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廣州花園酒店擬公司制改制
資產評估報告
聯信評報字（2010）第A0103號
廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司
二○一○年三月五日
目 錄
第一部分 聲明 ............................................................................................... 1
第二部分 摘要 ............................................................................................... 3
第三部分 正文 ............................................................................................... 5
一、委託方、被評估單位和其他評估報告使用者簡介 ............................................. 5
二、評估目的 ................................................................................................................. 8
三、評估對象和評估範圍 ............................................................................................. 8
四、價值類型及其定義 ................................................................................................. 9
五、評估基準日 ............................................................................................................. 9
六、評估依據 ............................................................................................................... 10
七、評估方法 ............................................................................................................... 12
八、評估程序實施過程和情況 ................................................................................... 16
九、評估假設 ............................................................................................................... 18
十、評估結論 ............................................................................................................... 18
十一、特別事項說明 ................................................................................................... 19
十二、評估報告使用限制說明 ................................................................................... 21
十三、評估報告日 ....................................................................................................... 21
第四部分 附件
一、 資產評估結果匯總表
二、 委託方及被評估單位營業執照（複印件）
三、 評估基準日的財務會計報表（複印件）
四、 評估對象所涉及的主要權屬證明資料
五、 委託方與被評估單位承諾函
六、 註冊資產評估師承諾函
七、 廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司營業執照（複印件）
八、 廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司資產評估資格證書（複印件）
九、 註冊資產評估師資格證書（複印件）
第一部分 註冊資產評估師聲明
我們鄭重聲明：
(一) 就註冊資產評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀的。
(二) 註冊資產評估師在評估對象中沒有現存的或預期的利益，同時與委託方和相關
當事方沒有個人利益關係，對委託方和相關當事方不存在偏見。
