處於追趕狀態。2008年、2009年由於國際經濟危機的影響，國際和國內飯店集團在中國的經營業績曾經一度非常接近。但總體上，國際集團旗下的飯店憑藉其多年積累的品牌效益、銷售網絡和管理經驗，在RevPAR、GOP等指標上處於明顯優勢地位。 ② 廣州市場格局及競爭狀態 廣州酒店業經歷了三次高速發展的「裡程碑式」的發展階段：第一次為改革開放後的1982-1985年，以白天鵝、中國大酒店、花園酒店為代表的真正意義上的現代化高檔酒店群建立；第二次為鄧小平南巡講話後的1992-1997 年，新增酒店及其他住宿設施500 多座，星級酒店從幾十家增加至100多家，房間數由3 萬多間增至10 萬多間；第三個時期是廣州申亞成功後，民間投資高星級酒店熱情高漲，國際酒店集團加緊進入，高星級酒店相繼啟動改建或擴建工程。 3）行業發展的未來趨勢 ① 各類型酒店將逐步走向集團化和連鎖經營的模式 中國酒店業的整體規模已經非常龐大，但從酒店數量看，中國酒店業集團化管理比例為9.7%，美國和歐洲分別佔80%和50%，絕大多數還是處於單體經營的方式。隨著酒店集團的規模逐步擴大，酒店集團的經營優勢也在進一步擴大，使得單體酒店的經營越來越困難，又反過來促進這些單體酒店加入到連鎖經營中來。 一方面，國內品牌酒店集團的發展速度開始加快，比如開元酒店集團的規模目標要求至2015年擁有至少63家高星級酒店和60家以上商務酒店、客房總量近3萬間，首旅、金陵、錦江、海航等國內酒店管理公司也加快了發展的步伐；另一方面國際品牌酒店集團從專注於一線城市開始轉向國內二三線城市，加快了全國布局的速度，國際品牌酒店在華房間數量過去5年中增長62%，某預測機構的數據是，到2013年，中國最大的30個城市中，國際連鎖酒店的數量還會在目前的基礎上增加52%。比如洲際集團計劃在5年內將其設立於中國的酒店由目前的170家增加至300家、希爾頓則計劃未來4年內再開100家新酒店、法國雅高集團計劃到2015年其大中華區酒店數量將在目前110家的基礎上增長三倍。一言概之，中國酒店業將迎來集團化、連鎖化發展的新時期，許多微小的企業將在這次大浪淘沙的過程中被兼併、重組，形成龐大的酒店管理集團，整個酒店業市場將重新洗牌。 ② 品牌的建設將提升到戰略高度 隨著酒店集團化的快速發展，品牌的重要性也日趨凸顯，因此品牌建設將成為戰略發展計劃中的一部分。品牌是酒店爭取市場份額的必備條件，也是酒店在競爭環境中追求差異化的重要手段。 2012年8月酒店品牌指數MBI（國際品牌） 2012年8月酒店品牌指數MBI（國內品牌） 酒店品牌指數MBI數據顯示（見上圖），國際酒店品牌風雲榜前10名的品牌指數平均值為43.86，而國內酒店品牌指數平均值為16.35，兩者差距比較大。而從第一名來看，國際酒店品牌TOP1喜來登的品牌指數為84.1，國內酒店品牌TOP1開元為30.76，兩者的品牌指數數據相差2倍之多。可見酒店品牌在華影響力方面，國際酒店遠遠領先於本土酒店。 各國內品牌酒店尤其是酒店集團要重視品牌推廣工作，推廣方面的投入，要著眼於長期的社會效益和經濟利益，而不應著眼於眼前的經濟利益，提升自身的品牌價值，才能夠更多的參與到與國際品牌酒店的競爭中去。 目前，本土集團的企業品牌和產品品牌混淆。必須按照市場定位細分品牌系列；必須按照管理的原則重視和落實品牌的設計、營銷、維護、推廣等。我們要重視品牌研究和文化特色的研究，重視本土品牌的培育，爭取有更多本土品牌的知名企業崛起於世界企業之林。 ③ 各酒店集團從多元化逐漸回歸到專業化經營 全球的酒店集團幾乎都是專業化經營，而我國的酒店集團都是多元化經營。酒店企業的專業化經營有兩個含義：一是指單體酒店通過細分市場形成專業化的酒店或專業化的酒店產品；二是指酒店企業集團的主營業務的專業化經營。對於單體酒店來說，專業化經營是克服產品雷同而導致的價格惡性競爭，通過差異化和經營特色來開拓或擴大市場。從全球《財富》500強的淘汰率來看，多元化的管理原則已經落後。80年代開始，多數企業又回到專業化的道路上，而恰在這時，我國有許多企業向多元化方向發展，失敗率高達90%。在今後的發展過程中，各企業將回歸到專業化經營的道路上，或者只涉及緊密相關的上下遊產業。 ④ 營銷手段越來越多樣化 隨著各種新媒體的快速發展，酒店的市場營銷手段也日趨多樣化，有機構預測到2016年，50%的旅遊企業將把社會媒體作為獲得收入和預訂的一種方式，目前基於微博平臺的微預訂已經逐步成為各個酒店一種新的預訂渠道，酒店集團或者酒店在社會媒體上投入的市場營銷費用也逐年增多。