疫情下墨爾本整體概況
墨爾本的住房市場正在復甦，但由於新冠疫情的原因，現在的前景變得不確定
維多利亞州的經濟增長已經放緩，但現在幾乎可以肯定的是新冠疫情將引發的衰退。
住房需求在2020年上半年強勁反彈，這主要是由於信貸條件放鬆導致自住買家，尤其是首次購房者驅動的房價反彈。公寓的預售需求仍然疲軟，反映出投資者需求減弱，以及近期竣工時存在眾多的剩餘未售庫存。由於澳洲邊境關閉和禁止國際旅行，國際和州際遷移這一房價支撐的主要驅動力，將停滯不前。
由於預售速度緩慢，使其面臨克服財務障礙的挑戰，新的供應可能會繼續下降。我們預計隨著開發商重新評估其可行性，一些項目的開售以及完工將被推遲。
墨爾本房價在2020年初反彈之後，價格增長現在有所放緩，但迄今為止仍然是積極的。但在未來12個月內仍然是一個挑戰。
租賃空置率仍然很低，但是新冠疫情的影響可能會削弱租賃市場，我們預計空置率會增加並且租金會下降。
墨爾本對比澳洲整體市場
維多利亞州的最終需求（SFD）是衡量州內經濟發展勢頭的指標，到2020年第一季度僅增長0.9％，仍領先昆士蘭州（0.6％）和新南威爾斯州（-0.7％）。與所有州一樣，新冠疫情將對經濟增長產生重大影響，維多利亞州SFD預計將在2020年進一步收縮。
截至2019年9月的一年中，維多利亞州的人口增長了約13萬，相當於年均增長2.0％，是所有主要州中增長最快的。邊境限制意味著海外和州際移民在短期內將急劇下降，而失業率上升可能意味著復甦將緩慢。4月維洲的失業率為6.0％，5月為6.9%，仍然低於全國5月的7.1％。截至2020年4月的一年中，就業增長顯著下降至-1.3％，但仍高於全國-3.1％的水平。到2020年4月，零售支出同比增長2.1％，與全國平均水平2.1％一致。
澳洲聯儲在 3月份的兩次降低現金利率降至0.25％這一歷史最低點，並首次啟動量化寬鬆措施，以提供經濟和金融市場的流動性來支撐新冠疫情所帶來的金融危機。但是，墨爾本的住房需求將受到持續的全球經濟不確定性、較低的人口增長、較高的失業率、缺乏工資增長以及消費者對個人金融狀況的擔憂的影響。
新冠疫情前，墨爾本房產市場正在復甦
在2020年初，由於利率降低和信貸條件放鬆，我們看到市場情緒有所改善。然後從3月中旬開始感受到新冠疫情大流行。我們預計買賣雙方在短期內保持謹慎，長期影響暫時尚不確定。
截至2020年2月的一年中，二手上市的別墅房源下降了13.1％而公寓也下降了1.3％。下一個數據發布可能會顯示出進一步的下滑，因為商業限制期間，買賣雙方都退出了市場。
截至2020年3月的一年中，首次置業買家的貸款批准同比增長17.0％，而非首次置業買家的貸款批准同比下降了4.4％，投資者的貸款批准則同比下降了10.8%。
公寓的預售需求總體上仍然疲軟，反映出投資者需求減弱，以及近期竣工中存在競爭的剩餘未售庫存。儘管聯邦政府對建築行業的的激勵措施可能會刺激需求，但新冠疫情可能會使潛在買家保持沉默。
儘管公寓短期增長良好，墨爾本未來開工量仍在萎縮
截止到2020年3月的12個月中，大墨爾本地區共批准了46,457套住房（包含公寓、聯排別墅與獨立別墅）的供應。與前12個月相比，下降了8.0％。
到2020年3月，聯排別墅的批准同比下降幅度最大，為17.9％。與公寓一樣這主要是由於貸方對預售的要求，而且許多項目已經進行了長時間的營銷。
到2020年3月，獨立別墅的批准量同比下降8.7％，這是因為外部增長區批准量顯著下降。目前墨爾本獨立別墅的供應仍然集中在這些外圍地區。