(三) 評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在評
估報告設定的評估假設和限制條件下成立。
(四) 評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估
基準日後的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。
(五) 註冊資產評估師及其所在評估機構具備本評估業務所需的職業資質和相關專
業評估經驗。除已在評估報告中披露的運用評估機構或專家的工作外，評估過程中沒有
運用其他評估機構或專家的工作成果。
(六) 註冊資產評估師本人或其業務助理人員已對評估對象進行了現場勘查。
(七) 註冊資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算並發表
專業意見，並不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實
現價格的保證。
(八) 遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象價值進行估算並發表專業意
見，是註冊資產評估師的責任；提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性和
完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。
(九) 註冊資產評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對評估對
象的法律權屬做任何形式的保證。本報告亦不能成為有關資產的權屬證明文件，也不為
有關資產的權屬狀況承擔任何責任，特提請報告使用者注意。
(十) 評估報告的使用僅限於評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的後果與
籤字註冊資產評估師及其所在評估機構無關。本評估機構承諾：未經委託方許可不將評
估報告提供給無關單位或個人。
第二部分 摘要
重要提示
以下內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的
全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。
委託方（被評估單位）：廣州花園酒店（以下簡稱―花園酒店‖）。
評估目的：本次資產評估是為花園酒店擬公司制改制所涉及的花園酒店審計後的資
產及全部負債（廣東天華華粵會計師事務所有限公司出具的天華華粵審字（2010）第1141
號《審計報告》所界定的資產及負債範圍為準）在評估基準日時的市場公允價值提供參
考依據。
評估範圍與對象：本次評估的對象是花園酒店擬公司制改制提供所涉及的花園酒店
審計後的資產及全部負債，評估範圍是花園酒店審計後的資產及全部負債（廣東天華華
粵會計師事務所有限公司出具的天華華粵審字（2010）第1141號《審計報告》所界定的
資產及負債範圍為準）。
價值類型及其定義：本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自願買方和自
願賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，資產在基準日進行正常公平交易
的價值估計數額。
評估基準日：2009年12月31日。
主要評估方法：成本法（加和法）
評估結論：
運用成本法，評估基準日2009年12月31日時，花園酒店全部資產帳面值為
74,394.18萬元，評估值為74,586.08萬元，增幅0.26%；負債帳面值為32,084.15萬元，
評估值為32,194.08萬元，增幅0.34%；淨資產帳面值為42,310.03萬元，評估值為42,391.99
萬元，增幅0.19%。
通過清查及評估計算，花園酒店淨資產的評估值為42,391.99萬元。
評估結論的有效使用期限：自評估基準日起一年，即在2009年12月31日至2010
年12月30日內有效。
評估報告日：本評估報告日為二○一○年三月五日。
以上內容摘自資產評估報告書正文，與資產評估報告書正文具有同等法律效力。
第三部分
資產評估報告
聯信評報字（2010）第A0103號
廣州花園酒店（以下簡稱―花園酒店‖）：
廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司（以下簡稱―本公司‖）接受貴公司委託，
根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，採用資產基礎法和收益現值法，
按照必要的評估程序，對花園酒店擬公司制改制所涉及的廣州花園酒店審計後的資產及
全部負債在2009年12月31日所表現的市場價值進行了評估，現將資產評估情況報告如
下：
一、委託方、被評估單位和其他評估報告使用者簡介
（一）委託方與被評估單位
1．基本情況
企業名稱：廣州花園酒店（以下簡稱―花園酒店‖）
住所：廣州市越秀區環市東路368號
法定代表人：馮勁
註冊號：4401011309233
註冊資金：貳億玖仟萬元
經濟性質：國有
經營範圍：旅館、餐廳、酒吧、咖啡廳、陳列展覽廳、國際會議廳、理髮室、美容
室、醫務室、桑拿浴、按摩、康樂室、遊泳池、出租寫字樓、公寓及其服務、生活娛樂
設施（音樂廳、舞廳）、代客洗衣，代客印刷，代購車、船機票、外匯兌換、郵電、影印、