相信隨著社會媒體的影響力逐漸加大，酒店跟社會媒體之間的聯繫將越來越緊密，酒店的傳統市場營銷手段跟社會媒體的聯繫也將越來越緊密，社會媒體的應用將進一步豐富酒店的市場營銷手段，網際網路將成為酒店營銷的最大平臺。 ⑤ 著重從內部提拔中高層管理人員 酒店業的迅速發展使得對中高層管理人員的需求不斷擴大，但是由於中國酒店教育體制跟行業的發展嚴重脫節，再加上酒店行業對實踐工作經歷的要求，使得酒店中高端人才的培養嚴重滯後，嚴重影響到了酒店整體的管理品質。隨著招聘工作越來越難，各酒店將會更為注重基層員工的培養與提拔，打通多通路的上升通道，建立屬於自己的人才培養機制，比如開元酒店集團的三級人才培養體系就涵蓋了基層管理人員、中層管理人員和高層管理人員的培養，確保人員酒店經營情況的熟悉程度以及忠誠度。 （3）營業收入分析和預測 1）被評估單位主要產品 嶺南酒管公司是嶺南集團酒店業集團化、專業化、品牌輸出和一體化運營管理的產業發展平臺，主營業務為酒店品牌輸出管理、顧問服務、品牌特許經營及酒店預訂、培訓等，嶺南酒管的管理品牌輸出服務包括酒店受託管理、酒店顧問服務、品牌特許經營以及集團訂房服務等業務，主要負責管理嶺南集團旗下的產權酒店和其他委託其管理的第三方產權酒店。名列「最具規模30家中國本土飯店集團（管理公司）」十強，獲中國飯店金馬獎「十佳中國酒店管理公司」。 目前，嶺南酒管共受託管理各類酒店21家。其中，除中國大酒店和鳴泉居已由非關聯第三方進行管理、韶關西河流花賓館和惠福大酒店已停止酒店業務外，嶺南集團擁有產權的其他所有酒店共15家均已委託嶺南酒管管理，委託管理期限為20年（或嶺南集團不再擁有產權酒店控制權之時，以兩者中孰短期限為準）。嶺南酒管目前受託管理的酒店具體情況如下： 序號 酒店名稱 星級 合同期限 （起-止） 備註 1 廣州花園酒店 五星級 產權酒店 2 廣州白雲國際會議中心 未評定 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 3 廣州流花賓館 四星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 4 廣州市廣州賓館 三星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 5 廣州市愛群大酒店 三星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 6 廣州嶺南佳園連鎖酒店 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 7 新亞大酒店 二星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 8 新華大酒店 三星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 9 南方大廈酒店 二星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 10 白宮酒店 二星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 11 海珠酒店 二星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 12 廣東大酒店 二星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 13
新世界大酒店 三星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 14 番禺麗江渡假花園 三星級 2011年7月1日-2031年6月30日 產權酒店 15 南沙花園度假酒店（大角山酒店項目） 未評定 酒店開業之日起20年 產權酒店 16 安徽長江國際酒店 五星級 2009年9月-2019年9月 非產權酒店 17 山東常林國際大酒店 未評定 2008年3月-2018年3月 非產權酒店 18 四會嶺南東方酒店 未評定 2009年9月-2019年11月 非產權酒店 19 富力嶺南花園溫泉度假山莊 未評定 2009年9月-2019年12月 非產權酒店 20 湛江萬象金沙灣花園酒店 未評定 2011年-2021年 非產權酒店 21 陽江佳園度假酒店 未評定 2013年4月1日-2021年3月31日 非產權酒店 註：其中陽江佳園度假酒店採取租賃經營方式 2）受託管理酒店簡介 A、廣州花園酒店 廣州花園酒店位於廣州市環市東路商業區之心臟地帶，是全國三家白金五星級飯店之一。