到2020年3月，公寓批准量同比增長2.5％，這是由於墨爾本市中心和南岸獲得了大量的批准，包括南岸的「Green Spine」開發項目，該項目將在兩座塔樓提供789套公寓，並將成為澳大利亞最高的塔樓之一。
墨爾本預售公寓市場的復甦依賴於剩餘庫存的出售。在預售疲軟的環境中，隨著開發商重新評估其可行性，部分項目被放棄或嚴重延遲。開發融資仍然是許多項目的主要障礙。
墨爾本的未來供應量在新冠疫情前已經開始收縮，我們預計2020年以後的收縮可能會更大。
受新冠疫情的影響，墨爾本房價短期內將下滑
4月結束時墨爾本房價仍然保持上漲，到5月開始疲軟，預計近期有下行壓力。
CoreLogic Hedonic房屋價值指數顯示墨爾本公寓在5月下跌了0.6%，4月時為上漲0.1%。5月同比仍然保持了10.6％的增長，而按季度觀察則下降-0.1％。別墅價格則錄得12.2％的年增長率，但按月則為-1.1％。
墨爾本的公寓市場將不得不吸收最近完成和在建項目中的大量剩餘未售出庫存，這將對新公寓的定價造成一定的下行壓力。
拍賣和開放房屋考察的限制減少了市場上的可售庫存，讓潛在買家沒有太多選擇的餘地。 隨著這些禁令的取消，對價格的真正考驗將是上市數量將再次開始上升。一下子上市房屋的增加，可能會給住宅價格帶來短期內的下降。
房屋空置率保持低位，但新冠疫情將讓租賃市場變得疲軟
維多利亞房地產研究所（REIV）最新的月度調查顯示，墨爾本的空置率在過去12個月中略有增加，2020年3月為2.3％。
墨爾本內城區的空置率保持相對穩定，在截至2020年2月的12個月中從1.9％略微提高到2.0％。這是由於內城區新近大量完成的新庫存不得不被吸收。
同樣，中部郊區的空置率也從3.4％上升至3.5％。相反，墨爾本郊外地區空置率在此期間從1.9％下降至1.8％。
另外墨爾本年度租金增長為持平，在截至2020年2月的12個月中，房屋和公寓均實現0.0％的增長。空置率和租金數據尚未顯示COVID-19對市場的影響。 CoreLogic報告稱，自3月下旬以來，包括墨爾本市中心在內，上市租賃的物業已急劇上升，而SQM數據顯示最近的租金要價有所下降。截至5月4日的一個月，墨爾本的公寓業主租金要價下降了2.9％。墨爾本已經看到中央商務區及其周邊的一些短租房轉為長租。加上移民和學生人數大大減少，短期內墨爾本的租賃市場可能會進一步軟化。
租金增長的停滯和房價上漲的結果是租金回報率持續下降，目前墨爾本別墅和公寓的租金回報率分別為3.0％和4.2％。
展望墨爾本房地產市場發展
由於經濟不確定性，需求可能會放緩。我們預計維多利亞州將因其對國際教育和旅遊業的依賴而受到比其他州更大的打擊。近年來，國際和州際移民一直是維多利亞州住房需求的主要驅動力，由於邊境關閉和禁止國際旅行而對住房需求產生負面影響，這將對房價產生消極影響。
整體竣工量將下降。隨著開發商重新規劃或放棄主要針對投資者的高密度住宅項目，未來幾年新供應量不會有大幅增加。但是低利率和其他激勵措施，尤其是對首次置業者的支持，將促進更多的土地別墅項目的供應。
住宅價格至少在短期內預計會下降。新冠疫情對住宅市場的影響可能比租賃市場要慢。現在說影響有多嚴重或持續多久還為時過早，雖然現時看墨爾本房價數據仍然比較靚麗，但經濟震蕩的規模和失業率的可能上升意味著認為住宅市場將不受影響是不現實的。
租賃市場在短期內可能會進一步疲軟。移民人數和學生人數的減少可能會導致租賃市場的疲軟。但是這種疲軟是相對墨爾本之前強勁的租賃市場而言，隨著疫情慢慢控制住，隨著人口增長的恢復以及經濟情況的改善，租賃市場也將會有改善，市場將在中期開始穩定復甦。我們預計這個復甦的時間可能會在2021年起將穩步改善。