出租汽車，商場（國產商品少量批發，進出口商品不得批發），卡拉OK，汽車保管，煙
酒銷售，自有商鋪出租。汽車維修及汽車配件配售（分支機構經營）。【凡國家專營專控
商品或項目除外】
成立日期：一九八四年九月十日
2．企業情況介紹
1984年9月10日，廣州花園酒店經廣州工商行政管理機關核准籤發企業營業執照。
花園酒店原為中外合作經營企業，合作方為廣州嶺南置業公司和香港花園酒店有限公司，
合作期為1984年9月10日至2004年12月31日。合作期滿後，從2005年1月1日起，
花園酒店變更為國有獨資企業。
根據廣州嶺南國際企業集團有限公司（以下簡稱―嶺南國際‖）和廣州嶺南置業公司
（以下簡稱―嶺南公司‖）於2006年籤署的關於國有產權無償劃轉的協議書，雙方同意以
2005年12月31日為劃轉基準日，將原由嶺南公司持有的本酒店100%的股權劃轉給嶺
南國際持有。
因其擁有豐富歷史文化底蘊和卓越服務，廣州花園酒店現成為中國國家旅遊局正式
授予的白金五星級飯店，是全國僅有的三家白金五星級飯店之一併且是華南地區唯一獲
選的中國自主品牌酒店。
―白金五星級‖廣州花園酒店位於地理位置極為優越的廣州市環市東路繁盛商業區
之心臟地帶，交通便利，距離廣州白雲國際機場約35公裡，離廣州火車站也只需10分
鍾車程，地鐵五號線淘金站更是近在門前。毗鄰中山紀念堂、越秀公園等旅遊景點和市
內各大購物娛樂中心。
花園酒店裝飾富麗堂皇，擁有828間客、套房，設備豪華舒適。多間各具特色的中
西餐廳及酒吧，薈萃中、法、日等多國美食。為來賓客提供多項特色服務，包括24小時
私人管家服務、24小時開放的健身中心以及客房免費寬帶上網服務等。設置有國際會議
中心和10間多功能宴會廳商務中心、室外遊泳池、壁球場、網球場和水療中心等工作休
閒娛樂設施。
3．近幾年財務狀況
表一：
項目
2007年度
2008年度
2009年
資產（萬元）
80,520.99
74,056.74
74,394.18
負債（萬元）
44,844.54
35,500.91
32,084.15
淨資產（萬元）
35,676.45
38,555.83
42,310.03
表二：
項目
2007年度
2008年度
2009年
主營業務收入（萬元）
52,010.17
51,477.69
47,689.58
利潤總額（萬元）
7,351.23
9,838.03
9,540.51
淨利潤（萬元）
5,104.05
7,430.41
7,146.87
（二）委託方與被評估單位之間的關係
委託方與被評估單位為同一公司。
（三）委託方以外的其他評估報告使用者
其他因行政、管理目的而使用報告的相關當事人或機構。
二、評估目的
本次資產評估是為花園酒店擬公司制改制所涉及的花園酒店審計後的資產及全部負
債（廣東天華華粵會計師事務所有限公司出具的天華華粵審字（2010）第1141號《審計
報告》所界定的資產及負債範圍為準）在評估基準日時的市場公允價值提供參考依據。
三、評估對象和評估範圍
本次評估的範圍是花園酒店審計後的資產及全部負債（廣東天華華粵會計師事務所
有限公司出具的天華華粵審字（2010）第1141號《審計報告》所界定的資產及負債範圍
為準）。評估基準日主要資產及負債概況：
流動資產帳面價值327,685,987.66元，其中：貨幣資金267,184,294.08元，應收帳款
11,458,408.39元，預付帳款435,720.00元，其他應收款34,396,096.34元，存貨11,727,946.99
元，其他流動資產2,483,521.86元；
固定資產帳面原值1,167,393,425.93元，淨值397,323,398.55元，其中：建築物帳面
原值532,144,583.93元，淨值306,214,141.86元；設備帳面原值635,248,842.00元，淨值
91,109,256.69元；
在建工程帳面價值2,646,499.12元；
固定資產清理帳面價值21,398.36元；
無形資產帳面值12,004,297.63元，為其他無形資產；
遞延資產帳面值4,260,236.85元，內容為計提的所得稅費用；
流動負債帳面值320,041,502.04元，其中：應付帳款28,007,134.21元，預收帳款
15,324,691.42元，應付職工薪酬19,044,182.34元，應交稅費19,884,096.94元，其他應付
款227,151,442.78元，其他流動負債10,629,954.35元；
長期負債帳面值800,000.00元，為專項應付款。
以上納入評估範圍的資產、負債業經廣東天華華粵會計師事務所有限公司審計，且
與委託評估時確定的資產範圍一致。
四、價值類型及其定義
（一）價值類型及其定義
本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行
事且未受任何強迫壓制的情況下，資產在基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
（二）選擇價值類型的理由
本次評估對評估的市場條件及其評估對象的使用條件並無特別限制和要求，因此選
擇市場價值作為評估結論的價值類型。
五、評估基準日
（一）評估基準日
本項目資產評估基準日是2009年12月31日。
（二）確定評估基準日所考慮的主要因素
1．評估基準日的選定是考慮期末有利於被評估單位進行資產清查確定的；
2．評估基準日的選定是委託方、被評估單位與評估機構共同商定的；
3．本項目一切資產的評估計價標準均為評估基準日有效的價格標準，以人民幣為計
價貨幣。