酒店分酒店大樓和花園大廈兩座Y型大樓，佔地面積4.8萬平方米，建築面積17萬平方米，酒店大樓有30層、高107米，擁有828間客、套房。 B、廣州白雲國際會議中心 廣州白雲國際會議中心位於廣州白雲大道，是一家五星級標準的綜合性國際會議中心。總建築面積31.6萬平方米，主體建築包括BCD三棟會議展覽中心和A、E兩棟東方國際會議酒店，擁有客房1079間。 C、廣州流花賓館 廣州流花賓館位於廣州市越秀區流花商圈，是一家四星級酒店。有南、北二樓，總建築面積5.59萬平方米。酒店大樓高8層，擁有客房240間。 D、廣州市廣州賓館 廣州市廣州賓館位於廣州市中心海珠廣場休閒旅遊購物區的中心地帶，是國家旅遊局評定的首批三星級涉外飯店。賓館用地面積0.45萬平方米，總建築面積3.6萬平方米。酒店主樓27層，擁有客房共348間（套）。 E、廣州市愛群大酒店 廣州市愛群大酒店位於珠江河畔人民南商圈，是一家三星級飯店。主體建築分為東、西兩棟，西樓是廣州第一幢鋼框架結構的仿美國摩天式的高層建築，佔地800多平方米，建設面積為1．14萬平方米，高15層64米。東樓18層、高67．32米、面積為1．3萬平方米。擁有客房270間。 F、廣州嶺南佳園連鎖酒店 廣州嶺南佳園連鎖酒店註冊地址為廣州市越秀區沿江東路405號，成立於2006年，目前在全國擁有19家（截至評估基準日）經濟型連鎖酒店，分布在廣州、深圳、惠州、北京、上海、重慶、長沙、武漢、西安、濟南等城市，總經營面積合計7.40萬平方米，擁有各類客房合計1967間。 G、新亞大酒店 新亞大酒店位於廣州市人民南商圈，是一家二星級飯店。佔地面積734平方米，建築面積7861平方米，酒店樓高10層，擁有客房124間。 H、新華大酒店 新華大酒店位於廣州市人民南商圈，是一家三星級飯店。建於1932年，佔地面積715平方米，建築面積10165平方米，酒店樓高10層，擁有客房138間。 I、南方大廈酒店 南方大廈酒店位於廣州市人民南商圈，是一家二星級飯店。1927年開業，佔地面積2320平方米，建築面積12051平方米，酒店樓高10層，擁有客房120間。 J、白宮酒店 白宮酒店位於廣州市人民南商圈，是一家二星級飯店。1926年開業，佔地面積674平方米，建築面積7187平方米，酒店樓高8層，擁有客房130間。 K、海珠酒店 海珠酒店位於廣州市海珠橋南端，是一家二星級飯店。1969年開業，佔地面積1075平方米，建築面積7833平方米，酒店樓高10層，擁有客房112間。 L、廣東大酒店 廣東大酒店位於廣州市長提路，是一家二星級飯店。1926年開業，佔地面積632平方米，建築面積5837平方米，酒店樓高11層，擁有客房103間。 M、
新世界大酒店
新世界大酒店位於廣州市人民北路，是一家三星級飯店。1999年開業，佔地面積507平方米，建築面積6175平方米，酒店樓高13層，擁有客房80間。 N、番禺麗江渡假花園 番禺麗江渡假花園位於番禺蓮花山風景區，是一家三星級飯店。分為酒店主樓及2棟別墅，佔地面積3.17萬平方米，擁有客房103間。 O、南沙花園度假酒店 南沙花園度假酒店位於南沙大角山，計劃建成五星級度假酒店。佔地面積3.43萬平方米，建築面積5.86萬平方米，酒店大樓7層，擁有客房356間。 P、安徽長江國際酒店 安徽長江國際酒店位於安徽馬鞍山市當塗縣，是一家五星級酒店。酒店佔地面積3.3萬平方米，建築面積4.1萬平方米，酒店大樓22層，擁有客房220間。 Q、山東常林國際大酒店 山東常林國際大酒店位於山東臨沭縣，是按高星級酒店標準建設的商務酒店。酒店建築面積4萬平方米，擁有客房200間。 R、四會嶺南東方酒店 四會嶺南東方酒店位於廣東四會市貞山旅遊風景區，以五星級標準建設的酒店。分為酒店主樓和會議中心，酒店樓高六層，佔地面積3.6萬平方米，總建築面積3.37萬平方米，擁有客房183間。 S、富力嶺南花園溫泉度假山莊 富力嶺南花園溫泉度假山莊位於惠州龍門南崑山，是以高星級酒店標準建設的溫泉度假酒店。佔地面積5萬平方米，室內總建築面積約1.4萬平方米，室外擁有2萬平方米的溫泉泡池，擁有客房30間。 T、湛江萬象金沙灣花園酒店 湛江萬象金沙灣花園酒店位於湛江市赤坎區金沙灣廣場，是以五星級酒店標準建設的酒店。酒店建築面積9.6萬平方米，酒店主樓45層，高188米，擁有客房400間。 U、陽江市嶺悅度假酒店 陽江市嶺悅度假酒店位於陽江市海陵島，屬嶺南佳園度假品牌旗下酒店，三星級酒店。酒店樓高5層，建築面積7612平方米，擁有客房71間。 3）嶺南酒管歷史年度營業收入分析 嶺南酒管歷史年度營業收入（合併口徑）情況見下表： 歷史年度營業收入（合併口徑）分析表 金額單位：人民幣萬元 序號 類別（明細） 歷史年度 2011年 2012年 2013年 1 產權酒店 315.00 1,220.00 1,272.00 2 陽江佳園度假酒店 - - 257.00 3 非產權酒店 922.00 776.00 678.00 合計 1,237.00 1,996.00 2,207.00 4）收入預測情況的說明 ① 嶺南酒管收入預測範圍 本次評估中，對嶺南酒管採用合併口徑進行收入、成本等的預測，納入合併範圍的的包括嶺南酒管的所有子公司，具體情況見下表： 序號 企業名稱 持股比例（%） 註冊資本（元） 備註 1 廣州市中酒有限公司 100.00 1,000,000.00 2 陽江市嶺悅度假酒店有限公司 100.00 1,000,000.00 ② 收入預測標準 嶺南酒管以酒店管理為主營業務，目前嶺南集團旗下的酒店由嶺南酒管進行長期的受託管理的有15家、嶺南酒管的子公司陽江市嶺悅度假酒店有限公司承包的陽江佳園度假酒店1家及非產權酒店5家。 根據行業慣例，嶺南酒管對上述產權酒店（自2014年5月1日起）進行受託管理時所收取的管理費按照如下原則確定：管理費分為基本管理費和獎勵管理費兩部分。基本管理費自2014年5月1日起開始計算收取，按營業收入的1.5%計提；獎勵管理費自2014年5月1日起開始計算收取，按年度經營毛利潤的以下標準計支：獎勵管理費按照扣除基本管理費後的GOP率（GOP/營業收入）遞增收取： GOP率 獎勵管理費率 獎勵管理費金額 >=0% 1% GOP×1% >=20% 2% GOP×2% >=30% 4% GOP×4% >=40% 6% GOP×6% >=50% 7% GOP×7% 對於非產權酒店進行受託管理時所收取的管理費按照如下原則確定：管理費分為基本管理費、獎勵管理費及市場推廣費三部分。 序號 酒店名稱 合同收費標準 1 安徽長江國際酒店 基本管理費：營業收入的1.9%； 獎勵管理費：按完成年度經營利潤的比例收取； 市場推廣費：每年8萬元 序號 酒店名稱 合同收費標準 2 山東常林國際大酒店 基本管理費：營業收入的2%； 獎勵管理費：酒店經營利潤的4%； 市場推廣費：客房收入的1% 3 四會嶺南東方酒店 基本管理費：營業收入的2%； 獎勵管理費：酒店經營利潤的4%； 市場推廣費：經營利潤的1% 4 富力嶺南花園溫泉度假山莊 基本管理費：營業收入的2.8%； 獎勵管理費：酒店經營利潤的5.5%； 市場推廣費：按營業收入的1% 5 湛江萬象金沙灣花園酒店 開業前管理費：每月10萬； 基本管理費：營業收入的2%； 獎勵管理費：酒店經營利潤的6%； 品牌使用費：經營總收入的1% 陽江市嶺悅度假酒店有限公司承租經營的陽江佳園度假酒店，承租經營期限為2013年4月1日-2021年3月31日，經營方式為除每年向出租人繳納固定的租賃金額外，其全部的運營、收入成本的結算、人員安排等均由嶺南酒管自主管理。 嶺南酒管公司營業收入基本保持穩定，對嶺南酒管公司未來五年營業收入的預測建立在上述合同約定的管理費收取標準的下，以現有資產未來進行正常經營為前提，對未來五年的營業收入按各個酒店的房間數量、開房率、平均房價進行調整預測，再根據相應的管理協議條款進行預測嶺南酒管的營業收入。根據嶺南酒管公司的發展規劃、行業發展趨勢對未來的營業收入作出預測，預測結果見下表。 營業收入（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 序號 類別（明細） 預測年度 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 1 產權酒店 2,045.00 2,518.30 2,522.20 2,686.69 2,777.08 2 陽江佳園度假酒店 400.00 412.00 424.36 437.09 450.20 3 非產權酒店 317.00 322.55 366.13 392.10 454.89 合計 2,762.00 3,252.85 3,312.69 3,515.88 3,682.17 （4）營業成本預測 根據被評估單位的歷史財務數據分析，企業的營業成本主要包括職工薪酬、陽江佳園度假酒店的餐飲成本等。 歷史年度營業（合併口徑）成本分析表 金額單位：人民幣萬元 序號 類別（明細） 歷史年度 2011年 2012年 2013年 1 營業成本 279.39 215.72 254.39 合 計 279.39 215.72 254.39 通過對其已發生營業成本構成情況進行分析，並充分考慮影響企業未來業務成本變化因素，在此基礎上進行分析調整，可對未來五年營業成本作出預測，具體情況見下表。 