六、評估依據
（一）行為依據
1．廣州嶺南國際企業集團有限公司《關於花園酒店整體評估立項的批覆》（穗嶺南
字【2010】38號）
2．委託方和受託方籤署的資產評估業務委託協議。
（二）法律依據
1．《國有資產評估管理辦法》（國務院91號令）；
2．《國有資產評估管理辦法施行細則》（國資辦發［1992］36號）；
3．《企業國有資產監督管理暫行條例》（中華人民共和國國務院令第 378 號）；
4．《資產評估操作規範意見（試行）》（中國資產評估協會中評協［1996］03號）；
5．《國有資產評估管理若干問題的規定》（中華人民共和國財政部令第14 號）；
6．《企業國有資產評估管理暫行辦法》 （國務院國有資產監督管理委員會令第12
號）；
7．《轉發財政部工作意見>的通知》（國務院辦公廳國辦發[2001]102 號文）；
8．《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權
[2006]274 號）；
9．《中華人民共和國公司法》（中華人民共和國主席令第 42 號）；
10．《中華人民共和國會計法》(中華人民共和國主席令第24 號)；
11．《企業公司制改建有關國有資本管理與財務處理的暫行規定》（財政部財企
[2002]313 號）；
12．《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第 50 號）；
13．其他適用的相關法律、法規、文件政策、準則及規定。
（三）準則依據
1．《資產評估準則—基本準則》和《資產評估職業道德準則—基本準則》（財政
部財企[2004]20 號文）；
2．《資產評估準則——無形資產》（財政部財會[2001]1051 號）；
3．《企業價值評估指導意見(試行)》（中國資產評估協會中評協[2004]134 號文）；
4．《中國資產評估協會關於印發《資產評估準則––評估報告》等7項資產評估準則
的通知》（中評協[2007]189號）；
5．《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]218號）；
6．《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（中國註冊會計師協會
2003 年1 月28 日發布）；
7．《企業會計制度》（財政部財會[2005]25 號文）；
8．《企業會計準則》；
9．《關於印發〈實施〈企業會計制度〉及其相關準則問題解答〉的通知》（財會
[2001]43 號）；
10．《企業財務會計報告條例》（中華人民共和國國務院令第 287 號）；
11．《關於印發〈國有企業申請執行〈企業會計制度〉的程序及報送材料的規定〉
的通知》（財會[2001]44 號）；
12．《企業財產損失財務處理暫行辦法》（財企[2003]233 號）；
（四）權屬依據
1．房地產權證；
2．車輛行駛證；
3．其他產權資料。
（五）取價依據
1．花園酒店提供的資產負債表、資產清查明細表及工程設計、決算資料等其他文件
資料；
2．二○○六年版《廣東省建築工程綜合定額》、《廣東省裝飾裝修工程綜合定額》、
《廣東省建築工程計價依據》以及現行安裝工程預算定額及費用定額；
3．《廣東材價》（2009年12月刊）
4．《資產評估常用數據與參數手冊》
5．《機電產品報價手冊》；
6．《全國辦公設備及家用電器報價》；
7．現場勘察及市場調查有關資料。
七、評估方法
（一）評估方法簡介
企業價值評估，主要有市場法、收益法和資產基礎法三種資產評估基本方法。
市場法，是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、
證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。運用市場法的前提條件：
（1）需要有一個充分發育活躍的資產市場；（2）參照物及其與被評估企業可比較的指標、
技術參數等資料是可以收集到的。其基本公式為：比準價格＝比較實例單價×交易期日
修正係數×交易情況修正係數×個別因素修正係數×區域因素修正係數。
收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估
思路。運用收益法的前提條件：（1）被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的
單項或整體資產；（2）資產所有者所承擔的風險也必須能用貨幣衡量。（3）被評估資產
預期獲利年限可以預測。其基本計算公式為：。
式中：P—資產在評估基準日的收益價格(評估單價或評估價值)；Rt—即R1,…,Rn，
為資產相對於評估基準日的未來第1期、…第n期末的純收益額；n—資產的經濟年限，
是自評估基準日至未來可獲收益的時間，通常為收益年限；t —年序號或序列年期；r —
資產適用的折現率或資本化率。
資產基礎法也稱成本加和法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確
定評估對象價值的評估思路。應用資產基礎法的前提條件：（1）應當具備可利用的歷史
資料；（2）形成資產價值的耗費是必需的。基本計算公式為：評估值＝重置價值×成新
率，或，評估值＝重置價值－實體性陳舊貶值－經濟性陳舊貶值－功能性陳舊貶值。其
中重置價值按持續使用原則，以現行市場全新資產價為依據，基於其再建造費用或投資
的角度確定。評估企業價值的計算公式為：評估值＝各單項資產評估值之和－負債。
（二）評估方法選擇及理由
..
..
nttrRtP11）＋（＝
市場法需要有公開活躍的市場作為基礎，參照物及有關指標、技術參數等資料可搜
集到。運用市場法時，要求有充分的市場交易數據並有可比的參考企業或交易案例；要
求參考企業或交易案例與被評估企業屬於同一行業、從事相同或類似的業務或受相同經
濟因素影響；能夠收集參考企業或交易案例的經營和財務信息及相關資料等。考慮到我
國目前的產權市場發展狀況和被評估企業的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很
難在市場上找到與此次我們所評估的企業相類似的參照物及交易情況。因此我們未採用
市場法進行評估。
收益法是從企業整體出發，以企業的獲利能力為核心，通過分析、判斷和預測企業
未來收益，考慮企業的經營風險和市場風險後，選取適當的折現率，折現求取企業價值。
根據本次評估目的，評估對象和範圍對應為審計後的資產及全部負債，故不採用收益法
進行評估。根據被評估企業的具體情況，結合評估目的和範圍，本次評估的企業各項資
產、負債資料齊備，滿足採用成本途徑評估的要求，故採用資產基礎法進行評估。
（三）成本法評估方法說明
成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評
估對象價值的評估思路。評估中在假設花園酒店持續經營的前提下，採用與委託評估資
產相適應的評估方法分別對其各項資產及負債進行評估，以評估後資產價值減去負債價
值確定淨資產的評估價值。其中對各單項資產及負債的形態特點及相關資料的掌握情況，
分別採取如下具體方法進行評估：
1．流動資產評估方法
本次評估對於貨幣資金中人民幣部分，以清查核實後的帳面值作為評估值；外幣部
分以基準日時中國人民銀行公布的基準匯價折算為人民幣作為評估值。
本次評估對於應收帳款、預收帳款和其他應收款，採用以審查核實後的真實數為基
礎，分析其可回收性確定評估值的做法進行。
對於存貨採用成本法進行評估。
2．長期投資評估方法
資產評估中的長期投資特指企業所擁有的以長期投資形態存在的那部分資產。由於
該部分資產是以對其他企業享有的權益而存在的，因此，長期投資評估主要是對長期投
資所代表的權益進行評估。對於控股的長期投資，投資額佔被投資單位權益總額超過50%
的或雖未超過50%但擁有實際控制權的，評估方法以成本法為主，對被投資企業進行整
體評估，從而得到被投資企業淨資產，以被投資企業評估後的淨資產乘以股權比例，確
定評估值。對於非控股的長期投資，採用成本法進行評估，根據核實後的被投資企業經
審計的資產負債表上淨資產數額，再根據投資方應佔的份額確定評估值。
3．固定資產評估方法
對於房屋建築物根據其特點和資料收集情況分別採用重置成本法和市場比較法進行
評估。
重置成本法就是從不同結構類型的房屋中選取有代表性的典型建築，根據典型建築
竣工決算資料的實際工程量，套用建築物所在地建設部門頒布的各類定額、計費費率和
其他有關文件，計算出綜合造價、前期費用、其他費用和資金成本，確定重置成本。然
後通過觀察法、年限法、部位打分法綜合評定成新率。其他同類型建築物可參考典型建
築的各項指標調整確定重置成本和成新率。
市場比較法是將評估對象在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似
房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取評估對象的客觀合理價格或價值的方
法。通過市場調查，選擇三個與評估對象所處的區域、用途和結構基本相同、交易時間
接近評估基準日的正常交易實例作為參照物，然後針對交易情況、交易日期、區域因素、
個別因素進行比較，最後確定評估值。
對於設備採用重置成本法進行。設備重置成本以現行市場價格加上必要的運雜費、
安裝調試費和資金成本確定；自製設備、非標設備重置成本以現行材料價格和各種費用
標準估算出復原重置成本確定。成新率主要通過年限法、觀察法、工作量法綜合確定。
對於車輛採用重置成本法進行。重置成本以現行市場價格，加上車輛購置附加費、
增容費、驗車費、牌照費確定；成新率的確定根據車輛的實際狀況，採用行駛裡程或年
限法確定。
對於在建工程及固定資產清理以清查核實後的帳面值作為評估值；
4．無形資產評估方法
對於其他無形資產，評估時根據評估基準日評估目的實現後的資產佔有者還存在的、
且與其他評估對象沒有重複的資產權利的價值確定評估值。
5．其他資產評估方法
對於遞延所得稅資產，評估時根據評估基準日評估目的實現後的資產佔有者還存在