營業成本（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 序號 類別（明細） 預測年度 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 1 產權酒店 75.52 82.91 87.05 91.40 95.97 2 陽江佳園度假酒店 84.77 87.07 91.42 95.99 100.79 3 非產權酒店 11.71 10.62 11.16 11.71 12.30 合計 172.00 180.60 189.63 199.11 209.07 （5）營業稅金及附加預測 嶺南酒管公司需繳納的營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、地方教育附加。營業稅為營業收入的5%，城市維護建設稅為應繳流轉稅稅額的7%，教育費附加合計為應繳流轉稅稅額的5%。 本次評估根據以上計稅方法估算被評估單位各年度的營業稅金及附加數額。被評估單位未來年度的營業稅金及附加預測值如下表： 營業稅金及附加（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 項目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 營業稅金及附加 154.67 182.16 185.51 196.89 206.20 其中：營業稅 138.10 162.64 165.63 175.79 184.11 城建稅 9.67 11.38 11.59 12.31 12.89 教育費附加 6.90 8.13 8.28 8.79 9.21 （6） 營業費用預測 嶺南酒管營業費用主要是營銷人員職工薪酬、廣告宣傳費、辦公費和業務招待費等。根據與營業收入配比的原則，參考嶺南酒管未來五年營業收入變動情況以及嶺南酒管在控制費用支出方面的具體措施，可對嶺南酒管未來五年的營業費用作出預測，具體情況如下： 營業費用（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 項目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 營業費用 314.00 452.40 481.02 520.07 559.57 （7） 管理費用 嶺南酒管管理費用主要是管理人員職工薪酬、租金物業管理費、辦公費、研發費、折舊與攤銷等。參考嶺南酒管未來五年的經營變動情況以及嶺南酒管在控制費用支出方面的具體措施，可對嶺南酒管未來五年的管理費用作出預測，具體情況見下表： 管理費用（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 項目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 管理費用 1,315.47 1,581.16 1,548.22 1,635.69 1,686.43 （8） 財務費用預測 嶺南酒管的財務費用主要是金融手續費等，故本次評估參照以前年度的發生情況並結合以後的業務發展進行預測，具體情況見下表： 財務費用（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 項目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 財務費用 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 （9） 營業外收支預測 嶺南酒管的營業外收支金額不大，對利潤總額的影響較小，而且此項目具有不確定性，所以本次預測在假定公司正常經營的情況下，不考慮此項目的影響。 （10）所得稅 嶺南酒管公司目前執行的企業所得稅稅率為25%，本次評估預測時，嶺南酒管公司執行的所得稅稅率按25%考慮。 （11）固定資產折舊、無形資產攤銷 根據嶺南酒管現有的資產狀況和提取標準，結合資產的可能發展情況，預測未來幾年的固定資產折舊及無形遞延資產攤銷數額，具體情況見下表： 折舊及攤銷（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 項 目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 折舊及攤銷 58.06 91.30 106.51 95.31 50.42 （12）付息債務增加或減少 嶺南酒管評估基準日時無借款，經向嶺南酒管管理人員了解未來的經營計劃，本次評估預測無需增加或減少付息債務。 （13）追加投資預測 本次評估時對於嶺南酒管的追加投資考慮資本性支出和淨營運資金變動兩個項目： 1）資本性支出 資本性支出不僅是考慮固定資產的更新改造支出，還考慮了依賴企業自身的生產經營所能實現的資本性支出，是企業保持現有的經營規模和生產水平，獲得永續收益的保障。根據被評估企業的實際情況，預測時考慮對資本性支出中的固定資產的維修改造支出，並考慮適當增加保持現有經營規模所需增加的資本性支出。 具體情況見下表： 資本性支出（合併口徑）預測表 金額單位：人民幣萬元 年度 項目 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 更新支出 58.06 91.30 106.51 95.31 50.42 新增資本性支出 0.00 100.00 100.00 0.00 0.00 2）營運資金 營運資金增加額指被評估單位在不改變當前營業條件下，為維持正常經營而需新增投入的營運性資金，即為保持企業持續經營能力所需的新增資金。如正常經營所需保持的現金、應收款項等所需的基本資金以及應付的款項等。 營運資金的變化是現金流的組成部分，主要通過分析被評估單位歷年流動資產和流動負債的變化情況，同時分析被評估單位經營情況特點進行預測， 營運資本=流動資產-流動負債 營運資本增加額=流動資產增加額-流動負債增加額 經向被評估單位財務部門詢問及調查，評估基準日嶺南酒管的貨幣資金較充足，且在不改變當前營業條件的基礎上，其營業收入較穩定，目前所持貨幣資金完全可以滿足正常經營所需，故本次評估不需要新增營運資金。 4、折現係數的確定 1）無風險報酬率 無風險報酬率是對資金時間價值的補償，本次估值的無風險報酬率根據和訊網資訊查詢的2013年12月31日國債到期收益率，取剩餘期限為10年期以上國債的平均收益率確定，則本次無風險報酬率取4.19%。 國債名稱 代碼 年利率（%） 期限 剩餘年限 付息方式 到期收益率（%）
國債1014101014 4.03 50 46.43 半年付 4.03% 07國債13 10713 4.52 20 13.63 半年付 4.52% 07國債06 10706 4.27 30 23.39 半年付 4.27% 06國債（9） 10609 3.7 20 12.49 半年付 3.70% 05國債（4） 10504 4.11 20 11.38 半年付 4.44% 平均值 4.19% 2）企業風險係數β β為衡量公司行業系統風險的指標，通常採用商業數據服務機構所公布的公司股票的β值來替代。本次評估中，我們對中國證券市場上委估對象所屬行業「酒店住宿業」通過
同花順iFinD資訊系統終端查詢得出Beta係數確定被評估企業的企業風險係數β，則根據查詢後確定被評估企業的企業風險係數Beta為0.9468。 3）市場超額收益率ERP的確定 市場超額收益率（ERP）反映的是投資者因投資於風險相對較高的資本市場而要求的高於無風險報酬率的風險補償。其中證券交易所股價指數是由證券交易所編制的表明股票行市變動的一種供參考的指示數字，是以交易所掛牌上市的股票為計算範圍，綜合確定的股價指數。通過計算證券交易所股價指數的收益率可以反映股票市場的股票投資收益率，結合無風險報酬率可以確定市場超額收益率（ERP）。 市場超額收益率（ERP）反映的是投資者因投資於風險相對較高的資本市場而要求的高於無風險報酬率的風險補償。選擇滬深300指數成分股，採用10年滾動平均的方式估算得出市場超額收益率ERP =6.27%。 序號 年份 無風險收益率Rf（距到期剩餘年限超過10年） ERP=Rm算術平均值-Rf ERP=Rm幾何平均值-Rf 無風險收益率Rf（距到期剩餘年限超過5年但小於10年） ERP=Rm算術平均值-Rf ERP=Rm幾何平均值-Rf 1 2004 4.98% 2.51% -3.03% 4.64% 2.85% -2.69% 2 2005 3.56% 4.18% -0.31% 2.94% 4.80% 0.31% 3 2006 3.55% 33.13% 18.99% 2.93% 33.75% 19.61% 4 2007 4.30% 51.62% 33.09% 3.85% 52.07% 33.54% 5 2008 3.80% 23.96% -3.23% 3.13% 24.63% -2.56% 6 2009 4.09% 41.32% 12.80% 3.54% 41.87% 13.35% 7 2010 4.25% 37.18% 10.85% 3.83% 