的、且與其他評估對象沒有重複的資產權利的價值確定評估值。
6．負債評估方法
對於負債均以評估基準日評估目的實現後資產佔有方所應承擔的真實負債數為負債
評估值的做法進行。
八、評估程序實施過程和情況
（一）接受委託
在花園酒店確定進行企業改制事項後，本公司負責人與項目經理就此到花園酒店洽
談項目資產評估事宜。本公司人員實地考察並聽取了花園酒店情況介紹，對評估對象及
範圍有了一定了解。經花園酒店提出委託意向和時間要求後，雙方共同商定了評估基準
日，並籤署了資產評估協議書。
（二）資產清查
籤署了資產評估協議書之後，本公司根據項目的需要組成項目評估組，制定了詳盡
的評估方案及人員、時間的安排，並進行了大量的前期工作。同時，為配合做好評估工作，
花園酒店專門組織力量進行了資產清查。在本公司評估人員指導下，按財政部財評字［1999］
91號文件的要求填寫了評估清查明細表，對存貨、固定資產的實有數量、質量情況進行了
自查，收集了有關文件、產權證明、工程決算書、會計報表、財務帳卡、組織結構圖和生
產流程圖等評估所需資料。
在花園酒店資產清查後，評估人員在審核帳務、核查權屬、實物勘察、市場調查、
選取評估方法等方面分頭進行工作。首先，對其資產逐項進行帳帳和帳表方面的清理和
核對。將待評估資產的帳目、卡片等，與其他資料進行核對，檢查資產的名稱、數量、
單位、型號、購置時間、帳面價值等是否一致，並根據會計報表、財務帳，對花園酒店
經營成果的真實性作出鑑定；其次，在帳務核實的基礎上進行帳實的核對，根據固定資
產卡片，對固定資產逐項進行實地盤點，根據存貨倉庫帳，對原材料進行抽查。
（三）評定估算
通過資產清查和現場勘察，評估人員對資產的具體狀況，包括質量、性能、尚可使用
年限、損耗、資產功能變化等有了充分的了解，取得了較為客觀的數據。
根據資產類別和實際狀況，評估人員運用所搜集到的信息資料以及有關經濟技術財務
等指標，運用適當的評估方法，作出了價值評定，估算出資產的價格。
（四）評估匯總
根據不同資產的評估值，評估人員進行評估結果的匯總，形成了完整的資產清查評
估明細表和匯總表，並對評估值增減變化的合理性進行分析。
經過本公司項目組人員的充分討論及分析、經本公司三級審核制度審核，形成本評
估結果。
九、評估假設
1．本次評估的基本前提是國家宏觀經濟政策無重大變化、企業的生產經營條件基
本保持不變；
2．本評估結果建立在委託方提供所有文件資料真實、準確、完整、客觀基礎上；
3．本次評估沒有考慮特殊的交易方式可能追加付出的成本費用等對其評估值的影
響，也未考慮遇有自然力和其他不可抗力對評估值的影響；
本評估結果僅在滿足上述有關假設、前提及條件的情況下成立。
十、評估結論
運用成本法，評估基準日2009年12月31日時，花園酒店全部資產帳面值為
74,394.18萬元，評估值為74,586.08萬元，增幅0.26%；負債帳面值為32,084.15萬元，
評估值為32,194.08萬元，增幅0.34%；淨資產帳面值為42,310.03萬元，評估值為42,391.99
萬元，增幅0.19%。
資產評估結果匯總表
評估基準日：2009年12月31日 單位：人民幣萬元
項 目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率％
Ａ
Ｂ
Ｃ＝Ｂ-Ａ
Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流動資產
1
32,768.60
32,878.65
110.05
0.34
非流動資產
2
41,625.58
41,707.43
81.85
0.20
其中：可供出售金融資產
3
0.00
0.00
長期股權投資
4
0.00
533.80
固定資產
5
39,732.34
30,912.82
-8,819.52
-22.20
在建工程
6
264.65
264.65
0.00
0.00
固定資產清理
7
2.14
2.14
0.00
0.00
無形資產
8
1,200.43
9,568.00
8,367.57
697.05
遞延所得稅資產
9
426.02
426.02
0.00
0.00
其他非流動資產
10
0.00
0.00
資產總計
11
74,394.18
74,586.08
191.90
0.26
流動負債
12
32,004.15
32,114.08
109.93
0.34
非流動負債
13
80.00
80.00
0.00
0.00
負債合計
14
32,084.15
32,194.08
109.93
0.34
淨資產（所有者權益）
15
42,310.03
42,391.99
81.96
0.19
通過清查及評估計算，花園酒店淨資產的評估值為42,391.99萬元。
十一、特別事項說明
（一）在評估基準日至本評估報告出具期間，國家宏觀經濟政策及市場基本情況未發
生任何重大變化。但本公司不能預計本評估報告後的政策與市場變化對評估結果的影響。
（二）廣東天華華粵會計師事務所有限公司以2009年12月31日為基準日對花園酒
店的財務狀況進行了專項審計工作，並出具了專項審計報告（天華華粵審字【2010】1141
號），本次評估是以審計調整後的數據作為基礎進行的。
（三）視察了被評建築物的外貌，在可能的情況下勘察了其內部，並獲得了估價所需
的資料。然而，未作結構測試和設施檢驗，無法呈報委託評估對象是否確無腐朽、蟲蛀
或其它任何結構損壞。
（四）本次評估範圍內的房屋建築物中，在評估基準日帳面所列的「花園酒店樓宇」
根據委託方提供的資料顯示其產權人為廣州嶺南置業公司，其中「地下停車場」為該房
地產的地下停車場改建費用，本次評估未對這兩項進行評定估算，出於對帳面完整的考
慮我們按帳面淨值列示；如在基準日後產權情況明晰，應根據新的產權情況據實評估。
（五）建築物建築面積計算依據委託方提供，我們沒有進行實地丈量，若在本報告提
出日後辦理的房產證（房地產證）過程中，房產管理部門核實的建築面積與本次評估時
所依據的建築面積數有出入，應相應調整評估結果。
（六）本評估結論系在持續經營原則和公開市場原則下，對評估基準日委託評估的
資產現行市場公允價值的反映，沒有考慮現在、將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及
特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響。
（七）本次評估結果並未考慮委估資產可能欠付的稅項，以及如果該等資產出售，則
應承擔的正常費用和稅項等可能影響其價值的任何限制；也未對資產評估增值額作任何
納稅調整準備。
（八）本評估結論以資產佔有方提供的有關權屬證明材料的複印件為依據，並無逐項
審閱相關文件的正本。根據中注協（中評協）文件《關於印發〈註冊資產評估師關注評
估對象法律權屬指導意見〉的通知》（會協[2003]18號）要求，註冊評估師對待評估資產
的法律權屬問題給予了合理關注，本報告中對評估對象法律權屬的陳述不代表評估師對
評估對象的法律權屬提供保證或鑑證意見，同時未考慮其權屬狀況對評估對象價值的影
響，委託方應對其所提供的評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔法律
責任，本報告亦不能成為有關資產的權屬證明文件，也不為有關資產的權屬狀況承擔任
何責任，特提請報告使用者注意。
（九）對資產佔有方可能存在的其他影響資產評估值的瑕疵事項，在委託時未作特別
說明而評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關
責任。
十二、評估報告使用限制說明
（一）評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
（二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
（三）未徵得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或
披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；
（四）評估報告的使用有效期：本評估結論自評估基準日起一年內有效，即評估結
論有效期為2009年12月31日至2010年12月30日。當評估目的在評估基準日後的一
年內實現時，要以評估結論作為價值參考依據（還需結合評估基準日的期後事項的調整）。
超過一年，需重新進行評估。
十三、評估報告日
本評估報告日為二○一○年三月五日。
（本頁以下無正文）
（此頁無正文）
法 定 代 表 人：
廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司
中國註冊資產評估師： 潘赤戈
二○一○年三月五日
中國註冊資產評估師： 董道遠
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