37.60% 11.27% 8 2011 3.98% 21.46% -3.86% 3.41% 22.03% -3.29% 9 2012 4.15% 21.25% -2.55% 3.50% 21.90% -1.90% 10 2013 4.32% 20.37% -0.06% 3.88% 20.81% 0.38% 11 平均值 4.10% 25.70% 6.27% 3.57% 26.23% 6.80% 4）企業特定風險調整係數Rc的確定 在本次評估將被評估企業和上市公司相比，我們通過以下幾方面因素進行了考慮：企業規模；企業所處經營階段；歷史經營情況；企業的財務風險；主要產品所處發展階段；企業經營業務、產品和地區的分布；公司內部管理及控制機制；管理人員的經驗和資歷；對主要客戶及供應商的依賴等等。經過綜合考慮被評估單位的個別風險較小，因此設定被評估單位特定風險調整係數rc為2.80%。 5）權益資本成本Ke的確定 根據上述確定的參數，則權益資本成本計算如下： r=rf+β×ERP+rc =4.19%＋0.9468×6.27%+2.80% = 12.93% 5、溢餘和非經營性資產及負債價值的確定 對非經營性資產及負債和溢餘資產採用其他評估方法單獨進行相應的評估，具體情況如下： ① 溢餘貨幣資金 根據企業經營付現成本的歷史數據進行分析，測算在評估基準日時應持有的合理運營資金，然後以評估基準日時貨幣資金的帳面值扣除預測的合理運營資金後的餘額作為該項資產價值，計算公式如下： 溢餘貨幣資金價值＝評估基準日持有的貨幣資金－合理運營資金 評估基準日，貨幣資金帳面值為1,506.13萬元，合理運營資金包括委估企業未來六個月需要支付的付現費用，委估企業預測為602.02萬元，則： 溢餘貨幣資金價值＝1,506.13―602.02＝904.11（萬元） ② 非經營性資產 評估基準日嶺南酒管非經營性資產為非經營性應付款項，具體為應收廣州市東方酒店管理有限公司的資金調劑款，帳面值為12.00萬元，評估值為12.00萬元。 經測算，則非經營性資產和溢餘資產價值為916.11萬元，詳細情況見下表： 序號 項目 帳面值 評估值 一 溢餘資產 904.11 904.11 1 餘裕貨幣資金 904.11 904.11 序號 項目 帳面值 評估值 二 非經營性資產 12.00 12.00 1 非經營性應收款項 12.00 12.00 三 非經營性負債 0.00 0.00 1 非經營性應付款項 0.00 0.00 2 非經營性應付稅費 0.00 0.00 溢餘資產和非經營淨資產合計 916.11 916.11 6、具體預測情況如下表： 嶺南酒管收益法（合併口徑）評估計算表 金額單位：人民幣萬元 年度 項目 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2019年後永續 一、營業收入 2,762.00 3,252.85 3,312.69 3,515.88 3,682.17 3,682.17 二、營業總成本 1,950.14 2,390.32 2,398.38 2,545.76 2,655.27 2,655.27 其中：營業成本 172.00 180.60 189.63 199.11 209.07 209.07 營業稅金及附加 154.67 182.16 185.51 196.89 206.20 206.20 銷售（營業）費用 314.00 452.40 481.02 520.07 559.57 559.57 管理費用 1,315.47 1,581.16 1,548.22 1,635.69 1,686.43 1,686.43 財務費用 -6.00 -6.00 -6.00 -6.00 -6.00 -6.00 資產減值損失 加：公允價值變動收益 投資收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三、營業利潤 811.86 862.53 914.31 970.12 1,026.90 1,026.90 加：營業外收入 減：營業外支出 四、利潤總額 811.86 862.53 914.31 970.12 1,026.90 1,026.90 減：所得稅 202.97 215.63 228.58 242.53 256.73 256.73 五、淨利潤 608.90 646.90 685.73 727.59 770.18 770.18 加：固定資產折舊、無形資產攤銷 58.06 91.30 106.51 95.31 50.42 50.42 付息債務的增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 減：資本性支出 58.06 191.30 206.51 95.31 50.42 50.42 追加營運資金 權益現金流量 608.89 546.90 585.73 727.59 770.17 770.17 770.17 折現年期 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 n 折現係數 0.8855 0.7841 0.6943 0.6148 0.5444 0.4821 3.7286 淨現值 539.17 428.82 406.67 447.32 419.28 371.30 2,871.66 經營性資產價值 5,484.22 溢餘性資產價值 916.11 股東全部權益價值 6,400.33 7、評估結果 按收益法，即收益折現值之和計算，可得出企業股東全部權益的評估值。 股東全部權益評估價值=經營性資產價值+非經營性資產和溢餘資產價值 =5,484.22+ 916.11 = 6,400.33萬元 運用收益法，經過評估測算，嶺南酒管股東全部權益評估值為6,400.33萬元。 五、評估結論及其分析 （一）評估結果 經過評估測算，評估基準日2013年12月31日時，嶺南酒管全部資產帳面值為2,399.94萬元，評估值為2,319.60萬元，減幅3.35%；負債帳面值281.49萬元，評估值為281.49萬元，無增減；淨資產帳面值為2,118.46萬元，評估值為2,038.12萬元，減幅3.79%。（評估結論詳細情況見評估明細表） 資產評估結果匯總表 評估基準日：2013年12月31日 單位：人民幣萬元 項 目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％ A B C＝B－A D＝C/A×100% 流動資產 1,997.81 1,997.81 0.00 0.00 非流動資產 402.13 321.79 -80.34 -19.98 其中：長期股權投資 342.74 259.40 -83.34 -24.32 固定資產 43.31 46.32 3.01 6.95 長期待攤費用 8.93 8.93 0.00 0.00 遞延所得稅資產 7.15 7.15 0.00 0.00 資產總計 2,399.94 2,319.60 -80.34 -3.35 流動負債 281.49 281.49 0.00 0.00 非流動負債 0.00 0.00 負債合計 281.49 281.49 0.00 0.00 淨資產（所有者權益） 2,118.46 2,038.12 -80.34 -3.79 運用資產基礎法，經過評估測算，嶺南酒管股東全部權益的評估值為2,038.12萬元。 （二）評估結論與帳面值變動情況及原因分析 1、長期股權投資評估值比帳面值減少833,448.22元，變動率為-24.32%，主要原因是被投資單位評估減值造成的。 2、設備類資產評估值比帳面淨值增加30,025.62元，變動率為6.93%，變動原因主要是設備的會計折舊與實際損耗的不同所造成的差異。 （三）運用收益法評估結果 本次運用收益現值法對嶺南酒管的股東全部權益價值進行評估，評估值為6,400.33萬元。 （四）評估結果分析和應用 資產基礎法評估是以資產的成本重置為價值標準，反映的是資產投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經濟的變化而變化，且本次資產基礎法評估沒有包括商譽等帳外的無形資產的價值；而收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，反映的是資產的產出能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經濟、政府控制以及資產的有效使用等多種條件的影響，同時對企業預期收益做出貢獻的不僅僅有各項有形資產和可以確指的無形資產，還有許多不可確指的無形資產，特別是企業在生產經營過程中存在某些未在財務帳上反映的無形資產。此外，由於嶺南酒管經營模式存在輕資產、重資源的特殊性，因此收益法結果大於資產基礎法結果。本次評估目的為股權轉讓，從評估目的考慮，結合被評估單位的情況，收益法的結果更能反映股東全部權益的價值。 因此，通過清查及評估計算，嶺南酒管的股東全部權益價值的評估價值為6,400.33萬元（大寫人民幣陸仟肆佰萬零叄仟叄佰元整）。
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